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Discussion : Comptes de copropriete presentes en ag

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,
    Je reçois le dossier préparatoire à la prochaine Assemblée Générale, et je ne suis pas d'accord sur les comptes, une somme affichée à un copropriétaire est fausse.
    J'ai l'intention de refuser l'approbation des comptes. Mon refus aura-t-il un impact sur cette approbation, et quel en sera les conséquences, pour l'AG, pour le copropriétaire et pour moi qui refuse cette approbation et dois-je justifier ce refus.
    Merci de vos réponses

  2. #2
    Membre Junior

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    Bonjour,
    Vous ne dites pas à quel titre vous recevez ce "dossier préparatoire à la prochaine A.G."
    Membre du conseil syndical, une réunion préparatoire doit avoir lieu avec le syndic au cours de laquelle vous ferez part de vos observations.
    Simple copropriétaire vous devez attendre la réception de la convocation d' A.G. pour aller vérifier les justificatifs de charges et faire vos observations.

    Il ne faut jamais refuser les comptes en bloc, il faut faire des réserves sur des points précis, sachant que ces réserves seront sans effet si le syndic n' est pas d' accord et ne rectifie rien, il faut alors une action en justice.....des frais, du temps et aucune assurance de succès....
    Dernière modification par JB1922 ; 07/06/2019 à 09h04.

  3. #3
    Membre Cadet

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    Citation Envoyé par JB1922 Voir le message
    Bonjour,
    Vous ne dites pas à quel titre vous recevez ce "dossier préparatoire à la prochaine A.G."
    Membre du conseil syndical, uène réunion préparatoire doit
    Bonjour,
    Je suis copropriétaire, c'est pourquoi j'ai reçu la convocation et les pièces pour cette prochaine assemblée.
    Merci
    Bonne journée

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Il faudrait dire ce que vous voulez contester exactement. Il faut être précis en AG ou alors personne ne vous suivra et votre vote n'aura aucun effet.
    Refuser les comptes en bloc est contre-productif; çà ne gênera pas le syndic, mais les copropriétaires.

    NB : sachez que
    Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
    Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
    - sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
    - sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
    Les avances sont remboursables.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    et je ne suis pas d'accord sur les comptes, une somme affichée à un copropriétaire est fausse.
    Je suppute que vous parlez de l'annee avec les crédit et les dettes de chaque copropriétaire;
    Sachez que ces crédits et ces dettes sotn calculées au dernier jour de l'exercice sous approbation et que le paiement de l'appel des trimestres suivants (souvent 1 ou 2 parfois 3) ne sont pas pris en comptes.

    A titre personnel je trouve que cette annexe sauf pour les grands montants ne sert pas à grand chose.

  6. #6
    Pilier Cadet

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    Comment pouvez-vous être sûr que le solde d'un autre copropriétaire est faux sans avoir un grand livre et l'historique de son compte, des appels et des règlements effectués ?
    Vous pouvez bien sûr voter contre l'approbation des comptes et émettre vos réserves mais si la majorité vote pour ça ne changera rien, néanmoins l'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels, si vous souhaitez contester ou même étudier les comptes le mieux serait d'être candidat pour le conseil syndical !

  7. #7
    Pilier Sénior

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    André
    Je suppose que le copropriétaire dont il parle est ... lui-même....

  8. #8
    Pilier Cadet

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    Peut-être mais je suis très premier degré moi !!!
    Quand il y a écrit " une somme affichée à un copropriétaire est fausse. " ça ne veut pas dire et ce n'est pas la même question que "mon compte est faux" !!!

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Vous avez tout a fait raison.....
    Vous êtes carré comme.... un comptable...

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    une somme affichée à un copropriétaire est fausse.
    J'ai l'intention de refuser l'approbation des comptes.
    Pourriez vous nous préciser comment vous pouvez voir que la somme affichée à UN copro est fausse .... ? le seul endroit où vous pouvez voir ceci dans une convocation d'AG, se trouve sur la liste des débiteurs joints à l'annexe 1. Si c'est UN copro, c'est quasi impossible à savoir... si c'est VOUS le UN, alors effectivement vous avez des moyens de comparaison . Mais expliquez vous.

