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Discussion : Echange de lots et rectification

  1. #1
    Membre

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    Bonjour à tous et toutes

    Je vous explique notre souci…

    Ma compagne a acheté un appartement qui est un rez de chaussée surélevé, et qui dispose d’une chambre au niveau des caves, (donc à l’étage inférieur), reliée à l’appartement par un escalier.
    Dans la résidence, c’est le seul appartement qui dispose ainsi d’un escalier vers l’étage inférieur. L’appartement a été acheté en 2013, les travaux de création de cet escalier avaient déjà été réalisés. Nous avons une copie de l’AG de copro de 2011 qui autorisait le propriétaire précédent à agrandir la trémie déjà présente entre l’appartement et la chambre.
    Ma compagne a mis en vente l’appartement et a trouvé un acquéreur.
    Jusque-là, tout va bien…

    Il semble qu’il y ait eu des échanges de lots entre certains propriétaires il y a de nombreuses années, au niveau des chambres du sous-sol et la chambre reliée à notre appartement semble concernée.
    Ces échanges ont été faits en direct entre les propriétaires, sans aucune trace officielle notariée. Un des copropriétaires a soulevé le sujet en le mettant à l’ordre du jour d’une AG il y a 2 ans.

    On est donc sensé se retrouver avec un souci lors de la vente, le numéro de lot de la chambre n’étant pas celui que l’on retrouve sur le règlement intérieur, dans l’état descriptif de division.

    Or il se trouve que cet EDD est intrinsèquement incohérent ! En effet, l’ordre d’implantation des chambres du sous-sol n’est pas indiqué sous forme d’un plan, mais sous forme d’une description littérale, du genre « lot 32, face à l’escalier ; lot 33 face à la rue Machin, en regardant à gauche, en deuxième position, puis lot 34 en troisième position dans le même ordre »…
    Quand on essaye d’appliquer ces indications, on ne peut pas arriver à positionner les lots des chambres de manière logique, les indications sont contradictoires et sujettes à interprétation (nous avons donné un plan vierge et les indications de l’EDD à 5 personnes différentes : nous avons eu 4 résultats différents !).

    Pour éclaircir la situation, nous avons suivi la préconisation d’un notaire et réalisé un plan du sous-sol, où tous les numéros de lots qui y figurent correspondent à l’occupation qui en est faite actuellement. C’est-à-dire que le numéro de lot de la chambre de notre appartement figure bien sur le plan à l’emplacement de cette chambre, alors qu’en suivant les indications de l’EDD, on pourrait la placer à 2 endroits différents… selon l’interprétation…

    L’idée du notaire est que ce plan soit annexé au règlement de copropriété. Nous avons donc fait le tour des copropriétaires, établi le plan et demandé au conseil syndical de demander au syndic d’organiser une AG extraordinaire pour entériner ce plan.

    Or le syndic s’y oppose !!

    Il soutient qu’il faut faire établir un nouvel EDD complet par un géomètre. Or cela aurait un coût important (géomètre + notaire), auquel la majorité des copropriétaires s’opposeront. En effet, seuls 4 (sur une vingtaine) sont concernés par les échanges de chambres…
    On ne change pas la surface des lots (les chambres sont identiques), on ne change pas les tantièmes, on ne change pas les charges, on veut juste préciser la localisation des lots.

    Qu’en pensez-vous ?

    Est-il possible d’ajouter « simplement » un plan à un règlement de copro où il n’y en a pas ?

    A noter qu’aucun copropriétaire ne souhaite changer de chambre, la situation actuelle convient à tous.

    Merci d'avance

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Est-il possible d’ajouter « simplement » un plan à un règlement de copro où il n’y en a pas ?
    Au vu de ce que vous expliquez ile ne s'agit pas d'ajouter un plan, mais de modifier la description, certes pour la rendre plus cohérente selon vos dires, mais d'autres peuvent interpréter différemment.

    Vosu avez deux problème, 1/ obtenir l'unanimité de tous, ce qui résoudrait bien des problèmes, et 2/ désigner qui paye sachant que apparamment pour beaucoup ils n'ont pas d'intérêt à dépenser de l'argent.

    Je ne dis pas que vous n'ayez pas raison potentiellement sur les deux points, mais s'il faut forcer le syndicat par une action en justice, donc au TGI, vous en avez pour 3 ans minimum, et plusieurs milliers d'euros.

    Le syndic s'oppose logiquement, puisqu'il n'a pas le pouvoir de lui-même de décider de mettre ca en route au cout partagé de tous.

