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Vendre à la personne de son choix en évitant la préemption

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    septembre 2010
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    56
    Bonjour à Tous,

    Je résume le plus simplement possible le sujet :

    Je souhaite vendre un lopin de terre à un acquéreur. Nous nous sommes mis d'accord et avons signé le protocole devant notaire.

    Aucun souci jusque là.

    Mais après enquête obligatoire auprès de la SAFER, le notaire nous signale que les propriétaires jouxtant ce terrain (ou la SAFER) risquent fortement de préempter la vente !

    Or, je refuse(rais) catégoriquement de vendre à toute personne physique ou non, autre que l'acquéreur que je connais bien.

    Mon notaire informé de cette "exigence", me dit alors qu'il ne faut éviter la vente et établir un bail à la personne de mon choix souhaitant acheter ce terrain.

    Mais dans cette situation je serais frustré de ne pas vendre, et cet acquéreur non plus car il n'en sera pas propriétaire.

    Voici donc ma question :

    Existe t-il une alternative à ce dilemme ?

    Merci beaucoup d'avance de toute lumière apportée.
    Dernière modification par jgraph ; 13/04/2019 à 12h02. Motif: Rectif acronyme

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    août 2016
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    2 512
    Bonjour

    Pas trop le choix car ce lopin de terre intéresse un agriculteur. Votre commune a-t-elle un PLU ? Si oui, dans quelle zone se situe ce terrain ?
    Change ton regard et le monde changera

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    septembre 2010
    Messages
    56
    Bonjour,

    Cette commune n'est pas la mienne et je ne connais pas ses dispositions au niveau PLU.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    3 956
    le PLU est probablement en ligne sur le site de la commune

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    septembre 2010
    Messages
    56
    Je suis allé "voir" ce PLU et j'ai rien vu de spécial. Faut dire que c'est indigeste comme lecture !

    Mais mon terrain, oui est en zone agricole c'est certain.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de VincentB_
    Ancienneté
    janvier 2013
    Localisation
    Poitou-Charentes
    Messages
    9 013
    Bonjour,


    La réponse est non.
    "Vous avez de mauvaises actions sur la conscience ? Vendez ! " (Michel Greg)

  7. #7
    Membre Exclu des Forums
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    92
    La réponse est OUI suivant l'arrêt de cassationqui semble correspondre à votre situation



    La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 6 octobre 2016, semble en effet avoir développé une autre exception au droit de préemption de la SAFER tenant à la personne de l’acquéreur.

    .. une nouvelle exception au droit de préemption de la SAFER lorsque la vente revêt un caractère personnel essentiel, de sorte que la SAFER ne pourrait pas substituer l’acquéreur évincé.


    [lien hors charte]


    La cour de cassation a validé une dérogation au droit de préemption d'une Safer pour raison de vente personnelle qui semble correspondre à votre situation.


    la Cour de cassation semble admettre que si les conditions de la vente revêtent un caractère personnel que seul l’acquéreur serait en mesure d’exécuter, le droit de préemption de la SAFER serait exclu, la SAFER n’ayant pas la capacité de se substituer à l’acquéreur pressenti. Le choix de la personne de l’acquéreur serait ainsi essentiel à l’exécution de la vente, de sorte que la SAFER, quand bien même la vente répondrait aux objectifs assignés à la SAFER et concernerait un bien défini à l’article L 143-1 du Code rural et de la pêche maritime, ne pourrait cependant pas exercer son droit de préemption.
    Dernière modification par Modérateur 14 ; 14/04/2019 à 13h27.

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 217
    Bonjour


    Même à lire votre lien, qui n'est pas conforme aux régles du forum, la réponse reste non

    Il n'est pas exposé dans le problème de jgraph de caractère personnel par le fait que seul cet acquéreur serait capable d'exécuter quelque chose (quoi en particulier?) au contraire de l'arrêt de cassation mentionné.
    Je ne dis pas que c'est un non définitif, je dis juste que pour que le non se transforme 'peut-etre' en oui (abracadabra nom de d'la), il faut juste un peu plus que de nettoyer ses lunettes....
    Dernière modification par ribould ; 14/04/2019 à 10h19.

  9. #9
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2008
    Messages
    799
    Le bail emphytéotique pourrait-il être une solution ?

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    septembre 2010
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    56
    Bonjour,

    Merci déjà de toutes vos réponses intéressantes.

    J'avais eu l'occasion de lire en ce forum un sujet ancien concernant justement ce qui retient toute mon attention, à savoir vendre à qui l'on souhaite.

    S'agissait effectivement dans un premier temps d'un bail, ainsi que suggéré par Floréane.

    Dans un second temps, le bénéficiaire de ce bail pourrait-il au regard de la loi, bénéficier ensuite de la priorité d'achat ?

