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Discussion : Informations syndic bénévole

  1. #1
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour, je souhaite endossé d'ici peu la charge de syndic bénévole dans une copro à 3.
    Le cas est particulier car il concerne un ancien corps de ferme : une maison divisée en 2 + 2 granges qui vont être transformées en logements (4 ou 5 d'après le proprio ). Les parties communes ne constituent que le portail, l'allée centrale et un petit local à vélo.

    Mes questions sont les suivantes.

    1 même si je suis bénévole, ai-je vraiment besoin d'un contrat de syndic ?

    2 le système de convoc et de compte rendu par lettre recommandée AR est très lourd, puis je passer par le mail plus simple et rapide, avec consentement des autres copros ?

    3 les charges se repartissent selon les tantièmes, mais qu'en est-il de l'assurance ? ( répartie-t-on le total à l'année selon le même principe ?)

    4 concernant les parties communes spéciales de la maison divisée en 2( structures et éléments du bati ) doivent elles être aussi assurés ?

    5 si le coproprio des granges decide un ravallement de facade sur ses granges, sommes nous concernés ? Sachant qu'un de ses murs borde l'allée commune et qu'un autre borde le trottoir ext.

    Merci d'avance pour vos précisions.
    Dernière modification par Homespring ; 11/04/2019 à 10h29.

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Bonjour,

    0. Votre définition des parties communes n'est pas correcte, il y a plus que ça ; les cours, les espaces verts, les fondations, les murs, les toits...
    1. oui, contrat type obligatoire pour tous !
    2. non, c'est contraignant mais c'est la loi, si vous ne la respectez pas n'importe quel mécontent pourra tout faire annuler...
    3. assurance en charges générales.
    4. assurance couvre l'ensemble des parties communes ; voir 0. et surtout votre règlement de copropriété
    5. voir le règlement de copropriété ; il est possible que l'intégralité de la grange soit actuellement un lot unique mais la division va de toute façon poser le problème des parties spéciales, et donc de l'assurance...

  3. #3
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Le règlement de copropriété existe-t-il déjà ou bien allez-vous initier la copropriété ?
    Si c'est le cas, le règlement doit être créé et il faut voir un géomètre et notaire.
    En fonction de votre réponse, on pourra mieux développer.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    en ce qui concerne l'assurance, seule la RC est obligatoire...
    Pour le reste je plussoie André...

  5. #5
    Membre Junior

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    En complément de la réponse de Andr78 :
    1- OUI
    2- La notification des convocations peuvent valablement résulter d' une remise contre récépissé ou émargement;
    3- Les frais d' assurance doivent être répartis en charges générales.
    4- C' est l' ensemble de la copropriété qui doit être assurée.
    5- Selon vos informations le copropriétaire N°3 possède les deux granges.
    La transformation des deux granges en logement demande :
    -Une autorisation de l' A.G, travaux touchant l' aspect extérieur (Portes, fenêtres...) à l' article 25, l' A.G. ne peut refuser sans motif valable.
    -La modification du R.C., création de lots et affectation de tantièmes généraux et spécifiques, avec l' intervention d' un géomètre et du notaire pour la publication à la publicité foncière, aux frais du copropriétaire N°3.
    -Les travaux seront répartis en charges spéciales suivant le R.C.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Nous disposons déjà d'un règlement de copro très général qu'il faudra modifier au fur et à mesure de l'avancement de la copro ( rien de spécifier sur les poubelles par exemple). Le géomètre à déjà fait son oeuvre et les tantièmes sont actés.

    1 Pour le contrat j'en ai trouvé des modèles sur lien hors charte
    2 donc pas de mail mais LRAR ou convoc en main propre remise contre signature. J'ai entendu parler de mail AR moins cher que la lettre et même valeur juridique. Les LRAR sont elles à ma charge ou sont- elles commune ?

    3 4 ok pour l'assurance c'est toutes la copro à voir et l'importance de la responsabilitée civile.

    5 merci pour ces précisions.


    En attendant d'autres précisions s'il y a lieu, je reviendrais sans doute pour d'autres questions.

