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Vente de maison avec locataire sans bail

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2015
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    18
    Bonjour,

    J'ai parcouru ce post qui est fermé alors je pose ma demande ici :

    forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/154433-vendre-une-maison-occupee-locataires-bail-2.html

    J'esplique notre situation rapidement. Nous sommes une famille de 5 et suite à un projet professionnel qui n'a pas abouti, nous nous sommes retrouvé en location dans une maison qui était en vente, nous le savions. Nous n'avons pas de bail et sommes rentrés mi novembre 2018 dedans.

    Il y a eu quelques visites en 3 mois (la maison est en vente depuis 2 ans). Nous avons enfin décidé de proposer à la propriétaire de l'acheter via une location officielle puis achat dans 6 mois (nous pourrons à ce moment là). MAIS, je viens d'appeler l'agent qui me dit qu'il y a une offre écrite que la propriétaire aurait accepté .... cela m'étonne car elle nous as toujours dit qu'elle nous préviendrai en cas d'offre.

    Du coup, je me pose la question de la procédure à suivre sachant que :

    - nous n'avons pas de bail
    - nous sommes entrés le 11 novembre 2018
    - nous n'avons reçu aucun courrier ni proposition d'achat, mais est ce obligé en cas de location sans bail aussi récente que la notre ...

    Merci de m'éclairer si possible.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    février 2010
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    10 329
    bonjour,
    même si la loi impose un bail écrit de location, le bail verbal est considéré comme valable par la jurisprudence, la preuve du bail est admise par tous moyens en particulier par le paiement des loyers.
    votre bailleur doit donc appliquer la procédure prévue en cas de vente en présence d'un locataire occupant le bien mis en vente.
    salutations
    Ampez a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2015
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    18
    Donc même si nous ne sommes là que depuis 6 mois, on peut considérer que nous avons un bail valable pour que l'agence nous propose un achat avec toute la procédure comme un bail écrit ?

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    4 202
    Citation Envoyé par Charaaal38 Voir le message
    Donc même si nous ne sommes là que depuis 6 mois, on peut considérer que nous avons un bail valable pour que l'agence nous propose un achat avec toute la procédure comme un bail écrit ?

    ce n'est pas tout à fait cela


    si les preuves de réglement d'un loyer existent, vous êtes titulaire d'un bail verbal..sans contrat écrit


    Avez vous fait une proposition d’achat directement au propriétaire du bien?



    le propriétaire peut vendre le bien en "occupé" OU vous faire délivrer un congé pour vente pour l'échéance de votre bail, qui prendra fin mi novembre2011

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2015
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    Nous faisons des virement pour le loyer de compte à compte, nous avons discuté par sms pour un achat mais rien de formel. Le propriétaire vends la maison pour habitation et nous sommes sensés partir, mais nous voudrions l'acheter. C'est un peu la douche froide en fait.
    Je veux être bien sûr de pouvoir lui demander de nous envoyer la proposition qu'elle a eu et que nous disposons bien des 2 mois légaux pour nous porter acquéreur ou non.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    4 202
    Citation Envoyé par Charaaal38 Voir le message
    Nous faisons des virement pour le loyer de compte à compte, nous avons discuté par sms pour un achat mais rien de formel. Le propriétaire vends la maison pour habitation et nous sommes sensés partir, mais nous voudrions l'acheter. C'est un peu la douche froide en fait.
    Je veux être bien sûr de pouvoir lui demander de nous envoyer la proposition qu'elle a eu et que nous disposons bien des 2 mois légaux pour nous porter acquéreur ou non.

    les 2 mois dont vous parlez ne s'appliquent que lorsque le propriétaire vous aura délivré un congé pour vente....c'est à dire dans 2 ans 1/2
    relisez l'article 15 de la loi de 89

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2015
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    Désolé mais je ne comprends pas trop. Normalement, que doit faire le propriétaire maintenant sachant que l'agence lui a soumis une proposition qu'il a accepté ?

