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Discussion : Dépendance / garage / dépendance

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Je suis propriétaire d'un terrain sur lequel se trouve mon habitation principale ainsi qu'un garage qui est lui situé au fond du jardin (facilement accessible depuis la rue)

    Avant d'être un garage, cette annexe était un studio dans lequel les anciens propriétaires ont habité à l'époque où ils ont fait refaire leur habitation principale. Il y a donc l'eau, l'électricité et le tout à l'égout.

    Aujourd'hui je souhaiterais repasser ce garage en dépendance habitable. La surface ne change pas, je devrai enlever le porte du garage (qui avait été ajoutée quand 'e studio est passé en garage). Cette dépendance dispose déjà d' une porte d'entrée et de deux portes fenêtres.

    Ma question est de savoir si je peux passer ce garage en studio sans demande de travaux ? Sachant que je devrai prévenir les impôts car plus de surface habitable et mon assureur. Le PLU m'autorise à avoir cette surface habitable en plus.
    Dernière modification par Xarion ; 09/06/2019 à 19h21.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Avez-vous vérifié que le PLU permet de supprimer la surface de parking correspondant au garage ?

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    Bonjour,
    Avez-vous vérifié que le PLU permet de supprimer la surface de parking correspondant au garage ?
    Pas de souci de ce côté là puisque que nous avons la place et prévu de monter sur notre terrain un abri en bois type garage inférieur à 20m2.

    La surface de notre terrain nous permet d'ajouter cette abri garage en plus de ce qui existe déjà.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Je pense à l'obligation dans certaines communes d'avoir x places de stationnement par rapport à la surface habitable.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    Je pense à l'obligation dans certaines communes d'avoir x places de stationnement par rapport à la surface habitable.
    Ma commune appliqué effectivement ce rapport place/surface. Mais je peux garer actuellement 6 voitures dans mon allée de jardin. Sans même utiliser le garage actuel. Donc je pense que ce sujet ne devrait pas bloquer mon projet.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Re bonjour,
    A priori, je vais devoir passer par un permis de construire.

    Car je vois qu'en cas de modification de la structure porteuse ou de la façade de la construction on doit faire une demande de permis de construire.

    Or, comme je souhaite supprimer la porte de garage pour fermer cet espace, je suppose que cela entre dans la catégorie modification de la façade. De plus, il est prévu de déplacer une porte fenêtre d'environ 1m50.

  7. #7
    Pilier Junior

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    bonjour
    il est évident que modifier des fenêtres et portes c'est une modification de façade...

  8. #8
    Pilier Cadet

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    Bonjour.
    Le permis de construire, c'est quand il y a changement de destination accompagné de travaux. Là il y a des travaux, mais pas de changement de destination : un garage est une annexe à la destination habitation. et un studio est à destination d'habitation. Donc pas de permis de construire pour moi : Déclaration préalable. (Ceci dit, vu le peu de différence entre les dossiers de DP et de PC....). Par contre justifiez bien du respect des règles de stationnement telles qu'explicitées dans le PLU.
    Dernière modification par Muscardin ; 11/06/2019 à 10h47.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Je me pose une autre question.
    Sachant que la dépendance dont je parle était une habitation avant d'être déclarée en garage. Est-ce qu'il est possible de la rebasculer en habitation ? Car cela peut changer pas mal de choses...

    En effet, pour la création d'ouverture (porte, fenêtre...) sans changement de destination de votre construction, vous devez déposer une simple demande de travaux.

    Du coup, je ne sais pas trop comment aborder la chose... La dépendance est certes déclarée en garage mais peut-on faire le schéma inverse ? Sachant qu'elle dispose toujours d'arriver d'eau, électricité et le tout à l'égout.

  10. #10
    Pilier Cadet

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    Nous avons posté en même temps =) Mais mon post #8 répond à votre question.

  11. #11
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Muscardin Voir le message
    Bonjour.
    Le permis de construire, c'est quand il y a changement de destination accompagné de travaux. Là il y a des travaux, mais pas de changement de destination : un garage est une annexe à la destination habitation. et un studio est à destination d'habitation. Donc pas de permis de construire pour moi : Déclaration préalable. (Ceci dit, vu le peu de différence entre les dossiers de DP et de PC....). Par contre justifiez bien du respect des règles de stationnement telles qu'explicitées dans le PLU.
    Merci pour ces éléments de réponse.
    Je vois que le stationnement semble être un sujet important, bien plus que je ne l'imaginais...

    Je n'ai pas précisé que la dépendance, située sur le même terrain que ma résidence principale sera évidemment située à la même adresse que ma résidence principale. De plus, cette dépendance servira uniquement à recevoir la famille. Aucune location ou vente n'est envisagée.

