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Discussion : Les obligations du syndic

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour

    Je suis propriétaire d'un appartement. Mon logement est situé au 1er étage au dessus d'un restaurant.

    En août dernier, un problème est apparu soudainement au niveau la hotte du restaurant. Le phénomène de résonnance qui s'en est suivi, rend à ce jour impossible de résider dans mon appartement ; auquel s'ajoute une nuisance olfactive.

    Après avoir tenté en vain, à l'amiable, à ce que le restaurateur fasse le nécessaire, j'ai contacté le syndic pour régler le litige. Il m'a été répondu que ce problème, ne relevait pas des obligations du syndic mais d'un règlement à l'amiable entre propriétaires. 1ere question : l'affirmation du syndic est elle juste ?

    Je précise qu'à ce jour, le problème reste entier et que je ne peux résider dans mon appartement.

    Par ailleurs, un dégâts des eaux s'est produit chez le voisin du dessus, endommageant le plafond de ma salle d'eau. Ce dernier est totalement noirci, lézardé et prêt à tomber. J'ai déclaré aussitôt le sinistre à mon assureur, lequel m'a demandé de lui communiquer les coordonnées du propriétaire du logement à l'origine du sinistre. N'en ayant pas connaissance, j'ai contacté le syndic pour lui faire part du dégâts des eaux et obtenir les informations nécessaires à la gestion de mon dossier sinistre.

    Après plusieurs passages à son cabinet et appels téléphoniques, au bout d'un mois et demi, par mon insistance,le syndic a fini par me répondre. Il m'a répondu que communiquer les coordonnées d'un des copropriétaires ne relève de ses compétences et que moi seul se doit de recenser les informations. 2e question : cette seconde affirmation du syndic est elle juste ?

    Les 2 problèmes énoncés restent entiers et sont psychologiquement très lourds à supporter.

    Je vous remercie d'avance "d'éclairer ma lanterne" sur les obligations réelles du syndic à l'égard de ces 2 incidents.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Je ne peux vous répondre que sur une chose : votre assurance doit contacter directement le syndic !!! c'est SON job de trouver les noms des proprio, pas le votre !!

  3. #3
    Membre Benjamin

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    J'ai contacté mon assureur à ce propos, lui demandant de contacter le syndic pour obtenir les coordonnées du propriétaire en question. L'assureur m'a répondu que cette démarche n'était pas de son ressort...

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bah voyons !!! insistez

  5. #5
    Membre Benjamin

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    J'ai tellement bien insisté que je me suis vu entendre une fin de non-recevoir menant droit à la résiliation de mon contrat d'habitation. Alors, insistez n'est plus à l'ordre du jour. Vu l'inaction de mon assureur et du syndic, quel recours puis je engagé ?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bah voyons !! ils croient au père noël dans votre syndic ??

    c'est à votre assurance de se bouger !

    Au pire, vous demandez au locataire du dessus, ou bien vous allez au bureau des hypothèques (joint au CDI) pour demander une copie d'acte de vente pour connaitre le nom, ou alors en mairie service cadastre...

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Non désolée RAC mais je ne suis pas d'accord avec toi (voir le point 2).

    1) pour le probléme avec le restaurant, (je suppose que le lot appartient à la copropriété....)
    il faut que la question soit posée à l'ODJ de la prochaine AG (ordre du jour). Pour cela vous devez envoyer une LRAR au syndic pour exiger que la résolution soit posée lors de la prochaine AG, selon la loi de 65. Vous envoyez copie de cette LRAR aux membres du conseil syndical qui veilleront (ou devraient veiller) à ce que ce soit bien partie des discussions.
    précisez bien le problème et ce à quoi vous voulez arriver.
    ne pas oublier de mentionner le detail des nuisances et votre préjudice.

    votre syndic me semble faire ce bon lui semble et il faudrait lui remettre les idées en place - ne pas oublier que c'est VOUS et les autres copro qui l'employez pour faire la gestion ... ce n'est pas lui qui décide et au besoin, le virer à la prochaine occasion.