  8. #8
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    février 2015
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    673
    Bonjour,
    Peut-être pouvez vous demander à l'agence (ou directement au propriétaire) si la vente se fait libre ou occupée ?
    Si c'est une vente occupée, cela signifie que votre bail se poursuivra avec un nouveau propriétaire.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2015
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    C'est une vente libre, les acquéreurs veulent prendre notre place. Mais nous voulons avoir la possibilité d'acheter suivant le prix.

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    Citation Envoyé par Charaaal38 Voir le message
    C'est une vente libre, les acquéreurs veulent prendre notre place. .

    ce n'est pas possible.


    avez vous lu l'article 15?


    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...XT000006069108


    si vous avez le nom et l'adresse du propriétaire vous pouvez lui adresser un courrier en RAR pour l'informer que vous êtes intéressé par l'achat de son bien et vous lui demandez les conditions financières...sans rien mentionner d'autres!
    Ampez a trouvé ce message utile.

  11. #11
    Membre Benjamin
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    mars 2015
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    Ok, merci, je vais le lire, en clair, nous sommes prioritaires sur un achat même sans bail écrit, les prenves de virements suffisent ....

  12. #12
    Pilier Cadet
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    février 2015
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    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    si vous avez le nom et l'adresse du propriétaire vous pouvez lui adresser un courrier en RAR pour l'informer que vous êtes intéressé par l'achat de son bien et vous lui demandez les conditions financières...sans rien mentionner d'autres!
    Peut-être juste mentionner dans le courrier "en tant qu'actuels locataires du bien, depuis le xx/xx"?

  13. #13
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    Citation Envoyé par Charaaal38 Voir le message
    Ok, merci, je vais le lire, en clair, nous sommes prioritaires sur un achat même sans bail écrit, les prenves de virements suffisent ....
    Non pas du tout, vous restez locataires jusqu'en 2021 c'est tout et la vente se fait "occupée" avec vous le bail se poursuivant jusqu'à son terme et ils devront donner congé plus de 6 mois avant s'ils veulent récupérer les lieux mais ne peut se faire "libre" par contre


    Pas de priorité en dehors d'un droit de préemption lors d'un congé pour vente donné pour la fin du bail

    ---------- Message ajouté à 20h54 ---------- Précédent message à 20h53 ----------

    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message



    le propriétaire peut vendre le bien en "occupé" OU vous faire délivrer un congé pour vente pour l'échéance de votre bail, qui prendra fin mi novembre2011
    2021 plutôt
    Dernière modification par Marieke ; 15/05/2019 à 20h57.
    Ampez a trouvé ce message utile.

  14. #14
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2015
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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Non pas du tout, vous restez locataires jusqu'en 2021 c'est tout et la vente se fait "occupée" avec vous le bail se poursuivant jusqu'à son terme et ils devront donner congé plus de 6 mois avant s'ils veulent récupérer les lieux mais ne peut se faire "libre" par contre


    Pas de priorité en dehors d'un droit de préemption lors d'un congé pour vente donné pour la fin du bail

    ---------- Message ajouté à 20h54 ---------- Précédent message à 20h53 ----------


    2021 plutôt
    Ok, je pense que je me suis mal exprimé ou je ne comprends pas les réponses.

    La maison est en vente en agence depuis 2 ans, il y a une proposition écrite pour un achat sans locatairs et nous souhaitons acheter. Nous ne voulons pas attendre 2021 pour partir.

    Comment doivent se passer les choses...

    Désolé si je ne comprends pas

  15. #15
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    Il faut faire comprendre à la propriétaire et à son mandataire que vous avez un bail de 3 ans depuis novembre 2018 donc qu'elle ne peut pas vendre libre maintenant et qu'elle doit sinon accepter votre proposition (ce qu'elle peut refuser) ou vendre occupé dans ce cas !
    Les 2 conditions sont différentes (voir article 15 plus haut)

    Elle ne pouvait pas relouer comme cela !
    Elle s'est engagée pour 3 ans si location vide même avec un bail verbal !
    Dernière modification par Marieke ; 15/05/2019 à 21h16.
    Ampez a trouvé ce message utile.

