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Discussion : Vente de loge et affectation de la somme sur compte Avance Travaux. Légal ?

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,


    Suite à la vente dans une copropriété de la loge du concierge il y a 3 ans, le syndic a indiqué qu'il serait important que cette somme, au lieu d'être remboursée aux copropriétaires relativement à leur quote part, soit affectée au compte "Avances Travaux" au vue des impayés de plusieurs copropriétaires et d'un ravalement en cours.

    L'AG a suivi cette notification alors que pour notre part nous étions pour pouvoir recouvrer ces sommes.
    En contrepartie le syndic nous a donné un décompte de la part qui revenait à chaque copropriétaire soit 2 500 € nous concernant et nous a assuré qu'à la fin du ravalement tout serait rembourser.



    Il y a 1 an, fin du ravalement, une demande expresse est faite auprès de la dernière AG afin de rembourser les sommes en question.
    Le syndic met à l'ordre du jour la question mais indique :
    - Impossibilité de rembourser l'intégralité des sommes au vue du solde débiteur de la balance des copropriétaires
    - Pas de fonds de roulement de la copropriété
    - A court terme remplacement de la chaufferie donc il serait bien de garder ces fonds

    Tout en précisant "Le syndic qu'il n'a aucun intérêt à conserver pour le compte des copropriétaires des sommes importantes car elles le contraignent à adapter sa garantie financière par la souscription de primes d'assurances complémentaires"
    L'AG a quand même demandé le remboursement des sommes soit environ 60% de la somme en question qui a été mise sur le compte des charges courantes.



    Ma question est simple, nous nous attendons encore à un refus de la part du syndic lors de l'assemblée de juin pour le remboursement du restant.


    N'existe-t-il pas une loi qui permet lors de la vente d'un lot pour le compte de la copropriété, qui oblige le syndic à n'affecter cette somme qu'au remboursement des copropriétaires et que tout autre disposition même après vote serait caduque ?



    Je vous remercie de votre aide !

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    C'est l'AG qui décide par son vote quel est le sort d'une somme reçue à son profit. Le syndic exécute les décisions, il n'a rien à imposer.
    Que fait le conseil syndical ?
    et pourquoi n'avez vous pas de fond de roulement (ou avance trésorerie) ?

    Qu'aviez vous voté après la vente de la loge ?

  3. #3
    Pilier Junior

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    à la signature de l'acte de vente, le produit de la vente est porté sur le compte bancaire du syndicat


    si aucune décision spécifique n'est votée en AG pour l'affectation du produit de la vente, il doit être porté au crédit de chaque copropriétaire sa quote part du produit de la vente


    pouvez vous reproduire le texte exact de la résolution votée concernant l'affectation du produit de la vente

  4. #4
    Pilier Cadet

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    La vente d'une partie commune est même le seul cas où le syndic a une obligation de versement et ne peut pas juste se contenter de déduire les sommes dues du prochain appel...
    On peut imaginer une décision d'AG pour constituer une avance du montant de la vente et à la date correspondante mais le syndic ne peut certainement pas imposer cette option ou refuser le remboursement sans vote et décision explicite.


    Article 16-1
    Modifié par ORDONNANCE n°2014-1345 du 6 novembre 2014 - art. 3 (V)
    Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

    La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.

    Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 222-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
    Dernière modification par Andre78fr ; 26/05/2019 à 00h18.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    sur le fond, on comprend ce genre d'affectations autres que le remboursement (mais pas votre exemple), mais dans ce cas on fait au moins 2 résolutions :
    * on constate solde de l'opération de vente et remboursement
    * on prend une résolution éventuellement du même montant pour des travaux x
    ainsi ceux qui ne veulent pas de ces travaux X peuvent s'exprimer. Si la résolution des travaux est acceptée alors comptablement les 2 opérations financières vont s'annuler...

    Mais pallier des impayés par le produit d'une vente est une très mauvaise chose. S'il y a besoin, c'est une saisie des lots des débiteurs que l'AG doit voter... la preuve, l'opération n'a pas été celle que l'on vous avait présenté.

