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Discussion : Division maison

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je suis actuellement propriétaire d'une maison.
    Il y a quelques années j'ai aménagé un appartement en bas de la maison dans ce qui était à l'origine un local commercial, je n'ai pas fait de déclaration en mairie ou aux impôts
    Les compteurs EDF/EAU sont communs à l'habitation principale.
    Ce logement est en location saisonnière ([tartempion.com]) depuis 1 an.

    Je souhaiterais maintenant aménager 2 appartements avec compteurs individuels dans ce qui était un emplacement pour garer des voitures sous la maison (qui est surélevée), c'est donc de la création de surface.

    Quelles seraient les démarches à entreprendre afin de régulariser ?

    Déclaration en mairie ? Sachant que les travaux ne seraient pas visibles de la rue
    Déclaration aux impôts ? En passant le premier appartement dans le lot

    Merci à tous
    Dernière modification par Modérateur 01 ; 11/01/2019 à 15h52. Motif: anonymisation

  2. #2
    Membre Sénior

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    Si je résume, vous avez changé la destination d'un local commercial en local d'habitation. Y-a-t-il eu des travaux extérieurs liés à ce changement ?


    Le garage que vous souhaitez transformer en habitation nécessite-t-il des travaux extérieurs ? (Au passage on s'en tamponne que ces travaux soient visibles de la rue ou pas... )

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Muscardin Voir le message
    Si je résume, vous avez changé la destination d'un local commercial en local d'habitation. Y-a-t-il eu des travaux extérieurs liés à ce changement ?
    Ce fut un local commercial il y a ..... 50 ans, aucun travaux exterieurs

    Citation Envoyé par Muscardin Voir le message
    Le garage que vous souhaitez transformer en habitation nécessite-t-il des travaux extérieurs ? (Au passage on s'en tamponne que ces travaux soient visibles de la rue ou pas... )

    Il y aurait la création d'un mur qui donne sur une cour intérieure, mais rien au niveau de la façade de la maison sur rue
    Je précisais juste dans le sens ou la façade n'aurait pas de modification
    Dernière modification par napo932 ; 11/01/2019 à 16h22.

  4. #4
    Membre Sénior

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    Si le local n'était plus commercial, il était devenu quoi ?


    Un changement de destination + des travaux, c'est un permis de construire.
    Un changement de destination seul, c'est une déclaration préalable.
    Des travaux seuls, pour le peu que vous m'en dites, c'est une déclaration préalable. Mais ce stationnement que vous voulez transformer, il est ouvert ou fermé ?

  5. #5
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Quoi que vous fassiez, il faudra commencer par régulariser le logement au(x) titres(s) éventuel(s) de la modification extérieure, de la création de SP, du changement de destination... (principes de la ligne de jurisprudences "Thalamy")

    Par ailleurs, Muscardin a raison quand il vous dit que le fait que les travaux ne soient pas visibles depuis la voie publique ne change rien. D'autant que d'expérience personnelle, les travaux sont surtout dénoncés... par le voisinage.. :/ Ils restent illégaux et un agent assermenté peut venir les verbaliser..

    Pour vous répondre en gros, (car il faudrait davantage de pécisions pour vous répondre.. plus précisemment ):
    - il faut d'abord régulariser la première création (le tout pourrait faire l'objet d'une seule demande en mairie)
    - la transformation de garages en logements créer de la SP: donc déclaration en fonction des surfaces créées.
    - Informer l'administration fiscale à l'achèvement.

    Votre projet est de nature à modifier les conditions d'occupation de votre immeuble (augmentation du nombre d'occupants = augmentation des "nuisances"). Faite donc attention, il devient de plus en plus "visible". Attention aux impôts également, surtout si vous faites du saisonnier..

    Cordialement,
    Le poison n'est jamais dans la chose mais toujours dans la dose - Paracelse

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonsoir
    Vous avez un autre problème c'est la suppression des places de stationnement
    Vous avez déclaré ce logement en location car il est étonnant que la Mairie n'ait pas réagi depuis

  7. #7
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par Muscardin Voir le message
    Si le local n'était plus commercial, il était devenu quoi ?


