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Discussion : Servitude de cour commune avec gendarmerie

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour à tous,

    Notre maison jouxte la limite séparative de la gendarmerie, sur un passage réservé aux pompiers.
    Nous avons un projet d'extension se résumant à prolonger notre pignon nord qui se situe en limite séparative jusqu'à nos escaliers d'entrée extérieurs afin de les couvrir par un toit.

    Ma question est la suivante : aujourd'hui, les escaliers sont complètement ouverts.
    Pour préserver la même luminosité lorsqu'ils seront fermés par un mur + toit, nous envisagions de mettre une fenêtre, qui donne sur un mur aveugle de la gendarmerie + passage réservé aux pompiers.
    Notre architecte a dessiné une fenêtre fixe type baie vitrée qui ne s'ouvre pas, et nous souhaitions qu'elle puisse s'ouvrir pour pouvoir la nettoyer. Il nous précise qu'il faudra certainement prévoir une servitude de cour commune si nous souhaitons apposer une fenêtre qui s'ouvre.
    Pouvez-vous nous confirmer qu'il faille réellement une servitude de cour commune, et surtout... sauriez-vous à qui en faire la demande (l'Etat ?)...

    Ci-après une vue de la construction nouvelle (pointillés rouge) :
    Dernière modification par Ptitbriquet ; 09/04/2019 à 09h43. Motif: Afficher image

  2. #2
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    La servitude de cour commune a pour objet de maintenir une certaine distance entre les bâtiments ou d'imposer une hauteur maximale, afin de ne pas densifier les constructions ou à priver de lumière ou de vue d'autres bâtiments.

    Elle permet donc de respecter les distances imposées par les dispositions locales d'urbanisme entre 2 constructions.
    La servitude de cour commune peut avoir plusieurs origines :
    - la signature d'un accord entre 2 propriétaires,
    - une règle locale d'urbanisme,
    - une décision judiciaire.
    Un propriétaire ne peut renoncer à une servitude de cour commune, car elle n'est pas concédée pour l'utilité d'une propriété, mais présente des obligations dans un but d'utilité publique.

    Dans votre cas, je ne vois pas l'intérêt de mettre une telle servitude. Il s'agirait plutôt d'une servitude de vue .

    Une vue est une ouverture qui permet de voir à l'extérieur. En ce sens, toute fenêtre ou aménagement qu’il s’agisse d’un balcon, d’une terrasse ou encore d’un escalier extérieur qui permet d’avoir un regard sur la propriété voisine est une vue. En application de cette définition, peuvent donc être considérées comme des vues :
    - les fenêtres,
    - les portes fenêtres,
    - les baies vitrées,
    - les velux (permettant une vue sur le terrain voisin)
    - un balcon,
    - une terrasse.

    Les règles applicables en matière de servitude de vue différent selon qu’il s’agisse d’une vue droite ou oblique.

    La vue est considérée comme droite lorsqu’elle permet de voir directement chez le voisin sans être obligé de tourner la tête. Il s’agit d’une vue parallèle sur la propriété du voisin.

    En revanche, la vue est définie comme oblique lorsqu’elle oblige à tourner la tête afin de voir chez le voisin. Il s’agit d’une vue perpendiculaire au terrain du voisin.


    En matière de vue droite, la distance à respecter entre l’ouverture et la limite séparative entre les deux propriétés est de1.90 mètres .

    En revanche, concernant la vue oblique, la distance à respecter entre l’ouverture et la limite séparative entre les deux propriétés est de 0.60 mètres.

    Si la distance n’est pas respectée, la suppression de la vue peut être exigée ou donner lieu à l’établissement d’une servitude de vue.

    La servitude de vue s’acquiert soit par convention, soit par prescription trentenaire.

  3. #3
    Membre Sénior

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    Et pour répondre à la seconde partie de la question, souvent les gendarmeries sont en location dans des bâtiments et terrains propriété des communes. Vérifiez qui est propriétaire du terrain, ce sera avec lui qu'il faudra négocier la servitude.