    De plus comme le produit de cette vente est aussi versé aux débiteurs (via leur compte copro) c'était un moyen d'éponger (même partiellement) les dettes....

    conclusion : très mauvaise opération qui a simplifié pendant un temps la vie du syndic.... et andré vous a cité le texte approprié.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonjour


    L'opération préconisée est même dangereuse.
    La vente faite, le produit doit être distribué et l'article cité par André oblige le syndicat, donc le syndic, y compris aux débiteurs.
    Si on vote un appel de fonds égal au même montant, le copropriétaire ne paye pas ce nouvel appel de fonds mais doit légalement et sans restriction aucune sauf décision de justice recevoir le produit de la vente.


    Bilan, les copropriétaires bons payeurs payent encore plus. Les débiteurs recoivent de l'argent quand même.
    lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.

    Impossibilité de rembourser l'intégralité des sommes au vue du solde débiteur de la balance des copropriétaires
    Ici second coup de bambou pour les bons payeurs, le syndicat dans son errement a dilapidé le produit de la vente, ce qui est illégal,et peut donc être condamné à ce titre.
    Il ne s'agit pas de rembourser, mais de distribuer

    Certes le syndicat pourrait se retourner contre son syndic, pourvu qu'il soit ex-syndic, ....à condition de remettre 3000 euros dans la fente, ce qui est fun, mais les copropriétaires ayant voté eux-même une absurdité sont tout autant fautifs, les seuls qui ne le seraient pas seraient ... les débiteurs, un comble; (et on reperd un second lot de 3000 euros du coup, avec l'article 700 et les dépens et les honoraires du nouveau syndic)
    Dernière modification par ribould ; 26/05/2019 à 08h09.

  7. #7
    Membre Cadet

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    Merci à tous de vos réponses.
    Pour répondre aux questions posées :
    L'intitulé de la résolution exacte votée il y a 3 ans était :

    "L'AG, après en avoir délibéré, décide de porter le produit de la vente de la loge sur le compte "AVANCE TRAVAUX" (compte 103200 figurant à l'annexe 1 du fascicule comptable. Une réaffectation des sommes pourra être évoquée à l'issue des travaux de ravalement sus évoqués"

    Que fait le conseil syndical ? Eh bien il boit les paroles du syndic a priori et effectivement est convaincu que le fait de ne pas récupérer les sommes et de les laisser sur les comptes du syndicat permettra d'éponger les dettes de certains copropriétaires en délicatesse de leurs charges.

    Pourquoi pas de fonds de roulement ? Je ne sais pas répondre à cette question, nous sommes propriétaires que depuis 3 ans.


    A la lumière de toutes vos réponses, je dois comprendre que lors de la prochaine assemblée si le solde est débiteur au niveau de la balance des copropriétaires (sur quel document ou quelle ligne comptable le vérifier) le syndic ne nous redistribuera pas le complément des sommes issues de la vente ?
    A partir du moment où le syndic fait voter la résolution de ne pas redistribuer la somme il ne tombe pas sous le coup de l'art.16-1 ?


    C'est un serpent qui se mord la queue, je paye mes charges en temps et en heure et je dois supporter le déficit d'autres copropriétaires et ne pas être remboursé.
    Une procédure contre le syndic en place ne sera même pas envisageable si personne ne prend conscience que les copropriétaires sont perdants, de plus elle serait même contre productive d'après ce que vous indiquez malheureusement...



    Je vous remercie de votre aide.

  8. #8
    Pilier Junior

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    si cette "avance " est redistribuée, la somme sera répartie au crédit de tous les copropriétaires à hauteur de leur quote part: cela comblera peut être le solde débiteur des "mauvais payeurs", mais cela rendra aussi le solde des autres copropriétaires, qui sont à jour de leurs charges, créditeur

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Bonjour,


    A mon avis, la seule solution serait de convoquer une AG supplémentaire, ce que le CS peut faire, pour :

    1) voter l'annulation de la décision illégale votée il y a trois, que le syndic n'aurait pas du mettre à l'ODJ, sauf demande en RAR d'un copro ou du CS. Et dans ce cas, il devait user de son devoir de conseil pour dire que c'était illégal

    2) changer de syndic
    3) Dans la même AG voter des poursuites contre le syndic sortant et son assureur

