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Remboursement d'une reconnaissance de dette ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    123
    Bonjour à tous et à toutes,

    En 2013, ma Marraine m'as prêté de l'argent ( Env. 50 000,00 € ) pour acheter ma résidence principale.

    A l'heure actuelle, je souhaiterais lui rembourser l'argent qu'elle m'as prêté.

    Cependant, je souhaiterai lui rendre d'une seule traite via un financement bancaire.

    Ma question est de savoir si juridiquement, c'est possible via un crédit " immo " ?

    Je vous demande à vous avant d'aller consulter mon banquier

    Merci pour vos éclaircissements sur la question si des solutions vous viennent à l'esprit.

    NM.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    6 094
    Bonjour,
    Sans doute pas possible. Rembourser une dette à un particulier n'est pas un achat immobilier.
    Prenez un crédit standard non affecté type consommation.

    Pourquoi voulez vous un crédit immobilier ? Pour le taux bas ? autre raison ?

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 066
    Je pense que c'est parce que l'objet du prêt initial auprès d'un particulier étant pour une acquisition, ce serait une sorte de rachat de prêt.
    Car quand on fait racheter par une banque un prêt qui fut immobilier, le remboursement en tant que tel n'est pas un achat immobilier, mais on obtient bien un autre prêt immobilier dans la nouvelle banque.

    Il faudrait donc voir avec la banque si le rachat de prêt "immobilier" consenti par une personne physique est possible à l'instar de ceux consentis par une banque.

    Notons que ce n'est pas certain que ce soit une question d'être "juridiquement" possible ou pas. C'est probablement plus une question de bon vouloir de la banque, donc de politique commerciale de la banque.
    Dernière modification par Rambotte ; 14/04/2019 à 13h03.

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    6 094
    C'est aussi une question de garantie.
    Pour un prêt immobilier la banque prend une hypothèque sur le bien (ou autre dispositif) qui permet de garantir le paiement en cas de défaillance.
    Idem pour un prêt automobile (la garantie étant le véhicule)
    Ce qui n'est pas le cas présenté.

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 066
    Rien ne l'empêcherait d'exiger qu'elle prenne une garantie sur le bien immobilier acquis grâce au prêt personnel à rembourser.

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    6 094
    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Rien ne l'empêcherait d'exiger qu'elle prenne une garantie sur le bien immobilier acquis grâce au prêt personnel à rembourser.
    Sans doute, mais je ne crois pas que ceci permettrait de déterminer que ce prêt est un "prêt immobilier". Voir avec la banque.

    ---------- Message ajouté à 14h11 ---------- Précédent message à 14h10 ----------

    Et aussi : le bien immobilier n'a-t-il pas été acheté à l'aide d'un prêt ? celui-ci est-il soldé ? sinon il y a un problème de privilège ....

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 217
    Bonjour


    Le prêt initial éait un prêt personnel, à vérifier, mais sans doute à intérêt nul, et sans garantie hypothécaire


    Vous demandez un prêt immobilier gageable sur vote résidence
    Cela se nomme un pret hypothécaire, courant aux USA et meme en suite, possible en France depuis quelques années, mais il semble qu'iln'y avait qu'une seule banque française spécialisée dans ce type de pret, et qu'elle ait été rachetée récemment pas une autre. Je ne sais pas si l'activité continue, deja se pose la question des prets en copropriétés faits par la meme banque disparue.


    Les taux sont rarement mirobolnas, les frais importants, l'hypothèque a un cout, mais oui; c'est en théorie possible. D'ici que vous deviez passer par une banque suisse en assumant un risque de change....
    Soleil51 a trouvé ce message utile.

  8. #8
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    123
    Bonjour,

    Merci pour vos divers renseignements.

    Entre temps, une autre idée m'est venu à l'esprit, vous allez me dire ce que vous en pensez...

    1) Création d'une SCI à l'IR.
    2) Je vends ma résidence principale à ma SCI à l'IR. ( Valeur vénale bien sur, en cas de contrôle fiscale, je serais en règle ).
    3) Remboursement direct de ma marraine via la vente de la RP.

    Possible or not possible ?

