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  • 2 Posté par Marieke
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Frais état des lieux entrant sortant - location en direct propriétaire

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
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    8
    Bonjour,

    Je vous écris car je ne trouve pas de réponse à ma situation, et c'est la première fois que je me retrouve dans cette configuration pour un EDL.

    Pour être bref :
    - nous sommes passés en direct par le propriétaire pour notre nouvelle location, le bail est donc sans intermédiaire, sans agence
    - le propriétaire, bien qu'il soit présent lors de l'EDL, nous a imposé un état des lieux réalisé par un tiers (EDL France / CIL apparemment, nous l'avons appris uniquement au rendu du constat)
    - il se trouve que notre état des lieux d'entrée a été réalisé en même temps que l'état des lieux de sortie du précédent locataire, et nous n'en étions pas informés avant (nous avons donc du coup été plus "témoins" qu'actifs sur cet EDL, qui était d'ailleurs pratiquement terminé avant même notre arrivée...)
    - le constat a été fourni par mail uniquement et est commun au sortant et aux entrants (nous)
    - le propriétaire nous a fait payer 150€ sur 192€ facturés pour cette prestation, mais ces 192 sont facturés pour une prestation d'état des lieux entrant + sortant

    Je voulais donc au moins récupérer ce que nous avons payé en trop sur les frais de l'état des lieux, et je me demande :
    - le propriétaire a-t-il le droit, s'il passe en direct pour la location et la rédaction du bail, d'imposer un tiers pour la réalisation de l'état des lieux alors que les 2 parties sont présentes (bailleur et locataire) ?
    - si oui : puisque la loi dit bien que le montant payé par le locataire entrant ne peut excéder le montant payé par le bailleur, et cela uniquement sur l'état des lieux d'entrée, le propriétaire/bailleur a-t-il le droit de prendre comme base tarifaire une prestation qui comprend à la fois l'EDL de l'entrant et du sortant (avec lequel nous n'avons donc rien à voir) au lieu d'un EDL d'entrée uniquement ?

    Merci d'avance pour vos lumières
    Dernière modification par Mel-Mn ; 07/05/2019 à 21h16.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    57 774
    Bonjour
    L'EDL contradictoire pour un bail fait entre particuliers est gratuit !


    Article 3-2 Loi du 6 juillet 1989

    Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 82

    Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

    Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

    A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

    Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

    Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

    Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.
    Il n'a pas à demander à une société lambda de le faire ou alors il le règle lui !
    vous n'avez pas mandaté cette entreprise si ?
    En dehors d'un EDL fait par un Huissier et si conflit (partie en gras) il ne peut absolument rien vous réclamer et encore moins au sortant !

    Article 4
    Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1
    Est réputée non écrite toute clause :
    k ) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3-2
    o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
    https://www.service-public.fr/partic...sdroits/F10696

    Ensuite vous avez 10 jours pour demander la rectification s'il manque des dégradations non notées par LRAR !
    Dernière modification par Marieke ; 07/05/2019 à 21h38.
    ribould et yapasdequoi ont trouvé ce message utile.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
    Messages
    8
    Bonjour,
    Merci Marieke pour cette réponse.
    Je me suis donc appuyée sur cela pour récupérer auprès de mon bailleur les 150€ que nous avions donc payé à tort.
    Seulement le propriétaire répond qu'il en a le droit, car il l'a mis dans le bail (le bail ne prévaut pas sur la loi, si ?), et que comme le bail a été réalisé par une tierce personne sans son intervention même s'il était présent, il dit qu'il a le droit de réclamer la totalité de la somme. Qu'en pensez-vous ?
    Pour moi, au mieux il peut nous faire payer 50% de la somme, car le fait qu'il ait mis dans le bail ces frais, ne les rendent pas plus légaux.
    Du coup, est-ce également certain qu'il n'est pas dans son droit en faisant appel à une société professionnelle et en nous demandant de régler des frais ? J'ai lu ceci : "Lorsque l'état des lieux est réalisé par l'intermédiaire d'un professionnel (agent immobilier, ...), une partie des honoraires peut être mise à la charge du locataire."
    Du coup peut-il, même s'il était présent et que nous aussi, passer par une tierce personne et nous faire payer la moitié ? Ou est-ce uniquement s'il fait appel à un huissier, vu que le bail a été établi en direct, sans agence ?

    Je doute un peu car il m'a contredit sur ces points.
    De plus, l'EDL est entrant-sortant alors que nous ne sommes concernés que par l'entrant donc le tarif n'est sûrement pas le même...

