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Réévaluaion selon IRL de loyer en cours de bail

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
    Messages
    9
    Le 1er octobre 2016, j'ai signé un bail d'un an, tacitement reconductible, pour un logement meublé dont le loyer comprend toutes les charges (eau, électricité, chauffage et taxes foncières). C'est un forfait. Il n'y a pas de détail.
    Aujourd'hui, ma propriétaire me dit qu'à la demande de l'UNPI, elle n'a plus le droit d'inclure l'électricité dans les charges et me propose donc un avenant au contrat de bail refixant un nouveau loyer hors électricité.
    J'ai reçu cet avenant et elle a réactualisé le nouveau loyer selon l'IRL avant de retirer le montant de la consommation moyenne mensuelle d'électricité.
    Vous comprendrez qu'ainsi je suis au final perdante...
    Je pensais qu'un loyer ne pouvait pas être réévalué selon l'IRL en cours de bail ? Est-ce qu'un simple avenant (sous forme d'une lettre manuscrite) rend possible cette réévaluation ?
    Je vous remercie d'avance pour votre avis.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    4 202
    Citation Envoyé par orangette2016 Voir le message
    Le 1er octobre 2016, j'ai signé un bail d'un an, tacitement reconductible, pour un logement meublé dont le loyer comprend toutes les charges (eau, électricité, chauffage et taxes foncières). C'est un forfait. Il n'y a pas de détail.
    Aujourd'hui, ma propriétaire me dit qu'à la demande de l'UNPI, elle n'a plus le droit d'inclure l'électricité dans les charges et me propose donc un avenant au contrat de bail refixant un nouveau loyer hors électricité.
    J'ai reçu cet avenant et elle a réactualisé le nouveau loyer selon l'IRL avant de retirer le montant de la consommation moyenne mensuelle d'électricité.
    Vous comprendrez qu'ainsi je suis au final perdante...
    Je pensais qu'un loyer ne pouvait pas être réévalué selon l'IRL en cours de bail ? Est-ce qu'un simple avenant (sous forme d'une lettre manuscrite) rend possible cette réévaluation ?
    Je vous remercie d'avance pour votre avis.

    s'il s'agit d'un bail meublé, il est toujours possible d'inclure un forfait de charges!


    soit la propriétaire n'a pas expliqué la situation, n'a pas présenté le bail...ou a mal compris...
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 558
    Bonjour,
    Le loyer peut être réévalué selon l'IRL une fois par an, si c'est indiqué sur le bail que vous avez signé.

    Article 17-1
    I. ― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

    La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

    A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

    Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
    Pour modifier le forfait de charges (= sortir l'électricité) il faut signer un avenant ... mais vous n'êtes pas obligé d'accepter.

    Vérifiez ce que le bail indique au sujet des charges.
    Article 25-10
    Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

    1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

    2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.


    ---------- Message ajouté à 22h49 ---------- Précédent message à 22h47 ----------

    NB : Le forfait de charges peut parfaitement inclure l'électricité, dans ce cas ce n'est pas de la revente d'électricité. Il y a un malentendu (ou une volonté de vous faire "avaler" cet avenant....)

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    57 747
    Bonsoir
    Elle a revalorisé de quelle manière ?
    Juste pour les derniers mois et à compter de ce mois -ci et loyer x IRL2018 du trim prévu au bail/ IRL trim correspondant 2017 ?
    Si l'indexation est bien prévue au bail et nouveau loyer avec ce calcul c'est licite

    Vous n'avez en effet pas à accepter cet avenant un forfait en meublé est légal !

    Vous voulez dire TEOM sur sa T Foncière ?
    Dernière modification par Marieke ; 09/05/2019 à 00h29.
    orangette2016 a trouvé ce message utile.

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 890
    Bonjour
    Pour modifier dans le sens qu'elle demande c'est possible mais il lui aurait fallu faire valoir un renouvellement non tacite avec denonciation par courrier rar ou acte d'huissier au moins 3 mois avant la fin du bail
    orangette2016 a trouvé ce message utile.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
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    9
    Bonjour,
    Merci à tous pour vos réponses.


    Le bail que j'ai signé est un modèle type de l'UNPI pour location de logement meublé (type 103) dans lequel je retrouve effectivement les articles de loi que vous citez aux pages 12 et 13.


    En revanche, je ne vois nulle part de clause indiquant que le loyer serait réévalué chaque année selon l'IRL.
    Il est juste indiqué au paragraphe IV. Conditions financières - A. Loyer :

    2. Modalités de révision ·
    a) Date de révision : 1er janvier 2015
    b) Date ou trimestre de référence de I'IRL: IRL 2ème trimestre 2015 - 125,25


    Pour répondre à Marieke, c'est juste indiqué "taxe foncière" donc je ne sais pas si c'est la TEOM ou autre chose.