    A vous de voir, lancer une résolution que tout le monde sans exception pourrait voter ou se préparer a une action en justice.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par MauvaisNuméro Voir le message
    Bonjour à tous et toutes

    L’idée du notaire est que ce plan soit annexé au règlement de copropriété. Nous avons donc fait le tour des copropriétaires, établi le plan et demandé au conseil syndical de demander au syndic d’organiser une AG extraordinaire pour entériner ce plan.

    Or le syndic s’y oppose !!

    Il soutient qu’il faut faire établir un nouvel EDD complet par un géomètre. Or cela aurait un coût important (géomètre + notaire), auquel la majorité des copropriétaires s’opposeront. En effet, seuls 4 (sur une vingtaine) sont concernés par les échanges de chambres…
    On ne change pas la surface des lots (les chambres sont identiques), on ne change pas les tantièmes, on ne change pas les charges, on veut juste préciser la localisation des lots

    A noter qu’aucun copropriétaire ne souhaite changer de chambre, la situation actuelle convient à tous.

    Merci d'avance
    Votre syndic a tord de dire qu'il FAUT un plan réalisé par un géomètre. Aucune loi ne l'impose.
    Par contre, c'est vrai que c'est prudent que ce soit un pro qui fasse le plan, et c'est son job de vous le dire. Parce qu'un géomètre fera un relevé précis des surfaces etc....
    Enfin, le syndic est OBLIGE de porter à l'ODJ une question qui lui est envoyée en RAR. Même s'il la trouve non pertinente.

    Un moyen terme c'est de :
    1) faire attention à l'intitulé du plan, et à la formulation de la résolution, en spécifiant que c'est juste un relevé de l'EMPLACEMENT des lots cave, et non pas un relevé de la consistance des lots .
    2) Proposer au syndic une résolution stipulant qu'il conseille l'intervention d'un géomètre.

    Et bien sur, il faut supprimer les mentions incompréhensibles de l'EDD, parce que si vous avez des documents qui se contredisent, vous ne résolvez pas le problème.

    La modification aura de toute façon un coût qu'il faut prévoir, celui de publication au fichier immobilier. Qui est INDISPENSABLE. Sans quoi, la modification ne sera opposable qu'aux propriétaires qui l'ont votée, n'apparaitra pas sur les actes de vente, etc, donc sera totalement inutile. L'AG, si les concernés sont d'accord, peut parfaitement stipuler que ces frais seront supportés par les seuls 4 propriétaires concernés. Je vous suggère d'accepter de faire comme ça, c'est le meilleur moyen d'obtenir le vote de ceux pour qui ça n'a aucune incidence. Parce qu'en l'état, vos lots ne sont pas aisément vendables.

    Vous avez déjà rédigé les résolutions nécessaires ?
    Dernière modification par Ermeline ; 04/06/2019 à 13h40.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    PS : vous avez interrogé le notaire ayant créé le RC pour vérifier s'il y avait un plan ? Parce que dans ce cas, s'il y a eu échange de caves, il suffit de faire voter l'AG en reprenant le même plan et en changeant les n°s de lot.

    Même s'il n'est plus de ce monde, son successeur doit avoir gardé les originaux, 100 ans si je ne fais pas erreur.

  5. #5
    Membre

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    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    PS : vous avez interrogé le notaire ayant créé le RC pour vérifier s'il y avait un plan ? Parce que dans ce cas, s'il y a eu échange de caves, il suffit de faire voter l'AG en reprenant le même plan et en changeant les n°s de lot.

    Même s'il n'est plus de ce monde, son successeur doit avoir gardé les originaux, 100 ans si je ne fais pas erreur.
    Notre notaire est allé vérifier : aucun plan n'a été enregistré officiellement.

  6. #6
    Membre

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    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Et bien sur, il faut supprimer les mentions incompréhensibles de l'EDD, parce que si vous avez des documents qui se contredisent, vous ne résolvez pas le problème.
    Cela implique donc une modification du contenu du Règlement de Copropriété, car l'EDD y est inclus.
    Nous pensions que l'ajout d'un plan était une solution plus "soft" qui suffisait, mais effectivement, il resterait des mentions incohérentes...

    Quand je vois la réaction de certains copropriétaires qui sont "contre tout" et ne veulent même pas répondre quand on leur demande simplement de confirmer l'emplacement de leur lot, je n'ose imaginer le résultat du vote en AG si on leur soumet une version modifiée du Règlement de Copro !


    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Vous avez déjà rédigé les résolutions nécessaires ?
    Non, pas encore, mais je vous remercie pour vos messages, qui nous aident dans notre réflexion.