    Un changement de destination + des travaux, c'est un permis de construire.
    Un changement de destination seul, c'est une déclaration préalable.
    Des travaux seuls, pour le peu que vous m'en dites, c'est une déclaration préalable. Mais ce stationnement que vous voulez transformer, il est ouvert ou fermé ?
    Le stationnement est ouvert, situé sous la maison

    ---------- Message ajouté à 11h47 ---------- Précédent message à 11h45 ----------

    Citation Envoyé par Carlitox Voir le message
    Bonjour,

    Quoi que vous fassiez, il faudra commencer par régulariser le logement au(x) titres(s) éventuel(s) de la modification extérieure, de la création de SP, du changement de destination... (principes de la ligne de jurisprudences "Thalamy")

    Par ailleurs, Muscardin a raison quand il vous dit que le fait que les travaux ne soient pas visibles depuis la voie publique ne change rien. D'autant que d'expérience personnelle, les travaux sont surtout dénoncés... par le voisinage.. :/ Ils restent illégaux et un agent assermenté peut venir les verbaliser..

    Pour vous répondre en gros, (car il faudrait davantage de pécisions pour vous répondre.. plus précisemment ):
    - il faut d'abord régulariser la première création (le tout pourrait faire l'objet d'une seule demande en mairie)
    - la transformation de garages en logements créer de la SP: donc déclaration en fonction des surfaces créées.
    - Informer l'administration fiscale à l'achèvement.

    Votre projet est de nature à modifier les conditions d'occupation de votre immeuble (augmentation du nombre d'occupants = augmentation des "nuisances"). Faite donc attention, il devient de plus en plus "visible". Attention aux impôts également, surtout si vous faites du saisonnier..

    Cordialement,
    Ok donc déclaration en mairie pour le logement déjà créé + pour les 2 à créer
    Je déclare déjà les gains la location saisonnière aux impôts, mais comme faisant partie de mon habitation principal, ce qui est plus ou moins le cas car par d'entrée indépendante sur la rue

    ---------- Message ajouté à 11h48 ---------- Précédent message à 11h47 ----------

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Bonsoir
    Vous avez un autre problème c'est la suppression des places de stationnement
    Vous avez déclaré ce logement en location car il est étonnant que la Mairie n'ait pas réagi depuis
    Non le logement n'est pas déclaré en location, voir réponse ci dessus
    Je vais voir le PLU pour les places de stationnement

  8. #8
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par napo932 Voir le message
    Je suis actuellement propriétaire d'une maison.
    Citation Envoyé par napo932 Voir le message
    Ce fut un local commercial il y a ..... 50 ans, aucun travaux exterieurs
    Avez-vous acheté cet immeuble avant ou après la fermeture du local commercial ?
    Quelle est la dénomination des locaux de l'immeuble que vous avez acheté sur votre acte d'achat ?
    Quelle est la description de votre immeuble sur votre dernier avis de taxe foncière ?
    Quelle est la configuration exacte du stationnement que vous voulez aménager pour déterminer s'il s'agira de création de surface de plancher ou simplement d'aménagement d'une dépendance modifiant la valeur locative cadastrale de votre immeuble.

    Citation Envoyé par napo932 Voir le message
    Il y a quelques années j'ai aménagé un appartement en bas de la maison dans ce qui était à l'origine un local commercial, je n'ai pas fait de déclaration en mairie ou aux impôts
    En quelle année avez-vous fait cet aménagement ?

    Les réponses à ces questions sont fondamentales pour qu'on vous apporte des réponses efficaces. Pour le moment les réponses données ne s'inquiètent pas de ces points et ne sont donc pas forcément adaptées à votre question.

    Citation Envoyé par Muscardin Voir le message
    Un changement de destination + des travaux, c'est un permis de construire.
    Un changement de destination seul, c'est une déclaration préalable.
    Très juste mais napo932 n'est pas forcément dans le cas de changement de destination. Il convient d'abord de savoir s'il est dans le cas de changement de destination, d'où mes questions ci-dessus.

