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Pièce enclavée du voisin sur notre propriété

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    9
    Bonjour à tous.

    Je viens vers vous pour un problème assez délicat et dont nous venons d’apprendre l’existence.

    Nous sommes propriétaire d’une maison et nous avons le projet de la vendre.
    L’autre jour on en parle avec des amis qui étaient chez nous et parmi eux un qui nous fait remarqué que nous avons une pièce du voisin enclavée qui est sur notre parcelle et il nous demande comment s’est indiqué et comment cela se passe.

    Et effectivement après vérification on se rend compte que nul part dans le compromis de vente ni sur le cadastre il est fait mention de cette pièce au Rez de chaussée qui fait partie de la maison du voisin et dont nous n’avons aucun accès mais qui est bien sur notre parcelle.

    Comment est-ce possible ?
    Quelles sont les actions à mener pour mettre ça en ordre et surtout vu qu’on nous a vendu un bien sans que personne ne nous informe, ni les vendeurs ni le notaire, que faire ?

    Nous sommes un peu perdu et surtout très contrarié de tout ça car on a l’impression de s’etre fait avoir.

    Merci d’avance pour tout vos précieux conseils.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    4 185
    puisque vous avez projet de vendre, vous pourriez prendre rendez vous avec votre notaire avec tout votre dossier

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    57 720
    Bonjour
    Cela aurait déjà du être fait lors de votre achat !
    Il doit s'agir d'une maison ancienne divisée
    Division en volume par un GE sinon et copropriété du coup !

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    4 185
    le problème c'est que les acheteurs ne se posent des questions sur leurs biens que lorsqu'ils deviennent vendeurs...


    je connais la même situation dans un immeuble parisien: c'est la propriétaire actuelle qui s'est aperçue qu'une des pièces de son appartement se trouve "imbriquée" dans l'immeuble voisin (les voisins du dessus et du dessous de cette pièce font partie de la copropriété d'à côté)

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 208
    Division en volume par un GE sinon et copropriété du coup !
    Division en volume tout à fait appropriée dans le contexte d'un bien qui s'encastre, s'imbrique, dans un autre (très souvent des caves qui pénètrent sous le bien d'à côté), et du coup, pas de copropriété, mais des servitudes entre volumes !
    Dernière modification par Rambotte ; 06/03/2019 à 11h50.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    57 720
    Oui c'est ou Copropriété
    Cela semble compliqué à établir il faut un Cahier des Charges, etc ... :
    Cf ce post :
    https://forum-juridique.net-iris.fr/...volumes-a.html et les liens cités

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    9
    Merci à tous pour vos réponses, j'ai eu le notaire au téléphone et on continue dans les mauvaises surprises, il y a eu la vente de la maison d'à coté ( celle qui a donc une pièce sur notre parcelle) il y a quelques mois ou tout le monde s'est rendu compte qu'il y avait un problème les acheteurs (locataires qui étaient déjà dans les murs) et le notaire et personne ne nous a prévenu.On a donc un vrai problème à régler je pense. Qu'elle est la possibilité pour nous car j'avoue que la situation me stresse grandement. Se retourner contre nos vendeurs ? sachant que le mur qui a été construit pour séparer les pièces a due être fait par lui ( à confirmer mais il me semble qu'ils nous avait dit avoir fais les travaux.) Bref je suis perdu merci Marieke pour le lien j'ai lu et cela m'embrouille encore plus volumes, co-propriété ou autre et le pire c'est que personne ne soit venu nous voir lors de la vente d'à côté pour nous dire qu'il y avait effectivement un problème. Est-ce à dire qu'aujourd'hui vu que la pièce du voisin est sur notre parcelle et donc en plein -pied celle-ci quelque part nous appartient ? le notaire nous propose de faire venir un géomètre, je lui ai dis que je ne paierai pas car j'ai vraiment l'impression de m'être fait avoir et surtout d'avoir à faire à des gens de mauvaise fois. Merci encore pour vos conseils.

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
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    Isere et Lyon
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    13 433
    alors qui va payer ?

