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Congé pour vente reçu et vente appartement par une vente occupé
Discussion sur le thème : Propriétaire et Locataire

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,

    Tout d'abord je vous remercie pour votre aide concernant mon cas pour lequel je vous sollicite.

    J'ai dernièrement reçu un congé pour vente de ma propriétaire par acte d’huissier.
    En effet ma propriétaire souhaitait le vendre libre de toute occupation. Le congé pour vente est conforme (vu par le notaire).

    Or j'ai exercé mon droit de préemption et décidé de faire une offre concernant cet appartement. J'ai d'ailleurs émis un courrier avec AR où je mentionne l'exercice de mon droit, la demande de signature d'une promesse de vente avec également les coordonnées de mon notaire.

    La propriétaire m'a répondu par courrier avec AR qu'elle avait vendu l'appartement occupé et que donc je n'avais pas le droit d'exercer mon droit (ce qui me semble pas être le cas car je n'ai reçu personne pour les diagnostics obligataire).

    Pourriez-vous s'il vous plait me dire :

    Un notaire peut vendre l’appartement alors qu’un congé pour vente a été émis ? Comment je peux vérifier que l'appartement a bel et bien été vendu comme dit par la propriétaire ?

    Si il est légal de vendre occupé tout en donnant un congé pour vente ?

    Si je souhaite toutefois toujours m'apporter acquéreur quels sont les recours possibles et démarches à suivre ?

    Je vous remercie pour votre aide,
    Bien cordialement,
    Thizwa

  2. #2
    Pilier Sénior

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    le droit de préemption s'exerce pendant les 2 premiers mois du délai des 6 mis avant l’échéance du bail.


    Votre courrier en RAR est il bien retiré par le propriétaire dans ce délai?

  3. #3
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Soleil51, vous aurez peut être la réponse demain !

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Merci pour votre réponse et intérêt.

    En effet j'ai reçu un avis en avance le 08 février pour un préavis débutant le 01 mars (fin du bail au 31/08/2019 soit 6 mois après le 1 mars).

    La lettre a été reçue le 03 mars soit 3 jours après la date de début du droit de préemption.

    Je vous joins également la réponse de mon bailleur :

    "Je vous écris en qualité de gérante de la société XXX suite à votre lettre du 28 février 2019.

    Aux termes de cette lettre, vous indiquez avoir reçu, par acte d'huissier de justice du 8 février 2019, un congé pour vendre de l'appartement situé au XXX, que vous occupez en qualité de locataires.

    Vous précisez dans votre lettre que vous comptez solliciter un crédit et que vous disposez d'un délai de 4 mois pour accepter l'offre.

    Or, ce congé pour vendre n'aurait pas dû vous être adressé, le bien ayant été vendu quelques semaines auparavant à Monsieur XXX, qui a accepté de l'achter "occupé".

    Je suis navrée qu'il y ait eu cette confusion dans la mesure où; je ne souhaites pas vous donner congé, ni vous proposer d'acquérir cet appartement, qui avait, en outre, déjà été vendu.

    En réalité il convenait simplement de vous informer de cette vente et du changement de propriétaire."'

    Soit dit en passant cette réponse est fausse car elle m'a plusieurs fois fait mention que je devais partir au bout de 6 mois.

    Ainsi quels sont mes recours face à une telle situation ?

    Je vous remercie,
    Bien cordialement,

  5. #5
    Pilier Sénior

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    le congé pour vente délivré par huissier produit ses effets juridiques.


    vous transmettez votre dossier à votre notaire

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Si la vente occupé est déjà conclue antérieurement à l'envoi du congé pour vente, le congé pour vente n'est-il pas sans objet, et nul de plein droit, le propriétaire ne pouvant plus offrir à son locataire de préempter pour un bien déjà vendu occupé ?

  7. #7
    Membre Sénior

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    Bonjour,
    jusqu’à ce jour à qui réglez vous votre loyer ? Car si le bien a été vendu quelques semaines avant votre courrier, le nouveau propriétaire aurait du vous contacter en indiquant ses coordonnées .