    Par ailleurs, même si personne ne peut voir les modifications sur les parois extérieures de l'immeuble, il est obligatoire d'obtenir les autorisations d'urbanisme.
    Même s'il n'y a pas de changement de destination, il est obligatoire de déclarer les changement de nature des lieux aux services fiscaux pour qu'ils actualisent la valeur locative nécessaire au calcul de la taxe foncière.

    Citation Envoyé par napo932 Voir le message
    Le stationnement est ouvert, situé sous la maison
    Quel stationnement, celui qui restera possible lorsque vous aurez fait votre projet d'aménagement des 2 nouveaux logements ou celui qui va disparaître par la création de ces 2 logements ?
    Pour le moment, officiellement, vous avez 1 logement et X places se stationnement en bâtiment ou en aérien, sur votre propriété. Combien en avez-vous (quelle est la valeur de X) ?
    Après projet, combien de places de stationnement, en bâtiment ou en aérien, aurez-vous sur votre propriété ? Et combien le PLU de votre commune en exige-t-il ?

    Citation Envoyé par napo932 Voir le message
    Ok donc déclaration en mairie pour le logement déjà créé + pour les 2 à créer
    Pas forcément besoin d'autorisation d'urbanisme pour le logement déjà créé il est même préférable qu'il soit clairement dessiné sur les documents graphiques de l'état actuel puisque tout est déjà réalisé et qu'il en vous reste pas forcément de traces de ce qui existait avant.
    En revanche besoin d'autorisation d'urbanisme pour les créations que vous projetez. Elle entraînera la mise à jour fiscale.

    Citation Envoyé par napo932 Voir le message
    Je déclare déjà les gains la location saisonnière aux impôts, mais comme faisant partie de mon habitation principal, ce qui est plus ou moins le cas car par d'entrée indépendante sur la rue
    Y a-t-il une entrée indépendante depuis votre terrain ou faut-il passez par un pièce qui fait partie de votre espace privé pour atteindre ce logement mis en location saisonnière ?

    Citation Envoyé par Muscardin Voir le message
    Si je résume, vous avez changé la destination d'un local commercial en local d'habitation. Y-a-t-il eu des travaux extérieurs liés à ce changement ?
    Le garage que vous souhaitez transformer en habitation nécessite-t-il des travaux extérieurs ? (Au passage on s'en tamponne que ces travaux soient visibles de la rue ou pas... )
    Très juste.

    Dernier point, quelle est l'actuelle surface officielle de plancher de votre bâtiment ? car, si vous êtes effectivement dans le cas de création de surface de plancher, vous pouvez vous retrouver dans le cas d' l'obligation de recourir à un architecte qui, s'il fait bien son métier vous remplira correctement le dossier de demande d'autorisation d'urbanisme.

    Pour ce qui concerne les fluides vous pouvez laisser l'actuel logement saisonnier relié à vos branchements si vous désirez poursuivre la location saisonnière ou meublée pour ce logement. Pour les 2 logements à créer, vous devez impérativement les pourvoir d'un branchement propre en électricité.
    Vous pouvez les laisser sur le seul branchement d'eau et mettre au point le système de refacturation de la consommation d'eau, soit par quote-part, soit en dotant les logements à créer de sous-compteurs ou compteurs divisionnaires (ces derniers permettant de les faire gérer directement par le fournisseur d'eau).
    Pour le chauffage, sauf si vous choisissez de doter les 2 logements à créer de chauffage électrique, c'est plus compliqué alors il faut nous indiquer ce qui existe actuellement pour qu'on vous indique ce qui est à concevoir.