  16. #16
    Membre Benjamin
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    mars 2015
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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Il faut faire comprendre à la propriétaire et à son mandataire que vous avez un bail de 3 ans depuis novembre 2018 donc qu'elle ne peut pas vendre libre maintenant et qu'elle doit sinon accepter votre proposition (ce qu'elle peut refuser) ou vendre occupé dans ce cas !
    Les 2 conditions sont différentes (voir article 15 plus haut)

    Elle ne pouvait pas relouer comme cela !
    Elle s'est engagée pour 3 ans si location vide même avec un bail verbal !
    Ok, Merci pour vos réponses, je vais voir cela aujourd'hui mais c'est assez délicat.

    Bonne Journée.

  17. #17
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Bonsoir
    Alors vous en êtes où ?

  18. #18
    Pilier Sénior
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    avril 2014
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    Bonjour
    Ok, Merci pour vos réponses, je vais voir cela aujourd'hui mais c'est assez délicat.
    Il n'y a pas vraiment de gros problème pour vous, vous restez locataire pour deux ans et demi qui restent, vous n'avez pas à faire visiter le logement.
    Il ne peut être vendu qu'occupé, et vendre un logement occupé sans bail écrit, ça va être une difficulté extreme pour le bailleur et le notaire, avec une très grosse baisse de prix;


    Pour le dire autrement:
    1/ Vous êtes en position de force
    2/ Votre seul problème résiderait en une nécessité de devenir propriétaire rapidement. Est-ce le cas?


    Le temps est votre ami: Attendez qu'on vienne vous faire des propositions, et exigez qu'elles viennent d'un notaire ou d'un avocat, pas du bailleur qui fait n'importe quoi et n'est donc pas fiable.
    N'acceptez surtout pas (TRES IMPORTANT) de négocier en revanche via une agence immobilière, car leur prestation serait in-fine à votre charge via une augmentation du prix de vente;
    Dernière modification par ribould ; Hier à 07h06.
    Soleil51 a trouvé ce message utile.

  19. #19
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2015
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    18
    Merci pour vos réponses, nous ne sommes pas pressés, nous sommes en fait très embêtés car la propriétaire est en détresse psychologique, elle nous loué sa maison pour nous aider lors d'un projet de restauration qui a capoté pour nous. Nous nous sommes décidés à lui proposer un achat il y a une dizaine de jours mais avec une période locative en attendant ett en bonne et due forme (location de 9 mois avec promesse d'achat).

    Le problème est qu'entre temps, l'agent immobilier a trouvé un acquéreur avec une grosse négociation à la clé. Je pense qu'il a peur de voir sa commission s'envoler et je n'arrive plus à joindre la propriétaire depuis 10 jours.....

    Nous voulons avoir la proposition pour nous positionner ou pas et chercher ailleurs. Le but n'est pas de bloquer la vente coûte que coûte mais plutot de ne pas laisser passer cette maison que nous aimons bien. Et dans le secteur où nous sommes, très peu de location. Pas questions de nous retrouver à la rue avec 3 enfants parce que l'agent bloque tout. Mais je ne veux pas non plus embêter la propriétaire et l'agent, situation délicate ......

    Mais entre rester après la vente car nous n'avons pas trouvé une location et partir avec les enfants, le choix sera vite fait ...

    De plus, de l'échange téléphonique que j'ai eu avec lui jeudi avant de poster ici, soit il ne sait pas que le bail verbal avec versement de loyer vaut bail écrit, soit il a fait l'autruche pour vendre et n'en a pa s informé les futurs propriétaires mais il semblait stressé quand j'ai commencé à lui dire qu'on était prioritaire ....