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    6 094
    Citation Envoyé par ardrome Voir le message
    Bonjour,

    Merci pour vos divers renseignements.

    Entre temps, une autre idée m'est venu à l'esprit, vous allez me dire ce que vous en pensez...

    1) Création d'une SCI à l'IR.
    2) Je vends ma résidence principale à ma SCI à l'IR. ( Valeur vénale bien sur, en cas de contrôle fiscale, je serais en règle ).
    3) Remboursement direct de ma marraine via la vente de la RP.

    Possible or not possible ?
    Et l'argent de la SCI viendrait d'où ?

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    123
    L'argent de la SCI viendrait d'une banque, dans le cadre d'un crédit immobilier lambda.

  11. #11
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 217
    Pas certain que l'emprunt à la SCI soit plus facile à trouver que l'emprunt hypothécaire;
    Vous créez une sci, un cout de 1000 à 2000 euros, et vous êtes obligé de trouver un associé
    Vous payez des rais assez considérables pour vendre votre logement.

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    123
    Bonjour,

    J'ai déjà créer une SCI à l'IR à capital variable l'an passé, avec en associé ma mère à hauteur de 1%.

    La SCI est déjà prête à être " utilisée ". Elle ne possède pas encore de bien à son actif.

    Sinon, j'ai donc deux solutions, soit la SCI à l'IR, soit l'emprunt hypothécaire.

    Mais sincèrement, je me vois mal demander ce type de projet à une banque suisse. Étant un artisan, les banques sont frileuses avec moi ...

  13. #13
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 217
    Sur le fond de l'affaire, vous semblez prêt à faire un emprunt de xx euros à une banque à un taux pas tres favorable, en engageant 5% ou 6% de la valeur de votre appartement;

    QUand je lis la finalité, qui est de rembourser un prêt à intérêt zéro dont vous n'avez depuis le début encore rien remboursé, je me demande quand même pourquoi les 5% ou 6% en question augmentés des frais de dossier inévitables et des frais de diagnostics nécessaires, plutot que d'aller en sponsoring de l'état, du département, des diagnostiqueurs et de votre banquier, n'iraient pas constituer la première partie du remboursement d'un emprunt sans intérêt, puis l'argent que vous prévoyez de dépenser pour un futur emprunt bancaire à 1,5% plus 0,4 euros = 1,9% d'intérêts n'irait pas en remboursement ce coup-ci accéléré du capital d'un ......emprunt sans intérêt.
    Dernière modification par ribould ; 15/04/2019 à 08h33.
    Soleil51 a trouvé ce message utile.

  14. #14
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
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    1 408
    Bonjour,

    Pour une dette de 50.000 euros, vous pourries aussi faire un ou plusieurs crédits à la consommation.
    En revanche, le temps de remboursement étant plus court, il faut s'assurer de ne pas se surendetter.

    Avantage : garanties facultatives, pas de frais de dossier, taux parfois plus bas qu'en crédit immobilier si durée <= 36 mois, réponse quasi immédiate.
    Désavantage : taux plus élevé si longue durée, le montant du prêt est limité par la capacité d'emprunt, au-delà, les banques demanderont de souscrire une garantie.

    Par exemple, la banque en ligne (Tartempion) fait des prêts personnels jusqu'à 30.000 euros par mois à 0.95% sur 36 mois, soit 845.54 €, à compléter par un deuxième crédit à la consommation de 20.000 € si vos revenus voue le permettent...
    Il y peu de temps, c'était le même taux, mais jusqu'à 48 mois.

    Mais les taux du crédit à la consommation augmentent vite avec la durée.
    Pour 30.000 :
    sur une durée de 36 mois, la taux est de 0.950% avec une mensualité de 845.54 €. Coût : 439 €, imparable.
    sur une durée de 48 mois, la taux est de 1.932% avec une mensualité de 649.96 €. Coût : 1.198 €.
    sur une durée de 60 mois, la taux est de 2.665% avec une mensualité de 534.61 €. Coût : 2.077 €.

    Mais même à 60 mois, il faut comparer le coût avec un crédit immobilier qui peut être plus cher en fonction des assurances obligatoires.
    Dernière modification par Modérateur 02 ; 15/04/2019 à 17h10.