    Car d'après ce que je vois dans le PLU de ma zone d'habitation, il faut prévoir 2 places de parking par logement avec les critères suivants :
    - Longueur = 5,00 m
    - Largeur = 2,50 m
    - Dégagement = 6,00 m

    Or, je n'aurais pas les 6 mètres de dégagement entre chaque place vu que le stationnement se fait dans une allée de jardin prévue à cet effet.
    Mais là, on parle uniquement des véhicules que je possède (2) et non celui d'un tiers vu que cette dépendance est à usage privé. Du coup, est-ce que cette règle de stationnement s'applique dans ce cas ?

  12. #12
    Pilier Cadet

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    La règle ne fait pas de distinction entre vos véhicules et les autres. Elle fixe un nombre de places et parfois des surfaces, ou bien elle exige des places couvertes etc... Mais oui, le stationnement est souvent un sujet sensible dans les PLU, car les voitures qui ne sont pas dans l'espace privé se retrouvent forcément dans l'espace public....

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Muscardin Voir le message
    La règle ne fait pas de distinction entre vos véhicules et les autres. Elle fixe un nombre de places et parfois des surfaces, ou bien elle exige des places couvertes etc... Mais oui, le stationnement est souvent un sujet sensible dans les PLU, car les voitures qui ne sont pas dans l'espace privé se retrouvent forcément dans l'espace public....
    Du coup, si je peux justifier que mes voitures resteront garées sur ma propriété alors cela devrait passer ??

    A savoir qu'à ce jour, le garage n'a jamais abrité de voiture. Mon allée (sur mon terrain) est suffisamment longue pour y garer jusqu'à 5 à 6 voitures. Mais cela n'offre pas le dégagement de 6 mètres indiqué dans le PLU... C'est cela qui m'embête. Car si la mairie exige ce dégagement, je ne serai pas en mesure de le fournir.

    En tout cas, merci à toutes et à tous pour vos réponses.
    J'aurai certainement d'autres questions à l'avenir

  14. #14
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par Xarion Voir le message
    Du coup, si je peux justifier que mes voitures resteront garées sur ma propriété alors cela devrait passer ??
    Bonjour
    Il va de soi que cette promesse n'engage que vous, quid en cas de vente, de location, il est clair que la mairie voit plus loin que le temps de votre occupation.... C'est parce que pendant longtemps personne ne s'est (pré)occupé de cela qu'il y a des problèmes de stationnement anarchique dans certains lieux, quand là il y avait un pavillon familial découpé aujourd'hui en N appartements....

  15. #15
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Ashél Voir le message
    Bonjour
    Il va de soi que cette promesse n'engage que vous, quid en cas de vente, de location, il est clair que la mairie voit plus loin que le temps de votre occupation.... C'est parce que pendant longtemps personne ne s'est (pré)occupé de cela qu'il y a des problèmes de stationnement anarchique dans certains lieux, quand là il y avait un pavillon familial découpé aujourd'hui en N appartements....
    Je comprends parfaitement cet argument et il est tout à fait justifié.

    Dans mon cas à priori il n'y aurait pas de changement de destination et la dépendance existe déjà et elle a été créée à l'époque comme étant une habitation. Du coup, j'ai le sentiment d'être dans une configuration un peu spéciale.

    Si on parlait d'une nouvelle construction, de l'ajout de surface habitable ou autre, je comprends que le PLU doit être appliqué. Mais là, n'est on pas dans un cas spécifique ?
    C'est la question qui me trotte dans la tête depuis longtemps...
    Dernière modification par Xarion ; 11/06/2019 à 15h17.

  16. #16
    Pilier Cadet

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    La commune ne raisonne pas comme cela.
    Vous déposez une déclaration de travaux et elle regarde si cette déclaration est conforme au plan local d'urbanisme. Point.
    Dans certains PLU, la règle du stationnement est édictée en fonction du nombre de logements. Dans d'autre en fonction des surfaces de plancher. Etc... etc...

    - - - Mise à jour - - -

    La commune ne raisonne pas comme cela.
    Vous déposez une déclaration de travaux et elle regarde si cette déclaration est conforme au plan local d'urbanisme. Point.
    Dans certains PLU, la règle du stationnement est édictée en fonction du nombre de logements. Dans d'autre en fonction des surfaces de plancher. Etc... etc...

  17. #17
    Pilier Junior

    Infos >

    On vous a donné plein de réponses qui ne correspondent pas à votre cas. Reprenons du début.

    Ce garage est une annexe à votre habitation, sa destination au titre de l'urbanisme est donc habitation ==> pas de changement de destination pour votre projet.

    Vous allez supprimer la porte de garage donc modifier l'aspect extérieur ==> il faut une Déclaration Préalable.

    Tout ce qui n'est pas soumis à déclaration d'urbanisme doit néanmoins respecter les règles d'urbanisme. Mais dans votre cas, vous devez déposer une déclaration d'urbanisme.