    Merci
    Dernière modification par Modérateur 08 ; 12/04/2019 à 12h06. Motif: Anonymisation

  7. #7
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Homespring Voir le message
    Bonjour,

    Nous disposons déjà d'un règlement de copro très général qu'il faudra modifier au fur et à mesure de l'avancement de la copro ( rien de spécifier sur les poubelles par exemple). Le géomètre à déjà fait son oeuvre et les tantièmes sont actés.

    1 Pour le contrat j'en ai trouvé des modèles sur Lien hors charte
    2 donc pas de mail mais LRAR ou convoc en main propre remise contre signature. J'ai entendu parler de mail AR moins cher que la lettre et même valeur juridique. Les LRAR sont elles à ma charge ou sont- elles commune ?

    3 4 ok pour l'assurance c'est toutes la copro à voir et l'importance de la responsabilitée civile.

    5 merci pour ces précisions.


    En attendant d'autres précisions s'il y a lieu, je reviendrais sans doute pour d'autres questions.

    Merci

    concernant le contrat de syndic , vous n'avez pas le choix: il faut utiliser le modèle légal ( contrat de syndic loi ALUR) publié sur légifrance


    le réglement de copropriété, on ne le modifie pas tous les ans: il faut respecter le formalisme et les régles de majorité de vote...sans oublier les frais liés à la publication
    tout modificatif du règlement de copropriété doit être publié au fichier immobilier


    il me parait nécessaire et indispensable que consultiez une association compétente...
    Dernière modification par Modérateur 08 ; 12/04/2019 à 12h05. Motif: Suppression lien hors Charte

  8. #8
    Membre Junior

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    "Les LRAR sont elles à ma charge ou sont- elles commune ?"

    Il s' agit de charges communes du syndicat, clé charges générales.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Nous disposons déjà d'un règlement de copro très général qu'il faudra modifier au fur et à mesure de l'avancement de la copro ( rien de spécifier sur les poubelles par exemple).
    800 euros d'enregistrement au bureau de publicité foncière en passant par un notaire, à chaque modification.....


    Que voulez-vous 'spécifier' sur les poubelles?


    Le géomètre à déjà fait son oeuvre et les tantièmes sont actés
    Actés, je ne comprends pas. Sont-ils décrits dans l'EDD, partie du réglement et enregistrés au bureau de publicité foncière?


    Chaque modification du réglement nécessite une forte majorité, parfois unanimité totale...

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Nous disposons déjà d'un règlement de copro très général qu'il faudra modifier au fur et à mesure de l'avancement de la copro
    L'essentiel c'est qu'il contienne l'Etat Descriptif de Division (EDD) qui détermine les différents lots et leur quote part de parties communes.
    Si besoin il donne aussi une grille de charges spéciales (exemple ascenseur, parking, ...)

    Vous ne pouvez pas envisager de modifier tous les 4 matins ! C'est un vote de l'AG à l'article 26
    b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
    Et aussi
    Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
    Et l'article 12 ne vous facilite pas beaucoup plus :
    Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

    Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

    Vous auriez tout intérêt à mieux connaitre les textes de loi qui s'appliquent et éventuellement à adhérer à une association de copropriétaires pour vous former et vous assister;

    Ceci vous évitera des "boulettes" ... ou pire.

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    Ok pour ces précisions.
    Le règlement de copro a été crée. Je comprends qu'on ne puisse le changer à sa guise.

    Concernant le budget prévisionnel, je prévois un total à l'année de l'assurance, de quelques LettresRAR, et quelques suppléments pour pallier aux petits détails. Nous ne sommes pas soumis aux fonds de travaux obligatoire loi Alur donc cela conviendrait-il pour débuter ?

    Grossièrement voici les points à l'ordre du jour.