    Edit : J'ai retrouvé le lien :
    https://forum-juridique.net-iris.fr/...ehemption.html
    Dernière modification par jgraph ; 14/04/2019 à 10h51. Motif: Ajout du lien écoqué

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    Yvelines
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    22 366
    Bonjour,

    Votre acheteur est il agriculteur ?

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    septembre 2010
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    56
    Bonjour Yooyoo,

    Non, ce n'est pas un agriculteur, mais il possède des parcelles aboutées en cette zone.

  13. #13
    Membre Exclu des Forums
    Ancienneté
    avril 2019
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    92
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Bonjour

    Même à lire votre lien, qui n'est pas conforme aux régles du forum, la réponse reste non

    Il n'est pas exposé dans le problème de jgraph de caractère personnel par le fait que seul cet acquéreur serait capable d'exécuter quelque chose (quoi en particulier?) au contraire de l'arrêt de cassation mentionné.
    Je ne dis pas que c'est un non définitif, je dis juste que pour que le non se transforme 'peut-etre' en oui (abracadabra nom de d'la), il faut juste un peu plus que de nettoyer ses lunettes....

    Malgré les nombreuses sollicitations de seniors bienveillants , je suis au regret, autant par courtoisie que respect de l'âge, de décliner leurs invitations répétées au Bal de la Polémique.



    Bonjour de la part de la modération.

    Ce qui qui est un avertissement sans frais.

    Je vous suggère de ne décliner en revanche aucune invitation qui vous serait faite par la modération.

    D'autant plus qu'il ne s'agit en général ni de simples suggestions ou invitations.

    Dernière modification par Modérateur 14 ; 14/04/2019 à 13h24.

  14. #14
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isere et Lyon
    Messages
    13 404
    la préemption SAFER éventuelle ne porte donc pas atteinte aux objectifs assignés à la SAFER elle même dans le cadre de ses missions de service public... puisque le voisin n'est pas agriculteur

    comme relevé précédemment, il n'y a en outre pas de projet annoncé, dans la vente, d'une contrepartie spéciale que seul l'acquéreur serait en mesure de mettre en oeuvre...

    l'arrêt de cassation mentionné n'est donc pas transposable au cas d'espèce
    Dernière modification par Emmanuel Wormser ; 14/04/2019 à 12h09.
    Marieke, Soleil51 et ribould ont trouvé ce message utile.

  15. #15
    Membre Junior
    Ancienneté
    septembre 2010
    Messages
    56
    Permettez-moi de recentrer le débat sur un point qui me semble, en mon cas, très intéressant, j'ai un peu honte de me citer, mais allons-y tout de même :

    Citation Envoyé par jgraph Voir le message
    Bonjour,

    Merci déjà de toutes vos réponses intéressantes.

    J'avais eu l'occasion de lire en ce forum un sujet ancien concernant justement ce qui retient toute mon attention, à savoir vendre à qui l'on souhaite.

    S'agissait effectivement dans un premier temps d'un bail, ainsi que suggéré par Floréane.

    Dans un second temps, le bénéficiaire de ce bail pourrait-il au regard de la loi, bénéficier ensuite de la priorité d'achat ?

    Edit : J'ai retrouvé le lien :
    https://forum-juridique.net-iris.fr/...ehemption.html
    Que pensez-vous de cette hypothèse bien précise ?

    Edit précision :

    Ce terrain n'est pas cultivable et doit selon PLU rester tel quel en friche (partie boisée).

    Mais ce terrain est considéré comme terre agricole, bien qu'il ne sera jamais cultivé.

    Précision utile à mon sens, car elle ne lèse aucunement la culture à proprement parler.
    Dernière modification par jgraph ; 14/04/2019 à 13h32. Motif: Ajout détails

  16. #16
    Membre Exclu des Forums
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    92
    Pour plus d'informations vous pouvez également consulter [un lien hors charte donc non on ne consulte pas]
    Vous pouvez également consulter la Safer départementale, en précisant vos situations respectives de vendeur et d'acheteur. et, si nécessaire mentionner la cassation évoquée
    Dernière modification par Modérateur 14 ; 14/04/2019 à 13h27.

  17. #17
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 217
    Ce terrain n'est pas cultivable et doit selon PLU rester tel quel en friche (partie boisée).

    Mais ce terrain est considéré comme terre agricole, bien qu'il ne sera jamais cultivé.
    La question n'est pas de savoir s'il est cultivable ou pas, e friche ou pas, mais s'il est agricole.
    S'il est agricole, la SAFER est en droit, ou même en devoir d'intervenir pour favoriser un agriculteur. S'il y a une raison spéciale, on l'énonce. Si il n'y a pas de raison spéciale, et il n'y en n'a pas ici (pas encore), fin de l'histoire;


    Que pensez-vous de cette hypothèse bien précise ?
    Euh, ben, elle est ou votre hypothèse?
    Si vous ne vendez pas, la Safer ne préempte pas.... c'est une évidence.
    Soleil51 et yapasdequoi ont trouvé ce message utile.