    2) pour le dégat des eaux.
    vous ne connaissez pas votre voisin ? jamais vu en AG ????
    bon ca peut arriver mais l'appart est-il habité ?
    si oui, y'a un locataire ? vous lui demandez les coordonnées de son bailleur - sinon vous voyez avec les membres du CS qui doivent avoir accès à la liste des copropriétaires et leurs adresses (obligation du syndic de la communiquer à tout copro qui la demande ... quoi qu'il en dise). Mais ce n'est pas à l'assureur de faire la chasse aux infos, surtout que le DDE ne vient pas forcément d'une partie commune, auquel cas le syndic est en dehors du coup.

    2e question : cette seconde affirmation du syndic est elle juste ?
    bien évidemment NON
    je recherche l'article de loi (pas sous la main) mais je reviens vous le donner ! c'a m'enerve que des syndics répondent n'importe quoi.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    pas eu loin à chercher ...


    l'art 32 du decret de 67 stipule que le syndic doit tenir à jour la liste des copropriétaires. cette liste mentionne:
    • numeros des lots appartenant à chacun
    • la nature de son droit (proprio, usufruit ..)
    • l'adresse des proprios
    tout proprio peut consulter la liste au bureau du syndic ou en obtenir copie à ses frais (reponse ministérielle JOAN du 12.3.90, n° 18365) .. donc c'est pas nouveau

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Salut GOLFY !
    Depuis quand doit-on donner aux assureurs les coordonnées des voisins ??
    si une DDE a été faite, ils doivent s'en débrouiller...non ?

  10. #10
    Pilier Junior

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    MERCI GOLFY
    JE CHERCHAI CA DEPUIS LONGTEMPS !!!
    je finissai par croire que le syndic avait raison en me refusant les acces


    pour rac 8 , on donne les noms des voisins non?
    c est une des infos les + importantes du constat amiable

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Ricbaux,
    je suppose que tu fais ref à la liste des copro ... voici qq discussions sur le sujet : comme tu le vois, ca fait bcp couler d'encre et bcp de syndics ne s'éxécutent pas ... on dirait qu'ils ont peur que les copro se parlent et communiquent derriére lui


    si vous êtes au CS (=conseil syndical) rappeler au syndic que dans l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 il est précisé au 3è alinéa:

    < Il (CS) peut prendre connaissance, et copie, à sa demande et après en avoir donné avis au syndic,de toutes pièces ou ocuments,correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et,d'une manière générale,à l'administration de la copropriété >

    ce qui est confirmé et complété par le dernier alinéa de l'article 26 du décret de mars 1967:

    < Un ou plusieurs membres du CS,habilités à cet effet par ce dernier,peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic,ou au lieu arrêté en accord avec lui,des divers catégories de documents mentionnés au 3ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10.07.1965

    l'art. 14 du décret du 17 mars 1967

    "Il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et le cas échéant de mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose. cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent ou par son mandataire et certifié exacte par le président de l'assemblée"

    avec ces ref, je ne doute pas que notre ami puisse avoir gain de cause


    - connaitre les coordonnés d'un coproprietaire
    - Adresses coproprétaires

  12. #12
    Pilier Junior

    Infos >

    Mais pourquoi faut-il rechercher les coordonnées du propriétaire du logement du dessus ?

    Il y a eu dégât des eaux. Ce que doit faire Belmopan :
    - d'abord avertir son voisin du dessus, ne serait-ce que pour qu'il prenne les dispositions pour arrêter la cause du sinistre, si le logement du dessus est occupé par un locataire, le "responsable interlocuteur" est le locataire, pas le propriétaire !
    - ensuite faire une déclaration de sinitre à son assureur. S'il a déjà sur lui un constat amiable, il le remplit avec l'occupant du logement du dessus. Et l'assureur a tout ce qu'il lui faut pour traiter le dossier. S'il n'a pas de constat, son assureur lui en envoie un et il le remplit avec son voisin du dessus.
    - ensuite Belmopan envoie au syndic le volet de la déclaration de sinistre qui doit être envoyé au syndic, il envoie un volet à son propre assureur et le voisin envoie le sien à son propre assureur à lui.

    Alors, je ne comprends pas ce délire de faire rechercher à Belmopan les coordonnées du propriétaire du logement du dessus. En revanche, je comprends l'assureur de Belmopan qui déclare que ce n'est pas à lui de rechercher les coordonnées du propriétaire du dessus. Mais si l'assureur de Belmopan s'obstine à parler du "propriétaire du dessus", je ne le comprends pas, ce dont a besoin l'assureur de Belmopan, ce sont les coordonnées de "l'occupant du dessus". L'occupant pouvant être locataire. Et pour cela, Belmopan n'a besoin de personne, il connaît l'adresse et il cherche ne nom sur la boîté à lettres ou en sonnant à la porte du voisin ! Ce n'est pas à l'assureur de faire cela.

