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Abus de majorité?

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    28
    Bonjour,


    Je suis propriétaire (depuis peu) dans un immeuble où un sujet divise (depuis plus de 10 ans): la révision des tantièmes. (J'ai déjà posté plusieurs questions à ce propos.) La copropriété a obtenu une expertise par un expert désigné par un juge. Ce projet de tantièmes a été proposé au vote de la précédente ag. Mais l'avocat conseillant le syndic a indiqué que seul un vote à l'unanimité pouvait valider cette nouvelle répartition des tantièmes. Elle n'a donc pas été adoptée (il y avait des absents et des opposants). Le même avocat a indiqué que les copropriétaires lésés pouvaient alors partir au contentieux pour demander à un juge de valider cette nouvelle répartition (sans garantie de succès toutefois mais avec de bonnes chances). Les copropriétaires lésés ne veulent pas saisir le juge. Ils veulent "forcer" un vote à l'unanimité; leur "stratégie" est d'engager un blocage de tous les votes en ag en votant systématiquement contre les résolutions. (Au-delà de convaincre les opposants ils devront s'assurer de la présence de tous les copropriétaires en ag, ce qui paraît difficile vu que nous somme une trentaine).



    Je me tourne vers vous car une ag extraordinaire a lieu dans un mois avec deux sujet majeurs:
    - la rénovation de notre ascenseur pour lequel la fréquence des pannes monte en flèche et pour lequel notre ascensoriste nous a prévenu qu'à la prochaine panne il serait sûrement définitivement immobilisé, les pièces n'étant plus trouvables comme l'ascenseur est très vieux;
    - la rénovation de l'étanchéité d'une partie du toit, le propriétaire habitant dessous subissant des infiltrations d'humidité.
    Je suis agacé car je ne suis pas opposé à une révision des tantièmes mais suis absolument opposé à la non-réalisation des travaux. Il y a un risque que les travaux ne reçoivent pas une majorité à cause des bloqueurs.



    Voici mes questions:
    1) la situation vous paraît-elle être un motif recevable d'abus de majorité devant un juge?
    2) si oui et si le juge le reconnaît, les travaux devraient-ils être revotés en ag (avec le même risque) ou pourraient-ils être imposés par le juge?


    Merci pour vos lumières,
    Sylvain

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    4 246
    dans de nombreux réglements de copropriété anciens les tantièmes généraux n'ont pas toujours été affectés avec des critères objectifs


    la règle de l'unanimité s'impose


    il y avait une possibilité de modification dans les 5 ans de la publication du RDC....généralement personne ne s'en est occupé.

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 600
    Bonjour,
    Cette attitude de voter "contre" tout ce qui est proposé est totalement contre-productif.
    Espérons qu'ils en conviendront, ... surtout que réparer l'ascenseur et l'étanchéité sont des incontournables si on ne veut pas déprécier son capital.

    Voici l'article de la loi qui s'applique :
    Article 11 En savoir plus sur cet article...
    Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

    En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

    A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
    Attention : ce n'est pas le "contentieux" c'est le TGI.
    et pas besoin d'un vote pour le saisir : puisque "tout copropriétaire..."
    Il pourra aussi demander le remboursement de ses frais au juge.

    ---------- Message ajouté à 12h49 ---------- Précédent message à 12h48 ----------

    et aussi l'article 12
    Article 12 En savoir plus sur cet article...
    Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

    Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2014
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    1 111
    Bonjour,

    Puis-je vous demander une précision.
    S'agit-il des tantièmes de charges ou des tantièmes généraux ?
    Probablement vous parlez de ceux des charges car autrement je ne vois pas en quoi la question du vote des travaux serait bloquée elle aussi.

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    6 600
    Citation Envoyé par laurapepi Voir le message
    Bonjour,

    Puis-je vous demander une précision.
    S'agit-il des tantièmes de charges ou des tantièmes généraux ?
    Probablement vous parlez de ceux des charges car autrement je ne vois pas en quoi la question du vote des travaux serait bloquée elle aussi.
    Quelles différences faites vous entre "tantièmes de charges" et "tantièmes généraux" ?

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2014
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    1 111
    On peut être dans ce cas.
    Je cite :
    Tantièmes, charges et votes
    • Les tantièmes de copropriété déterminent fondamentalement le pouvoir de vote (nombre de voix en assemblée générale) de votre lot au sein de la copropriété, et plus généralement vos droits et obligations.
    Ces même tantièmes servent fréquemment de base au calcul des charges ; aussi les confond-on souvent. Or il est tout à fait possible que la quote-part des charges soit différente de celle des droits et obligations, à raison par exemple des contraintes engendrées par la situation particulière d'un ou plusieurs lots.
    A la différence de la quote-part des charges, la révision de la quote-part de copropriété ne peut résulter que d'une décision unanime des copropriétaires sans dérogation possible, même judiciaire.

