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Discussion : clause pénale

  1. #1
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Je dois signer dans les prochains jours un compromis de vente en tant que vendeur.
    Cette maison avait été en octobre, novembre et décembre en mandat exclusif dans une agence immobilière.
    Ce mandat a été résilié dans les formes requises.
    Il indiquait en clause pénale :
    " Si nous vendons à l'expiration de ce mandat à toute personne non présentée par vous , nous nous obligeons à vous avertir immédiatement par LRAR en vous précisant les coordonnées de l'acquéreur , du notaire chargé d'authentifier la vente, et l'agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant deux ans"

    A quel moment suis je censé faire un tel courrier , : date du compromis ( ou promesse), à l'échéance du délai de rétractation, lors de l'acte définitif ?


    Il est précisé que le non respect de cette clause implique le versement d'une indemnité compensatrice de la moitié de la rémunération totale convenue, ce qui me parait abusif car s'agissant de personne non présentée par eux, il n' y a pas de préjudice. Je sais bien que la particularité de la cause pénale est la non proportionnalité entre la "sanction" et le préjudice mais quand même......

    Cordialement
    Patjer

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour Patjer
    Pour être tranquille vous envoyez en RAR à l'agence les coordonnées de l'acquéreur, du notaire qui signera le compromis ainsi que leprix fixé.
    Vous envoyez en supplément un document signé de votre acquéreur indiquant qui lui a présenté le bien à la vente.
    A quel moment suis je censé faire un tel courrier , : date du compromis ( ou promesse), à l'échéance du délai de rétractation, lors de l'acte définitif ?
    Perso, je n'ai pas la réponse.
    Dernière modification par July ; 07/06/2019 à 15h23.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  3. #3
    Pilier Junior

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    Bonjour July,

    Merci pour cette réponse.
    Mais n'ai je pas intérêt d'attendre au moins que le délai de rétractation soit passé.
    Car si j'envoie dés à présent les coordonnées des acquéreurs, qui empêche à l'agence de les contacter pour leur proposer un autre bien...
    Surtout que l'agent co. de l'agence habite en face de la maison en question

  4. #4
    Pilier Sénior

    Infos >

    Mais n'ai je pas intérêt d'attendre au moins que le délai de rétractation soit passé.
    Car si j'envoie dés à présent les coordonnées des acquéreurs, qui empêche à l'agence de les contacter pour leur proposer un autre bien...
    Surtout que l'agent co. de l'agence habite en face de la maison en question
    Dans ce cas particulier, pour envoyer le RAR à l'agence, la prudence c'est de de le faire 10 jours après signature du compromis.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  5. #5
    Pilier Junior

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    Je viens d'avoir une réponse du clerc de notaire à ce sujet :
    Au sens de l’article 1583 du Code Civil la vente est parfaite dès manifestation de l’accord entre le vendeur et l’acquéreur, soit lors de la conclusion de l’avant contrat. Le transfert de propriété est toutefois constaté dans l’acte de vente définitif avec la levée des conditions suspensives et le paiement du prix. L’imprécision de la rédaction de cette clause et la prudence m’invitent à vous conseiller de régler ce problème dès maintenant.

    Il se contredit un peu car il indique que la vente est parfaite dés la conclusion de l'avant contrat et me conseille de le faire dés maintenant alors que la signature n'est prévue que dans 1 semaine...
    Je pense que je vais prendre le risque d'attendre 10 jours aprés l'avant contrat..
    Devant un texte imprécis et sans préjudice, je ne pense pas qu'un juge irait dans le sens d'une agence qui demanderait une moité de commission, enfin j'espère.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Ça réponse ne vaut pas tripette.
    Quand il vous indique que la vente est parfaite dès la conclusion de l'avant contrat, il fait l'impasse sur la possibilité qu'a l'acquéreur de se rétracter dans les 10 jours suivant l'articleL271-1.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  7. #7
    Pilier Junior

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    J'avais aussi posé la question, de façon anonyme, sur le cimm-blog national tenu par le président fondateur de CIMM, sa réponse reçue ce matin est la suivante :
    "Dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, donc dès que le RV pour le compromis est pris. S’il s’agit d’un client passé par l’agence qui ne vous l’aurait pas dit autant le savoir au plus tôt."

    Mais bon, c'est un avis peut être "partial" et dans mon cas j'ai la certitude que la personne n'est pas passé par l'agence ( attestation de la personne et pas sur les bons de visite que j'ai pu obtenir de l'agence).
    Dernière modification par Patjer ; 08/06/2019 à 09h30.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Comme indiqué dans mon message #2 la prudence est de joindre au RAR un écrit signé de l'acquéreur attestant de qui il a eu connaissance du bien.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  9. #9
    Membre Sénior

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    La réponse du clerc de notaire n'est pas dénuée de sens non plus.

