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  • 1 Posté par Marieke

Vente à un prix sous-estimé

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2012
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    Rhone
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    56
    Bonjour. Ma tante est sous curatelle et en EHPAD. Le curateur a vendu sa propriété il y a 18 mois (sans prévenir personne de la famille) à un prix inadmissible : le quart de la valeur de la propriété, en comparant aux prix de vente des biens du voisinage la même année (informations trouvées soit via le site des impôts, soit sur le site de la dvh). Y a-t-il un recours possible ?
    Merci d'avance.
    Dernière modification par Modérateur 02 ; 13/05/2019 à 15h46.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    57 747
    Bonjour
    Il y a 18 mois c'est tout de même un peu tard pour vous en rendre compte
    Cependant il y a 2 ans pour agir si réellement rescision pour lésion (prix inférieur à 5/12ème)
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...&dateTexte=vig

    Normalement il a fallu l'accord du Juge des Tutelles pour la vente donc rapprochez vous du Notaire pour vérifier déjà
    awen et JustAGuy ont trouvé ce message utile.

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2012
    Localisation
    Rhone
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    56
    Oui, 18 mois, c'est long, mais j'ai eu énormément de mal à trouver le prix de vente, qui n'apparaît pas sur le site des impôts et que le curateur a refusé de communiquer. Je l'ai trouvé sur le site https://app.dvf.etalab.gouv.fr/, qui est très pratique mais que j'ai découvert par hasard.
    Je vais essayer de trouver le nom du notaire. Merci de votre aide.
    Cordialement
    Florence

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 238
    C'est en faisant une demande de renseignement* au service de la publicité foncière, concernant le bien (la parcelle cadastrale, ou n° du lot), ou la personne physique du vendeur (état civil complet), que l'on retrouve l'historique des actes notariés ayant concerné le bien, ou auxquels la personne a participé. Donc qu'on retrouve la référence de publication de l'acte de vente, ainsi que le prix de vente et le nom du notaire ayant passé la vente.
    La référence de publication permet ensuite de faire une demande de copie d'acte à cette même publicité foncière.

    Le service s'appelle "publicité foncière" parce que les actes notariés relatifs aux immeubles sont des données publiques.

    * formulaire disponible en ligne

    Maintenant, qui est habilité à agir, dans les deux ans, en rescision de la vente pour cause de lésion de plus des 7/12 ?
    A priori seulement le vendeur, ou celui qui le représente dans les actes de disposition, ou ses héritiers en cas de décès avant les deux ans.
    Dernière modification par Rambotte ; 13/05/2019 à 19h15.
    laurapepi et Ampez ont trouvé ce message utile.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    57 747
    Tout à fait c'est pour cela qu'il faut voir si le Juge des tutelles a donné son accord car il y a du y avoir des estimations il serait étonnant qu'il ait accepté de vende à vil prix ...
    laurapepi a trouvé ce message utile.

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de Coco11
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    mars 2005
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    1 924
    Sauf si...

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Sauf si quoi ??

  8. #8
    Pilier Sénior
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    avril 2014
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    25 890
    Bonjour


    Ici on est sous curatelle, je ne vois donc pas comment un curateur peut décider de vendre et décider du prix.

    Ne serait-on pas deja en curatelle renforcée?


    Connait-on l'état du logement et de l'immeuble si c'est une copropriété? Est-ce bien une vente ou un viager?

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2019
    Messages
    5
    les juges des tutelles ont beaucoup de dossiers et ne peuvent pas vérifier tous les prix proposés par les curateurs

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    57 747
    Tout de même ils ne demandent pas d'estimation via un Notaire ou Agent immobilier ??

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    4 202
    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Tout de même ils ne demandent pas d'estimation via un Notaire ou Agent immobilier ??

    en général ils en demandent plusieurs


    dans le cas présent il faudrait vérifier si l'acquéreur n'aurait pas un lien avec le curateur (famille, ami.....)

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    57 747
    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    en général ils en demandent plusieurs
    Nous sommes d'accord

  13. #13
    Pilier Junior Avatar de Coco11
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    1 924
    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    en général ils en demandent plusieurs


    dans le cas présent il faudrait vérifier si l'acquéreur n'aurait pas un lien avec le curateur (famille, ami.....)
    Sauf si...

    ---------- Message ajouté à 06h19 ---------- Précédent message à 06h17 ----------

    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    en général ils en demandent plusieurs


    dans le cas présent il faudrait vérifier si l'acquéreur n'aurait pas un lien avec le curateur (famille, ami.....)
    Oui, mais un juge aurait accepté une vente sur une estimation si basse...
    Je saisirai le procureur pour mettre en cause le curateur, mais à ce stade, il faut plus de matière...

  14. #14
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2012
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    Rhone
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    56
    Bonjour. Je vais commencer par prendre contact avec la Publicité foncière", pour avoir un document sûr. On a déjà eu des soucis avec le curateur, et le juge, contacté, n'a rien voulu faire.
    On verra. Je vous remercie tous de votre aide.
    Cordialement
    Amélie

  15. #15
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 238
    Si la curatelle est simple, le curateur n'a fait qu'assister votre tante dans la vente, qui a donc vendu par elle-même, par sa volonté propre.
    Ce serait donc à votre tante d'agir en rescision de la vente pour cause de lésion, assistée du curateur.
    Si elle ne veut pas agir, parce que cette vente à ce prix là lui convient, vous ne pourrez rien.