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    6 600
    Quelle est votre source ? C'est une explication un peu "brouillon". Un journaliste peut-être ?

    Quelques extraits de la loi de 1967 :
    Article 1 : Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables
    Ce qu'on appelle plus couramment les tantièmes de propriété.

    Article 10 : Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
    Là il peut y avoir des distinction entre charges communes générales et charges spéciales (exemple : ascenseur, parking)

    Article 22 : Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
    Là c'est pour le vote, c'est simplement plafonné.

    Et pour ce qui est des modifications : c'est en tous les cas l'unanimité selon l'article 11.
    Soleil51 a trouvé ce message utile.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    1 111
    C'est une source d'avocat.
    Je peux vous dire que je suis dans ce cas et que j'ai même gagné une procédure qui a confirmé la version de mon avocat.

    Je ne sais pas pour le cas ici s'il s'agit de tantièmes de charges ou de tantièmes généraux c'est bien pour cela que j'ai posé la question. L'avocat ici semble dire qu'il faut l'unanimité ce qui est toujours le cas pour les tantièmes généraux.
    D'un autre côté, semble-t-il, ils veulent bloquer les travaux, donc il y a une ambiguité.

    Attendons la réponse de Sylvainimmo.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    4 246
    Citation Envoyé par laurapepi Voir le message
    D'un autre côté, semble-t-il, ils veulent bloquer les travaux, donc il y a une ambiguité.

    .

    Il n'y a pas ambiguité: c'est un moyen de pression!
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    1 111
    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    Il n'y a pas ambiguité: c'est un moyen de pression!
    Bien sûr !
    Mais il y a pour moi tout de même contradiction. Car s'il s'agit des tantièmes de charges, je ne vois pas pourquoi l'avocat qui conseille le syndic indique qu'il faut l'unanimité alors qu'on peut voter comme pour les travaux.

    Par contre, l'unanimité est requise s'il s'agit des tantièmes généraux.

  11. #11
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    6 600
    alors qu'on peut voter comme pour les travaux.
    Non, vous devez confondre.
    Les travaux mentionnés (sauf erreur) sont des travaux d'entretien et doivent être votés à l'article 24. Et comme l'indique l'article 22, les votes son calculés par rapport à la quote part de propriété (rien à voir avec les charges).
    a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;


    ---------- Message ajouté à 18h30 ---------- Précédent message à 18h28 ----------

    Modifier la répartition des charges dans le règlement de copropriété est à l'unanimité, comme déjà dit.

    ---------- Message ajouté à 18h35 ---------- Précédent message à 18h30 ----------

    sylvainimmo :
    Est-ce le même sujet que ici ?
    https://forum-juridique.net-iris.fr/...-acte-2-a.html

    Au lieu de repartir à zéro, il aurait été plus correct de poster à la suite. Ce qui éviterait des suppositions hors sujet ....

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    1 111
    Effectivement, je n'ai pas détaillé les travaux décrits, je m'en suis tenu à :

    https://www.service-public.fr/partic...osdroits/F2589

    Toute modification du règlement de copropriété doit être autorisée par un vote en assemblée générale. La question de la modification doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

    Le vote des copropriétaires diffère selon la nature de la modification.
    Répartition des charges
    Modifier
    L'unanimité est requise pour la modification de la répartition des charges, sauf si la modification est nécessaire suite à un vote autorisant :
    • la réalisation de travaux,
    • l'achat d'une partie privative,
    • la vente d'une partie commune,
    • le changement d'usage d'une partie privative
    Dans ces cas, la nouvelle répartition des charges est possible :
    • à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l'achat ont été votés,
    • ou à la majorité absolue dans le cadre d'un changement d'usage d'une partie privative.

  13. #13
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 600
    En effet laurapepi, sauf que pour le cas présent :
    - les travaux envisagés n'ont rien à voir avec des modifications de la répartition des charges
    - les appropriations de parties communes ou divers travaux autorisés antérieurement n'ont pas donné lieu à des votes simultanés sur une nouvelle répartition des charges (voir les autres posts de sylvainimmo)
    et donc l'unanimité reste requise pour ces modifications de la grille a posteriori (sauf si un juge considère que ce n'est pas trop tard ...).

    Commentaire supplémentaire : après lecture de ses fils précédents, il semblerait qu'il soit celui qui serait le plus opposé à l'actualisation de la grille de charges ... ce qui change la perspective, non ?

    Pour ma part, je cesse d'intervenir sur cette discussion, car tous les éléments n'y sont pas totalement exposés et que le recours au tribunal semble inévitable.
    Soleil51 a trouvé ce message utile.