    -Désignation président de séance.
    -désignation secrétaire de séance.
    -désignation syndic bénévole avec mon contrat.
    -choix assurance + résponsabilité civile du syndic avec simulation échéancier.
    -budget prévisionnel.
    -choix compte bancaire à l'ordre du syndic ( en ligne pour éviter frais de gestion)
    -si besoin autorisation passer par mail pour envoyer mail recommandé AR (convoc, PV, etc...)
    -explication tantièmes généraux et spéciaux de chacun (sans vote).
    -autorisation d'un copro à ravaller la façade de son lot bordant l'espace commun à ses frais (il a déjà commencé a vrai dire).

    Voila pour commencer qu'en dites vous ?

    Cdt

    ---------- Message ajouté à 11h00 ---------- Précédent message à 10h54 ----------

    En réponse à Ribould . Pour les poubelles je voulais proposer un emplacement qui n'existe pas encore et pensais à une sorte de calendrier inseré dans le règlement avec l'accord des copro pour encadrer les sorties de poubelles et éviter que cela ne deviennent la corvée d'un seul.
    Juste une idée mais après reflexion, mieux vaut se baser sur la bonne entente de chacun et ne pas toucher au règlement de copro.
    Et oui les tantièmes sont inscrits dans l'EDD.
    Dernière modification par Homespring ; 15/04/2019 à 11h06.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Concernant le budget prévisionnel, je prévois un total à l'année de l'assurance, de quelques LettresRAR, et quelques supplément pour pallier aux petits détails. Nous ne sommes pas soumis aux fonds de travaux obligatoire loi Alur donc cela conviendrait-il pour débuter ?
    Au contraire, si.

    Vosu pouvez y déroger par un vote. Mais de toutes facons le fonds ALUR ne fait pas partie du budget prévisionnel
    Il manque les frais d'immatriculation de la copro si ce n'est deja fait;
    Il faudrait prévoir quelque part que vous soyez assuré vous meme


    Grossièrement voici les points à l'ordre du jour.

    -Designation président de séance.
    -designation secrétaire de séance. TACHEZ QUE CE SOIT LE SYNDIC BENEVOLE

    DESIGNATION SCRUTATEUR
    -designation syndic bénévole avec mon contrat.
    -choix assurance + responsabilité civile avec simulation échéancier.SIMULATION? la DESIGNATION peut etre soumis au vote mais pas d'obligation
    - budget prévisionnel.SUR DEUX ANNES N+1 et N+2
    -choix compte bancaire à l'ordre du syndic ( en ligne pour éviter frais de gestion) NON SEPARE PLUTOT. PAS de CHOIX mais une DISPENSE


    -si besoin autorisation passer par mail pour envoyer mail recommandé AR (convoc, PV, etc...)
    -explication tantièmes généraux et spéciaux de chacun (sans vote). NON
    -autorisation d'un copro à ravaller la façade de son lot bordant l'espace commun à ses frais (il a déjà commencé a vrai dire). ON DEROGE DEJA AU RDC ATTENTION.....
    + DESIGNATION du CONSEIL SYNDICAL ou DECISION de n'en pAS CREER
    + VOTE SUR LE FONDS TRAVAUX
    Dernière modification par ribould ; 15/04/2019 à 11h09.

  13. #13
    Pilier Junior

    Infos >

    le compte bancaire doit obligatoirement être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires!

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    si syndic non pro, dit bénévole, en général l'immatriculation est gratuite....

    attention pour les notifications des convocations, des PV, il faut passer par une entreprise tiers et agréée.... vous ne pouvez vous-même envoyer par mail direct....

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour économiser sur les envois en RAR, vous pouvez prévenir par courrier simple et/ou note affichée de la mise à disposition de la convocation puis la remettre en main propre contre émargement et n'envoyer qu'à ceux qui n'ont pas émargé à la date limite prévue (suffisamment à l'avance pour garder les 21 jours).