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    Nous pensions que l'ajout d'un plan était une solution plus "soft" qui suffisait, mais effectivement, il resterait des mentions incohérentes...
    De toutes façons du fait de la publication au bureau de publicité foncière, il y a 800 euros à payer.

    Attention à la portée d'une telle décision, elle est opposable aux tiers à dater de la publication au bureau de publicité foncière, mais il faut qu'elle ait été décidée en AG pur être opposable aux décideurs.

    je n'ose imaginer le résultat du vote en AG si on leur soumet une version modifiée du Règlement de Copro !
    Il faut leur rappeler que la loi du syndicat, c'est ce réglement, et que si ce réglement n'est pas utilisable, c'est leur faute (et la votre aussi) et que si 'on' ne veut pas corriger volontairement, 'on' va demander à un Juge de l'y ordonner;

    Un règlement doit être applicable.


    Si en revanche il s'agit de faire acter par cette manœuvre un changement de lot de gré à gré, vous êtes sur de vous planter.
    Attention aussi à l'autre argument qui énoncerait que depuis 100 ans, le règlement n'a jamais gêné personne dans son imprécision seulement écrite, et qu'il a déjà été interprété, et que c'est donc non pas le changement proposé qu'il faut publier, mais ce qui résulte d'une interprétation non pas immémoriale, mais centenaire.
    Dernière modification par ribould ; 04/06/2019 à 17h19.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Notre notaire est allé vérifier : aucun plan n'a été enregistré officiellement.
    A votre place, je lui demanderais les preuves de la demande qu'il a faite au fichier immobilier. Pour ma part j'ai vu il y a quelques mois un notaire trouver un plan des caves avec les numéros de cave que depuis 20 ans je pensais définitivement perdu.
    De plus, il est parfois possible, ça dépend des villes, de retrouver non pas le plan de mise en copro (fichier immobilier) mais le plan du permis de construire. On a retrouvé aux archives celui de notre immeuble, réhaussé et agrandi en 1870. A peu près rien n'a bougé depuis. Ce qui, a minima, vous donnerait comme base un plan d'architecte plutôt qu'un plan d'amateur.

    Si en revanche il s'agit de faire acter par cette manœuvre un changement de lot de gré à gré, vous êtes sur de vous planter.
    C'est possible. En même temps si l'échange de caves date de mathusalem, vous avez passé la prescription acquisitive trentenaire, et chacun possède définitivement la cave qu'il occupe. Pas sur, donc, que ce soit si compliqué à entériner si tous les concernés sont OK.
    On a le même genre de souci chez nous : certaines des caves que les gens occupent ne correspondent pas aux numéros de cave sur le plan (sur l'EDD, il y a juste des numéros).
    Par ailleurs, il faut relire votre RC. Le notre dit textuellement, par exemple, que les propriétaires peuvent échanger leurs caves. Quelle est la valeur de cette mention qui date de 1949, je ne sais pas. Pour ma part, je laisse courir. Tant que les propriétaires concernés (dont je ne suis pas) s'en moquent, je m'en moque aussi.
    D'autant que si je comprends bien, au delà d'un échange potentiel, il y a une description des emplacements de toute façon interprétable de diverses façons.

    Cela implique donc une modification du contenu du Règlement de Copropriété, car l'EDD y est inclus.
    Si vous rajoutez un plan qui ne dit pas la même chose que l'EDD, vous ne résolvez absolument rien.
    Et si je peux me permettre, un notaire n'est pas forcément le meilleur conseil en la matière. Dans le domaine de la copropriété, peu sont spécialistes, et beaucoup truffent les règlements de copro de clauses inadaptées, voire pire. Un avocat habitué à traiter des problèmes de copropriété serait probablement de meilleur conseil.

    Dans tous les cas, ça ne sera pas gratuit. Deux possibilités

    1) c'est l'EDD qui est mal rédigé, et vous pouvez obliger l'ensemble du syndicat à payer les frais, mais il vous faudra un jugement pour y arriver.

    2) le pataquès résulte uniquement du fait que les prédécesseurs des 4 copropriétaires concernés ont échangé leurs caves, et là vous pouvez vraiment oublier de faire payer tout le monde.

    Et dans les DEUX cas, tout sera bien plus simple si les propriétaires des 4 caves concernées proposent de se partager les frais. Qui resteront faibles au regard du fait qu'il vous sera, au jour d'aujourd'hui, très difficile de vendre un appartement sans pouvoir garantir qu'une des pièces est bien la votre.

