Page 1 sur 2 12 FinFin
Affichage des résultats 1 à 25 sur 28

Discussion : renouvellement anticipé du bail d'habitation

  1. #1
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour à tous !
    Il est demandé à ma fille de partir de son logement fin juin. Un congé pour vendre lui a été adressé, établi dans les règles et à temps. Au chômage, elle ne peut évidement pas acheter. Pour retrouver un logement, ce sera coton dans une grande ville "en tension", comme on dit. De plus, elle se retrouve enceinte, sans compagnon. Me penchant sur ses papiers, j'ai vu que le propriétaire lui avait fait signer un nouveau bail anticipé, le précédent, de 6 ans, étant à mi-chemin. C'est ce nouveau bail qui arrive à expiration. Elle aura alors loué ce logement 9 années durant. Apparemment, le bailleur semble s'être autorisé de la loi Molle de 2009, puisque c'est à l'occasion d'une signature de conventionnement ANAH qu'il a refait le bail. (le logement était déjà sous conventionnement APL mais il devait s'agir d'un renouvellement, sans travaux).
    Je m'interroge sur la légalité de ce nouveau bail (qu'elle a signé) car si la loi Molle de 2009 autorise une reformulation du bail en cours de route, il me semble que c'est sous conditions de travaux, ou alors s'il n'y avait pas déjà conventionnement).
    De plus, à aucun moment cette loi n'indique qu'il est possible de déroger aux principes de la loi de 1989 donc de renouveler à échéance.
    J'ai l'impression que le bailleur a pris un risque (conseillé par l'ANAH ?) pour pouvoir sortir de la défiscalisation au plus vite, une fois raclé tout ce qui pouvait l'être (- 60 % et loi Malraux cumulés, quand même !) donc au bout de 9 ans.
    Comme cela ne fait pas du tout les affaires de ma fille, vu la situation, j'envisage d'attaquer en nullité ce nouveau bail et de faire valoir la reconduction tacite du bail primitif, donc de gagner trois années.
    Ais-je ma chance, selon vous ?

  2. #2
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour


    Donc vous voulez remettre en cause le bail totalement et faire valoir que le bail initial se continue.
    Vous voulez sans doute, ou du moins votre fille veut faire valoir qu'il y a donc eu manoeuvre.

    J'ai quand même le sentiment a priori que votre fille prend un gros risque d'engager un avocat et d'avoir peut-etre au bout de la procédure à en payer deux, et se retrouver dans l'état initial.



    Attention en particulier à ne pas faire valoir que son refus de partir est lié à un second bail plus avantageux que le premier qui la met en grande difficulté de retrouver un logement au même loyer. Ce serait contre productif. En revanche, si le bail remplacant le bai initial n'a pas d'avantage, il peut s'agir en effet d'un contrat contestable.


    Quelle a été la motivation de rédiger un nouveau bail, ce qui est toujours possible, et quelle a été la motivation .... de votre fille de l'accepter. Un contrat pour être non léonin doit apporter des avantages aux deux parties.
    Y'a t'il eu pression?


    une fois raclé tout ce qui pouvait l'être (- 60 % et loi Malraux cumulés, quand même !)
    Peu importe, et le mot raclé n'est sans doute pas approprié. l'état et l'anah décident, donc nous tous.

  3. #3
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour

    Je rajouterai qu'une procédure demande du temps, pour un résultat assez hasardeux, et dans tous les cas ,précaire, et qu'étant enceinte, elle a peut être d'autres choses à s'occuper .
    Ce n'est pas vous qui pouvez attaquer mais ce sera à votre fille de faire les démarches.
    Une femme seule enceinte, avec un congé pour vente en cours est une personne ultra prioritaire en ce qui concerne les logements sociaux : qu'elle fasse une demande, quelque soit la suite à donner .

  4. #4
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il me semble aussi qu'il existe une prescription pour la contestation des contrats d'une durée de 5 ans.La il serait trop tard. Je ne retrouve pas, je cherche;:

  5. #5
    Membre Junior

    Infos >

    Merci Ribould,
    Vous avez tout à fait raison sur les contrats léonins. Celui dont je parle doit l'être, puisque, non seulement il ne comporte aucun avantage mais, en plus il comporte une augmentation de loyer hors des clous pour un logement conventionné (trop élevée). La motivation, je vous la donne dans mon post, je suppose sortir au plus vite en revendant et profiter de la hausse alors que les possibilités de défiscalisation sont terminées.
    Notez que je ne veux pas faire valoir le vice du consentement mais la nullité du second bail qui, à mon avis ne peut être conclu qu'à expiration du premier.