  20. #20
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    les échanges téléphoniques ne laissent pas de traces: il faut faire un courrier en RAR au propriétaire


    vous indiquez que vous êtes titulaire d'un bail loi 89 depuis le ...(date de votre entrée dans les lieux) et donc qu'en cas de volonté du propriétaire de vendre, les conditions de l'article 15 doivent être respectées.


    si vous êtes intéressés par un achat de ce bien, que ce soit maintenant , dans 9 mois ou dans 2 ans 1/2, c'est la 1ère chose à faire.


    vous n'avez pas à vous préoccuper de l'agent immobilier: son seul but c'est de vendre vite pour percevoir ses honoraires!
    il sait très bien que la procédure n'est pas respectée, il fait du "forcing"
    Marieke a trouvé ce message utile.

  21. #21
    Pilier Sénior
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    avril 2014
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    la propriétaire est en détresse psychologique, elle nous loué sa maison pour nous aider lors d'un projet de restauration qui a capoté pour nous
    Il y a de quoi, et la situation n'est plus du tout la même que précédemment expliquée.


    Le problème est qu'entre temps, l'agent immobilier a trouvé un acquéreur avec une grosse négociation à la clé. Je pense qu'il a peur de voir sa commission s'envoler
    Il a bossé, il s'est engagé, il a droit a sa commission, et la personne ayant fait une propsosition a droit à ce qu'elle soit considérée, donc je ne vois pas la peur ici.


    Nous voulons avoir la proposition pour nous positionner ou pas et chercher ailleurs
    Vous n'avez en l'état aucun droit à voir cette proposition, et la clé d'une bonne négociation, c'ets présiémement que l'un(vous) n'ai pas plsu d'information confidentielle que l'autre (l'acheteur putatif).


    je ne veux pas non plus embêter la propriétaire et l'agent, situation délicate ..
    Mais, ..... du coup..... ou se trouve le problème de nature juridique?

  22. #22
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2015
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    18
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Il y a de quoi, et la situation n'est plus du tout la même que précédemment expliquée.


    Il a bossé, il s'est engagé, il a droit a sa commission, et la personne ayant fait une propsosition a droit à ce qu'elle soit considérée, donc je ne vois pas la peur ici.


    Vous n'avez en l'état aucun droit à voir cette proposition, et la clé d'une bonne négociation, c'ets présiémement que l'un(vous) n'ai pas plsu d'information confidentielle que l'autre (l'acheteur putatif).


    Mais, ..... du coup..... ou se trouve le problème de nature juridique?
    La situation juridique est la même , sentiments à part, nous avons le droit d'étudier une proposition. Vous dites qu'elle n'est pas tenue de nous transmettre la proposition, comment être alors sûr que la proposition sans preuve que l'on nous communiquera sera la vraie proposition ?

    Si je demande et me documente, c'est justement dans le but de respecter vendeur, acquéreur et agent, l'acquéreur pour ne pas qu'il se retrouve avec une maison qu'il aura acheté sans pouvoir l'occuper tant que nous n'avons pas trouvé à louer, la propriétaire pour ne pas qu'elle perde l'acquéreur et nous avons proposé par messagerie et sms de rémunérer quand même l'agent si nous pouvions acheter.

    Je ne comprends pas le commentaire : "Il y a de quoi, et la situation n'est plus du tout la même que précédemment expliquée." Que ce soit pour aider ou louer, le résultat est le même.

    De plus, connaissant bien la situation (maison en vente depuis 2 ans, annonce annotée "forte négociation possible", je pense que le prix est vraiment bas. Nous avions parlé par sms il y a une dizaine de jours et quand j'ai donné notre offre potentielle après réalisation de quelqeus devis, la propriétaire avait répondu "belle offre" .... Je ne voudrais pas apprendre que la maison a été bradée plus tard, tant pour nous que pour la propriétaire.

