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Discussion : bail commercial et accès PMR

  1. #1
    Pilier Junior

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    Bonjour à tout le monde,

    Je loue un local commun dans une copropriété avec un bail commercial.
    Ce local n'est pas accessible aux PMR.
    Est-il possible de rompre le bail commercial en dehors du cadre des 3,6 ou 9 ans du bail?

    Merci par avance pour vos réponses et conseil.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Est-il possible de rompre le bail commercial
    J'avoue n'avoir rien compris. Qui etes vous dans l'affaire, et l'absence d'accès PMR serait-elle la motivation? Quand le locataire a t'il pris le local?

    Ah, si vous louez un local avec un bail commercial? J'avais lu que vous louiez dans un immeuble avec local commercial.

    Vous a t'on refusé une dérogation?
    Dernière modification par ribould ; 11/01/2019 à 19h15.

  3. #3
    Pilier Junior

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    Je suis locataire. J'ai un bail commercial pour cette location depuis avril 2014.
    Le local loué est une simple partie commune dans un immeuble d'habitation. L'AG a autorisé la location pour mon activité professionnelle.
    Je suis infirmier en libéral et j'ai de plus en plus de demande de soins de PMR.
    Techniquement il est possible de créer un accès PMR, couteux pour la copropriété mais possible. Je ne rentre donc pas dans le cadre d'une dérogation.

  4. #4
    Pilier Junior

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    Ok mais en 2014, vous auriez déjà dû être accessible PMR, car les décrets et arrêtés datent de 2010. Pour la situation d'aujourd'hui, soit la copro vous crée votre accès PMR (et de toutes manières, il faudra qu'elle en fasse un si elle veut louer le local à un professionnel), soit elle ne veut pas et vous leur imputez la résiliation du bail. Mais pour ça, faut des écrits.
    Change ton regard et le monde changera

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Le local loué est une simple partie commune dans un immeuble d'habitation.
    Une partie commune ne peut pas faire l'objet d'un bail commercial.
    L'AG a autorisé la location pour mon activité professionnelle
    Ce devrait être un bail professionnel QU'est-ce qui vous a amené a un bail commercial?
    Si vos êtes infirmier, vous n'êtes pas commercant;

    En 2014 vous connaissiez l'état de la partie commune et ... votre métier.

    Je ne rentre donc pas dans le cadre d'une dérogation.
    J'ai un peu de mal à comprendre à quoi vous sert ce local commercial, et pourquoi vous ne pourriez pas obtenir de dérogation si c'était nécessaire; Je comprends certes que vous voulez augmenter votre clientèle, ou plutot ici votre patientèle, mais vis a vis d'un local commercial, je ne vois pas a quel titre vous pourriez le résilier hors période triennale.

    soit elle ne veut pas et vous leur imputez la résiliation du bail.
    A quel titre? Exception d'inexécution????
    Dernière modification par ribould ; 11/01/2019 à 20h33.

  6. #6
    Pilier Junior

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    Pas dans ce cas et l'exception d'inexécution ne permet qu'à une suspension.
    Par contre, l'Art. 1224 du code civil
    La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.
    et
    Art. 1226.- Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
    La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

    Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

    Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.
    Le fait qu'un infirmier ne puisse apporter des soins à une personne à mobilité réduite parce que justement ce dernier n'a aucun accès, que ledit infirmier se retrouve en infraction au regard de la loi accessibilité, est pour moi un cas valable de résolution , à cause d'une inexécution suffisamment grave de la copro.

    ---------- Message ajouté à 22h34 ---------- Précédent message à 22h32 ----------

    Par contre, local commercial ou professionnel, bonne question !
    Dernière modification par Stéphane B ; 11/01/2019 à 22h39.
    Change ton regard et le monde changera

  7. #7
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Une partie commune ne peut pas faire l'objet d'un bail commercial.
    D'où vient cette interdiction?

    Ce devrait être un bail professionnel QU'est-ce qui vous a amené a un bail commercial?
    Si vos êtes infirmier, vous n'êtes pas commercant;
    Il s'agit d'une soumission volontaire permettant aux 2 parties d'établir un bail commercial. J'ai dû faire de gros travaux pour rendre cette partie commune utilisable de manière professionnelle. Le bail commercial me protégeait davantage qu'un bail professionnel. Le Syndicat des Copropriétaires n'y voyait aucun problème.