  9. #9
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    septembre 2017
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    578
    François les gens qui ont acheté étaient informés et le notaire aussi.. Il n'a pas fait son devoir de conseil pour régler le problème lors de cet achat. Epargnez vous la peine d'alerter l'ordre des notaires ils ne vous seront d'aucun secours mais rencontrez le notaire qui a fait la vente en sachant cela pour voir ce que lui est prêt à faire pour régler un problème qu'il aurait dû soulever lors de l'achat. Si la pièce en question a une fenêtre qui donne sur votre jardin .. Les acheteurs risquent fort de tiquer..
    Dernière modification par ALBANE33 ; 06/03/2019 à 17h10.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    9
    Merci Albane, le notaire qui a vendu la maison des voisins est celui qui nous a vendu également notre maison.Donc si de bonne foi il ne savait pas quand il nous a vendu la maison depuis il est au courant et ni lui ni les voisins ne nous ont prévenus.
    D'ou mon agacement et effectivement le fait que le notaire n'est pas fait son travail correctement sachant que depuis quasiment un an il a l'info et d'ailleurs aurait-il du faire la vente de la maison se rendant compte de ce souci de pièce enclavée ?
    Il n'y a pas de fenêtres donnant chez nous heureusement mais la pièce qui est enclavée sur notre parcelle.

  11. #11
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    septembre 2015
    Messages
    572
    Bonjour,


    Il y a un travail d'archive à faire, remonter les ventes successives (des 2 cotés) pour vérifier que cette "emboitement" est volontaire! Ou si c'est un des propriétaires qui a annexé cette pièce. Autre possibilité, c'était un bien unique et c'est au partage que cela a été fait.


    Cordialement
    Soleil51 a trouvé ce message utile.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    9
    Merci pour votre commentaire effectivement nous sommes en recherche et à première vue c’est la personne qui nous a vendu qui a créé cette situation et le fait que la pièce soit enclavée chez nous. Sur le cadastre les parcelles sont bien en forme de rectangle et nous sommes remontés jusque dans les années 1940.

  13. #13
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    9
    Nous avons bien la certitude que notre vendeur à créer la pièce actuelle enclavée. Est-ce que cela peut nous aider à faire valoir nos droits ? Quelle solution envisagée ? Merci.

  14. #14
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isere et Lyon
    Messages
    13 433
    mais quels droits palsembleu ?
    vous allez vendre ce dont vous êtes propriétaire, rien de plus et rien de moins

  15. #15
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
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    12 518
    l'historique est important...

    Est-ce qu'il y a eu une division d'un terrain existant et ce éventuellement après la construction de cette pièce ?

    Chez nous c'est ce qui s'est produit nous avons une pièce qui est sur le terrain des voisins, mais le géomètre a bien fait son travail et notre parcelle prend bien en compte cette pièce (et du coup nous bénéficions de servitudes de vues puisque c'était une salle de bain avec des fenêtres).

    Il est fort possible que soit une erreur lors de la division.

  16. #16
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 208
    vous allez vendre ce dont vous êtes propriétaire, rien de plus et rien de moins
    Peut-on tenir le raisonnement suivant :

    Si tout ce qui situé à la verticale de votre parcelle n'a pas fait l'objet d'une division en volumes, et que vous êtes propriétaire de la parcelle, alors vous êtes propriétaire de tout ce qui est situé à la verticale, donc y compris de la pièce encastrée (et non enclavée) communiquant avec le bien voisin.

    De même, lors de la vente du bien voisin, si ce bien vendu n'a été désigné que par la parcelle voisine, sans mention d'un lot de volume dans votre parcelle, le propriétaire voisin n'est propriétaire que de ce qui est à la verticale de sa parcelle, et pas de la pièce encastrée.

    Enfin se pose la question de la prescription d'un volume ?

    Une question sous-jacente est aussi celle de votre souhait : préférez-vous régulariser un état de fait en formalisant proprement une division en volume, ou bien préférez-vous réintégrer pleinement cette pièce dans votre propriété, en ouvrant les murs et en reconstruisant un mur séparatif en limite de parcelle ?

  17. #17
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    9
    Merci Rambotte pour vos explications.
    Pouvez-vous m'expliquer la prescription d'un volume ?

    Pour notre souhait pour l'instant nous sommes un peu perdu et surtout avons l'impression de nous être fait avoir.
    Déjà y voir plus clair, effectivement est-ce que cette pièce nous appartient ? est-ce que l'on peut trouver une solution viable ?