    L'art 1583 du code civil énonce à quel moment la vente devient parfaite entre vous et l'acquéreur, peu importe qu'un compromis soit signé.

    En tant que vendeur, vous n'avez absolument aucun droit à rétractation.

    La clause de l'agence n'a pour seul effet de savoir qui est votre acquéreur, de sorte qu'elle puisse se retourner contre qui de droit si la vente devait se faire dans son dos pour escamoter sa commission.

    Je ne vois pas trop où est la difficulté dès lors.

  10. #10
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par July Voir le message
    Comme indiqué dans mon message #2 la prudence est de joindre au RAR un écrit signé de l'acquéreur attestant de qui il a eu connaissance du bien.
    Oui, mais le texte de la clause pénale concerne les acquéreurs non présentés par l'agence, pour lesquels si on avertit pas l'agence immédiatement la clause pénale prévoit le paiement d'une demi commission
    Sinon pour info j'ai bien cette attestation ainsi que tous les bons de visite de l'agence
    Dernière modification par Patjer ; 08/06/2019 à 09h57.

  11. #11
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Axiss Voir le message
    La réponse du clerc de notaire n'est pas dénuée de sens non plus.

    L'art 1583 du code civil énonce à quel moment la vente devient parfaite entre vous et l'acquéreur, peu importe qu'un compromis soit signé.

    En tant que vendeur, vous n'avez absolument aucun droit à rétractation.

    La clause de l'agence n'a pour seul effet de savoir qui est votre acquéreur, de sorte qu'elle puisse se retourner contre qui de droit si la vente devait se faire dans son dos pour escamoter sa commission.

    Je ne vois pas trop où est la difficulté dès lors.
    Bonjour, cette clause concerne les clients non présentés par l'agence, vous l'avez dans mon premier post.
    Non présentés : paiement d'une demi commission si pas d'information de l'agence
    Présentés : paiement d'une commission entière

    La difficulté vient de ce que j'exprimais : que l'agence essaie de proposer d'autres produits à cette personne qui peut encore se rétracter
    Dernière modification par Patjer ; 08/06/2019 à 09h59.

  12. #12
    Membre Sénior

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    Je comprend ce que vous dites, bon après tout dépend du marché immobilier sur lequel vous êtes, mais quelles sont les chances qu'un autre bien intéresse un acquéreur dans un délai aussi court, surtout qu'il lui faut l'accord du vendeur…

    Ce genre de clause que vous avez dans votre mandat est tout à fait normal, et je ne vois toujours pas la difficulté, à part, encore une fois, où vous seriez sur un marché extrêmement concurrentiel.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,
    La difficulté vient de ce que j'exprimais : que l'agence essaie de proposer d'autres produits à cette personne qui peut encore se rétracter
    L'acquéreur est libre et n'a pas besoin de sollicitations supplémentaires, si il veut se rétracter, il le fera.
    La prudence serait de notifier l'agence dès lors que vous signez un compromis.

    Vous pourriez utilement interroger votre notaire et à l'avenir éviter de signer des clauses floues.

  14. #14
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Axiss Voir le message
    Je comprend ce que vous dites, bon après tout dépend du marché immobilier sur lequel vous êtes, mais quelles sont les chances qu'un autre bien intéresse un acquéreur dans un délai aussi court, surtout qu'il lui faut l'accord du vendeur…

    Ce genre de clause que vous avez dans votre mandat est tout à fait normal, et je ne vois toujours pas la difficulté, à part, encore une fois, où vous seriez sur un marché extrêmement concurrentiel.
    Vous trouvez cela normal, perso j'ai tendance à le trouver abusif car encore une fois cela concerne les personnes non présentées par l'agence ( c'est écrit en toutes lettres) et il n' y a donc aucun préjudice pour l'agence que le signalement soit immédiat au sens de l'article 1583 ou un peu plus tardif ( fin du délai de rétractation de l'acquéreur).

  15. #15
    Membre Sénior

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    il n' y a donc aucun préjudice pour l'agence que le signalement soit immédiat au sens de l'article 1583 ou un peu plus tardif ( fin du délai de rétractation de l'acquéreur).
    On peut le voir comme ça aussi, puisque de toute façon cette clause ne vise qu'à connaitre ceux qui n'ont pas été présentés par l'agence pour que celle ci vérifie leur identité, rapport à la commission.

    Mais je comprend l'effet secondaire que vous cherchez à éviter, bien évidemment.

  16. #16
    Pilier Junior

    Infos >

    Pensez vous qu'un juge dans ce cas précis : signalement légérement tardif pour un acquéreur non présenté par l'agence suivrait l'agence dans une demande de moitié de sa commission ?
    Je ne trouve pas de jurisprudence à ce sujet.

