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Logement de fonction et achat

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2012
    Localisation
    Gironde
    Messages
    27
    Bonjour,

    Je suis actuellement gardien d'une résidence. Je bénéficie d'un logement de fonction. Le syndic est donc le locataire de mon appartement mais c'est moi qui y vit étant donné mes fonctions de gardien. La taxe d'habitation, assurance et électricité sont à mon nom et à ma charge.

    Les propriétaires de l'appartement veulent vendre et je souhaiterais acheter.

    Cette situation ne doit pas être courante. Je vais acheter ce bien en investissement locatif étant donné que le syndic sera mon locataire et me paiera un loyer, mais c'est moi qui vais y vivre dedans étant donné que je suis le gardien.

    Je ne souhaite pas être embêté par la suite par les impôts ou d'autres organismes.


    Comment déclarer tout cela ?

    Merci par avance de votre aide sur ce cas peu commun,

    Damien.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 547
    Bonjour,
    A votre exposé, je ne comprend pas qui est propriétaire de votre logement.
    Si c'est votre logement de fonction, c'est le syndicat des copropriétaires qui vous l'attribue puisque vous êtes le gardien de la copropriété;
    Sans suppression du poste de gardien, le syndicat ne peut pas mettre en vente ce logement.
    Qu'ont-ils donc décidé en AG ?
    Yooyoo a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 884
    Bonjour
    Le syndic est donc le locataire de mon appartement
    Y'a un très gros bug la;...


    Les propriétaires de l'appartement veulent vendre et je souhaiterais acheter.
    Donc je comprends que le syndicat est locataire, et non le syndic..


    Comment déclarer tout cela ?
    Vous allez toucher des revenus fonciers de la part du syndicat.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    Yvelines
    Messages
    22 553
    Bonjour,

    Je vois mal comment le syndicat des copropriétaires pourrait vous louer un logement dont vous seriez le propriétaire.

    Vois avec le syndic s'il n'est pas possible, une fois que vous serez propriétaire, de percevoir une indemnité de logement (sur feuille de paie) pour compenser le fait que vous ne serez plus logé par la copropriété.

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 884
    POurtant le syndicat a un bail en cours et le bail se respecte, et je ne vois pas quelle loi pourrait permettre au syndicat de rompre son bail et de dénoncer sa sous-location a son gardien.
    Dernière modification par ribould ; 15/03/2019 à 20h38.

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 547
    Il faudrait aussi vérifier dans le règlement de copropriété si le gardien en fonction doit être logé sur place.

    Tant que c'est la même personne qui occupe le poste et ensuite devient propriétaire de son logement de fonction (et j'ai pas encore compris comment) il peut toujours assurer son rôle.
    Mais si dans quelques temps il prend sa retraite ou quitte son emploi pour X raison, comment le syndicat pourra-t-il loger le nouveau gardien ?

    Il y a vraiment un bug !
    Yooyoo a trouvé ce message utile.

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 884
    Le syndicat devra louer un logement, encore une fois, mais ... un autre.

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 547
    Et la lumière fut ... je commence à comprendre....
    Du coup (si j'ai bien compris) le gardien qui achète le logement ne peut pas se prévaloir de la loi de 89 (préavis, congé, droit de préemption, etc).
    Et de ce fait, le vendeur peut vendre au plus offrant en vente "occupé" ( son locataire étant le syndicat), le gardien n'ayant pas de priorité particulière.

    Ensuite, vient la question de la continuité du bail (que devient-il en cas de vente ... habituellement il est transmis au nouveau propriétaire sans changement.
    Le syndicat ne peut pas payer à la fois une indemnité au gardien et un loyer au nouveau propriétaire(=gardien) : ce qui doublerait le coût pour les copropriétaires !

    C'est un cas d'école intéressant !
    ribould a trouvé ce message utile.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    4 194
    il faut que le syndicat se porte acquéreur du logement

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 547
    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    il faut que le syndicat se porte acquéreur du logement
    Pourquoi "il faut" ? Quelle est la nécessité ?