    Une question : dans l'EDD, les caves sont des lots à part entière, ou bien il est simplement écrit : lot n°tant : deux pièces cuisine situé à tel endroit ET une cave située à tel endroit ?

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    Notre notaire est allé vérifier : aucun plan n'a été enregistré officiellement.
    A votre place, je lui demanderais les preuves de la demande qu'il a faite au fichier immobilier. Pour ma part j'ai vu il y a quelques mois un notaire trouver un plan des caves avec les numéros de cave que depuis 20 ans je pensais définitivement perdu.
    De plus, il est parfois possible, ça dépend des villes, de retrouver non pas le plan de mise en copro (fichier immobilier) mais le plan du permis de construire. On a retrouvé aux archives celui de notre immeuble, réhaussé et agrandi en 1870. A peu près rien n'a bougé depuis. Ce qui, a minima, vous donnerait comme base un plan d'architecte plutôt qu'un plan d'amateur.

    Si en revanche il s'agit de faire acter par cette manœuvre un changement de lot de gré à gré, vous êtes sur de vous planter.
    C'est possible. En même temps si l'échange de caves date de mathusalem, vous avez passé la prescription acquisitive trentenaire, et chacun possède définitivement la cave qu'il occupe. Pas sur, donc, que ce soit si compliqué à entériner si tous les concernés sont OK.
    On a le même genre de souci chez nous : certaines des caves que les gens occupent ne correspondent pas aux numéros de cave sur le plan (sur l'EDD, il y a juste des numéros).
    Par ailleurs, il faut relire votre RC. Le notre dit textuellement, par exemple, que les propriétaires peuvent échanger leurs caves. Quelle est la valeur de cette mention qui date de 1949, je ne sais pas. Pour ma part, je laisse courir. Tant que les propriétaires concernés (dont je ne suis pas) s'en moquent, je m'en moque aussi.
    D'autant que si je comprends bien, au delà d'un échange potentiel, il y a une description des emplacements de toute façon interprétable de diverses façons.

    Cela implique donc une modification du contenu du Règlement de Copropriété, car l'EDD y est inclus.
    Si vous rajoutez un plan qui ne dit pas la même chose que l'EDD, vous ne résolvez absolument rien.
    Et si je peux me permettre, un notaire n'est pas forcément le meilleur conseil en la matière. Dans le domaine de la copropriété, peu sont spécialistes, et beaucoup truffent les règlements de copro de clauses inadaptées, voire pire. Un avocat habitué à traiter des problèmes de copropriété serait probablement de meilleur conseil.

    Dans tous les cas, ça ne sera pas gratuit. Deux possibilités

    1) c'est l'EDD qui est mal rédigé, et vous pouvez obliger l'ensemble du syndicat à payer les frais, mais il vous faudra un jugement pour y arriver.

    2) le pataquès résulte uniquement du fait que les prédécesseurs des 4 copropriétaires concernés ont échangé leurs caves, et là vous pouvez vraiment oublier de faire payer tout le monde.

    Et dans les DEUX cas, tout sera bien plus simple si les propriétaires des 4 caves concernées proposent de se partager les frais. Qui resteront faibles au regard du fait qu'il vous sera, au jour d'aujourd'hui, très difficile de vendre un appartement sans pouvoir garantir qu'une des pièces est bien la votre.

    Une question : dans l'EDD, les caves sont des lots à part entière, ou bien il est simplement écrit : lot n°tant : deux pièces cuisine situé à tel endroit ET une cave située à tel endroit ?

  10. #10
    Pilier Sénior

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    PS : je laisse le double postage sciemment pour les techniciens, qui pourront la supprimer quand ils auront vu le bug..

    J'explique les manips faites

    1) j'ai rédigé
    2) Au moment où je clique "envoi", on me dit que je ne suis pas connectée
    3) je reviens en arrière sur la page précédente et je copie le message (ce qui est super, avant on retrouvait pas son message en revenant en arrière. Pour un long message, si on n'avait pas pensé rafraichir régulièrement la page en l'écrivant, ou à le copier coller avant de poster, c'était perdu.
    4) je clique à nouveau envoi
    5) je me reconnecte
    6) je vois que ma réponse est passée, mais avec tous les bugs de forme
    7) Je fais répondre et je colle la réponse sans bugs.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    PS : je laisse le double postage sciemment pour les techniciens, qui pourront la supprimer quand ils auront vu le bug..