  14. #14
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2017
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    28
    Merci pour vos réponses. Oui c'est bien le même sujet que celui-ci:
    https://forum-juridique.net-iris.fr/...-acte-2-a.html
    Le problème empoisonnant notre copropriété est une révision des tantièmes de charge. Comme les délais pour échapper à un vote à l'unanimité sont dépassés (5 ans depuis la création du RC, 2 ans depuis une vente de parties communes, etc), l'unanimité est incontournable. Ou alors une action en révision que les lésés se refusent à demander.
    Depuis mon dernier message de 2018 je précise que j'ai changé d'avis (devrais-je plutôt dire que ma femme et moi avons changé d'avis). Je suis prêt à voter une modification des tantièmes (même si j'y perds). Mais ceci n'est pas d'actualité puisque réunir tous les copropriétaires en AG semble impossible et qu'il y a des copropriétaires qui refusent cette révision.


    Du coup mes interrogations ne portent pas sur la révision des tantièmes de charge, pour laquelle vos réponses m'ont éclairé. Mais je voudrais juste savoir si la situation décrite vous paraît rentrer sous l'appellation d'abus de majorité si ces travaux nécessaires sont rejetés en AG. Merci.

  15. #15
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    4 246
    chaque copropriétaire n'a pas à justifier son vote: il peut donc voter "contre" à chaque résolution concernant des travaux


    ce n'est pas un abus de majorité
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  16. #16
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 989
    Bonjour
    En revanche en refusant de réparer le toit les copropriétaires lésés feront plus vite et plus efficace en assignant le syndicat pour defaut d'entretien que d'attaquer les récalcitrants pour abus de majorité, en tout cas c'est ce que je ferais

    Quitte a ce que d'autres copros se joignent p à la procédure en faisant eux valoir l'abus

    Au final ça peut durer 3 a 5 ans mais les récalcitrants risquent de douiller
    Dernière modification par ribould ; 09/05/2019 à 19h30.
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  17. #17
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    28
    Merci pour vos réponses qui me rassurent.
    Après discussion avec les voisins aux tantièmes actuellement avantageux (dont je suis), il y a un copropriétaire qui ne donnera jamais son accord sur cette nouvelle répartition des tantièmes. Il n'y aura donc pas unanimité. Je pense que notre copropriété va se "figer". C'est bête mais cela semble inéluctable vu les blocages de part et d'autre.
    Je vais a voter pour la nouvelle répartition de tantièmes de charge. Mais vu le blocage du voisin sur les tantièmes, la nouvelle répartition n'obtiendra pas l'unanimité. Je crains que la majorité refuse les travaux de notre ascenseur. Nous n'aurons que le recours pour défaut d'entretien comme vous me le conseillez si l'ascenseur est immobilisé.


    Voter pour ou contre la nouvelle répartition des tantièmes change-t-il quelque chose pour moi s'ils ne sont pas adoptés?

  18. #18
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 600
    Je ne comprends toujours pas pourquoi vous liez les 2 sujets de modifier les tantièmes et réparer l'ascenseur.
    Est-ce que la modification des tantièmes impacte aussi la grille des charges spéciales ascenseur ?

    Voter contre vous place en position de contester une résolution au tribunal. Mais si vous êtes pour : pourquoi envisager de voter contre ? Parfois l'unanimité a lieu par effet d’entraînement

  19. #19
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    1 111
    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    Je ne comprends toujours pas pourquoi vous liez les 2 sujets de modifier les tantièmes et réparer l'ascenseur.
    Est-ce que la modification des tantièmes impacte aussi la grille des charges spéciales ascenseur ?
    Bonsoir,
    C'est pour cela que j'avais posé la question pour savoir si c'était des tantièmes concernant les charges ou les tantièmes généraux car si la répartition des charges change, forcément il y en a qui paieront plus. (voir mon post 4)
    Dernière modification par laurapepi ; 10/05/2019 à 18h38.

  20. #20
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 600
    De toute façon les résolutions se votent séparément.
    Parfois l'ordre dans lequel elles sont présentées peut influencer le vote des copropriétaires : c'est tout l'art du président de séance ....

  21. #21
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    1 111
    Citation Envoyé par sylvainimmo Voir le message
    Mais vu le blocage du voisin sur les tantièmes, la nouvelle répartition n'obtiendra pas l'unanimité. Je crains que la majorité refuse les travaux de notre ascenseur.
    Vous pourriez expliquer un peu mieux ce qui motive le changement des tantièmes ?

    Egalement pour l'ascenseur, le syndic et le CS ne peuvent-ils pas attirer l'attention de l'assistance pour que les copropriétaires comprennent qu'il s'agit de sécurité également et qu'ils ne peuvent pas se permettre de prendre des risques avec l'ascenseur ?