  15. #15
    Modérateur Communautaire Avatar de Modérateur 02
    Ancienneté
    octobre 2011
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    1 687
    Babyfoot... Si vous vous y mettez aussi, on ne va pas s'en sortir...
    Message ci-dessus anonymisé, et, non, la Modération n'est pas faite par des bots, sur N-I...
    M02

  16. #16
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    123
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Sur le fond de l'affaire, vous semblez prêt à faire un emprunt de xx euros à une banque à un taux pas tres favorable, en engageant 5% ou 6% de la valeur de votre appartement;

    QUand je lis la finalité, qui est de rembourser un prêt à intérêt zéro dont vous n'avez depuis le début encore rien remboursé, je me demande quand même pourquoi les 5% ou 6% en question augmentés des frais de dossier inévitables et des frais de diagnostics nécessaires, plutot que d'aller en sponsoring de l'état, du département, des diagnostiqueurs et de votre banquier, n'iraient pas constituer la première partie du remboursement d'un emprunt sans intérêt, puis l'argent que vous prévoyez de dépenser pour un futur emprunt bancaire à 1,5% plus 0,4 euros = 1,9% d'intérêts n'irait pas en remboursement ce coup-ci accéléré du capital d'un ......emprunt sans intérêt.
    Le fond de l'affaire est aussi de rembourser intégralement ma marraine d'une seule et unique traite. Elle souhaite également récupérer tous ses fonds le plus rapidement possible, ce que je peux tout à fait comprendre.

    Concernant mon taux d'endettement actuel, il est d'environ 20%. Le montage via la SCI me permettraient de ne pas m'endetter énormément plus au vu des futurs revenus fonciers que cette maison me rapporterais ( 600,00€/mois environ ).

    Valeur de la maison : Env. 90 000,00€

    Simulation sur 20 ans : 380,00€/mois hors assurances donc 400€ tout au plus/mois.

    Revenus fonciers : 600,00€/mois

    Location en LMNP probablement, avec déduction des travaux entrepris ( env. 45 000€ ) et intérêts de l'emprunt à déduire également au niveau des impôts si je ne m'abuse...

    Un prêt personnel de 50 000,00€ sur 36 mois me couterait trop chère mensuellement, ma capacité d'emprunt ne me le permettrais pas.

  17. #17
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 217
    Le montage via la SCI me permettraient de ne pas m'endetter énormément plus au vu des futurs revenus fonciers que cette maison me rapporterais ( 600,00€/mois environ ).
    Le calcul de la banque est juste un peu plus compliqué, et va demander une caution sur l'un des associés, donc sans doute vous.
    Location en LMNP probablement, avec déduction des travaux entrepris ( env. 45 000€ ) et intérêts de l'emprunt à déduire également au niveau des impôts si je ne m'abuse...
    Et vous voulez faire cela dans une sci?

    Vous êtes parti pour une grosse bêtise qui va vous couter énormément cher.
    On ne se lance pas dans ces affaires, sci, lmnp, bic, comptabilité sans en connaitre un minimum.


    Deja que quand on n'a peu de sous, entretenir une sci vide, ca n'a guère d'intérêt;...
    Location en LMNP probablement, avec déduction des travaux entrepris ( env. 45 000€ )
    Désolé, mais en BIC, si on fait du réel, ce qui est quand même d'un petit niveau comptable, on ne déduit pas les travaux, surtout deja entrepris. On amorti.
    Dernière modification par ribould ; 15/04/2019 à 19h07.
    Babyfoot a trouvé ce message utile.

  18. #18
    Membre Junior
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    juillet 2017
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    123
    - Concernant la caution, ce sera donc une hypothèque, qui aura son coût, j'en ai conscience. ( env. 600€ ).

    - J'ai un minimum de connaissance, le comptable de ma société m'apportera surement quelques éclaircissements sur le sujet. Vous pouvez aussi le faire d'ailleurs, je n'ai rien contre

    - On ne déduit pas, on " amorti ", très bien. J'ai juste utilisé le mauvais terme. Vous m'en excuserez, je ne suis pas un grand spécialiste, je vous l'accorde, j'ai juste des notions très légères.