    4) Exiger du syndic le paiement aux copros des sommes issues de la vente


    5) Faire le point exact des impayés et les traiter comme ils doivent l'être, au besoin en votant des avances de trésorerie remboursables une fois terminées les procédures envers les mauvais payeurs (c'est l'AG qui en vote le remboursement), de facon que le syndic puisse verser à tous la quote part de la vente sans mettre en péril la trésorerie de l'immeuble. Les avances de solidarité ne sont pas imputées aux débiteurs à la date de l'AG...
    En faisant ainsi, d'un côté vous recevez un chèque pour la vente (et pas un crédit sur votre compte). Et avec vous payez l'éventuelle avance dite "de solidarité". Quand il y a des impayés importants, l'avance de solidarité est quasi incontournable pour fonctionner jusqu'à la fin des procédures.Il faut vous faire à l'idée. Et on n'a pas toujours le produit d'une vente pour la payer. Mais le syndic DOIT faire les procédures nécessaires envers les mauvais payeurs. Et c'est la preuve de ce qu'il a fait que vous devez lui demander.

    Sachant que les juges pourraient ne pas être très tendres envers un copro qui reçoit le produit de la vente mais ne l'utilise pas pour payer ses charges en retard.

    Pour les copros qui ont vendu depuis, ça se corse, et là encore il faut voir avec l'avocat engageant la procédure contre le syndic comment gérer la chose.

    ---------- Message ajouté à 10h09 ---------- Précédent message à 09h52 ----------

    PS : Je vois que votre AG a lieu en juin. Ne désignez ce syndic que pour 3 mois (ou 4, on fait pas une AG en plein été), le temps d'en trouver un autre et convoquer une AG pour le désigner.


    Si vous ne prenez pas le taureau par les cornes, cette histoire n'aura jamais de fin, et vous ne verrez jamais la couleur de l'argent de la vente. Votre syndic considère que ça sert à régler les impayés sans qu'il ait à s'en occuper, et il va pas changer comme ça son fusil d'épaule.


    Mais présentez vous au CS, à plusieurs motivés. Si il n'y a personne pour suivre la mise en oeuvre des solutions, changer de syndic n'aura aucun effet.

    ---------- Message ajouté à 10h34 ---------- Précédent message à 10h09 ----------

    Je rajoute : Une action commune comme décrite serait le mieux, mais si vos voisins ne veulent pas vous suivre en AG pour régler correctement le problème, expliquez leur que vous prendrez un avocat et ferez une action individuelle contre le syndicat pour récupérer votre quote-part du fruit de la vente. Ca les fera peut-être réfléchir.
    Dernière modification par Ermeline ; 28/05/2019 à 10h29.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Que fait le conseil syndical ? Eh bien il boit les paroles du syndic a priori et effectivement est convaincu que le fait de ne pas récupérer les sommes et de les laisser sur les comptes du syndicat permettra d'éponger les dettes de certains copropriétaires en délicatesse de leurs charges.
    Il est tout à fait illégal, donc interdit de pallier des dettes de gestion courante par des "avances travaux"

    Pourquoi pas de fonds de roulement ? Je ne sais pas répondre à cette question,
    Si, vous etes au courant , cela apparait dans vos convocations d'AG dans l'annexe 1, en haut à droite sous le compte 1031 "avances de trésorerie". Cette somme ne peut pas dépasser 1/6 du budget de gestion courante.

    le syndic ne nous redistribuera pas le complément des sommes issues de la vente ?
    C'est certain il ne redistribuera pas. Pourquoi ? cette somme étant basculée (même illégalement) sur le compte 1032, pour que ces avances soient redonnées aux copros, il faut :
    1- que la question soit à lOdJ de l'AG
    2- que les copros votent pour que ces avances soient rendues; Ensuite, le syndic s’exécute.

    A partir du moment où le syndic fait voter la résolution de ne pas redistribuer la somme il ne tombe pas sous le coup de l'art.16-1 ?
    NON, car ce solde n'existe plus puisque l'AG a décidé (illégalement mais non contestée) d'affecter cette somme à autre chose.

    Aujourd'hui, il faut taper du poing sur la table (cela en réveillera certains...) et mettre en demeure le syndic de vous dire les actions qu'il a mené pour faire payer les débiteurs.
    Dans l'immédiat, présentez vous comme président de séance à l'AG, ainsi vous pourrez lui poser ce point dans les questions diverses ou lors de l'approbation des comptes et vous aurez tous pouvoirs pour que question et réponse soient inscrites sur le PV.
    Ensuite portez vous candidat comme membre du CS et ainsi en tant que membre vous serez en mesure de demander à tous moments des explications et résultats sur les actions menées...