  22. #22
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 265
    Vous pourriez expliquer un peu mieux ce qui motive le changement des tantièmes ?
    Je comprends que c'est simplement qu'ils ont mal été définis au départ, non conformes aux principe de l'article 10 de la loi (et article 5 sous-jacent)
    Genre plus on habite haut, moins on a de tantièmes, à appartement équivalent, alors qu'on bénéficie de plus de service.
    Plus extrême, tantièmes égaux pour des surfaces très disparates du T2 au T4.
    Dernière modification par Rambotte ; 10/05/2019 à 19h33.

  23. #23
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    28
    Merci pour vos réponses. Je dois avouer que ma dernière question (Voter pour ou contre la nouvelle répartition des tantièmes change-t-il quelque chose sachant qu'un voisin bloquera et que l'unanimité ne sera pas obtenue) était en fait sans intérêt et basée sur une erreur de raisonnement.


    Pour répondre à vos interrogations, il s'agit de réviser uniquement les tantièmes de charges générales. Notre immeuble a plus de 150 ans. La copropriété a été créée dans les années 40 (avec ses tantièmes). Les tantièmes d'ascenseur ont été fixés dans les années 80 et ne sont pas problématiques. En comparant les tantièmes historiques et la proposition de l'expertise récente il ressort que les appartements ayant des tantièmes historiquement avantageux sont à l'entresol, aux dernier et avant-dernier étages. Ce sont tous des appartements avec une hauteur de plafond moindre (3m contre 3m50/4m pour les autres) et des fenêtres plus petites (voire des chiens-assis) et pour les plus hauts des parties mansardées. C'est la seule explication possible au différentiel. La nouvelle répartition des tantièmes amènerait une augmentation de +250%, +90%, +60% ou +25% pour ceux historiquement avantagés. Elle permettrait au reste des autres copropriétaires de gagner de 0% à -15% (trois copropriétaires gagneraient plus, autour de -30%).



    Pour ce qui est des risques encourus en cas de refus des travaux, bien sûr que je soulignerai les risques encourus réels et les recours possibles.


    Je vous remercie encore, je vous tiendrai au courant de la suite de l'histoire et de l'issue de la "prise d'otages" des insatisfaits.

  24. #24
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    1 111
    Citation Envoyé par sylvainimmo Voir le message
    En comparant les tantièmes historiques et la proposition de l'expertise récente il ressort que les appartements ayant des tantièmes historiquement avantageux sont à l'entresol, aux dernier et avant-dernier étages. Ce sont tous des appartements avec une hauteur de plafond moindre (3m contre 3m50/4m pour les autres) et des fenêtres plus petites (voire des chiens-assis) et pour les plus hauts des parties mansardées. C'est la seule explication possible au différentiel.
    Votre description correspond exactement au concept Haussmannien :
    je cite :
    Le 2ème étage néanmoins était l'étage noble, le plus prisé de l'époque. Il était réservé aux familles les plus riches et cela devait leur éviter d’avoir trop de marches à grimper ! Il possédait un balcon, soit filant, c'est-à-dire s'étirant sur toute la longueur de la façade, soit centré si l'immeuble possédait quatre fenêtres. Pour Haussmann qui n'oubliait jamais les aspects pratiques, hormis son côté esthétique et le fait qu'il protégeait des sons montant de la rue, l'intérêt du balcon était de pouvoir accueillir la garde et la mettre hors de portée d'éventuels insurgés !
    Le 5ème étage lui en revanche n'était pas "noble" du tout, mais plutôt réservé aux classes modestes. S'il disposait d'un balcon filant, c'était uniquement dans un soucis d’équilibre de la façade ! Si l'on regarde bien, les ferronneries du 5ème étage y sont d'ailleurs moins ouvragées qu'au deuxième.
    Quant au 3ème et 4ème étage, les appartements était plus pour la petite bourgeoisie, souvent locataire du propriétaire situé au deuxième étage.
    Le 6ème et dernier étage était lui entièrement réservé aux domestiques, d’où le nom de « chambre de bonne ». Sous les toits, il était compartimenté en petites chambres avec des pièces d’eau partagées sur le palier. Accessible par un escalier de service, il permettait de rejoindre aussi directement les cuisines des autres appartements de l’immeuble.
    Au 1er étage, autrefois l'entresol, les appartements étaient réservés aux marchands, propriétaires des magasins du rez-de-chaussée. Les fenêtres y sont moins hautes qu'aux autres étages pour des raisons de symétrie : le porche de l'immeuble haussmannien étant plus haut, il fallait réduire le niveau juste au-dessus. La hauteur sous plafond ne pouvait donc pas dépasser 2,60 mètres au premier étage, contre 3,20 mètres pour le deuxième étage, l'étage noble.

    La nouvelle répartition des tantièmes amènerait une augmentation de +250%, +90%, +60% ou +25% pour ceux historiquement avantagés.
    Je comprends donc l'opposition.
    ribould, yapasdequoi et sylvainimmo ont trouvé ce message utile.

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