  4. #4
    Membre Junior

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    Merci beaucoup pour votre réponse qui m'éclaire beaucoup mieux !

    J'aurai alors 2 autres questions :

    En l'état, à partir de nos escaliers extérieurs, nous avons déjà une vue sur les voisins (je dirai oblique car la vue droite donne sur le mur aveugle, et nous devons tourner la tête pour voir un portillon).
    Notre pignon est situé sur la limite séparative (les escaliers également), mais ils donnent sur un accès réservés aux pompiers (large d'environ 5 m).
    En fermant par un mur et mettant une fenêtre, nous gardons la même vue, voici un schéma que j'espère assez clair :


    Voici mes questions :
    - Si je comprend bien, étant donné que la maison est sur la limite séparative, je ne respecterai jamais les 1,90 m ou 0,60 m (à moins que le passage des pompiers soit considéré comme une séparation ?), je dois donc prévoir cette servitude
    - Mais la vue étant "conservée" par rapport à l'aménagement précédent (escaliers extérieurs), faut-il donc cette servitude ou laisser courir et attendre une prescription trentenaire ? (la maison existe depuis 2005 en copro, et depuis au moins 1926 avant la rénovation du parc)
    - Merci de m'avoir indiqué qui serait le propriétaire de la gendarmerie, étant assez newbie dans ce genre de recherche, savez-vous où je peux trouver cette information ou à qui la demander ?

    ---------- Message ajouté à 11h38 ---------- Précédent message à 11h34 ----------

    Citation Envoyé par Ptitbriquet Voir le message
    - Merci de m'avoir indiqué qui serait le propriétaire de la gendarmerie, étant assez newbie dans ce genre de recherche, savez-vous où je peux trouver cette information ou à qui la demander ?
    Trouvé une piste ! [lien hors charte]
    Dernière modification par Modérateur 10 ; 09/04/2019 à 17h09.

  5. #5
    Membre Cadet

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    [QUOTE=Ptitbriquet;4927254]

    Voici mes questions :
    - Si je comprend bien, étant donné que la maison est sur la limite séparative, je ne respecterai jamais les 1,90 m ou 0,60 m (à moins que le passage des pompiers soit considéré comme une séparation ?), je dois donc prévoir cette servitude
    - Mais la vue étant "conservée" par rapport à l'aménagement précédent (escaliers extérieurs), faut-il donc cette servitude ou laisser courir et attendre une prescription trentenaire ? (la maison existe depuis 2005 en copro, et depuis au moins 1926 avant la rénovation du parc)
    - Merci de m'avoir indiquer pour contacter le propriétaire de la gendarmerie, étant assez newbie dans ce genre de recherche, savez-vous où je peux trouver cette information ou à qui la demander ?[COLOR="Silver"]


    Dans votre cas, les distances ne sont et ne pourront pas être respectées. De plus, la servitude de vue est déjà existante. il y a lieu de s'interroger sur l'acquisition de la servitude de vue par le temps. La prescription trentenaire démarre à compter de l'achèvement des travaux. Il faut être sûr du point de départ.

    En cas d'incertitude sur l'achèvement des travaux et pour une meilleur protection, je vous conseille d'établir par convention une servitude de vue auprès d'un notaire (obligatoire pour la publicité foncière).

    Pour connaitre le propriétaire, il convient, effectivement, de vous rapprocher de la mairie ou du service foncier (cadastre).

    Pensez également à faire une déclaration préalable de travaux auprès de votre mairie !

  6. #6
    Membre Junior

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    Merci pour votre aide je vais rechercher ces éléments !

    Oui, déclaration préalable sera bien faite. Elle l'a déjà été avec souhait de la mairie de fermer le pignon nord alors qu'initialement nous souhaitions juste couvrir les escaliers par un toit et 2 piliers, donc nous en sommes au 2e projet mais à l'époque la mairie ne nous a pas fait mention de cette servitude de vue.