    ---------- Message ajouté à 12h05 ---------- Précédent message à 12h04 ----------

    Et sauf erreur, les banques en ligne ne proposent pas de compte pour une copropriété. Il faudra en rester à une banque traditionnelle..; et OUI au nom du SYNDICAT (pas du syndic°

  16. #16
    Membre Junior

    Infos >

    "Pour économiser sur les envois en RAR, vous pouvez prévenir par courrier simple et/ou note affichée de la mise à disposition de la convocation puis la remettre en main propre contre émargement "

    Rien ne s' oppose à cette solution qui a un gros inconvénient, elle allonge les délais.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par JB1922 Voir le message
    "Pour économiser sur les envois en RAR, vous pouvez prévenir par courrier simple et/ou note affichée de la mise à disposition de la convocation puis la remettre en main propre contre émargement "

    Rien ne s' oppose à cette solution qui a un gros inconvénient, elle allonge les délais.
    le temps c'est de l'argent

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Et en outre elle complique les procédures et augmente les risques

    Si je sais que j'envoie 7 courrier RAR à J-28, je reviens du service d'envoi avec 7 certificats de dépots et je suis content. J'attends 7 accusés réceptions ou retour à mettre dans le classeur Entre J-24 et J-13. Je passe en comptabilité une seule opération.


    Si je veux faire des économies, j'imprime 7 courriers à J-35 que je mets dans sept enveloppe, et j'envoie 7 mails. J'imprime 5 annonces, que je vais aller coller.
    J'imprime 7 formulaires de remise en main propre dont sans doute 4 ne serviront pas.


    Je scrute des mails pour des rendez-vous, et des messages dans la BAL sur le téléphone.
    Je prends 3 rendez vous pour une remise en mai propre et je classe à J-28 trois formulaires, je vais au bureau avec quatre courriers et je fais avec 4 ce que je faisais avant avec 7


    Bilan plusieurs procédures, des risques, des suivis additionnels, et surtout une semaine de plus de coussin nécessaire.

  19. #19
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonsoir,

    Pour l'assurance je parle de simulation disons plutôt devis.
    Pour le compte il me faut alors un mandat des copros pour ouvrir un compte au nom du syndicat des copros.
    Le vote du budget sur 2 ans est très judicieux merci.
    Oui pour les LRAR cela peut être compliqué, je vais aller au plus simple. Remise en main propre des convocs et des PV d'AG contre signature. J'aviserais au fur et à mesure suivant le" climat "de la copro.

    Une fois l'AG faite, l''immatriculation, la fiche synthétique et le registre suivront.

    Un autre point: en cas de compteurs divisionnaires d'eau est ce au syndic de s'occuper de la repartition des charges ou au détenteur de l'abonnement ?

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour le compte il me faut alors un mandat des copros pour ouvrir un compte au nom du syndicat des copros.
    Non, ca fait partie du mandat du sydnic au même titre que de payer les facture et répondre au courrier.


    est ce au syndic de s'occuper de la repartition des charges
    Le sydnic gère l'abonnement qui est au nom du sydnicat.

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Vous auriez intérêt à vous offrir un bouquin ou une petite formation dans une association ... Vous éviterez quelques "boulettes" !

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    On apprend en boulettant, l'enseignement reste gratuit tant que personne ne s'énerve. Après, on paye cash.

  23. #23
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci pour vos conseils et surtout à vous Ribould.
    Vous avez raison, on apprend en faisant des "boulettes" sinon on ne fait rien du tout.

    Au fait pour le compte bancaire, dois-je donner un rib aux 2 autres copros afin qu'ils versent leur part directement ?

  24. #24
    Membre Junior

    Infos >

    " dois-je donner un rib aux 2 autres copros afin qu'ils versent leur part directement ? "

    Vous "pouvez", cela facilitera les règlements des deux copropriétaires qui pourront faire des virements, vous n' aurez pas besoin de faire des remises de chèque à la banque.

    Comme dit par yapasdequoi :
    "Vous auriez intérêt à vous offrir un bouquin ou une petite formation dans une association ... "
    Sur le forum on ne peut pas citer de nom...j' ai retenu la leçon...

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    pour info : la NOTIFICATION des PVs aux opposants et défaillants ne peut se faire que par LRAR (la remise contre émargement est illégale).

    petit détail : le compte bancaire est au nom du syndicat et non du syndic, mais bien sous couvert de M. X....

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