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    PS : et discutez avec le plus de monde possible AVANT l'AG

    ---------- Message ajouté à 10h51 ---------- Précédent message à 10h44 ----------

    NON, car ce solde n'existe plus puisque l'AG a décidé (illégalement mais non contestée) d'affecter cette somme à autre chose.
    Oui et non. La résolution est



    "L'AG, après en avoir délibéré, décide de porter le produit de la vente de la loge sur le compte "AVANCE TRAVAUX" (compte 103200 figurant à l'annexe 1 du fascicule comptable. Une réaffectation des sommes pourra être évoquée à l'issue des travaux de ravalement sus évoqués"


    A mon avis on peut valablement réclamer sa quote-part, même avec cette décision illégale mais non contestée, parce que le "évoquée" ne veut rien dire et que, si j'en crois Lepointilleux


    Il y a 1 an, fin du ravalement, une demande expresse est faite auprès de la dernière AG afin de rembourser les sommes en question.
    Le syndic met à l'ordre du jour la question mais indique :
    - Impossibilité de rembourser l'intégralité des sommes au vue du solde débiteur de la balance des copropriétaires
    - Pas de fonds de roulement de la copropriété
    - A court terme remplacement de la chaufferie donc il serait bien de garder ces fonds

    Tout en précisant "Le syndic qu'il n'a aucun intérêt à conserver pour le compte des copropriétaires des sommes importantes car elles le contraignent à adapter sa garantie financière par la souscription de primes d'assurances complémentaires"
    L'AG a quand même demandé le remboursement des sommes soit environ 60% de la somme en question qui a été mise sur le compte des charges courantes.
    Il y a donc à nouveau un défaut de conseil manifeste de la part du syndic, voire un non respect de la décision d'AG ultérieure à celle décidant de l'affectation, décision qu'il faudrait par ailleurs recopier ici...


    Sachant que réclamer seul votre quote-part n'est qu'un pis-aller. Si pas d'action collective de l'AG, la non gestion des impayés (dont il vous faut vérifier l'existence) vous reviendra dans la figure à plus ou moins terme à vous aussi.


    Durant l'AG, demandez au syndic de produire le grand livre par comptes à jour à la date de l'assemblée, et faites en copie, avec votre appareil photo si le syndic ne veiut pas vous en donner une. . C'est le seul moyen de contrôler l'existence des impayés et leur montant. Les chiffres dans la convocation sont au 31 décembre 2018, et ça peut avoir changé. Si vous étiez au CS, vous pourriez avoir cette copie tout de suite.


    Prenez aussi en photo la feuille de présence, ce qui vous donnera les adresses de tous les copros. Utile pour changer de syndic.
    Dernière modification par Ermeline ; 28/05/2019 à 11h06.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    parce que le "évoquée" ne veut rien dire et que, si j'en crois Lepointilleux
    certes mais c'est la réaffectation qui peut être évoquée, l'affectation, elle, a été décidée :
    L'AG, après en avoir délibéré, décide de porter le produit de la vente de la loge sur le compte "AVANCE TRAVAUX" (compte 103200 figurant à l'annexe 1 du fascicule comptable.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Vous jouez sur les mots, la REaffectation a visiblement elle aussi été décidée...

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    je ne joue pas sur les mots car la réaffectation "pourra" (possibilité mais pas décision) être "évoqué" (mais pas décidée). Les mots sont importants pour un juge....

    Pour moi, la réaffectation n'a pas du tout été décidé et" réaffectation" vers quoi, aucun mot.

    Mais il n'emepeche que le syndic a bien eu les copros qui lui ont donné mandat de gestion. A mon avis, cela mériterait d'en changer, la confiance n'y est plus...

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    la réaffectation "pourra" (possibilité mais pas décision) être "évoqué" (mais pas décidée). Les mots sont importants pour un juge....
    Ce qu'un juge dira problablement c'est que ça n'a strictement aucun sens d"évoquer" une réaffectation si ça n'entraine pas le droit de la décider...
    On l'évoquerait pour quelle raison, dans ce cas ?


    Pour moi, la réaffectation n'a pas du tout été décidé
    Ben si ...