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    merci pour vos réponses.

    Rambotte: c'est en effet la question que je me pose. Mais il me semble que j'ai reçu en avance le droit de préemption (avant que la vente soit conclue) même si il démarre légalement que le 1 mars.

    Sface76: Bonjour je règle toujours mon loyer a mon actuel propriétaire. Je n'ai pas eu d'information de la part des acquéreurs

    De même je n'ai jamais vu de diagnostiqueurs pour les diagnostics termites par exemple qui sont à renouveler tous les 6 mois en cas de vente.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Demandez une attestation de la vente "occupée". Il vous faut la date exacte.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Très bien je demanderai et je vous ferai part de la réponse.

    Je vous remercie,
    Bien cordialement,

  11. #11
    Pilier Junior

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    1) Soit la vente est dite "occupée" et vous faites partie du lot (logement + son locataire payeur) : vous restez donc sur les lieux, mais vous n'avez pas de droit de préemption sur le bien.
    2) Soit la vente est dite "libre", et dans ce cas, le préavis de départ est valable, mais vous avez un droit de préemption sur le bien.

    Pas un mélange des deux ! Il faut tirer ça au clair : si c'est (déjà) vendu occupé, le congé délivré précédemment est caduque ! Si c'est vendu vide, la préemption vous est dûe, sous peine de nullité du congé.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    si c'est (déjà) vendu occupé, le congé délivré précédemment postérieurement est caduque sans effet, sans objet
    Parce que si le congé est délivré antérieurement à une vente occupée à un tiers, le congé valant offre de vente et ouvrant le droit du locataire à y répondre favorablement, vendre occupé ensuite à un tiers, c'est dénier le droit du locataire à accepter l'offre de vente ?

    En en cas de congé délivré postérieurement à une vente occupée, le mot caduque me semble inapproprié (caduque suppose d'avoir été un temps valable). Là, ayant vendu occupé, le propriétaire ne peut plus offrir à la vente par un congé pour vendre. C'est une erreur, pas une caducité, comme l'indique le bailleur dans son courrier "ce congé pour vendre n'aurait pas dû vous être adressé".

    Note : la vente à l'état occupé doit s'apprécier en vertu du compromis de vente ou de l'avant-contrat, signé des deux parties, qui marque l'engagement de vendre, côté propriétaire.
    L'acte notarié de vente sera la réitération par acte authentique de la vente déjà faite, et c'est lui qui réalisera le transfert de propriété effectif (et donc le changement de bailleur pour le versement des loyers).

    Plutôt qu'une attestation de vente occupée, demandez copie datée et signée du compromis de vente ou de l'avant contrat comme preuve de cette vente à l'état occupé. Vous pourrez ainsi apprécier la date de l'engagement contractuel de votre bailleur à vendre à l'état occupé.

    Notez aussi que si la vente ne se fait pas, pour quelque cause que ce soit (conditions suspensives côté acquéreur), la vente à l'état occupé devenant caduque, l'erreur de vous avoir donné congé pourrait être une aubaine, car il redeviendrait valide ? A moins qu'ayant été délivré par erreur, donc avec vice de consentement, ce vice subsisterait ?

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par thizwa
    Je suis navrée qu'il y ait eu cette confusion dans la mesure où; je ne souhaites pas vous donner congé, ni vous proposer d'acquérir cet appartement, qui avait, en outre, déjà été vendu.

    En réalité il convenait simplement de vous informer de cette vente et du changement de propriétaire."'

    Soit dit en passant cette réponse est fausse car elle m'a plusieurs fois fait mention que je devais partir au bout de 6 mois.

    Qui a rédigé le congé pour vente ?

    Elle devait être pressée et/ou méconnaître les lois et a dû s'engager auprès de l'acquéreur à ce que le bien lui soit vendu libre de locataire ... sauf que vous avez préempté !