    OK, il se peut que le l'occupant du dessus s'esquive, alors là, Belmopan indique à son assureur qu'il a fait chou blanc et dans ce cas, l'assureur doit se débrouiller.

    Quant à la menace de résilier le contrat d'assurance habitation de Belmopan, c'est du chantage car son assureur est obligé d'assumer ce sinistre déclaré avant résiliation !

    Pour le problème de nuisance venant de l'autre voisin (celui du dessous) :
    - Certes, Belmopan doit commencer par "se prendre en charge" et signaler directement à son voisin du dessous les nuisances qu'il subit ==> une mise en demeure d'y remédier ne coûte que le prix du LRAR et va avoir beaucoup de valeur pour servir à faire avancer les choses.
    - Mais, comme déjà indiqué, il a la possibilité de faire connaître la nuisance au syndic et de lui demander de faire appliquer le réglement de copropriété (pareil, avec une LRAR de lise en demeure). C'est le travail du syndic que de faire appliquer le réglement de copropriété qui a certainement un article définissant les règles de bonne conduite dans la copropriété.
    Belmopan a donc bien pris son problème dans le bon sens. Alors il doit insister, prouver au syndic qu'il a commencé par parler à son voisin du dessous en lui faisant la mise en demeure. Ajouter une mise en demeure au syndic sur constat de carence du voisin. Dire au syndic qu'il poursuivra par la case "injonction de faire au syndic" s'il n'y a pas de résultat ! car ce sera au syndic d'aller éventuellement en justice contre le restaurateur car il est le seul à représenter "toute la copropriété". En effet, la nuisance ne se borne pas aux frontières du logement de Belmopan !

    Pour ce que j'ai compris des textes, la première démarche individuelle n'est pas obligatoire, on peut directement impliquer le syndic pour faire respecter le réglement. Alors, prouver qu'in a commencé en communiquant avec le voisin ne semble même pas être indispensable.

    Bonne idée que d'imposer que le règlement de ce souci de nuisance soit prévu aux résolutions de la prochaine AG. Autant prévoir au budget les éventuels frais de justice pour faire agir le restaurant en réparation de son installation défectueuse.

    Ai fait, mais à faire "oralement", dire au restaurateur que vous allez interroger les services d'hygiène ! Le risque de voir débarquer les services vétérinaires peut l'inciter à réparer rapidement son extraction.

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Bonjour

    Tout d'abord, un grand merci à Fredval, Golfy.

    Pour répondre au message de Fredval. Je me suis déjà pris en charge . Comme je l'ai mentionné dans mon premier message ; dès que le problème de résonnance est apparu avec le dysfonctionnement de la hotte, je suis allé aussitôt voir le restaurateur en question. Ce dernier qui parle très français, m'a fait comprendre qu'il n'en avait que faire... J'ai aussitôt signalé l'inertie du restaurateur au syndic, lequel n'a en aucun cas voulu intervenir dans le différend, considérant qu'il s'agit d'un problème de voisinage sans rapport avec la copropriété. D'où ma question : l'attitude du syndic est elle justifié ? Si non, quel recours puis je engager ?

    En ce qui concerne le dégâts des eaux provenant du logement du dessus. Il est occupé par des locataires étrangers récemment arrivés en France, qui ne parlent pas français. J'ai réussi à joindre le propriétaire de l'appartement en question, à l'origine du dégâts des eaux. Il estime et j'avoue être de son avis, que la fuite d'eau provient d'une canalisation relevant de la copropriété. En effet, il s'agit d'une canalisation chargée de l'évacuation des eaux desservant son appartement, laquelle est reliée à une colonne traversant tout l'immeuble. Pour cette raison, j'ai contacté le syndic, qui a ce jour, n'a effectué aucune démarche (recherche fuite d'eau), estimant que cet incident ne relevait pas de ses compétences !!! Par ailleurs, mon initiative d'alerter le syndic, n'a pas été suivi d'effet de la part du propriétaire du logement d'où provient la fuite.