    J'explique les manips faites

    1) j'ai rédigé
    2) Au moment où je clique "envoi", on me dit que je ne suis pas connectée
    3) je reviens en arrière sur la page précédente et je copie le message (ce qui est super, avant on retrouvait pas son message en revenant en arrière. Pour un long message, si on n'avait pas pensé rafraichir régulièrement la page en l'écrivant, ou à le copier coller avant de poster, c'était perdu.
    4) je clique à nouveau envoi
    5) je me reconnecte
    6) je vois que ma réponse est passée, mais avec tous les bugs de forme
    7) Je fais répondre et je colle la réponse sans bugs.
    Bonsoir Ermeline,
    Pour le signalement des anomalies, il vous faut cliquer sur le lien "pour vos réactions cela se passe ici" qui figure dans le message d'info Nouvelle version du Forum de Net-iris
    Pour critiquer les gens, il faut les connaître et pour les connaître, il faut les aimer. COLUCHE

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonsoir Putzi, et merci.

    En fait je l'ai signalé aux deux endroits. Comme JPG était intervenu directement dans un fil ce matin, je me suis dit que c'était mieux ? Mais bon, j'aurais du garder les explications pour le fil dédié...
    Dernière modification par Ermeline ; 04/06/2019 à 21h30.

  13. #13
    Membre

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    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    A votre place, je lui demanderais les preuves de la demande qu'il a faite au fichier immobilier.
    Je n'ai pas de preuve, mais j'ai assez confiance dans la volonté du notaire d'éclaircir la situation.
    Ne serait-ce que pour pouvoir encaisser ses émoluments sur la transaction de vente...


    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    En même temps si l'échange de caves date de mathusalem, vous avez passé la prescription acquisitive trentenaire, et chacun possède définitivement la cave qu'il occupe. Pas sur, donc, que ce soit si compliqué à entériner si tous les concernés sont OK.
    Je crois que Mathusalem n'a jamais habité notre immeuble :-)
    Je ne connaissais pas cette notion de prescription trentenaire, c'est intéressant. D'autant plus qu'en remontant les informations figurant dans les actes de vente (informations sur les origines de propriété ou propriétaires antérieurs), nous soupçonnons que les échanges auraient pu être faits avant 1967...


    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    D'autant que si je comprends bien, au delà d'un échange potentiel, il y a une description des emplacements de toute façon interprétable de diverses façons.
    Oui !

    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Deux possibilités

    1) c'est l'EDD qui est mal rédigé, et vous pouvez obliger l'ensemble du syndicat à payer les frais, mais il vous faudra un jugement pour y arriver.

    2) le pataquès résulte uniquement du fait que les prédécesseurs des 4 copropriétaires concernés ont échangé leurs caves, et là vous pouvez vraiment oublier de faire payer tout le monde.

    Et dans les DEUX cas, tout sera bien plus simple si les propriétaires des 4 caves concernées proposent de se partager les frais. Qui resteront faibles au regard du fait qu'il vous sera, au jour d'aujourd'hui, très difficile de vendre un appartement sans pouvoir garantir qu'une des pièces est bien la votre.
    On a le 1er cas + des échanges de caves...

    Les 4 propriétaires sont prêts à partager les frais, mais ne désespèrent pas de convaincre tout le syndicat de faire modifier l'EDD.

    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Une question : dans l'EDD, les caves sont des lots à part entière, ou bien il est simplement écrit : lot n°tant : deux pièces cuisine situé à tel endroit ET une cave située à tel endroit ?
    Ce sont des lots à part entière.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Si vos caves sont des lots à part entière , vous ne pouvez vraiment pas vous contenter d'un plan. Avec des caves simplement "annexes" du lot principal, et juste un EDD mal rédigé c'est un peu différent : ça n'est pas vendable sans vendre le lot appartement avec.Donc si chacun a la cave située sous lot, tout le monde est content.

    Mais si les caves sont vendables indépendamment du lot principal, c'est une autre paire de manche.

    Chaque acte de vente reproduit les mentions de l'EDD, et demandez confirmation à un avocat, mais pour moi c'est ça qui va compter juridiquement en cas de litige, bien plus que le plan.

    Franchement, je crains que votre notaire ne soit, justement, plus intéressé par toucher sa commission sur la vente que par la sécurité juridique de la transaction. Et qui sait, il existe peut-être un plan... qui ne l'arrange pas. Il vous a donné ces conseils par écrit ?

    Donc je ferais moi même la demande au fichier immobilier (cf sur service public comment faire) et je me cotiserais avec les 3 autres pour consulter un avocat qui engagera sa responsabilité en vous conseillant par écrit sur les démarches à faire pour résoudre définitivement le problème.
    Dernière modification par Ermeline ; 05/06/2019 à 18h42.

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