  18. #18
    Membre Exclu des Forums
    Ancienneté
    avril 2019
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    92
    Citation Envoyé par jgraph Voir le message

    Edit précision :

    Ce terrain n'est pas cultivable et doit selon PLU rester tel quel en friche (partie boisée).

    Mais ce terrain est considéré comme terre agricole, bien qu'il ne sera jamais cultivé.

    Précision utile à mon sens, car elle ne lèse aucunement la culture à proprement parler.
    En application de : https://www.legifrance.gouv.fr/affic...&nbResultRech=
    Code rural et de la pêche maritime



    Article L143-4

    Ne peuvent faire l'objet d'un droit de préemption :....


    6° Les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf :
    a) Si ces dernières sont mises en vente avec d'autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole, l'acquéreur ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l'objet d'une mention expresse dans la notification faite à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ou dans le cahier des charges de l'adjudication ;
    b) S'il s'agit soit de semis ou plantations sur les parcelles de faible étendue dont la commission communale d'aménagement foncier a décidé la destruction en application de l'article L. 123-7, soit de semis ou plantations effectués en violation des dispositions de l'article L. 126-1 ;
    c) Si elles ont fait l'objet d'une autorisation de défrichement ou si elles sont dispensées d'une déclaration de défrichement en application du 1° de l'article L. 342-1 du code forestier ;
    d) Si elles sont situées dans un périmètre d'aménagement foncier agricole et forestier en zone forestière prévu aux articles L. 123-18 à L. 123-22 ;
    7° Les biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d'une entreprise arrêté conformément aux articles 81 et suivants de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises ;
    8° Les acquisitions de la nue-propriété d'un bien par ses usufruitiers et celles de l'usufruit d'un bien par ses nu-propriétaires.
    Dernière modification par MaKabane ; 14/04/2019 à 15h56.

  19. #19
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 217
    Mais après enquête obligatoire auprès de la SAFER, le notaire nous signale que les propriétaires jouxtant ce terrain (ou la SAFER) risquent fortement de préempter la vente !
    Donc c'est la SAFER qui ment alors?


    Qu'est-ce qu'une partie boisée en friche? N'est-ce pas une partie non boisée?

  20. #20
    Membre Junior
    Ancienneté
    septembre 2010
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    Euh, ben, elle est ou votre hypothèse?
    Si vous ne vendez pas, la Safer ne préempte pas.... c'est une évidence.
    Oui vous avez raison, par conséquent on oublie tout objet de vente puisque si vente = Safer.

    Au fil de cette discussion, mon hypothèse devient alors de proposer ce terrain en bail emphytéotique sur par exemple 18 ans bien sonnés.

    Quels pourraient en être les avantages afin qu'au final la vente à la personne de mon choix soit possible ?

    Merci de tous vos points de vues, et faites que vos poings restent de vue et non tout court

  21. #21
    Membre Exclu des Forums
    Ancienneté
    avril 2019
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    92
    Citation Envoyé par jgraph Voir le message
    Oui vous avez raison, par conséquent on oublie tout objet de vente puisque si vente = Safer.

    Au fil de cette discussion, mon hypothèse devient alors de proposer ce terrain en bail emphytéotique sur par exemple 18 ans bien sonnés.

    Quels pourraient en être les avantages afin qu'au final la vente à la personne de mon choix soit possible ?

    Merci de tous vos points de vues, et faites que vos poings restent de vue et non tout court

    Et point final

  22. #22
    Membre Junior
    Ancienneté
    septembre 2010
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    56
    J'avais oublié le final merci d'avoir participé à tenter de m'aider.

  23. #23
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isere et Lyon
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    13 404
    dans 18 ans, vous verrez bien si la SAFER veut encore préempter... et si les terrains sont encore en zone agricole, ce qui est impossible à prévoir.
    Soleil51 et yapasdequoi ont trouvé ce message utile.

  24. #24
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 094
    Merci au modérateur qui a rectifié le titre en "préemption"

  25. #25
    Membre Junior
    Ancienneté
    septembre 2010
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    56
    dans 18 ans, vous verrez bien si la SAFER veut encore préempter... et si les terrains sont encore en zone agricole, ce qui est impossible à prévoir.
    Je crains bien que oui pour les eux

    Mais aucun avantage ou priorité d'achat le moment venu pour l'emphytéote ?
    Dernière modification par jgraph ; 14/04/2019 à 20h19. Motif: Ajout sous quote car message intermédiaire ajouté

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