    - La banque va prendre en compte 70% de 600€/mois comme revenus fonciers donc environ 480,00€ et la caution sera une hypothèque, les assurances des banques ne me prennent pas en charge, trop de risques

    - Concrètement, vous me conseillez de plutôt m'orienter vers une demande d'emprunt hypothécaire ? La solution de la SCI n'est vraiment pas viable selon vous ?

    - Le problème que me pause la solution d'emprunt hypothécaire est qu'il va impacter mon taux d'endettement de manière considérable et définitive, si je veux ensuite pouvoir continuer à investir dans du foncier, je vais être bloqué... vous voyez ce que je veux dire ?
    Dernière modification par ardrome ; 15/04/2019 à 20h15.

  19. #19
    Pilier Sénior
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    avril 2014
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    25 217
    La Sci est incompatible avec une location meublée.

  20. #20
    Membre Junior
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    123
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    La Sci est incompatible avec une location meublée.
    Je ne savais pas, merci pour l'info.

    Du coup, dans le cadre de la SCI, je ne peux qu'amortir le bien, et ne peux pas réaliser de " déficit foncier " ?

  21. #21
    Pilier Sénior
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    avril 2014
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    25 217
    Voyez un comptable.
    Voyez un avocat pour votre montage.


    Sur ce fil, vous semblez avoir été dirigeant de société https://forum-juridique.net-iris.fr/...t-sasu-lj.html et sur d'autres avoir deja procédé à divers emprunts;

    On est quand même en droit de se demander si vous ne nous menez pas en bateau
    Dernière modification par ribould ; 16/04/2019 à 08h36.
    Babyfoot a trouvé ce message utile.

  22. #22
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    123
    Bonjour Ribould,

    - Situation personelle :

    1 - Chef d'entreprise d'une SASU dans le bâtiment : 1500,00€/mois de revenus avec un financement classique pour un utilitaire sans caution personelle à 360€/mois sur 5 ans.

    2 - Propriétaire de ma RP sans emprunts ( celle dont je vous parle ici ).

    3 - Propriétaire également d'un appartement générant 480€/mois de revenus fonciers, rénové il y a environ 1 ans et loué en LMNP sans emprunts bancaire, financée au comptant au fur et à mesure.

    4 - Propriétaire d'une maison de village rénovée tout juste qui sera dans un futur proche ma RP. ( Financé via un emprunts à 500€/mois ).

    Vous savez tout. Je ne mène personne en bateau. J'essai de trouver des solutions pour pouvoir continuer en investir dans du foncier.

    Et pour se faire, il faut que je fasse attention au montage et solution qui se proposent à moi à l'heure d'aujourd'hui.
    Dernière modification par ardrome ; 16/04/2019 à 12h40.

  23. #23
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 066
    2 - Propriétaire de ma RP sans emprunts (celle dont je vous parle ici)
    Ben si, vous avez emprunté à votre marraine !
    ribould a trouvé ce message utile.

  24. #24
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 217
    Propriétaire également d'un appartement générant 480€/mois de revenus fonciers, rénové il y a environ 1 ans et loué en LMNP
    Impossible. C'est soit l'un soit l'autre, mais je me lasse de répéter. Manifestement vous devez vous tromper de cases sur les déclarations d'impots.

  25. #25
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    123
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Impossible. C'est soit l'un soit l'autre, mais je me lasse de répéter. Manifestement vous devez vous tromper de cases sur les déclarations d'impots.
    - L'appartement est loué depuis le mois de Mai 2018.
    - Je viens tout juste de recevoir ma fiche d'impôts à remplir. Je n'ai encore rempli aucune cases. Il va cependant falloir que je le fasse dans le mois à venir.
    - Pour cette location, j'ai signé un Bail meublé.

    Manifestement, j'ai du mal à obtenir des informations pouvant m'aider à solutionner mes problèmes.

    Je vais donc suivre vos conseils concernant un avocat, savez-vous combien cela va me couter approximativement ?

    ---------- Message ajouté à 19h23 ---------- Précédent message à 19h22 ----------

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Ben si, vous avez emprunté à votre marraine !
    Oui, effectivement. Je parlais d'un emprunt bancaire. J'ai oublié de spécifier, désolé.

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