    ---------- Message ajouté à 09h54 ---------- Précédent message à 09h51 ----------

    Merci, kang74 !
    Vous avez raison sur la demande (qui est déjà faite) mais il y aura certainement un dépaysement du quartier où ma fille est née et a tous ses amis. C'est pourquoi une prolongation de trois années serait bienvenue, si elles est possible.

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >


  7. #7
    Membre Junior

    Infos >

    Vous avez raison d'observer ce point (la prescription), mais je crois que, s'agissant d'une loi d'ordre public, ce délai ne court pas (à vérifier) !

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour
    Je bloque sur un point :
    Pourriez vous redonner la chronologie exacte ?
    Il me semblait qu'en cas de conventionnement ANAH avec travaux le bailleur doit louer le bien 9 ans(à compter du conventionnement )
    Sans travaux c'est bien 6 ans à compter de la signature du nouveau bail (donc dates à vérifier)
    https://www.anah.fr/fileadmin/anah/M...nement2012.pdf
    Ensuite vous parlez d'augmentation de loyer là encore c'est strictement encadré (cf lien)

  9. #9
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour Marieke !
    Il s'agit d'un logement qui était loué à une amie, qui y a élevé sa fille après une rénovation complète. Ils ont eu un bail de 6 ans de 2004 à 2010. Ensuite le propriétaire lui a demandé un successeur quand elle a voulu partir et elle a proposé ma fille qui remplissait les conditions. Je suppose que c'est ce qui explique que le bailleur ait voulu modifier le bail au bout de trois années. Il sortait d'une convention avec travaux. Ensuite, il a rempilé pour une nouvelle convention sans travaux de 2013 à 2019. Mais je m'interroge sur l'articulation de ce dispositif avec l'article 10 de la loi de 1989, étant donné qu'elle est d'ordre public. je ne suis pas sur que la dérogation soit possible (renouvellement d'un bail en cours de bail). L'article R321-32 stipule en effet que c'est possible pour un logement pour lequel "n'a pas été versé une aide ". Je suis songeur ! Merci à vous !

  10. #10
    Pilier Junior

    Infos >

    donc le 1er bail concernait un locataire A et le 2ème bail concernait votre fille.


    si c'est cela il s'agit d'un nouveau bail qui n'a rien à voir avec le 1er.


    a moins que je comprenne rien


    il serait préferrable de nous donner les dates..quand Marieke vous demande la chronologie!

  11. #11
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour ! Il me semble que c'est ce que je viens de faire : Bail de l'amie : 2004 à 2010. Bail de ma fille : 2010 à 2016 (interrompu par un renouvellement anticipé en 2013 pour un bail 2013 à 2019).
    Donc un premier bail concernait mon amie, un second ma fille et un troisième ma fille également.

    Le problème étant, le bailleur avait-il le droit de casser un bail en cours de route pour lui y substituer un second, nonobstant les dispositions de la Loi MLLE de 2009 (art L 353.7 et 8 du Code de la Construction et de l'Habitation). La loi de 1989 en son article 10, elle, ne prévoit le cas que pour les conventions nouvelles et avec travaux;
    En fait, le problème lorsque deux dispositions juridiques se contredisent, est laquelle prend le dessus. Il me semble que la loi, surtout d'ordre public, prend le dessus sur le règlement.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Vous avez raison d'observer ce point (la prescription), mais je crois que, s'agissant d'une loi d'ordre public, ce délai ne court pas (à vérifier) !
    Bien sur que si.
    Ce qui est d'ordre public c'est la loi de Juillet 1989, pas l'opportunité de signer un nouveau bail.


    Dit autrement, tout ce qui est dans le nouveau bail doit être valide au regard de la loi de Juillet 1989 sans prescription et tout ce qui n'est pas conforme est réputé ne pas avoir été écrit.


    Le bail lui est bien réputé avoir été écrit et peut être remis an cause dans les 5 ans.


    Le problème étant, le bailleur avait-il le droit de casser un bail en cours de route pour lui y substituer un second
    Ce sont des baux, le deux ième a été signé par les deux parties comme le premier.
    POur le remettre en cause il faudrait démontrer que le second ne met pas fin au premier. Tout est alors dans les termes employés.

  13. #13
    Membre Junior

    Infos >

    "Pour le remettre en cause il faudrait démontrer que le second ne met pas fin au premier. Tout est alors dans les termes employés."
    Comme vous le savez bien, il n'y a que trois moyen de dénoncer un bail d'habitation principale : le congé pour vendre, le congé pour reprise et le congé pour cause légitime et sérieuse (et cela uniquement à échéance)). Aucun de ces moyens n'ayant été actionné préalablement à la signature du second bail, je pense que, en effet il court encore !