  18. #18
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isere et Lyon
    Messages
    13 433
    si le volume est possédé (occupé) par le voisin depuis 30 ans, il peut en être devenu propriétaire par prescription acquisitive

  19. #19
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    9
    Emmanuel, le voisin vient d'acheter il y a quelques mois seulement.

  20. #20
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mai 2011
    Messages
    2 002
    Citation Envoyé par Francois190 Voir le message
    Emmanuel, le voisin vient d'acheter il y a quelques mois seulement.

    oui, mais la prescription acquisitive s'exerce même en cas de propriétaires successifs, elle a donc débuté bien avant cet achat. Cet enclavement date de quand ? Puisque vous savez que c'est votre vendeur, posez lui la question (et la raison aussi... par curiosité)
    Dernière modification par Ashél ; 14/03/2019 à 13h30.

  21. #21
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 855
    Bonjour
    L'historique peut aider a faire valoir des droits contre le vendeur, mais ca ne sert à rien pour la vente à venir.


    La situation actuelle est bancale des deux côtéa, avec les quatre errreurs ou fautes de deux vendeurs et deux acheteurs qui n'ont pas déclarés correctement lors de deux mutations, c'est cette situation qu'il faut rétablir en premier pour pouvoir vendre.

  22. #22
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 208
    D'où la question de votre souhait, puisque c'est votre parcelle qui est concernée, pas celle du voisin : la parcelle du voisin est entièrement au voisin, et peut-être a-t-il en plus quelque chose sur votre parcelle, auquel cas, il est propriétaire de deux biens, le sien, et un volume dans le vôtre.

    Votre souhait peut-être de régulariser un état de fait, en faisant une division en volume de votre parcelle, et formaliser, par un accord entre les parties, le fait que le propriétaire du volume litigieux est le voisin.
    Mais votre souhait peut aussi être de récupérer l'intégralité du bien, si rien ne l'empêche, comme la prescription par le voisin du volume qu'il occupe, lui ou ses prédécesseurs, depuis plus de 30 ans. Ceci supposera des travaux pour accéder à la pièce de votre propriété, et pour séparer les deux propriétés.

  23. #23
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    9
    Merci Rambotte pour toutes vos précisions, nous savons que c'est notre vendeur qui a divisé la maison ainsi et donc crée cette situation folle.
    Il y a effectivement eu des erreurs de la part du notaire et de notre vendeur et tout cela nous met dans une situation délicate.

  24. #24
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 855
    Attention!

    Vous parlez d'erreur du notaire, mais il faut la prouver. Le notaire ne se rend pas sur place, et reproduit les dires de votre vendeur et les votres;


    Ce sont a priori votre vendeur et vous qui ont commis une erreur en ne déclarant pas devant le notaire la réalité de l'immeuble en mutation.
    La faute du vendeur est certaine, mais la votre a mon avis l'est tout autant; seul un juge peut départager l'importance de l'une et de l'autre.
    Dernière modification par ribould ; 15/03/2019 à 09h49.

  25. #25
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 208
    Donc votre vendeur était initialement propriétaire du tout, puis a divisé son bien par le sol en deux parcelles 1 et 2, pour conserver la parcelle 1 et vendre la parcelle 2 ?
    Donc dans l'acte de vente, le bien vendu est décrit comme étant la parcelle 2, sans précision particulière ?
    Date de la vente ?
    Sauf que dans la réalité physique, le bien sur la parcelle 1 conservée à l'époque possède une pièce qui déborde sur la parcelle 2, et ceci n'est mentionné nulle part.
    (Je ne parlerait pas de faute ni d'erreur pour l'acquéreur, mais d'absence de constatation de l'anomalie au moment de l'achat.)

    Si le vente date de moins de 30 ans, vous êtes propriétaire de la parcelle 2, donc du débordement du bien voisin, sans que les propriétaires successifs de la parcelle 1 aient pu acquérir par prescription le volume litigieux.

    Et on en revient à la question de votre souhait posée au #22. Là, c'est vous qui êtes maître de la suite, qui ne peut dépendre que de votre intention concernant la situation cible (j'accepte qu'il y ait un volume ne m'appartenant pas, ou je veux être propriétaire de tout le dessus de ma parcelle).
    Soleil51 et ribould ont trouvé ce message utile.

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