  14. #14
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    Le congé pour vente a été rédigé par un huissier et jugé conforme par mon notaire.

    Si je comprends bien ce que vous dites, je n'ai pas le droit de préemption car la vente est antérieure au congé pour vente ?

    Mais comment se peut-il qu'une société civile ne possédant plus le bien via l'acte de vente occupé, puisse m'adresser un congé pour vente sachant qu'elle aurait vendu occupé mon logement à l'acquéreur ?

    Je vous avoue que je ne comprends pas tellement les recours que je possède et si oui ou non cette démarche de ma propriétaire est bien légale.

    Je vous remercie pour votre implication sur mon cas.

  15. #15
    Pilier Sénior

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    C'est bien pour cette raison qu'il vous faut obtenir la date de cette fameuse vente occupé...

  16. #16
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci pour votre réponse.

    Quelques questions restent en suspens. Par exemple est-ce qu'une promesse de vente est considérée comme une pièce juridique permettant d'établir la vente à cette date ?

    Il me semble également qu'il n'y a pas d'obligation de voir un notaire pour une promesse d'achat et de vente.

    Pour faire simple quels sont les documents officiels permettant d'établir la vente du logement occupé ? Sont ils assujettie a être montré/validé par un notaire ou tout représentant de la justice ?

    L'attestation de vente occupée fait elle partie de ces documents ? Car sans autorité judiciaire rien n'empêche à posteriori une modification de la date.

    De nouveau merci pour votre implication et vos réponses.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,
    La vente est matérialisée par un acte authentique rédigé par un notaire et publiée au SPF. C'est la date de cet acte qu'il vous faut.
    L'attestation de vente occupée (?) est-elle signée par un notaire ?

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci beaucoup. Je vous tiens informé de la suite.

    bien cordiaelement

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    La vente est matérialisée par un acte authentique rédigé par un notaire et publiée au SPF
    Non, la vente est matérialisée par l'obligation contractuelle du vendeur résultant du compromis de vente ou de l'avant-contrat, marquant l'accord sur la chose et sur le prix.
    L'acte notarié n'est qu'une réitération sous la forme authentique d'une vente déjà conclue, et marque quant à lui le transfert de propriété.

    Dès la signature de l'avant-contrat, le vendeur s'est engagé à vendre occupé à son acquéreur : le contrat de vente à l'état occupé est conclu. Cette obligation envers son acquéreur l'empêche de conclure un autre contrat de vente avec un autre, en particulier son locataire. Si un tel contrat se concluait avec le locataire en vertu d'un congé pour vente, le premier acquéreur à l'état occupé pourrait faire annuler cette seconde vente (quand bien même l'acte notarié n'est pas encore réalisé).

    Donc ce n'est pas l'acte notarié de vente qu'il faut demander (il n'existe peut-être pas encore) mais l'avant-contrat ou le compromis de vente, daté et signé des deux parties, pour comparer la date avec celle de votre congé.

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    ... avec quand même cette possibilité d'un avant contrat sous seing privé antidaté.

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour
    En effet je rejoins RAMBOTTE c'est la date du compromis qui compte

  22. #22
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour Thizwa
    Dans l'attente vous ne prenez acte de rien - vous continuez de payer votre loyer à la même personne.

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    ... avec quand même cette possibilité d'un avant contrat sous seing privé antidaté.
    C'est vrai, et il appartient à celui qui revendique l'antidatage de le démontrer.

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    On peut se demander si la réception du congé ne constitue pas un commencement de preuve et ne renverse pas cette charge.

  25. #25
    Membre Benjamin

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    Merci pour vos réponse.

    Si je comprends bien, Il se peut qu'il y ait un avant contrat entre les deux parties sans que celui-ci soit enregistré par une quelconque autorité judiciaire.

    Ainsi si la date est modifiée par les deux parties afin de se prémunir de mon droit de préemption, il est de mon ressort d'en apporter la preuve ?

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