    Refusez d'approuver les comptes c'est tout à fait possible (nous sommes encore dans un pays libre....), mais :
    * si vous etes tout seul, alors vous p.....r dans le violon, mais c'est votre droit
    * si vous etes suivi par la majorité, alors le syndicat est pénalisé (le syndic s'en moque totalement)

    Pour quoi le syndicat est pénalisé ?
    * d'abord parce que ce sont les "sous" du syndicat
    * si le solde est positif, alors aucun copro ne va toucher le trop perçu, il va rester dans les caisses du syndicat, c'est un moindre mal mais un copro vendeur ne récupérera pas son trop perçu
    * si le solde est négatif, le syndic ne peut pas combler le trou et il peut y avoir risque de ne pas pouvoir payer des factures ; de plus le syndic ne peut pas mettre en demeure les débiteurs de payer
    * etc....

    Conclusion : c'est une très mauvaise idée pour une AG de rejeter l'approbation des comptes du syndicat....

    Alors si vous voulez de l'aide, soyez plus précis.....

  11. #11
    Pilier Junior

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    il faut absolument que notre questionneur soit plus précis.

    s'agit il d'une facture privative?

  12. #12
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    André
    Je suppose que le copropriétaire dont il parle est ... lui-même....
    vous avez probablement raison...

  13. #13
    Membre Cadet

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    Bonjour,
    Merci à tous de vos réponses, j'ai suivi l'affaire c'est pourquoi je vous questionne sur la marche à suivre.
    Le syndic réclame à un copropriétaire un montant d'un accident déclaré aux assurances (syndic et copropriétaire) les experts sont d'accord, le rapport de ceux-ci n'a pas été contesté. Le syndic n'a pas envoyé la facture à l'assurance mais la réclame au copropriétaire auteur de l'accident.
    Ce copropriétaire auteur ne veut pas régler la facture car l'assurance ne le remboursera pas. L’assurance dédommage celui qui a subi le dommage et non pas celui qui l'a causé.
    Si le copropriétaire mis en cause accepte les comptes alors qu'apparaît une dette non justifiée à son encontre cela ne l'obligera-t-il pas par la suite ?
    Je m'explique mal pourtant c'est clair :
    L'assurance veut bien payer il suffit que le syndic lui envoie la facture.
    Le syndic la réclame au copropriétaire auteur du dommage, celui-ci ne veut pas payer car le dommage à fait l'objet d'un rapport des experts des assurances tant du syndic que du copropriétaire, rapport non contesté.
    Bien sur c'est au tribunal, première audience le juge proposait le non-lieu au vue des pièces présentées par le copropriétaire, refusé par l'avocat du syndic en raison de vérifications de ces pièces.
    Une deuxième audience est prévue prochainement.
    Question ; le copropriétaire auteur, doit-il faire une opposition ou réserves sur l’approbation des comptes lors de cette prochaine assemblée.
    Le conseil syndical ne devait-il pas voir ce dilemme lors de vérifications, trimestrielles/annuelles en vue de cette assemblée, ou même avant huissier et Tribunal ?
    Merci de vos réponses

  14. #14
    Pilier Sénior

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    problème initial: je ne suis pas d'accord sur les comptes, une somme affichée à un copropriétaire est fausse.
    J'ai l'intention de refuser l'approbation des comptes.
    Votre nouvelle information
    Je m'explique mal pourtant c'est clair :
    L'assurance veut bien payer il suffit que le syndic lui envoie la facture.
    Vous êtes certain, parce que ce n'est pas du tout dans les prérogatives des assureurs de soumettre le remboursement d'un préjudice à une facture?
    Pour tout dire, ca ne me parait pas crédible.

    Bien sur c'est au tribunal, première audience le juge proposait le non-lieu au vue des pièces présentées par le copropriétaire, refusé par l'avocat du syndic en raison de vérifications de ces pièces.
    Vous êtes certain, un non lieu, au civil???

    Une deuxième audience est prévue prochainement.
    Au tribunal de première instance? Ca n'arrive que très très rarement, du coup je ne comprends pas. Désolé.
    Le conseil syndical ne devait-il pas voir ce dilemme lors de vérifications
    Si le conseil à les mêmes informations, il va forcément bloquer.