    Devant l'inertie du propriétaire et le refus du syndic à régler le problème, quel recours puis-je engager ?


    Pour l'heure, je suis allé au commissariat de police, déposer une main courante pour le problème de résonnance occasionné par le restaurateur. J'ai également contacté le président de la copropriété, lequel ne m'a pas encore répondu. Je compte dès à présent envoyer un courrier en recommandé au restaurateur, au président de la copropriété, au propriétaire de l'appartement à l'origine du dégâts des eaux et enfin au syndic, pour rappeler les obligation de chacun.

    Les charges de copropriété venant d'arriver. J'ai pris connaissance qu'il était possible de les régler et de les bloquer, en faisant appel à la caisse de dépôt et de consignation. Cela est-il vrai ?

    Vous remerciant par avance,

    Belmopan

  14. #14
    Membre Junior

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    Ayant eu un dégât des eaux dans un appartement en location, mon syndic et mon assureur, m’ont confirmé qu’il existait un protocole de remboursement entre les compagnies d’assurances. Celle-ci prenant en charge immédiatement les réparations de leur client assuré quitte à se retourner vers l’assurance de la partie adverse (le locataire de l'étage au dessus).

    Pour rire:
    Mon locataire étant dans les lieux depuis 1 mois seulement, son assureur a fait un peu de zèle croyant à une remise en état d’un plafond à ses frais et refusait la remise en l'état. J'ai demandé et obtenu une expertise. Le devis de l’artisan était de 437€, je n’ai jamais eu le coût de l’expertise. L’expert a validé aussitôt le devis.
    Meilleurs voeux et bonne journée.

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Boursicot: oui il s'agit de la convention C.I.D.R.E pour tout dégat inférieurs à 1600 euros.

    belmopan: avez-vous fait déclaration de dégat des eaux à VOTRE assurance ? en mettant les adresses des parties concernées ? avec copie au syndic ? car c'est la procédure.
    Et votre voisin proprio : il est plombier ??? car .... c'est un expert désigné par l'assurance qui va faire la recherche de la cause du sinistre ... et lui seul sera habilité à déterminer d'ou vient la cause. De plus si ca vient effectivement de la descente, c'est bien unepartie commune mais le syndic est concerné car il devra demander des devis pour la réparation et faire voter les travaux à la prochaine AG. si urgence, il pourra être habilité à faire faire les travaux et ensuite, faire approuver la dépense en AG.

    pour les pbl de DDE, voir ce post assez complet qui vous détaille les démarches à faire:
    TIPP assurance/dégât eaux : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=26896


    sans oublier les nombreux autres posts qui parlent de degats des eaux

  16. #16
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour Golfy

    Pour votre information, dès que j'ai pris connaissance du dégâts des eaux, j'ai aussitôt contacté mon assureur et le syndic. Je leur ai réciproquement communiqué toutes les informations en possession.

    Seulement, le syndic refuse d'intervenir dans la gestion du sinistre, estimant que ce n'est pas de son ressort et que le dégâts des eaux relève d'un simple problème de voisinage alors qu'il s'agit d'une canalisation de l'immeuble !!!

    Face à l'inertie du syndic, mon assureur reste en attente.

    Ne sachant plus quoi faire, c'est la raison pour laquelle j'ai déposé un message sur ce forum pour avoir plus d'informations sur les recours à mettre en place.

    Aujourd'hui, j'ai envoyé une lettre de rappel en recommandé avec accusé de réception, pour rappeler à chacun ses obligations :
    - syndic
    - restaurateur (hotte défectueuse-vibrations & nuisances olfactives) -1er pb
    - propriétaire du logement d'où provient la fuite d'eau - 2e pb
    - président du conseil syndical

    J'ai tenu au courant toutes les parties en présence que si rien n'ai fait sous un mois pour résoudre les 2 sinistres, je ferai constater par huissier les désordres qui m'empêchent de résider depuis 5 mois dans mon appartement.

    Qu'en pensez vous ?

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour Belmopan,

    Vous avez donc fait le nécessaire en temps et en heure et je pense que vos courriers attestent de vos demandes ... Le président du CS devrait pouvoir mettre la pression sur le syndic et exercer le controle qu'il devrait faire vis à vis de lui au titre de la fonction du CS !!!

