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Faisabilité légale d'un projet selon le terrain

Question postée dans le thème Urbanisme sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2013
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    19
    Bonjour à tous,

    J’ai un projet pour lequel j’aurais besoin d’un terrain mais j’ai du mal à me faire une idée précise sur la faisabilité par rapport à la législation.

    Je voudrais acheter un terrain d’une poignée d’hectares non viabilisé (donc non constructible). Deux options s’offriraient alors à moi :
    - cas 1 : soit il y a un bâtiment comme une grange, que je pourrais rénover.
    - cas 2 : soit il n’y a aucun bâtiment et je souhaiterais pouvoir y installer une habitation (démontable donc).

    Je compte y vivre et en faire une sorte de petite ferme gérée en permaculture (donc une activité agricole respectueuse de l’environnement et de la biodiversité) non raccordées aux réseaux. Cependant, il ne s’agit pas d’en faire une activité professionnelle, ce n’est pas l’objet du jour, le but est d’être auto-suffisant (en nourriture, eau et énergie) et de vivre dans un écrin de nature en accord avec mes valeurs écologiques.

    J'ai cru comprendre qu'il existait différents types de terrains non constructibles (terrain de loisir, terrain agricole, zone naturelle et forestière, etc.)
    Est-ce possible sur n’importe quel type de terrain ?
    Pour le cas 1, faut-il une autorisation quelconque ? J’ai vu qu’il existait, pour les zones de montagne (C’est d’ailleurs le genre de coin qui m’attire), l’article L 145-3 du Code de l’Urbanisme mais je ne pige pas si mon projet serait compatible avec cela.

    Pour le cas 2, j’ai vu que qu’il fallait soit une déclaration préalable pour les résidences démontables < 40 m2 habitée plus de 8 mois/an, soit un permis d’aménager pour les résidences démontables > 40 m2 habitée plus de 8 mois/an.
    Dans ce cas, est-ce que cela est possible pour tous les terrains non-constructibles ? Est-ce que ce genre d’habitation démontable peut donc être autorisée ?

    J’ai vu qu’il existait également un document CERFA N°13410*04 de Certificat d’Urbanisme. A-t-il une utilité dans mon projet ?

    Si quelqu'un a des éléments à me soumettre, je suis tout ouïe.

    Merci d'avance pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    août 2016
    Messages
    1 906
    Bonjour

    Déjà, il faut savoir si la commune ou vous souhaitez vous installer est régie par un PLU. Ensuite, transformer une grange en habitation nécessite un permis de construire. Si vous êtes en zone naturelle, oubliez. Si zone agricole, il vous faudra le statut d'agriculteur ET l'obligation d'être présent 24/24 sur l'exploitation à cause des animaux.

    Donc oui le certificat d'urbanisme opérationnel est très important dans votre projet. Je vous conseille vivement, avant tout achat, d'en déposer un avec votre projet. Ainsi, vous saurez si votre idée est faisable ou non.
    Change ton regard et le monde changera

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2013
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    19
    Je rebondis sur votre réponse. Est-il alors possible d'avoir le statut d'agriculteur alors que j'aurais une profession dans un autre domaine ? Et est-il possible de le faire sans pour autant déclarer une entreprise, une activité agricole générant des bénéfices ? Ça serait stupide d'avoir des contraintes administratives, fiscales et des cotisations à payer des années durant pour quelque chose qui ne génère aucun revenu.

    Le fait que la transformation d'une grange en habitation nécessite un permis de construire, c'est à cause du changement de destination ? Parce que le but principal c'est surtout l'aménagement intérieur comme pose de plancher, cloisons, éventuellement création d'un étage si la hauteur sous le toit le permet. Je me dirigerais vers un bâtiment avec une structure saine, j'éviterais d'acheter un bâtiment croulant où il faut refaire la toiture et/ou la charpente ou ce genre de gros travaux d'extérieur, éventuellement rafraîchir les façades.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    août 2016
    Messages
    1 906
    Oui c'est à cause du changement de destination. Et cela se verra car vous serez obligé de créer des ouvertures ou de les modifier avec des fenêtres.
    C'est le statut d'agriculteur qui importe mais aussi le fait de pouvoir prouver que vous avez un élevage nécessitant votre présence h24 comme pour le vêlage par exemple.
    Change ton regard et le monde changera

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2018
    Localisation
    PACA
    Messages
    79
    Bonjour,


    Joli projet: faisable!...mais pas gagné...