    Enfin, il semble que le juge des tutelles n'a pas besoin de donner son avis si la vente ne concerne pas le logement familial.
    https://www.service-public.fr/partic...osdroits/F2094
    Acte de vente, testament
    La personne sous curatelle :
    • doit être assistée de son curateur pour accomplir les actes de disposition (exemple : vendre un appartement),
    • peut rédiger un testament seule,
    • peut faire des donations avec l'assistance de son curateur.
    Toute décision concernant le logement principal de la personne protégée doit être autorisée par le juge.
    Elle est en EHPAD, donc ce n'était plus son logement principal.

    Il y a donc une différence entre "la personne protégée agit avec l'assistance de son protecteur" et "le protecteur agit au nom de la personne protégée".
    Dernière modification par Rambotte ; 14/05/2019 à 10h45.
    Marieke a trouvé ce message utile.

  16. #16
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2012
    Localisation
    Rhone
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    56
    Je ne sais pas quel est son régime de curatelle mais elle a 92 ans et perd un peu la tête. C'est le curateur qui s'est occupé de tout pour la vente, surtout qu'elle était hospitalisée à ce moment-là.
    Je vais écrire à la Publicité Foncière puis écrire au juge de tutelle; ça ne changera peut-être rien à la vente, mais il pourra peut-être mettre en cause la fiabilité du curateur, qui n'aurait jamais dû accepter une vente pareille, c'est sa responsabilité de vendre à un prix correct.
    Cdlt

  17. #17
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 890
    Voir mon intervention plus haut, il est quand même essentiel de savoir si c'est une curatelle simple ou renforcée, question reposée par Rambotte, avant de se lancer dans une procéduee, c'est quand même le B.A.BA de l'exposé des faits sur lequel vous ne pouvez faire l'impasse.


    Je vais écrire à la Publicité Foncière puis écrire au juge de tutelle
    Avant d'écrire au Juge, lisez la décision, et surtout préparez votre argumentaire pour justifier au Juge de la raison qu'il vous réponde,
    Dernière modification par ribould ; 14/05/2019 à 11h22. Motif: B.A.BA au lieu de B.A.A erroné
    Marieke, Amélie57 et Ampez ont trouvé ce message utile.

  18. #18
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2012
    Localisation
    Rhone
    Messages
    56
    Je vais chercher tous les renseignements nécessaires, ça me prendra un peu de temps.
    Merci beaucoup de vos conseils.

  19. #19
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    novembre 2015
    Messages
    710
    Bonjour,


    je n'apporte pas de réponse mais une question complémentaire, sauf erreur de ma part, pour déposer un recours il faut un préjudice.


    Subissez vous un préjudice de cette vente "généreuse" ? Soit directement soit d'un futur héritage ?

  20. #20
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 238
    Pas un préjudice, mais un intérêt à agir, à mon avis. Et un droit à agir : quand une personne subit un préjudice, on ne peut pas forcément agir pour autrui en réparation de son préjudice.
    Marieke a trouvé ce message utile.

  21. #21
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2012
    Localisation
    Rhone
    Messages
    56
    Bonjour. Je pense qu'en tant que personne "alliée" à ma tante, j'ai le droit d'agir en sa faveur. Elle est veuve sans enfants, elle a 7 neveux et nièces par alliance, et nous ne sommes que deux à nous préoccuper de la gestion de ses biens.
    Elle est sous curatelle renforcée, j'ai retrouvé les documents l'attestant.
    J'attends la réponse de la Publicité Foncière, je verrai après ce que je peux faire.
    Merci de votre aide.
    Amélie
    ribould et JustAGuy ont trouvé ce message utile.

  22. #22
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 238
    Visiblement, en curatelle renforcée, le curateur assiste la personne protégée dans tous les actes de la vie civile, donc aussi pour la vente.
    Le curateur ne représente pas la personne protégée, contrairement à la tutelle.
    Et donc ce devrait être aussi à votre tante d'agir en rescision de la vente pour cause de lésion, action pour laquelle elle sera assistée de son curateur.

    Je lis que la famille peut effectivement engager la responsabilité du curateur.

    Les membres de la famille d'un majeur sous curatelle, le subrogé curateur ou un tiers peuvent agir s'ils pensent que le curateur ne respecte pas ses devoirs ou manque gravement à ses obligations. Ils doivent s'adresser au Juge des Tutelles ou informer le Procureur de la République pour signaler les manquements du curateur dont ils ont connaissance.
    Donc ce serait un manquement grave dans l'assistance à la vente, en ne défendant pas les intérêts financiers de la vendeuse assistée.
    Marieke, Soleil51 et Amélie57 ont trouvé ce message utile.

  23. #23
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2012
    Localisation
    Rhone
    Messages
    56
    Votre citation est très importante. Pouvez-vous me dire où vous l'avez trouvée ?

  24. #24
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    57 747
    En effet
    Il n'empêche que l'accord du Juge des tutelles est requis lors de la vente car le domicile reste considéré par dérogation comme la "résidence principale" de la personne âgée (impôts en particulier) et même ensuite si décès dans une succession et cela bien au delà d'un an comme pour les autres RP mises en vente

    Et il y a bien au moins 2 estimations obligatoires !
    http://www.gironde.gouv.fr/content/d...orc%C3%A9e.pdf

    ---------- Message ajouté à 16h52 ---------- Précédent message à 16h51 ----------

    Citation Envoyé par Amélie57 Voir le message
    Votre citation est très importante. Pouvez-vous me dire où vous l'avez trouvée ?
    Là par exemple
    TUTELLE-CURATELLE : Curatelle simple, curatelle renforcée et curatelle aménagée
    Rubrique : Responsabilité du curateur
    Dernière modification par Marieke ; 15/05/2019 à 16h53.
    Amélie57 a trouvé ce message utile.

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