    L'AG a quand même demandé le remboursement des sommes soit environ 60% de la somme en question qui a été mise sur le compte des charges courantes.
    Mais avoir la décision d'AG exacte, ce serait bien.
    Dernière modification par Ermeline ; 28/05/2019 à 13h14.

  16. #16
    Membre Cadet

    Infos >

    Merci à tous de vos réponses qui m'éclairent sur la problématique.

    Le sujet évolue avec la convocation de l'AG fin juin.
    Il semblerait que le syndic se soit entendu avec le conseil syndical pour affecter ces sommes pour le changement de chaudière.
    En effet lors de la convocation j'ai reçu un tableau intitulé "Rénovation de la chaufferie" indiquant
    - Travaux sur base devis n°XXX : 107 000 €
    - Honoraires Syndic : 2 700 €
    - Maitrise d'oeuvre : 4 642 €
    - Financement par fonds de réserve : -47 000 €
    Sous ces 4 éléments un tableau indiquant chaque copropriétaire en associant les tantièmes, les déductions issues du fond de réserve et le total à financer par copropriétaire.

    Tout laisse à penser que la décision a été prise hors AG.
    Ma question :
    Le conseil syndical peut il se substituer aux propriétaires pour décider du sort d'une somme due afin qu'elle soit versée d'office pour ces travaux de chaudière sans aucun vote ?

    Peut on espérer que cette résolution soit à voter lors de la prochaine AG et que tous les copropriétaires ont leur mot à dire ?
    En sachant que la chaudière bien que montrant des signes de faiblesse fonctionne toujours.

    Merci à vous !

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le conseil syndical peut il se substituer aux propriétaires pour décider du sort d'une somme due afin qu'elle soit versée d'office pour ces travaux de chaudière sans aucun vote ?
    Certainement pas. Rappelez leur l'article 21 de la loi de 1965 qui définit leur rôle. En revanche ils peuvent proposer.

    Peut on espérer que cette résolution soit à voter lors de la prochaine AG et que tous les copropriétaires ont leur mot à dire ?
    Si la résolution n'est pas dans la convocation, non il n'y a rien espérer. L'AG ne peut voter que sur ce qui est à l'ODJ.

    Vraiment, il vous faut taper du poing sur la table, et vous débarrasser de ce syndic et de ce CS (cf plus haut)
    Dernière modification par Ermeline ; 05/06/2019 à 19h36.

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le conseil syndical peut il se substituer aux propriétaires pour décider du sort d'une somme due afin qu'elle soit versée d'office pour ces travaux de chaudière sans aucun vote ?
    Absolument pas.

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Si ce tableau est dans la convocation voyez s'il est annexé à un des projets de résolutions.

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Il n'est pas aberrant que CS + syndic fassent une proposition jointe à la convocation et c'est mieux ainsi. Cela se passe très souvent comme ceci. IL reste à l'AG de se décider ou non.

    Quant au financement par le fonds de réserve, les -47000 €, là aussi rien d'anormal c'est bien le rôle du fonds de travaux alur.

    Par contre ce qui serait illégal ce serait de financer cette chaudière par la vente d'un logement.... de même que de verser le produit de cette vente sur le fonds travaux. mais on l'a déjà dit....

    Bien rappeler que tout ce qui est listé doit faire l'objet de X votes et non d'un vote groupé....

  21. #21
    Membre Cadet

    Infos >

    Merci de vos retours.

    A la lecture de la convocation, il y aura bien un vote affecté à la réparation de la chaudière.

    Après la vente de la loge a été affectée aux fonds "Avance Travaux" je ne sais pas faire une réelle différence entre ces fonds travaux et fonds roulements qui sont censés financer une partie de la chaudière. Pour moi c'est plus ou moins la même chose donc par transitivité la vente de la loge a bien permis de financer les travaux de la chaudière.

    Merci en tout cas de votre aide à tous !

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    le fonds de roulement sert uniquement à couvrir d'éventuelles factures de la gestion courante. Fonds de roulement est l'ancien nom, maintenant on dit (officiellement) "avance de trésorerie" ! cette avance ne peut pas dépasser 1/6 du budget de gestion courante.

    le fonds travaux est une "tirelire" qui ne peut servir qu'au financement de travaux.

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