    Mes connaissances en matière de litiges d'assurance sont quand même limitées .... "aie mac" sera LE contributeur qui pourra vous aider....

    vous parlez de "gestion du sinistre": effectivement ce n'est pas le boulot du syndic. La gestion du sinistre (je parle du suivi du dossier) doit être faite par votre courtier.

    il y a eu sinistre : il faut déterminer la cause exacte et prendre les mesures pour la reparation. A cet effet, si c'est pas clair, ni évident au 1er coup d'oeil, un expert doit être nommé par votre assurance justement pour déterminer quelles sont les causes de ce sinistre.
    • si ca concerne une descente (partie commune) c'est bien le syndic qui devra organiser la réparation de cette colonne, aux frais de la copro.
    • pour les remboursements des dommages causés par ce sinistre à votre appart, demandez devis à un plombier/artisan ... afin que VOS dégats soient réparés et remboursés.

    aie-mac: si je me trompe sur un point, ne pas hésiter à me reprendre

  18. #18
    kogaratsu
    Visiteur
    bonjour,
    bonjour golfy
    pour le DDE (je zappe le restaurant, dsl)
    en premier lieu, il faut réparer la cause; belmopan et son coPNO voisin du dessus (coPNO= coPropriétaire Non Occupant ) semblent d'accord pour estimer que l'origine se situe sur une canalisation d'évacuation commune.
    encore faut-il en être certain; seule une visite sur les lieux (en principe par le coPNO et/ou le syndic de copropriété, dans un premier temps) permettent de se faire une idée.
    il semble que le syndic botte en touche parce qu'il estime que ce n'est pas de son ressort; et il a peut-être raison, s'il a effectué une visite des lieux.
    ce serait le cas si la fuite se situe sur l'évacuation en partie privative, et que le règlement de copro indique que cette partie de cana (le plus souvent apparente) est privative et donc de la responsabilité de chaque copropriétaire.
    je fais bien ici référence à la prise en charge de la réparation de la cause, et non de la responsabilité du sinistre (qui pourront affecter des "personnes" différentes).
    si le syndic a "raison", le coPNO voisin doit effectuer la réparation de la cause à ses frais.
    si par contre la fuite se situe sur une partie commune de la canalisation (et en principe souvent inaccessible), le syndic doit entreprendre les travaux de réparation. s'agissant d'une canalisation en principe encastrée, il lui appartient de faire une décla à l'assureur de la collectivité pour éventuelle prise en charge d'une recherche de fuite (en fonction des termes du contrat souscrit). cette recherche sera effectuée par une entreprise (en principe un plombier). qui effectuera probablement la réparation dans la foulée. cette réparation sera financée par l'ensemble des copro, au prorata des tantièmes, comme toute autre réparation.
    si le syndic a tort et persiste à faire le mort, 2 possibilités:
    - soit déclarer directement le sinistre à l'assureur de la collectivité (chaque copropriétaire est aussi assuré par ce contrat)(s'il est bien fait); avec le risuq e que l'assureur refuse tant que le syndic ne lui fait pas directement une décla (contrat captif...); mais "normalement" alors l'assureur contacte le syndic pour plus ample information.
    - soit passer via l'assureur personnel: belmopan demande alors à son propre assureur d'intervenir auprès de l'assureur de la collectivité pour effectuer une recherche de fuite. cet assureur personnel écrira sans doute également au syndic pour lui rappeler ses obligations.
    l'assureur de la collectivité jugera seul de l'opportunité de missionner un expert pour valider l'origine exacte et donc la mobilisation de la garantie RDF.
    pour résumer:
    - si dès à présent la fuite est connue sur un tuyau privatif => réparation au bailleur.
    - si elle est indéterminée car encastrée => RDF financée par l'assureur de la collectivité et réparation aux frais de qui il appartiendra (coPNO ou syndicat). recherche commandée par le syndic avec l'aval de l'assureur de la collectivité.
    une fois la cause réparée, ça doit rouler tout seul en CIDRE probable pour le traitement des conséquenses.
    encore que... si le désordre empêche réellement belmopan d'habiter depuis 5 mois, il va y avoir des pertes d'usage réclamables à l'assureur de la collectivité; ce point est à mettre en avant auprès de celui-ci (éventuellement par l'assureur de belmopan). ça peut réveiller des consciences un peu endormies.
    voili voilou
    am

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