  9. #9
    Membre Benjamin

    Infos >

    Voici un plan afin d'éclaircir certains points, c'est une vue du RDC j'habite au 1er, seule la partie cour à vue sur le ciel, tout le reste est sous le 1é étage:



    L'idée étant d'aménager la partie garage ouvert sur cour en appartement
    La partie local à droite étant déjà aménagée

    ---------- Message ajouté à 09h15 ---------- Précédent message à 09h01 ----------

    Avez-vous acheté cet immeuble avant ou après la fermeture du local commercial ?
    Quelle est la dénomination des locaux de l'immeuble que vous avez acheté sur votre acte d'achat ?
    Quelle est la description de votre immeuble sur votre dernier avis de taxe foncière ?
    Quelle est la configuration exacte du stationnement que vous voulez aménager pour déterminer s'il s'agira de création de surface de plancher ou simplement d'aménagement d'une dépendance modifiant la valeur locative cadastrale de votre immeuble.
    Je n'ai pas pu encore voir la taxe foncière, la maison est en indivision familiale et ce n'est pas moi qui la reçoit, a priori le local était déclaré en garage
    Il faut voir que la maison est dans la famille depuis 100 ans, de nombreuses modif ont été faites mais pas forcement déclarée, l'urbanisme il y a 50 ans n'avait pas les même règles

    En quelle année avez-vous fait cet aménagement ?
    En 2013

    Quel stationnement, celui qui restera possible lorsque vous aurez fait votre projet d'aménagement des 2 nouveaux logements ou celui qui va disparaître par la création de ces 2 logements ?
    Pour le moment, officiellement, vous avez 1 logement et X places se stationnement en bâtiment ou en aérien, sur votre propriété. Combien en avez-vous (quelle est la valeur de X) ?
    Après projet, combien de places de stationnement, en bâtiment ou en aérien, aurez-vous sur votre propriété ? Et combien le PLU de votre commune en exige-t-il ?
    Actuellement environ 5 places pour les voitures, a terme 1 seule place pur 4 apparts
    Le PLU impose 0,25 places par logement pour toute construction, je serais dans la norme du coup
    C'est une commune en petite couronne, 50k habitants

    Y a-t-il une entrée indépendante depuis votre terrain ou faut-il passez par un pièce qui fait partie de votre espace privé pour atteindre ce logement mis en location saisonnière ?
    Entrée depuis le terrain

    Très juste.

    Dernier point, quelle est l'actuelle surface officielle de plancher de votre bâtiment ? car, si vous êtes effectivement dans le cas de création de surface de plancher, vous pouvez vous retrouver dans le cas d' l'obligation de recourir à un architecte qui, s'il fait bien son métier vous remplira correctement le dossier de demande d'autorisation d'urbanisme.

    Pour ce qui concerne les fluides vous pouvez laisser l'actuel logement saisonnier relié à vos branchements si vous désirez poursuivre la location saisonnière ou meublée pour ce logement. Pour les 2 logements à créer, vous devez impérativement les pourvoir d'un branchement propre en électricité.
    Vous pouvez les laisser sur le seul branchement d'eau et mettre au point le système de refacturation de la consommation d'eau, soit par quote-part, soit en dotant les logements à créer de sous-compteurs ou compteurs divisionnaires (ces derniers permettant de les faire gérer directement par le fournisseur d'eau).
    Pour le chauffage, sauf si vous choisissez de doter les 2 logements à créer de chauffage électrique, c'est plus compliqué alors il faut nous indiquer ce qui existe actuellement pour qu'on vous indique ce qui est à concevoir.
    Je vais vérifier la surface de plancher
    Je compte faire poser un compteur propre pour les 2 nouveaux appartements et probablement compteur d'eau aussi
    L'appart deja créé est sur le compteur eau / elec de l'habitation principale, mais je devrais pouvoir faire poser un nouveau compteur elec, les tableaux étant bien séparés, pour l'eau je vais me renseigner pour un divisionnaire
    L'appart deja créé est en chauffage électrique, les 2 nouveaux le seront également
    Dernière modification par napo932 ; 14/01/2019 à 09h32.

  10. #10
    Pilier Junior

    Infos >

    Désolé pour la réponse tardive. Manque de temps.
    La surface que vous projetez d'aménager est bien à déduire de votre actuelle surface de plancher et constituera de la surface de plancher après transformation. Il faut donc déposer une demande de permis de construire même si on ne voit rien depuis la rue ou depuis le ciel.
    Il convient cependant d'examiner ce qui est écrit sur l'avis de taxe foncière pour contrôler que la surface que vous comptez aménager est bien une dépendance attachée au logement pour stationnement des véhicules.
    Par la même occasion, vérifiez si l'ex commerce est bien enregistré maintenant comme logement.