  17. #17
    Membre Sénior

    Infos >

    C'est une bonne question.
    Je n'ai pas ma documentation avec moi, je ne pourrai pas vous dire tout de suite personnellement.

  18. #18
    Pilier Junior

    Infos >

    OK, merci de vos réponses

  19. #19
    Pilier Junior

    Infos >

    Mais du coup, je ne sais que trop faire.
    Car l'agent co indépendant, travaillant exclusivement avec l'agence, qui habite en face de cette maison est un jeune loup prêt à tout !

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Même avec un jeune loup, pour être inquiété, il faudrait que l'agence puisse prouver qu'elle ait préalablement fait visiter le bien à votreacquéreur, et que vous ne l'ayez pas informé suivant les termes de la clause.
    La date d'envoi du RAR n'étant pas précisée, on se retrouvedans une situation ubuesque qui fait que signerun contrat de mandat exclusif semble laisser la porte ouverte au mandataire depouvoir réclamer une moitié de commission.
    Libre à l'agence d'attaquer pour ensuite soumettre la clausefloue à l'interprétation d'un juge.
    A votre place, même si je ne partage pas l'avis du clerc, jele suivrai. Ou alors il ne fallait rien lui demander. Parce que s'il arrivait quele mauvais scenario se dessine, vous ne pourriez pas vous targuer de ne passavoir qu'il fallait prévenir l'agence avant la signature de l'avant contrat.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  21. #21
    Membre Sénior

    Infos >

    Au risque de me répéter, il faut revenir à la nature de la clause et de ce pourquoi elle existe.

    Personnellement (et sous réserve bien entendu de trouver une jurisprudence disant le contraire), je verrai mal un agent immobilier dire à un juge que le fait de n'avoir été prévenu qu'au moment de l'écoulement du délai de rétractation (et donc pas avant) lui permettrait de prétendre à une commission, surtout si son seul argument serait celui de dire que ça ne lui a pas laissé le temps de faire capoter la vente, en trouvant un autre acquéreur, surtout dans un mandat simple où la concurrence - même avec le vendeur - est la norme.

    D'autant plus que conclure la vente comment au final ? parce qu'autant il est lié par mandat au vendeur, autant il n'est lié par rien du tout avec un acquéreur lambda qu'il ne connait même pas encore.

    Et donc, le fait d'avoir été prévenu dans un temps où l'acquéreur peut encore changer d'avis lui donne pour autant le droit de "retourner" le cocontractant du vendeur ? N'y verrait-on pas au final une entorse à l'obligation de loyauté dans le mandat ?

    C'est ce que l'agence va expliquer au juge : "M'sieur le juge, j'ai droit à ma commission (ou la moitié contractuelle) car mon mandant, en m'informant trop tard, m'a empéché de lui pourrir sa vente"

    Ben je lui souhaite bon courage à l'agence.

    C'était juste une réflexion que je me faisais comme ça, en y repensant.
    Dernière modification par Axiss ; 08/06/2019 à 13h18.

  22. #22
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par July Voir le message
    Même avec un jeune loup, pour être inquiété, il faudrait que l'agence puisse prouver qu'elle ait préalablement fait visiter le bien à votreacquéreur, et que vous ne l'ayez pas informé suivant les termes de la clause.
    La date d'envoi du RAR n'étant pas précisée, on se retrouvedans une situation ubuesque qui fait que signerun contrat de mandat exclusif semble laisser la porte ouverte au mandataire depouvoir réclamer une moitié de commission.
    Libre à l'agence d'attaquer pour ensuite soumettre la clausefloue à l'interprétation d'un juge.
    A votre place, même si je ne partage pas l'avis du clerc, jele suivrai. Ou alors il ne fallait rien lui demander. Parce que s'il arrivait quele mauvais scenario se dessine, vous ne pourriez pas vous targuer de ne passavoir qu'il fallait prévenir l'agence avant la signature de l'avant contrat.
    l'agence n'est pas censé connaitre mes échanges avec le clerc.
    Par ailleurs si nous relisons bien la réponde de ce dernier ( post 5), il n'indique pas que légalement je dois notifier la vente avant ou au moment du pré-acte, mais bien qu'il s'agit d'un principe de précaution devant l'imprécision de la clause, imprécision qui peut aussi jouer en ma faveur en cas de souci devant un juge.

  23. #23
    Pilier Junior

    Infos >

    Je vais suivre les conseils de July et envoyer dés la fin du WE la LRAR.
    Advienne que pourra !
    Les acheteurs ne veulent que cette commune et l'agence n'a pas de bien dans celle ci en ce moment, ça limite donc les risques.
    Par ailleurs je ne peux mettre que leur identité ( et pas leur adresse que je ne connais pas encore), cela les limite aussi
    Dernière modification par Patjer ; 09/06/2019 à 09h10.

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