    Pour les stationnements : Vous prenez la surface de votre actuelle habitation, vous y ajoutez celle de ce garage qui va redevenir partie habitable, vous calculez le nombre de places de stationnement correspondant à cette somme de surfaces et vous les positionnez sur votre plan de masse. Les indications de surface qui ont été données sortent de je ne sais où. C'est pour les besoins de grand nombre de place de stationnement qu'on aborde le calcul du besoin en surface en comptant 25 m² par véhicule, ce qui englobe la place proprement dite et son besoin en accès. Dans votre cas, des places subordonnées les unes aux autres, voire déclarer ne pas créer de nouvelle place de stationnement sont recevables (quoi que, certains instructeurs ne veulent pas accepter ce type de configuration), puisque vous déclarerez agrandir une habitation existante et non créer une habitation supplémentaire.

    Dans le dossier de Déclaration Préalable que vous déposerez, il y a un volet de déclaration fiscale ==> inutile de faire une déclaration fiscale en supplément.

    Dans le tableau de surface de votre dossier de déclaration préalable, vous mettrez la totalité de la surface construite dans la case habitation, autant pour la situation avant projet que pour la situation après projet. Le sujet principal de ce dossier sera la modification de l'aspect extérieur.

  18. #18
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    On vous a donné plein de réponses qui ne correspondent pas à votre cas. Reprenons du début.

    Ce garage est une annexe à votre habitation, sa destination au titre de l'urbanisme est donc habitation ==> pas de changement de destination pour votre projet.

    Vous allez supprimer la porte de garage donc modifier l'aspect extérieur ==> il faut une Déclaration Préalable.

    Tout ce qui n'est pas soumis à déclaration d'urbanisme doit néanmoins respecter les règles d'urbanisme. Mais dans votre cas, vous devez déposer une déclaration d'urbanisme.

    Pour les stationnements : Vous prenez la surface de votre actuelle habitation, vous y ajoutez celle de ce garage qui va redevenir partie habitable, vous calculez le nombre de places de stationnement correspondant à cette somme de surfaces et vous les positionnez sur votre plan de masse. Les indications de surface qui ont été données sortent de je ne sais où. C'est pour les besoins de grand nombre de place de stationnement qu'on aborde le calcul du besoin en surface en comptant 25 m² par véhicule, ce qui englobe la place proprement dite et son besoin en accès. Dans votre cas, des places subordonnées les unes aux autres, voire déclarer ne pas créer de nouvelle place de stationnement sont recevables (quoi que, certains instructeurs ne veulent pas accepter ce type de configuration), puisque vous déclarerez agrandir une habitation existante et non créer une habitation supplémentaire.

    Dans le dossier de Déclaration Préalable que vous déposerez, il y a un volet de déclaration fiscale ==> inutile de faire une déclaration fiscale en supplément.

    Dans le tableau de surface de votre dossier de déclaration préalable, vous mettrez la totalité de la surface construite dans la case habitation, autant pour la situation avant projet que pour la situation après projet. Le sujet principal de ce dossier sera la modification de l'aspect extérieur.
    Bonjour,
    Merci pour cette réponse détaillée. Elle est claire et précise.

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Fredval, votre réponse est incomplète ...

    Le changement d'usage du garage peut être créateur de surface de plancher : votre raisonnement est alors totalement bousculé, à la fois en termes de procédure applicable (voir R421-17 g) ), de règles de fond (aggravation ou pas du nombre de places, conformes aux dispositions du PLU, exigibles en application du PLU) et d'incidences fiscales en matière de paiement de taxe d'aménagement.

    La première étape consiste donc à vérifier, dans le PC initial de cette annexe, comment elle était déclarée (garage ou logement)

  20. #20
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    La première étape consiste donc à vérifier, dans le PC initial de cette annexe, comment elle était déclarée (garage ou logement)
    Parle-t-on ici de la déclaration faite lors de la création de cette dépendance ou plutôt sa fonctionnalité actuelle ?

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    lors de la création

  22. #22
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    lors de la création
    Et bien les anciens propriétaires ont vécu dans cette dépendance quand ils ont refait faire l'habitation principale. C'était en 1980. Donc je dirais sans trop me tromper que cette dépendance a été déclarée en logement lors de sa création. Mais je ne sais pas comment confirmer cette hypothèse.

  23. #23
    Pilier Sénior

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    allez le vérifier en mairie en demandant le permis de construire ou la déclaration de travaux de l'époque... ou en les réclamant à l'ancien propriétaire

  24. #24
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    allez le vérifier en mairie en demandant le permis de construire ou la déclaration de travaux de l'époque... ou en les réclamant à l'ancien propriétaire
    J'ai retrouvé un permis de construire datant de 1981 précisant l'accord de la mairie pour modifier, agrandir et surélever un bâtiment de type habitation. Mais cela semble concerné la maison... Je ne vois rien qui parlerait d'une annexe. Soit elle existait avant soit elle a été construite avant le début des travaux. Ceux ci ont duré environ 2 ans. Permis de construire délivré en juillet 1981 et certication délivrée en janvier 1983.

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    il faut donc retrouver les plans annexés à la demande de permis de 1981 : l'annexe y être peut être décrite

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