  7. #7
    Membre Cadet

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    Lors de l'acceptation d'une déclaration ou d'un permis, la mairie se cantonne a regarder si le projet respecte bien le droit de l'urbanisme. Elle ne vérifie pas si les droits des tiers sont bien respectés. Je vous souhaite une bonne continuation dans l'avancée de votre projet.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Il faut savoir à quand remonte cet escalier et cette "vue " concernant la prescription
    Voir aussi sur vos actes s'il n'y a pas eu division des terrains avec création de servitude du Père de famille avec des distances moindres
    Ce sont 2 choses totalement différentes les Règles d'Urbanisme côté administratif et le droit des tiers au civil vous devez respecter les 2 aspects
    Vous avez les textes ici :
    https://forum-juridique.net-iris.fr/...e-passage.html
    et un lien très bien fait avec schémas au post 12
    Dernière modification par Marieke ; 09/04/2019 à 18h50.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    je ne comprends pas où est l'aggravation de la vue existante dans ce dossier....

  10. #10
    Membre Junior

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    Juste une dernière précision : si nous souhaitons modifier l’emplacement de notre porte d’entrée, actuellement située sur les plans à 1 mètre de distance de la limite séparative, afin de la mettre le plus à droite possible à savoir à 25 cm de la limite séparative, est-ce que cela est règlementé par une quelconque servitude ou règlement vis à vis de nos voisins ?
    Dernière modification par Ptitbriquet ; 11/04/2019 à 23h32.

  11. #11
    Membre Junior

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    Rebonjour, ma question est peut être trop technique, peut-être sauriez vous me préciser si la construction/implantation de fenêtres ou de portes à la perpendiculaire d'une limite séparative est possible ?

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Il faut déjà que vous répondiez à la question de la date de construction de l'escalier avec servitude de vue sur le fonds voisin plus que trentenaire ...ou pas ou si division du père de famille...etc
    C'est indispensable pour savoir si vous avez obtenu une servitude de vue de cet escalier et que vous pouvez le fermer en laissant une fenêtre qui s'ouvre sans aggravation de servitude du coup

    Ensuite même s'il existe une servitude par exemple une fenêtre sur une façade avec vue cela n'autorise pas à l'aggraver en mettant 3 fenêtres sur la même façade donc non a priori vous ne pouvez pas déplacer votre porte ce qui aggraverait la servitude
    Une porte doit se trouver en vue oblique à 60 cm si perpendiculaire au fonds voisin et à sa limite

    Par contre si votre porte est dans la partie fermée et abritée du coup cela changerait la donne

    Regardez au post 12 du lien les petits schémas vous avez tous les cas
    Dernière modification par Marieke ; 15/04/2019 à 16h49.

  13. #13
    Membre Junior

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    Merci beaucoup Marieke,

    En effet nous allons envoyer un courrier que nous souhaitons le plus complet possible afin de contacter les propriétaires sur cette notion de servitude de vue (incluant donc la porte que nous mettrons à 60 cm de la limite séparative grâce à vos indications).
    Finalement les 2 fenêtres que nous souhaitons mettre n'aggraverons pas la vue (car la vue existante avec nos escaliers ouverts correspond à la taille des 2 fenêtres).

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Ptitbriquet Voir le message
    Finalement les 2 fenêtres que nous souhaitons mettre n'aggraverons pas la vue (car la vue existante avec nos escaliers ouverts correspond à la taille des 2 fenêtres).
    Soit mais il faut être sur que ces 2 fenêtres ont plus de 30 ans ou autre cas de servitude acquise !

  15. #15
    Membre Junior

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    Bonjour à tous, je vous remercie de votre aide, mon notaire a pu me confirmer l'existence de servitude de vue (j'ai un "papier" l'attestant, sans réellement de détail dessus).
    Nous avons par ailleurs informé de notre projet par courrier la gendarmerie qui transmettra à la hiérarchie pour en informer les propriétaires (qui ne sont pas la Mairie), en y joignant l'existence de la servitude (copie jointe du "papier"), et leur avons demandé s'il jugeait nécessaire de réaliser une nouvelle servitude.
    A suivre, en tout cas merci d'avoir pu nous permettre d'avancer sur ces deux aspects !

    Bien à vous,

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