    Donc comme Stéphane B vous le disait, il faut connaitre la réglementation applicable à votre terrain pour pouvoir vous aider.
    Vous devriez peut-être commencer par trouver des terrains qui vous conviennent et relever la réglementation d'urbanisme applicable (en mairie).


    La réglementation d'urbanisme varie partout ou presque. Essayez de lire quelques documents d'ntroduction à l'urbanisme: qu'est-ce qu'un PLU? etc..

    La loi Montagne (L122-1 et s.) restraint les possibilités de construire un peu à l'image de la loi littoral.
    Et comme dit, la notion "d'activité agricole" en droit de l'urbanisme exige le statut d'agriculteur. Votre projet sera traité comme un projet d'habitation, qui sort un peu de l'ordinaire.

    Les articles R421-1 et suivants du code de l'urbanisme vous renseignent sur les types de travaux soumis à autorisation.

    Enfin le certificat d'urbanisme (L410-1) se dépose au moyen d'un cerfa et d'un petit croquis et vous permettra d'obtenir une position de principe de l'administration sur votre projet valable pendant 18 mois.



    Cordialement,
    Le poison n'est jamais dans la chose mais toujours dans la dose - Paracelse

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2013
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    19
    Il faut pouvoir justifier d'être présent 24h/24 pour y résider ? Après on entre dans les détails techniques du projet lié à la permaculture mais les seuls animaux que j'aurais assurément seraient quelques poules voire des oies et canards, par la suite (car ça coutera plus cher) un ou deux autres animaux (parmi équidés, ovins ou caprins). Le but n'étant pas de faire un élevage à proprement parlé. L'intérêt des animaux dans la permaculture c'est qu'ils aient un rôle et participent à l'équilibre du système. La présence de l'habitation c'est la même chose, elle s'intègre au système et joue certains rôles.

    ---------- Message ajouté à 20h44 ---------- Précédent message à 20h36 ----------

    Merci, je vais regarder ça.
    J'avais déjà dégrossi les choses mais j'étais notamment un peu perdu sur l'ordre des procédures à mettre en place.

    Je fais peut-être preuve d'une naïveté infinie en posant cette question mais comme mon projet sort du cadre conventionnel, est-ce que via le CU, un maire sensible à mon projet pourrait l'autoriser, sans pour autant qu'il se conforme à toutes les exigences. Bref, quel est le pouvoir du maire pour une telle demande. J'imagine bien qu'il n'a pas le droit d'aller contre la loi, mais il a un certain pouvoir dans sa commune (par exemple les arrêtés municipaux).

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2018
    Localisation
    PACA
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    79
    Vous le voyez ainsi. L'instructeur va se poser la question suivante: Est-ce une activité agricole? Si oui, est-ce que la construction envisagée (une habitation tout comme un hangar etc..) est nécessaire et liée à l'activité agricole. A défaut, C'est un terrain sur lequel on souhaite construire une maison, qu'elle soit en bois, en pierre, ou en flutes de pan, avec un grand potager ou non.(du point de vue réglementaire, j'entends).


    Concernant le Maire, il peut bien évidemment, sous sa responsabilité, délivrer une autorisation illégale. Toutefois, l'autorisation passe par les mains du préfet qui peut "attaquer" votre autorisation (on parle de déféré).
    Le poison n'est jamais dans la chose mais toujours dans la dose - Paracelse

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2013
    Messages
    19
    Bien évidement comme je l'avais précisé, je sais bien qu'un maire ne fera rien d'illégal pour un mec venu de nulle part. J'imaginais par exemple d'agir sur le PLU... mais je viens de voir qu'il n'est pas le seul décideur et doit faire remonter ça plus haut.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
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    11
    Bonsoir,
    Déjà le 1ier problème que je pense voir dans votre message c'est que vous n'êtes pas agriculteur et que voulez acquérir une poignée d'hectares
    , et donc l'acquisition d'un terrain agricole est déjà soumis à des droits de préemption de de la Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural)
    qui préemptera le terrain qui vous voulez achetez si un agriculteur est aussi intéresser par celui ci.