    Merci pour vos lumières !
    Dernière modification par Mel-Mn ; 17/05/2019 à 21h10.

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Jpp13
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    juillet 2007
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    Peu importe ce qui est écrit sur le contrat de bail (qui ne semble pas être conforme au modèle indiqué dans le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) c'est la loi d'ordre public qui s'impose.
    Dernière modification par Jpp13 ; 18/05/2019 à 09h26.
    Marieke et yapasdequoi ont trouvé ce message utile.
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  5. #5
    Pilier Junior
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    novembre 2008
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    4 246
    qu'appelez vous "société professionnelle" ?


    est ce un agent immobilier titulaire de la carte "transaction" ?

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
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    8
    C'est une société spécialisée dans les états des lieux
    Dernière modification par Mel-Mn ; 18/05/2019 à 15h51.

  7. #7
    Pilier Junior
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    novembre 2008
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    4 246
    Citation Envoyé par Mel-Mn Voir le message
    C'est la société [dont-on-doit-pas-citer-le-nom]

    merci de respecter la charte et ne pas citer de noms commerciaux sur le forum


    si le propriétaire a fait appel à une société pour établir l'état des lieux, la facture est à la charge du propriétaire!


    seule l'agence en charge de la recherche de locataire, des visites, de l'établissement du bail aurait pu facturer des honoraires suivant la tarification ALUR et en plus 3€/m2 pour l'établissement de l'état des lieux
    Dernière modification par Modérateur 14 ; 18/05/2019 à 17h42.

  8. #8
    Membre Benjamin
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    Désolée je n'avais pas tilté, c'est modifié
    D'accord, donc nous sommes bien en droit de récupérer ce trop-perçu sur la totalité de la somme versée? Même si cela était dans le bail, cela ne rend pas ces frais légaux si?
    Nous avons déduits 54€ seulement de notre loyer pour ce mois afin de faire un 50-50 sur l'EDL. Mais si nous sommes en droit de récupérer la totalité puisqu'il s'agit d'un trop-perçu alors nous récupérerons 96euros le mois prochain... seulement notre bailleur nous demande expressement de lui régler ces 54€ car il dit que cela était mis dans le bail, que nous n'avons pas à les récupérer.
    Dernière modification par Mel-Mn ; 18/05/2019 à 15h59.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    la loi est d'ordre public


    cette clause est illégale

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
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    8
    Donc si nous récupérons le trop-perçu en déduisant ces frais versés à tort du montant du loyer - puisque le propriétaire ne veut pas nous les rendre - nous sommes dans notre droit? La société spécialisée dans les EDL à laquelle le bailleur a fait appel dit bien également sur son site etc qu'elle s'adresse entre autres aux propriétaires qui souhaitent faire payer l'EDL à leur locataire. Sur le papier de l'EDL nous avons bien la signature de cette société et la notre, pas celle du propriétaire, qui était présent mais en témoin. Cette société est donc bien mandatée non? Elle "représente" bien le bailleur ?
    Dernière modification par Mel-Mn ; 18/05/2019 à 16h25.

  11. #11
    Pilier Junior Avatar de Jpp13
    Ancienneté
    juillet 2007
    Localisation
    Bouches du Rhône (évidement)
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    Citation Envoyé par Mel-Mn Voir le message
    Donc si nous récupérons le trop-perçu en déduisant ces frais versés à tort du montant du loyer - puisque le propriétaire ne veut pas nous les rendre - nous sommes dans notre droit? La société spécialisée dans les EDL à laquelle le bailleur a fait appel dit bien également sur son site etc qu'elle s'adresse entre autres aux propriétaires qui souhaitent faire payer l'EDL à leur locataire. Sur le papier de l'EDL nous avons bien la signature de cette société et la notre, pas celle du propriétaire, qui était présent mais en témoin. Cette société est donc bien mandatée non? Elle "représente" bien le bailleur ?
    Puisqu'on vous dit que cette clause est illégale, récupérez votre trop-versé et attendez la réaction de votre bailleur et.... venez nous revoir avec sa réponse éventuelle (n'oubliez pas de joindre une explication à votre versement diminué du trop-versé).


    Si la société est mandatée par votre bailleur pour faire un EDL, c'est au bailleur de payer sa commande, surtout si elle a été faite sans votre accord puisque la clause inscrite sur le bail est illicite.
    Marieke a trouvé ce message utile.
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2019
    Messages
    8
    Merci pour votre aide

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