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Cahier des charges publié

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2017
    Messages
    25
    Bonjour à vous tous,

    et merci pour ce site.

    j'ai une question et j'arrive pas à trouver de reponse :

    Dans un lotissement seulement un reglement a ete approuvé par le prefet en 79;
    1 an apres (jour pour jour) le lotisseur cree un cahier des charges et reprend l'ensemble du reglement.
    en fait il a pris l'arrete avec le reglement et mis en guise de titre du document la mention Cahier des charges et l'a publié au bureau des hyptheques.

    alors d'apres l'article l111- 5 du code de l'urba:
    La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

    question - est ce un document contractuel opposable aux colotis ?
    sachant que tous les actes de vente font reference à un cahier des charge et non un reglement...

    je precise aussi qu'une ASL a ete cree et qu elle doit faire voter toutes modification a ce document aussi nommé Cahier des charges..

    merci pour vos lumieres - car je suis perdu
    Dernière modification par Ayolios ; 15/05/2019 à 16h33.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2007
    Localisation
    50
    Messages
    5 089
    A mon sens, il faut être bien documenté pour avoir une réponse affirmative, je vous livre donc une réflexion si cela peut vous aider, qui méritera sans aucun doute des éclaircissements complémentaires de mes petits camarades car ce n'est à mon avis pas si simple :
    D'après ce que vous dites, votre lotissement est pour moi soumis, à un cahier des charges puisque vos actes de vente en font référence, et c'est donc bien lui qui régit vos droits..

    Maintenant, l'Article L442-9 du code de l"urbanisme indique "Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

    De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

    Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

    Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 11"

    J'en déduis dès lors, si les cahiers des charges des lotissements de plus de dix ans ne constituent plus une règle d’urbanisme devant être prise en compte lors de l’examen d’une demande de permis de construire, il n’en demeure pas moins que les obligations qu’ils posent continuent de régir les rapports de droit privé entre les co-lotis et restent opposables à ces derniers.

    La cour de cassation a indiqué à plusieurs reprises que ce cahier des charges était pour un lotissement, "...quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ..."Cour de cassation - 15 juin 2017 N° de pourvoi: 15-24776 - Cour de cassation - 14 septembre 2017 N° de pourvoi: 16-21329


    Vous dites "je precise aussi qu'une ASL a ete créee et qu elle doit faire voter toutes modification a ce document aussi nommé Cahier des charges.."

    Pour modifier ce cahier des charges, il faut se référer à l'article L442-10 du même code "Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.

    Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible."

    Ce que je sais, c'est qu'il y a eu des jurisprudences et je vous livre un résumé d'une de mes documentations au cas où
    "Jusqu’à l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rendu le 12 juillet 2018(pourv. n° 17-21081 ; Bull. civ. II) et la décision du Conseil Constitutionnel du 19 octobre 2018 sur la QPC portant sur les mots « le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé » (n° 2018-740), l’état du droit en matière de modification des documents du lotissement était simple :

    La modification de tous et chacun des documents du lotissement – règlement, cahier des charges – supposait l’accord de la majorité qualifiée des colotis + l’approbation par l’autorité d’urbanisme compétente (soit, le Maire).

    La donne est toute autre depuis l’été 2018, donc depuis cet arrêt de la CC

    La 3ème chambre civile livre une lecture stricte et littérale des termes du 1eral. de l’art. L. 442-10.

    La procédure « majorité qualifiée + approbation par le Maire autorité d’urbanisme » ne s’applique qu’aux seules clauses « de nature réglementaire » des cahiers des charges de lotissement non-approuvés par l’autorité d’urbanisme lors de la délivrance de l’arrêté de lotir

    Le conseil constit a abondé en ce sens Portée de la jurisprudence 2018

    La combinaison de l’arrêt de la 3ème chambre civile et de la décision du Conseil Constitutionnel impose les observations et constats suivants :

    Tout d’abord, un double régime de modification des clauses des cahiers des charges de lotissement est désormais identifié.

    Les clauses dites « réglementaires » ne peuvent être amendées que conformément à la procédure décrite par l’al. 1erde l’art. L. 442-10, que le cahier des charges couvre le lotissement depuis 1924 ou 1977, que ce cahier des charges ait ou non été approuvé par l’autorité d’urbanisme.

    La modification des clauses « non-réglementaires » ou des clauses « purement contractuelles », est soumise au régime de droit commun des contrats. Unanimité par défaut, à moins que le cahier des charges stipule un régime de modification majoritaire.


    Donc, pour moi, toute la difficulté en cas de modification de votre cahier des charges est de savoir quelles sont les clauses réglementaires ou non et puis de l'évolution de la jurisprudence
    Dernière modification par Sudmanche ; 15/05/2019 à 18h19.
    "Partager sa connaissance avec autrui,
    c'est aussi aider un inconnu dans le souci."

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2017
    Messages
    25
    Wouaw !
    Merci pour le temps pris et votre reponse.

    Sous cette angle effectivement ca fait sens.
    La double problematique que je rencontre est sur le fait des stipulations de l art. l111-5 du code l urbanisme.
    C est un reglement dans sa globalité approuvé par le prefet qui a été transformé en cahier des charges.
    Il y a pas d article precisant, à titre d exemple;
    - voici le cahier des charges et les colotis devront respecter le reglement dans son intégralité, ect...
    -ou devront respecter telle ou telle clause du Reglement en sus de ceux presents dans le cahier des charges ect...

    Donc je me demande est ce qu il y a contractualisation par la simple reproduction ?
    Car d apres la Cass. Il faut que la contractualisation soit non equivoque - sauf erreur de ma part.

    Alors est ce qu'une publication au bureau des hypothèques rend la contractualisation de maniere non equivoque sachant que seul le lotisseur a procédé à cette conservation et qu il n y a aucune trace d un vote par les proprios anterieurs dont certains, je precise, ne sont arrivés dans le lotissement que 6 mois apres ladite publication

    Un sac de noeud ...
    Ou alors je me pose trop de question mais je suis dans le flou .
    Cependant votre reponse est tres claire pour le terme cahier des charges sans doute etabli normalement mais l art 111-5 à l'air de complexifier mon histoire -
    Dernière modification par Ayolios ; 15/05/2019 à 18h38.

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