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Comme vous le savez bien, il n'y a que trois moyen de dénoncer un bail d'habitation principale : le congé pour vendre, le congé pour reprise et le congé pour cause légitime et sérieuse
    Absolument pas. vous ne citez que certaines des clauses résolutoires qui permettent d'obtenir une résiliation non judiciaire;


    Je peux faire résilier un bail locatif en temps que bailleur pour bruit, danger,non respect du matériel et de l'immobilier, tromperie, escroquerie, etc...


    Je peux signer avec mon locataire un accrod par lequel je mets fin au bail pour en signer un autre (passage de nu en meublé souvent).

  15. #15
    Membre Junior

    Infos >

    La première phrase me semble exacte (je parle bien sur de clauses résolutoires non judiciaires, il n'y a pas eu de procès).
    Le second exemple fait partie des causes légitimes et sérieuses (3ème cas).
    Quant à la troisième, vous ne pouvez y avoir recours qu'avec l'accord du locataire, mais attention, il peut aussi se retourner contre vous, un tel contrat étant léonin, il n'avantage qu'une partie et la loi de 1989 est d'ordre public, elle prime sur les conventions privées !

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le cas de l'ANAH est bien prévu dans l'Article 10 de la Loi du 6 juillet 1989 même en cours de bail donc rien d'illégal !

    Article 10
    Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 113
    Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6
    Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

    Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

    En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

    En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l'article 17-2.
    A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat.

    Concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public de la présente loi, le contrat de bail conclu par l'emphytéote avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme du bail prévu par le contrat de location, lorsque le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant la fin du contrat de location. Toute clause contraire est réputée non écrite.

  17. #17
    Membre Junior

    Infos >

    Je suis d'accord avec vous , Marieke, le problème est qu'il s'agit ici d'une convention sans travaux (je le dis dans mon premier post) et qu'il n'y a pas eu d'accord express des parties. (il faut un délai de six mois de réflexion après présentation d'un projet de bail et le tout envoyé par LRAR ou exploit d'huissier; rien de tout cela n'a été fait, le bailleur lui a mis sous le nez et lui a demandé de signer !).
    Dernière modification par Bonnono ; 16/04/2019 à 19h07.

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Oui j'ai vu mais l'Article L321-4 parle de travaux éventuels ainsi que le lien plus haut de l'ANAH il y a seulement la durée du bail qui diffère et qui correspond bien dans le cas de votre fille
    Article L321-4
    Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 10
    Une aide particulière peut être accordée au propriétaire qui s'engage à respecter des obligations définies par voie de convention. La convention, conforme à des conventions types prévues par décret, détermine notamment :

    a) Le cas échéant, les travaux d'amélioration qui incombent au bailleur ;

    b) Le montant maximum des loyers ;

    c) Les conditions d'occupation du logement et, le cas échéant, ses modalités d'attribution ;

    d) Sa durée, qui ne peut être inférieure à neuf ans si le propriétaire reçoit une aide pour réaliser des travaux d'amélioration, et à six ans dans le cas contraire ;

    e) Les conditions de sa révision et de sa résiliation ;

    f) Les pénalités encourues en cas de méconnaissance des engagements conventionnels.

    Le contrôle du respect de la convention est assuré par l'Agence nationale de l'habitat.

    L'Agence nationale de l'habitat peut communiquer à l'administration fiscale, spontanément ou à sa demande, sans que puisse être opposée l'obligation au secret professionnel, tous les renseignements et documents recueillis dans le cadre de sa mission et notamment les informations relatives aux conventions signées en application du présent article en précisant l'identifiant unique des logements auxquels se rapportent ces conventions et le nom de leur propriétaire.
    Il aurait fallu contester tout de suite dans son cas ou ne pas signer ce bail , je ne vois pas trop revenir dessus au bout de 3 ans ...
    Ensuite pour le formalisme des congés ou renouvellements une remise en main propre est maintenant reconnue
    Article 15 Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

  19. #19
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message

    Il aurait fallu contester tout de suite dans son cas ou ne pas signer ce bail , je ne vois pas trop revenir dessus au bout de 3 ans ...

    cela fait plus de 5 ans puisque le 2ème bail a été signé en 20103

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    cela fait plus de 5 ans puisque le 2ème bail a été signé en 2013
    Tout à fait c'est une erreur d'ailleurs RIBOULD l'a indiqué plus haut

    Je pensais en même temps aux 3 ans prévus par l'Article 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989
    Dernière modification par Marieke ; 16/04/2019 à 23h09.