    En 2014 vous connaissiez l'état de la partie commune et ... votre métier.
    Jusqu'à présent la quasi totalité de mes soins s'effectuait à domicile (99%). aujourd'hui j'ai de plus en plus de soins au cabinet

    J'ai un peu de mal à comprendre à quoi vous sert ce local commercial, et pourquoi vous ne pourriez pas obtenir de dérogation si c'était nécessaire; Je comprends certes que vous voulez augmenter votre clientèle, ou plutot ici votre patientèle, mais vis a vis d'un local commercial, je ne vois pas a quel titre vous pourriez le résilier hors période triennale.
    Pour une dérogation il faut soit des travaux coûteux mettant mon activité en péril financièrement soit une impossibilité technique. Selon le bail il revient au Syndicat des Copropriétaires de réaliser ces travaux d'accessibilité. Techniquement ce serait possible selon un architecte consulté.

    Je voulais donc savoir si le fait d'avoir un local ne permettant pas un accès PMR de par la volonté du bailleur pouvait permettre de résilier le bail plus rapidement.
    Je ne souhaite pas partir en procédure pour obliger le bailleur à mettre aux normes car cela prendrait beaucoup de temps et cela irait plus vite de résilier (prochaine échéance avril 2020).

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Selon le bail il revient au Syndicat des Copropriétaires de réaliser ces travaux d'accessibilité. Techniquement ce serait possible selon un architecte consulté.
    L'avez vous demandé, deja sur un simple paln logique?

    Quel est l'usage prévu de ce local commercial?

    D'où vient cette interdiction?
    Si c'est une partie commune d'un immeuble à usage d'habitation et de commerce, je doute que la partie commune en question soit à destination commerciale.

    Je voulais donc savoir si le fait d'avoir un local ne permettant pas un accès PMR de par la volonté du bailleur
    Qu'entendez-vous 'par la volonté du bailleur'?
    Voulez-vous dire que la volonté en question est exprimée au contrat de bail?
    Dernière modification par ribould ; 12/01/2019 à 17h48.

  9. #9
    Pilier Junior

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    J'ai demandé au Syndic de réaliser des devis ce qu'il refuse de faire. Il y a des devis que je ne peux pas demander notamment à l'ascensoriste qui me renvoie au Syndic.

    Cette partie commune était une pièce inoccupée que j'ai demandé à louer. Elle est répertoriée sur le règlement de copropriété.
    Il y en a 4 en tout. Une est utilisée par le conseil syndical, une sert de bibliothèque/ludothèque aux résidents, une est vide et l'autre m'a été louée.
    J'y reçoit des patients dans le cadre de mon activité d'infirmier libéral.

    Le bailleur (le Syndicat des Copropriétaires) refuse de réaliser les travaux permettant un accès PMR. Cela gêne donc mon activité et me met dans l'illégalité. Est-ce un motif pour résilier en dehors de la période triennale? Car dans ce cas, je résilie et cherche un autre local.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Pour résilier, il faut que les travaux soient nécessaire à la continuation de l'usage commercial du local. Vous ne nous avez toujours pas dit quel est l'usage de cette pièce tel que décrit au bail ou plus exactement l'activité que vous exercez tel que décrite au contrat;

  11. #11
    Pilier Junior

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    Si je vous l'ai dit, j'y exerce mon activité d'infirmier libéral comme décrit dans le bail

  12. #12
    Pilier Junior

    Infos >

    cette pièce avait elle une désignation de local commercial dans le réglement de copropriété?


    quelle est son exacte désignation ?


    si ce n'est pas un local commercial , vous ne pouviez pas avoir un bail commercial

  13. #13
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    cette pièce avait elle une désignation de local commercial dans le réglement de copropriété?


    quelle est son exacte désignation ?


    si ce n'est pas un local commercial , vous ne pouviez pas avoir un bail commercial
    C'est indiqué, "local de 40m² dans la cage d'escalier sur le 2° palier".
    J'ai signé un bail commercial en tout accord. C'est moi qui l'ai proposé et les copropriétaires l'ont accepté. Je ne vois pas comment 5 après je pourrai dire que le bail n'est pas valide

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Quelle était l'utilisation de ce "local" avant que la copropriété accepte de vous le louer à titre professionnel ?