    Vous indiquez être en indivision, il faudrait peut-être que tous les indivis aient connaissance de tous les documents concernant ce bien afin de prendre les bonnes décisions et de bien organiser comment financer les travaux puis comment gérer. C'est une autre histoire. Revenons au premier sujet.

    Si je comprends bien, tout ce qui est construit au rez-de-chaussée est surmonté d'un étage. Je ne m'attendais pas du tout à un croquis comme celui que vous avez donné. Comment allez-vous donner à chaque logement projeté l'air et la lumière naturels impératifs pour du logement ?

    Réaliser 1 logement semble possible. Et est-ce que ces logements seront attractifs avec de tels vis-à-vis.

    En revanche, pour ce qui concerne le sujet technique des fluides, ce sera plutôt simple. Pour l'eau, autant simplifier les choses, soit tous les logement, y compris celui de l'étage ont un compteur concessionnaire, soit on conserve un seul compteur général et on dote tous les logements, y compris celui de l'étage d'un sous-compteur ou d'un compteur divisionnaire.

    Votre projet me semble peu viable.

    Et votre situation actuelle est sans doute à régulariser face aux impôts fonciers.

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    Si je comprends bien, tout ce qui est construit au rez-de-chaussée est surmonté d'un étage. Je ne m'attendais pas du tout à un croquis comme celui que vous avez donné. Comment allez-vous donner à chaque logement projeté l'air et la lumière naturels impératifs pour du logement ?
    Réaliser 1 logement semble possible. Et est-ce que ces logements seront attractifs avec de tels vis-à-vis.
    Votre projet me semble peu viable.
    En effet c'est impossible vu l'enclavement à cause des immeubles voisins donc il ne reste que les ouvertures sur la cour

  12. #12
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    Désolé pour la réponse tardive. Manque de temps.
    La surface que vous projetez d'aménager est bien à déduire de votre actuelle surface de plancher et constituera de la surface de plancher après transformation. Il faut donc déposer une demande de permis de construire même si on ne voit rien depuis la rue ou depuis le ciel.
    Il convient cependant d'examiner ce qui est écrit sur l'avis de taxe foncière pour contrôler que la surface que vous comptez aménager est bien une dépendance attachée au logement pour stationnement des véhicules.
    Par la même occasion, vérifiez si l'ex commerce est bien enregistré maintenant comme logement.
    J'ai récupéré la taxe d'habitation mais il n' y a pas le détail, je vais voir pour le récupérer auprès des impôts
    Au niveau du cadastre la surface construite inclue cette surface de garage
    Je pense voir auprès de la mairie pour précisions

    Vous indiquez être en indivision, il faudrait peut-être que tous les indivis aient connaissance de tous les documents concernant ce bien afin de prendre les bonnes décisions et de bien organiser comment financer les travaux puis comment gérer. C'est une autre histoire. Revenons au premier sujet.
    Point traité

    Si je comprends bien, tout ce qui est construit au rez-de-chaussée est surmonté d'un étage. Je ne m'attendais pas du tout à un croquis comme celui que vous avez donné. Comment allez-vous donner à chaque logement projeté l'air et la lumière naturels impératifs pour du logement ?

    Réaliser 1 logement semble possible. Et est-ce que ces logements seront attractifs avec de tels vis-à-vis.
    Je joins un croquis du projet
    Les appartements seraient situés à 3 mn d'un métro et 500m de Paris dans une zone très dense, de plus tout serait neuf et équipé, cela suffit a trouver un locataire dans la semaine même si l'appartement est sombre, avec un loyer contenu bien sur.
    J'ai pu visiter de nombreux appartements du coin et il y a des rdc nettement moins attractifs. Pour le vis a vis idem, nous somme petite couronne dans une commune du 93, le vis a vis est partout.

    En revanche, pour ce qui concerne le sujet technique des fluides, ce sera plutôt simple. Pour l'eau, autant simplifier les choses, soit tous les logement, y compris celui de l'étage ont un compteur concessionnaire, soit on conserve un seul compteur général et on dote tous les logements, y compris celui de l'étage d'un sous-compteur ou d'un compteur divisionnaire.
    Je vais voir le coût auprès de l'exploitant des eaux

    Votre projet me semble peu viable.