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Quand l'A.G. valide les comptes, elle valide les comptes généraux, mais pas les comptes individuels des copropriétaires : s'il n'est plus possible de revenir sur les dépenses de l'année une fois validées, il est toujours possible de revenir sur le décompte d'un copropriétaire quand il y a une erreur.

    S'il y a eu un sinistre provoqué par un copropriétaire et que ce sinistre va peut-être être indemnisé par une assurance, il est normal que le syndic impute la facture de réparation des dégâts au responsable dans l'attente de l'indemnisation par l'assurance (surtout que si cela est passé par la case justice, il faut attendre la décision du tribunal). S'il y a indemnisation par l'assurance, le compte du copropriétaire sera recrédité.

  16. #16
    Pilier Cadet

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    Je ne suis pas sûr qu'un syndic puisse imputer ainsi une somme en dehors des quelques prestations particulières (frais de relance, questionnaire...) sans une décision de justice. C'est un grand classique avec les déménagements, quand un copropriétaire ou un locataire abîme la peinture, les murs, l'escalier, on ne peut pas décréter et condamner comme ça un copropriétaire sans avoir une décision de justice, sinon c'est la porte ouverte à n'importe quoi ! Au moindre sinistre on fait porter le chapeau à tel ou tel... Il y a je crois une abondante jurisprudence la dessus (la fameuse clause d'aggravation des charges...).

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Ici il y a et il va y avoir deux décisions de justices selon ce qu'on nous expose.

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Si les assurances sont OK pour le remboursement de la facture, alors le syndicat (via le syndic) envoie la facture des réparations (du syndicat) à l'assureur de la copro et le comptable met cette facture sur un compte d'attente lorsqu'il paie le "réparateur".... c'est le principe).

    Maintenant ce que je ne comprends pas c'est le rapport entre les rapports d'expert des assurances et le tribunal. Je pense que notre ami ne nous donne que les infos qui l’intéressent pour se conforter...

    Pourquoi le tribunal ? pourquoi 2 passages ? n'y aurait-il pas un expert judiciaire dans le circuit ?....

  19. #19
    Membre Cadet

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    Bonjour Ribould,
    Merci,
    Effectivement, je n’ai pas lu que l’Assurance attendait une facture… J’interpelle l’assurance sur ce point aujourd’hui.
    Je suis certain du « non-lieu » oui c’était au TI civil, comme je le dis plus haut ce copropriétaire est plus que timide, c’est pourquoi je fais les démarches à sa place
    2ème audience, il faut comprendre « reporter au … »
    Normalement le Conseil Syndical doit avoir les mêmes informations, il a accès à tout le dossier, et peut consulter le dossier de la copropriété autant qu’il le souhaite ou au moins un fois par trimestre !
    Merci et excusez-moi je n’ai pas les bons mots

  20. #20
    Pilier Sénior

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    Euh... m'enfin....
    Effectivement, je n’ai pas lu que l’Assurance attendait une facture… J’interpelle l’assurance sur ce point aujourd’hui.
    Je m'explique mal pourtant c'est clair :
    L'assurance veut bien payer il suffit que le syndic lui envoie la facture
    .
    Vous êtes le même SASKATCHEWAN que celui qui a écrit cela, sinon merci de nous indiquer vos liens...
    A quel titre pouvez vous 'interpeller' l'assurance, n'étant ni le lésé ni l'assuré?
    Je suis certain du « non-lieu » oui c’était au TI civil,
    Le non-lieu c'est du pénal, donc moi je suis certain du contraire.
    comme je le dis plus haut ce copropriétaire est plus que timide, c’est pourquoi je fais les démarches à sa place
    Peut-etre, mais faut-il encore que vous sachiez quelles démarches il faut faire, et la, je ne suis pas certain que vous puissiez l'aider.
    Dernière modification par ribould ; 18/06/2019 à 10h02.

  21. #21
    Membre Cadet

    Infos >

    Je fais mon possible pour l’aider ;
    « interpeller » C’est à dire questionner l’assurance puisque j’aide leur assuré qui n’a ni le temps ni l’esprit de le faire.
    Je vous questionne pour régler son problème au mieux, ayant son pouvoir pour l'assemblée, je ne voudrais pas prendre une initiative qui lui serrait préjudiciable.
    Je me réfère à vous pour me guider sur les démarches, ce dont je vous remercie.

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