  15. #15
    Pilier Junior

    Infos >

    aucune utilité. C'était une pièce vide et brute (chappe en béton, pas de WC, pas de lavabo, pas de lumière

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,
    Qu'estce qui fait que depuis 5 ans vous n'aviez besoin de rien de plus et que maintenant vous avez besoin d'un accès PMR ?

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Il semble que l'obligation d'accès aux handicapés pour un ERP comme le votre ne s'impose pas dans toutes les conditions, en particulier si les travaux sont difficilement faisables ou présentent un cout élevé, et que vous n'êtes pas en infraction a condition de faire valoir les dérogations prévues, ce que vous devez deja avoir puisque vous exercez.

    la loi de 2005 existait deja quand vous avez pris le bail, donc vous avez pris en connaissance de cause, et n'avait fait a cette époque aucune demande concernant l'accessibilité; Rien n'a changé depuis.

    Vous pouvez demander officiellement au bailleur de réaliser cette accessibilité et constater par l'écrit qu'il vous renvoie qu'il s'y refuse. D'ici a pouvoir faire valoir une résiliation du bail, personnellement je ne vois pas.


    Vosu avez délibérément choisi de vous mettre sous le régime du bail commercial. C'est la forme du contrat, mais vous n'êtes pas commercant, même si cette forme est parfaitement légale dans votre cas. La forme du bail commercial impose que le bailleur doit constamment assurer par des travaux s'il le faut que le bail est disponible et adapté pour l'exercice de l'activité prévu.
    Sauf à recevoir une mise en demeure d'adapter ou un refus de dérogation, je ne vois pas de piste pour vous;

    J'ai un bail commercial pour cette location depuis avril 2014.
    En revanche, je vois surtout que vous avez loupé le créneau, la résiliation par voie d'huissier avec préavis de six mois.

  18. #18
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    Bonjour,
    Qu'estce qui fait que depuis 5 ans vous n'aviez besoin de rien de plus et que maintenant vous avez besoin d'un accès PMR ?
    Au début de mon activité la majorité des soins étaient prescrits au domicile. Désormais de nombreux soins ne sont plus dans ce cas, ma patientèle a augmenté et j'ai mis en place une permanence au cabinet pour effectuer des soins.

    L'accessibilité PMR n'était pas une obligation avant 2015. A partir de cette date là il a été demandé à tous les ERP de se mettre aux normes. Je n'y recevais aucun patient et n'ai pas fait de demande de dérogation car je n'entre pas dans les conditions nécessaires. Les travaux sont réalisables et le coût des travaux ne me concerne pas.
    Comme déjà dit, je préfère quitter le local plutôt que d'essayer de faire imposer ces travaux. Mais dans la situation actuelle je ne suis pas dans la conformité

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Les travaux sont réalisables et le coût des travaux ne me concerne pas.
    Si ce n'est qu'en 2015 vous avez sollicité la copropriété pour occuper une partie commune qui était sans utilisation. La copropriété vous a donné un accord car cela n'entraînait aucun frais pour les copropriétaires (j'espère que c'est vous qui avez financé les aménagements minimum nécessaires ?).
    A ce jour, si votre activité doit entraîner des frais de mise en conformité, je ne vois pas pourquoi ce serait à la copropriété de payer pour votre seul usage.

    Pour éviter des frais de mise en conformité de l'accès au local, les copropriétaires devraient être d'accord pour résilier le bail sans pénalités.

  20. #20
    Pilier Junior

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    Il est prévu sur le bail voté en AG que le bailleur prend à sa charge les gros travaux. Je m'étais engagé oralement lors de l'AG à prendre en charge les travaux intérieur (raccordement eau, EU et électricité, ainsi que sols et peinture pour un montant de 30000€).

    Mais la résiliation du bail doit passer par l'AG. Or l'AG s'est tenue en décembre. J'avais demandé au Syndic de mettre à l'ordre du jour les travaux mais il n'a rien fait. Je lui avais fourni un devis pour un plan incliné permettant l'accès au bâtiment.

  21. #21
    Pilier Sénior

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    La résiliation d'un bail commercial, puisque encore une fois c'est la forme que vous avez choisie pour la gestion de la location, impose un acte extrajudiciaire, donc en pratique un huissier, avec le délai légal. La résiliation du bail ne peut pas se décider par l'assemblée générale de copropriété qui n'a aucun rôle a jouer ici.

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