    Et pour le calcul, je passe de 1100€ à 1132,92€ après réévaluation mais je ne sais pas comment c'est calculé.


    Je pense que je vais lui dire qu'il y a dû y avoir quiproquo avec l'UNPI puisque d'agissatn d'un meublé, les charges sont au forfait et peuvent donc le rester.

    En fait, le problème vient peut-être du fait que je pensais rester un an dans ce logement et que j'y suis finalement depuis deux ans et demi...



    Merci en tous cas à tous pour vos réponses et votre aide !

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    6 558
    2. Modalités de révision ·
    a) Date de révision : 1er janvier 2015
    b) Date ou trimestre de référence de I'IRL: IRL 2ème trimestre 2015 - 125,25
    C'est bien une clause de révision.
    Chaque année au 1er janvier selon l'IRL du 2eme trimestre précédent.
    Soleil51, ribould et orangette2016 ont trouvé ce message utile.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
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    9
    OK. Merci.
    Mais pourquoi ne l'a-t-elle jamais appliqué en deux ans et demi... (je suis entrée au 1er octobre 2016) ?
    Et cela s'applique quand ? Au 1er janvier de chaque année ou à la date anniversaire de la signature du bail ?


    Merci pour votre aide.

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    6 558
    Il a oublié ... ou ne sait pas comment faire
    Toutefois la prescription n'est que de 1 an. Donc il ne peut pas réviser a posteriori sur plus d1 an.
    orangette2016 a trouvé ce message utile.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
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    9
    En fait elle revalorise le loyer pour les mois à venir (à partir du 1er juin). Elle ne demande rien rétrospectivement. Elle applique le dernier IRL (qui est à 129.03 d'après l'avenant). Mais je ne sais pas comment elle l'applique.
    Je passe de 1100€ à 1132€ à partir du 1er juin (alors que bail signé au 1er octobre 2016, tacitement reconductible au bout d'un an). Et je dois désormais payer l'électricité.
    Voilà où j'en suis.
    Merci.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    57 747
    Alors non elle peut réévaluer juste à 1113.77 le loyerà compter de maintenant
    soit 1100 (loyer sans charges) x 127,77/126,19 (indices des 2 seconds trimestres 2017 et 2018)
    Elle ne peut pas de toute façon réclamer avant depuis la Loi ALUR
    129, 09 c'est celui du 4ème trimestre et je suppose qu'elle a utilisé celui du début 125, 25 cela donne par contre 1133 c'est donc du n'importe quoi

    C'est un logement de quelle taille pour un loyer aussi élevé ? ?


    En effet le forfait semble faible dans ce cas s'il comprend toutes les charges et surtout le chauffage !
    Elle pourrait en effet vous proposer de changer les conditions plus de 3 mois avant le renouvellement du bail par LRAR
    Dernière modification par Marieke ; 09/05/2019 à 18h14.
    orangette2016 a trouvé ce message utile.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
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    9
    Merci Marieke
    1100€ c'est le loyer toutes charges comprises mais dans le bail le forfait charges n'est pas détaillé... C'est juste écrit :
    IV. Conditions financières
    A Loyer
    1. Fixation du loyer mensuel
    a) Montant du loyer mensuel : 1100€ charges comprises (# Fournisseur en énergie # + eau)
    Et plus loin
    2) Montant des provisions sur charges ou en cas de colocation, du forfait des charges : provision pour charges comprenant eau électricité impôts fonciers


    Mais aucun montant forfaitaire n'est en fait indiqué...


    Le chauffage est en aérothermie (c'est très bon marché et ça chauffe très bien ! Je vous le recommande !).

    La maison fait 78 m2.


    Je pense que c'est au prix du marché dans le secteur où j'habite mais c'est la méthode employée qui me pose question
    Dernière modification par orangette2016 ; 09/05/2019 à 19h20.

  13. #13
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 558
    Le bail n'est pas conforme à la législation.
    au post 3 j'ai cité l'article 25-10 qui dit que le montant des charges doit être précisé dans le bail.
    2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

  14. #14
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
    Messages
    9
    Suite à nos échanges, j'ai revu ma propriétaire et lui ai expliqué le problème : bail non conforme car pas de distinction charges/loyer.
    Elle me propose de refaire un bail. On est en cours de bail : est-ce possible ?


    Quoi qu'il en soit, elle souhaite sortir l'électricité des charges de location. J'aurai donc un compteur individuel.

    Sinon, elle maintien son calcul de révision du loyer, qui comme l'a souligné Marieke et comme j'ai pu le constaté en utilisant le simulateur sur service public.fr, est faux.

    Mais comme elle est juriste...


    Merci beaucoup pour votre aide et toutes les informations que vous m'avez apportées !

  15. #15
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 890
    Bonjour


    Surtout ne refaites pas un bail, mais acceptez un avenant;

    Séparez le problème de l'électricité de l'indexatoin, il faut traiter les problèmes un par un.