    Et votre situation actuelle est sans doute à régulariser face aux impôts fonciers.
    La viabilité dans le sens "gains" est avérée
    Pour un faible investissement je dispose de 2 appartements qui seront loués sans aucun problème

    Pour les impôts je compte effectivement tout mettre à plat

    En effet c'est impossible vu l'enclavement à cause des immeubles voisins donc il ne reste que les ouvertures sur la cour
    Voir le croquis ci dessous


    Dernière modification par napo932 ; 20/01/2019 à 09h04.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,
    A part le statut fiscal des surfaces aménagées, je suis perplexe par rapport à la définition de logement décent, notamment :
    6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
    Surtout si les fenêtres donnent sur un garage clos avec des émanations de moteurs ?

    Et c'est vrai qu'en période de pénurie de logements, tout se loue . jusqu'au jour où ....

  14. #14
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    Ici les fenêtres ne donneraient pas sur un garage clos mais sur une cour avec vue sur ciel (la ou sont les voitures), une fenêtre pour le salon, une pour la chambre et une pour la sdb
    Dernière modification par napo932 ; 20/01/2019 à 09h52.

  15. #15
    Pilier Cadet

    Infos >

    Il n'empêche que la circulation d'air et de lumière est très loin d'être optimale... Si les appartements se mettent à développer des moisissures, ou les locataires se plaignent aux services compétents, pas certaine que ça rentre dans les clous du logement décent...

    Par exemple, je prends la chambre en haut à gauche : elle a une fenêtre certes, mais aucune luminosité (elle a un autre mur en face à quelques mètres !), et certainement une circulation de l'air très relative...
    Dernière modification par Sophia2 ; 20/01/2019 à 10h14.

  16. #16
    Membre Benjamin

    Infos >

    Effectivement cette chambre est problématique, je ne suis pas sur de la créer. Cet appartement sera peut être un studio du coup, ce qui améliorerait le confort. Ou ajouter un vitrage sur le mur qui donne sur le salon afin d'apporter de la lumière. Les portes d'entrées seraient vitrées également
    Je prévois de mettre un vmc dans chaque appartement pour la circulation de l'air.
    Dernière modification par napo932 ; 20/01/2019 à 10h20.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour valoriser ces espaces, pourquoi faire des logements ? des commerces ou des bureaux poseraient moins de problème, non ?

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    Je ne suis qu'au début du projet et je vois pour la faisabilité, cette une option intéressante à laquelle j'avais pensé mais:
    Pour un commerce nous sommes dans une rue peu passante, a priori pas intéressant
    Des bureaux pourquoi pas, mais les nombre de potentiels client me parait bien moins élevé que pour du logement étant donné la zone mais c'est une option, je gagnerais même du m² en faisant ça mais le risque de vacances est plus élevé aussi.
    Et coté imposition y a t il un régime aussi intéressant que le meublé ?

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Vous pouvez aussi installer une profession libérale (dentiste, kiné, etc) et on se fiche que la rue soit passante ou pas, le risque de vacance est minime une fois trouvé l'occupant.
    Si votre logement est déclaré indécent vous serez le bec dans l'eau ! et le risque n'est absolument pas nul, d'autant plus que les lois vont éventuellement se durcir contre les "marchands de sommeil" (dsl)
    Mais bon, on sort du juridique....

  20. #20
    Membre Benjamin

    Infos >

    Un appartement neuf, équipé, avec une fenêtre par pièce donnant à l’extérieur, vmc, douche / wc, on est loin de l'indécent et du marchand de sommeil non ?
    Si on se base sur le vis a vis et le manque de luminosité (très subjectif d'ailleurs, et pas de normes à ce sujet je pense) je peux vous en trouver un paquet d'appart en rdc qui seraient indécents et même dans des résidences neuves

    En option studio cela donnerait ça

    Dernière modification par napo932 ; 20/01/2019 à 11h07.

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