  23. #23
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 890
    Vous dites qu'elle n'est pas tenue de nous transmettre la proposition, comment être alors sûr que la proposition sans preuve que l'on nous communiquera sera la vraie proposition ?
    La proposition d'achat faite par A a B est une négociation de contrat entre A et B.
    Aucune loi n'oblige A et B a faire publicité de leurs courriers.


    Vous faites fausse route.


    Je ne comprends pas le commentaire : "Il y a de quoi, et la situation n'est plus du tout la même que précédemment expliquée." Que ce soit pour aider ou louer, le résultat est le même.
    C'est un forum juridique, on répond a des questions de nature juridique sur la base des éléments fournis;
    Vous faites un commentaire qui semble hors sujet juridique sur la personne qui vous aide en la qualifiant de 'en détresse psychologique'; Vu la situation que vous exposez maintenant et que vous n'avez pas exposé précédemment, il parait peu étonnant qu'elle puisse être en détresse psychologique;
    Si vous me dites que ce n'est pas possible, Ok, et puisqu'on parle juridique, ce n'est pas le débat, point; Vous critiquez ma réponse, je vous rétorque que c'est vous qui avez lancé le sujet, mais l'histoire de la détresse psychologique (élément nouveau) n'a rien à faire dans l'histoire;


    quand j'ai donné notre offre potentielle après réalisation de quelqeus devis, la propriétaire avait répondu "belle offre" ....
    Oui,mais bon, elle est ....... en détresse psychologique...
    Dernière modification par ribould ; Hier à 10h57.

  24. #24
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2015
    Messages
    18
    Désolé si je me suis pal exprimé, je ne critique pas votre réponse loin de là.
    Merci pour vos réponses.

    Donc pour résumer et conclure :

    1 - Nous sommes dans cette maison depuis le 11 novembre 2018 et payons un loyer
    2 - Nous bénéficions donc de l'équivalent d'un bail écrit
    3 - La maison étant en vente et une proposition ayant été faite par agence, nous sommes prioritaires pour un achat
    4 - La propriétaire doit nous envoyer non pas l'offre de l'agence officielle mais doit nous tenir informé du montant et nous demander si nous voulons nous porter acquéreur
    5 - Nous avons 2 mois pour répondre, deux cas :
    - Nous nous mettons d'accord avec la propriétaire pour un achat et du coup l'offre de l'agence est caduque
    - Nous ne pouvons pas acheter et dans ce cas pouvons rester au pire jusqu'au 11 novembre 2021 dans la maison.

    Je pense ne pas avoir fait d'erreur dans ce résumé.

  25. #25
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Normandie
    Messages
    231
    Bonjour,
    Citation Envoyé par Charaaal38 Voir le message
    Désolé si je me suis pal exprimé, je ne critique pas votre réponse loin de là.
    Merci pour vos réponses.

    Donc pour résumer et conclure :

    1 - Nous sommes dans cette maison depuis le 11 novembre 2018 et payons un loyer
    2 - Nous bénéficions donc de l'équivalent d'un bail écrit
    3 - La maison étant en vente et une proposition ayant été faite par agence, nous sommes prioritaires pour un achat
    Uniquement si vente libre

    Citation Envoyé par Charaaal38 Voir le message
    4 - La propriétaire doit nous envoyer non pas l'offre de l'agence officielle mais doit nous tenir informé du montant et nous demander si nous voulons nous porter acquéreur
    Le montant doit être celui des acquéreurs potentiels minoré des frais d'agence

    Citation Envoyé par Charaaal38 Voir le message
    5 - Nous avons 2 mois pour répondre, deux cas :
    - Nous nous mettons d'accord avec la propriétaire pour un achat et du coup l'offre de l'agence est caduque
    - Nous ne pouvons pas acheter et dans ce cas pouvons rester au pire jusqu'au 11 novembre 2021 dans la maison.
    Jusqu'au 10 novembre 2021

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