  21. #21
    Membre Junior

    Infos >

    Je crois qu'il faut bien distinguer deux choses.1/ Les conventions ANAH qui visent à créer un parc social privé avec l'aide de propriétaires consentants qui s'engagent par voie de convention à respecter un certain nombre de conditions (état du logement, prix du loyer, ressources des locataires). Ces conventions sont de deux types (avec travaux (durée 9 ans) et sans travaux (durée six ans). Ce sont des conventions conclues entre l'Etat et des personnes privées (bailleurs personne physiques ou SCI). Les bailleurs acceptent des loyers bas mais comme ils sont in fine défiscalisés (jusqu'à 70% et parfois 85%), ils s'y retrouvent très très largement.



    Ces conventions sont sans lien avec celles conclues par le bailleur et son preneur, qui relèvent du Code Civil et d'une loi d'ordre public, la loi du 6 Juillet 1989 qui impose certaines formes (durée du bail, clauses d'entrée et de sortie, etc.).

    Les deux engagements sont sans lien entre eux à priori et peuvent être désynchronisés, ce qui est le cas concernant ma fille.

    Les conventions ANAH exigent que le bail soit conforme aux conditions de prix, de salubrité et d'occupation des lieux (-huit mois par an par une personne aux revenus compatibles et qui ne soit pas de la famille -clauses APL-)
    Le Code de la construction et de l'habitat prévoit, depuis 2009 (loi Molle) pour faciliter les signatures des conventions ANAH, que l'on puisse , à titre dérogatoire, conclure un renouvellement anticipé sur un bail en cours. Pour ce faire , l'article 10 de la loi du 6 Juillet 1989 a été modifiée (voir + haut, 16 H 50) mais uniquement pour les conventions avec travaux.
    Pourquoi, je n'en sait rien mais la loi, c'est la loi, c'est pourquoi je pense que le renouvellement anticipé qu'on a fait signer à ma fille est nul de droit puisqu'il déroge aux conditions de sortie des articles 10 et 15 de la loi de 1989
    "Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
    En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales".
    Dernière modification par Bonnono ; 17/04/2019 à 04h39.

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pourquoi, je n'en sait rien mais la loi, c'est la loi, c'est pourquoi je pense que le renouvellement anticipé qu'on a fait signer à ma fille est nul de droit
    Vous avez bien sur le droit de penser cela mais


    1/ Devant un Juge, il faudra savoir, sinon c'est cuit


    2/ Je persiste a vous écrire que votre fille a dépassé le temps de la contestation du bail, soit 5 ans. Elle en peut que contester les clauses illégales, pas le contrat lui-même donc sa date.

  23. #23
    Membre Junior

    Infos >

    "Je persiste a vous écrire que votre fille a dépassé le temps de la contestation du bail, soit 5 ans. Elle en peut que contester les clauses illégales, pas le contrat lui-même donc sa date"



    Je vous ai parfaitement lu, Ribould et je saisi pleinement la portée de de la prescription en matière civile mais, encore une fois, nous ne sommes pas en droit des contrats mais en droit d'ordre public où la nullité est absolue, c'est à dire que le contrat est cessé ne jamais avoir existé.
    C'est pour cette raison que je me propose de demander au juge de constater cette nullité et de dire que le bail primitif, celui de 2010, n'ayant pas été dénoncé continue de courir, a été renouvelé tacitement en 2016 et court jusqu'en 2022. J'ajoute que cette demande est de droit c-a-d non soumise à l'appréciation du juge qui ne peut qu'y faire droit.

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je lis et relis ...
    N'y a t'il pas confusion entre la durée de la convention ( entre l'état et le bailleur, donc) et la durée du bail ?
    Sur le guide des logements conventionnés de l'ANAH et par la loi du 6 juillet 1989, que vous reprenez, le bail est de 3 ans ; pas 6 .

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Cependant rien n'empeche le bail d'etre de six ans, le minimum étant de trois ans renouvelable;

Page 1 sur 2 12 FinFin

Discussions similaires

  1. [Propriétaire et Locataire] Renouvellement anticipé bail location nue
    Par jeromem dans le forum Immobilier
    Réponses: 1
    Dernier message: 07/11/2017, 18h09
  2. [Propriétaire et Locataire] renouvellement anticipé de bail
    Par linotron dans le forum Immobilier
    Réponses: 8
    Dernier message: 24/08/2015, 11h10
  3. [Propriétaire et Locataire] Départ anticipé suite à non renouvellement de bail
    Par bigblue32 dans le forum Immobilier
    Réponses: 3
    Dernier message: 17/05/2012, 15h55
  4. [Crédit et Endettement] Remboursement anticipé...mal anticipé !
    Par Ziovass dans le forum Finances, Fiscalité et Assurance
    Réponses: 12
    Dernier message: 20/01/2011, 12h51
  5. [Propriétaire et Locataire] Renouvellement avec réévaluation du bail et résiliation du bail avant le renouvellement
    Par Pierrelyon dans le forum Immobilier
    Réponses: 5
    Dernier message: 19/02/2009, 11h55