  11. #11
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 884
    C'est mieux. En effet, en cas de départ à la retraite, ou de démission, le syndicat se retrouve de facto sans local pour le gardien.
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 547
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    C'est mieux. En effet, en cas de départ à la retraite, ou de démission, le syndicat se retrouve de facto sans local pour le gardien.
    Oui, je pense pareil. Mais le syndicat n'a pas forcément cette volonté et préfère dans le cas présent payer un loyer. Il serait intéressant de savoir ce que dit le règlement de copropriété.
    Et aussi de savoir si le syndicat a supprimé le poste de gardien, vendu l'appartement de fonction, puis rétabli le poste de gardien ultérieurement ?
    Ou encore si la loge existe mais ne répondant pas aux besoins familiaux du gardien en poste (exemple famille nombreuse), il a été logé ailleurs.
    ribould a trouvé ce message utile.

  13. #13
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2012
    Localisation
    Gironde
    Messages
    27
    Bonjour à tous,

    Merci à tous pour vos réponses.

    Je souhaite éclaircir certains points sur la situation.

    La propriétaire actuelle du logement est une personne physique, que l'on appellera Madame X.

    Madame X loue le logement au SYNDIC (gestionnaire copro). Le SYNDIC met à disposition le logement au gardien, comme logement de fonction.

    Je suis gardien de catégorie B, c'est à dire obligatoirement logé sur place. La loge, quant à elle, est indépendante du logement et ne pose donc pas de problème.

    Madame X, souhaite vendre son appartement. Il sera vendu loué avec le bail en cours (avec le SYNDIC).

    Je souhaite me porter acquéreur de l'appartement. La propriétaire, Madame X, est d'accord pour me le vendre à moi. Voici donc ce qui en découle:

    - J'achète cet appartement en tant qu'investissement locatif;
    - Je serais le propriétaire du logement;
    - Le SYNDIC sera mon locataire (continuité du bail existant);
    - Le SYNDIC mettra à disposition le logement au gardien (= moi).

    En aucun cas le SYNDIC sous-loue au gardien, il s'agit d'une mise à disposition du logement comme logement de fonction. C'est un avantage en nature sur mon salaire.
    Si je deviens propriétaire, rien ne changera pour la copropriété, (même gardien, même logement de fonction, mêmes charges), excepté le nom du propriétaire du logement de fonction.

    Dans le cas où je démissionne:
    - Je devrais quitter le logement pour laisser place au nouveau gardien (et donc garder le syndic comme locataire) OU
    - Résilier le bail à échéance avec le SYNDIC pour continuer d'habiter dans le logement en tant que propriétaire habitant. Le SYNDIC devra donc trouver un autre logement pour le gardien, ce qui ne pose pas de problème pour le SYNDIC, la résidence étant très grande.

    Le SYNDIC est au courant de la situation et il n'y voit aucune objection. Le Conseil Syndical (copropriétaires) est également au courant de la situation et n'y voit aucune objection non plus.

    Merci à tous de me dire comment donc déclarer tout cela...
    En espérant avoir été plus clair sur la situation.

    Damien.
    Dernière modification par damsdu33 ; 17/03/2019 à 12h00. Motif: ajout de précision

  14. #14
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 547
    La question de fond est : peut-on percevoir des loyers (par l'intermédiaire du syndic) pour un logement que l'on occupe déjà soi-même ?
    Vous payez des impôts et des cotisations sur l'avantage en nature que constitue ce logement, vous allez aussi payer des impôts sur les revenus fonciers que vous rapporte ce logement.
    Le mieux serait de faire un avenant à votre contrat pour compenser le fait que le syndic ne vous loge plus (puisque vous disposerez de ce logement)

  15. #15
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 884
    La question de fond est : peut-on percevoir des loyers (par l'intermédiaire du syndic) pour un logement que l'on occupe déjà soi-même ?
    Outre que je n'en vois que 2, je ne vosi pas de porblème.


    La question de fond est : peut-on percevoir des loyers (par l'intermédiaire du syndic) pour un logement que l'on occupe déjà soi-même ?
    Par défaut dans une seule cas de votre 2042 au titre du microfoncier, vous déclarez le loyer+charges total annuel xx euros, et vous serez imposé sur 71% de ce montant xx

    Ou alors avec une 2044 vous remplissez une déclaration au réell, vous annoncez des recettes de xx euros, vous déduisez vos intérets d'emprunt, votre assurance, 20 euros forfaitaires, la taxe foncière, mais pas la taxe d'habitatioin ni la tEOM, etc..


    Un jour ou l'autre dans le second cas les impots seront choqués par le fait que vous déclarez au réel des revenus sur un logement que vous habitez, il faudra leur répondre par écrit avec les justificatifs, copie du bail, etc...

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