    L'indexation vosu a t'elle été adressée par courrier RAR?
    Marieke a trouvé ce message utile.

  16. #16
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    57 747
    Citation Envoyé par orangette2016 Voir le message
    Suite à nos échanges, j'ai revu ma propriétaire et lui ai expliqué le problème : bail non conforme car pas de distinction charges/loyer.
    Elle me propose de refaire un bail. On est en cours de bail : est-ce possible ?
    Non
    Citation Envoyé par orangette2016 Voir le message
    Quoi qu'il en soit, elle souhaite sortir l'électricité des charges de location. J'aurai donc un compteur individuel.
    Oui mais dans ce cas le loyer baisse d'autant (forfait moins électricité ) !

    Citation Envoyé par orangette2016 Voir le message
    Sinon, elle maintien son calcul de révision du loyer, qui comme l'a souligné Marieke et comme j'ai pu le constaté en utilisant le simulateur sur service public.fr, est faux.
    Mais comme elle est juriste...
    Alors c'est grave l'Article 17-1 cité plus haut est clair !
    La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
    A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

    Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
    Donc les indices utilisés sont ceux des 2 dernières années pas celui du début du bail !
    Dernière modification par Marieke ; 13/05/2019 à 20h09.
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  17. #17
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 558
    "elle est juriste" mais sans doute pas dans le domaine immobilier !
    Et donc justement : elle doit appliquer la loi qui est la même pour tous (juriste ou pas ...)

  18. #18
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
    Messages
    9
    Bonjour,


    Merci encore et encore pour vos réponses.


    Voici le contenu du nouvel avenant qu'elle m'a fait signer (vous verrez que cela ne s'arrange pas) :



    "A la demande de l'UNPI, X ne peut plus prendre à sa charge les consommations d'énergie.

    Une réduction du loyer fixé par la signature du bail le 10 septembre 2016 sera effectuée. Celle-ci portera sur votre moyenne effective relevée. Pour la maison X, ce montant sera de 50euros après réactualisation de l'IRL (129.03).


    Le montant du loyer hors charges est de 1000 euros valeur 2016 (IRL + 1,05% : 1010,50 € + 1.74% : 1028,08€) + provision soit 1053,08€.
    Le loyer du mois de juin sera donc de 1050€ hors électricité (loyer réactualisé 3ème trimestre 2019)"


    J'ai signé car j'avais beau lui expliquer qu'il n'y avait rien de légal dans ce charabia, elle n'en démordait pas et me faisait comprendre que je pinaillais pour quelques euros... J'avais pas trop le choix. En faisant cela je vais payer 70€ de plus par mois car l'abonnement à un fournisseur d'énergie (d'après les relevés qu'elle a bien voulu me donner) me reviendra à 120€.


    Elle a argué du fait que grâce à elle j'avais économisé 500e car elle n'avait jamais réévalué le loyer d'ici là... Bref, je me sui sentie presque fautive, à demander l'aumône...



    A qui puis-je m'adresser pour faire valoir mes droits ? Je suis sur la métropole lilloise.

    En attendant, je cherche un autre logement...



    Merci à vous tous pour vos réponses et votre réactivité !

  19. #19
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 890
    En faisant cela je vais payer 70€ de plus par mois car l'abonnement à un fournisseur d'énergie (d'après les relevés qu'elle a bien voulu me donner) me reviendra à 120€.
    Attention aux arguements contreproductifs; L'abonnement mensuel doit en effet être autour de 9 à 12 euros, mais jusqu'aà présent ... vous ne le payiez pas. Ca ne peut pas lui être reproché, et il est évident qu'en ayant votre propre livraison c'est vous qui payer l'abonnement;


    A la demande de l'UNPI, X ne peut plus prendre à sa charge les consommations d'énergie
    Cette 'prétention' n'est en effet valable que si l'organisme en question a fait une demande, ce qui est improbable. il a du plutot répondre à une question.
    Mais ceci dit, à quoi bon se battre sur ca, il n'y a pas de préjudice.


    En revanche, en effet sur le reste, comission ou décaration au greffe au tribunal d'instance avec tentative de conciliation obligatoire (ni huissier ni avocat nécessiare, la procédure est orale, mais il faut saisir par courrier RAR et envpyer copie des pièces justificatives et rédiger la demande)

  20. #20
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
    Messages
    9
    Oui je n'ai pas été assez précise : c'est abonnement ET consommations.
    Or, elle n'a déduit que les consommations.


    mais comme vous le dites, ce n'est pas le plus important.
    Ce qui me paraît invraisemblable c'est la manière dont est rédigé cet avenant.

  21. #21
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
    Messages
    9
    Bonjour,

    Sinon est-ce que le contenu de l'avenant vous paraît juridiquement correct ?

    Merci.

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