    la possibilité pourrais peut être de trouver un propriétaire qui vous louerai un terrain ou vous pourriez faire votre projet.


    pour ce qui est de faire une transformation d'un bâtiment en habitation s'il s'agit d'uen zone naturelle ou agricole , il faut se renseigner auprès de la commune où de la chambre d'agriculture du département pour savoir qu'elle est la règlementation spécifique, mais c’est très compliquer voir impossible sans élevage nécessitant le présence dans la plupart.


    pour ce qui est d'une résidence démontable , il faut voir le pos, plu, ou plui de la commune où vous voulez faire votre projet.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2013
    Messages
    19
    Merci pour ces précisions.

    J'avais vu effectivement que la SAFER pouvait récupérer le terrain.

    Louer ? Ça peut-être une idée. À réfléchir.

    Je comprends qu'il faille protéger la nature et préserver les terres agricoles, mais c'est vraiment dingue tous ces verrous.
    Le plus simple aurait été d'avoir un terrain avec déjà une habitation dessus mais c'est laaaaargement au dessus de mes moyens car il ne s'agit pas juste d'avoir une maison avec son petit potager, le but est d'avoir des cultures (légumes, quelques m2 de céréales ou légumineuses, vergers, forêt, prairie, plans d'eau, etc.). Et aucun intérêt de créer un tel projet dans un milieu urbanisé.
    Acheter environ 4 hectares avec une bâtisse est à ma portée mais il faut que je sois agriculteur. Et quand bien même :
    - soit c'est déjà officiellement une habitation, dans ce cas pas de problème, mais sûrement bien au dessus de mes moyens.
    - soit c'est une grange ou autre et là, c'est compliqué de justifier d'y habiter selon les critères des décideurs alors que ça prend tout son sens dans la permaculture.

    En gros, pour faire ce genre de chose, soit il faut être riche ou s'endetter, soit élever des vaches.

    Quand on sait que cette approche respectueuse de l’environnement développe la biodiversité, est durable, est pourvoyeuse d’emploi au revenu correct, peut être 10x plus productif que l'agriculture conventionnelle... bref, on est à un niveau bien au dessus du bio.
    C'est pas demain la veille que ça se développera à grande échelle comme il le devrait, déjà le bio…

    Mais bon, je ne lâche pas, je vais m’atteler à la tâche.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    août 2016
    Messages
    1 906
    Allez, je vous donne une astuce. Vous pouvez tenter de faire comme Léa et Tom, bien que je ne cautionne absolument pas leur agissement. Mais ils sont tombés sur une commune "compréhensive", pour rester dans la charte, ou leur projet de permaculture a plu aux élus. Tapez dans votre moteur de recherche préféré: "yourte Arrout" et lisez.
    Pour la petite histoire, un an après ce pataquès, ils se sont séparés,
    Change ton regard et le monde changera

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2013
    Messages
    19
    Effectivement, quel tourmente ! C'est allé très loin !
    J'ai lu quelques articles mais je ne vois pas de quels agissements vous parlez ?
    Ce qui me rend dingue c'est cet excès de zèle pour 2 cm2. Je n'ai pas la réflexion d'un spécialiste du droit mais pour moi les lois sont faites pour mettre un cadre pour éviter une atteinte ou menace sur des personnes, des biens, l’environnement, une entreprise, etc. Ce sont des gardes-fous. Pour faire que la société fonctionne correctement et permettre la vie en communauté à l’échelle d’un pays, d’une ville, d’une entreprise, etc. dans le respect des valeurs de la France.
    Quelle est la menace, l'irrespect, la valeur bafouée ? 2 cm2 faut pas déconner ! Les mecs ont une démarche bienveillante mais non...

    Mais là c'est pareil, certes j'aspire à une vie simple, sobre, sans surconsommation, etc. mais le but n'est pas de vivre en yourte, tiny house, tipy ou autre comme une sorte de zadiste ou hippie (je grossis le trait).

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