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Discussion : Faisabilité légale d'un projet selon le terrain

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,

    J’ai un projet pour lequel j’aurais besoin d’un terrain mais j’ai du mal à me faire une idée précise sur la faisabilité par rapport à la législation.

    Je voudrais acheter un terrain d’une poignée d’hectares non viabilisé (donc non constructible). Deux options s’offriraient alors à moi :
    - cas 1 : soit il y a un bâtiment comme une grange, que je pourrais rénover.
    - cas 2 : soit il n’y a aucun bâtiment et je souhaiterais pouvoir y installer une habitation (démontable donc).

    Je compte y vivre et en faire une sorte de petite ferme gérée en permaculture (donc une activité agricole respectueuse de l’environnement et de la biodiversité) non raccordées aux réseaux. Cependant, il ne s’agit pas d’en faire une activité professionnelle, ce n’est pas l’objet du jour, le but est d’être auto-suffisant (en nourriture, eau et énergie) et de vivre dans un écrin de nature en accord avec mes valeurs écologiques.

    J'ai cru comprendre qu'il existait différents types de terrains non constructibles (terrain de loisir, terrain agricole, zone naturelle et forestière, etc.)
    Est-ce possible sur n’importe quel type de terrain ?
    Pour le cas 1, faut-il une autorisation quelconque ? J’ai vu qu’il existait, pour les zones de montagne (C’est d’ailleurs le genre de coin qui m’attire), l’article L 145-3 du Code de l’Urbanisme mais je ne pige pas si mon projet serait compatible avec cela.

    Pour le cas 2, j’ai vu que qu’il fallait soit une déclaration préalable pour les résidences démontables < 40 m2 habitée plus de 8 mois/an, soit un permis d’aménager pour les résidences démontables > 40 m2 habitée plus de 8 mois/an.
    Dans ce cas, est-ce que cela est possible pour tous les terrains non-constructibles ? Est-ce que ce genre d’habitation démontable peut donc être autorisée ?

    J’ai vu qu’il existait également un document CERFA N°13410*04 de Certificat d’Urbanisme. A-t-il une utilité dans mon projet ?

    Si quelqu'un a des éléments à me soumettre, je suis tout ouïe.

    Merci d'avance pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour

    Déjà, il faut savoir si la commune ou vous souhaitez vous installer est régie par un PLU. Ensuite, transformer une grange en habitation nécessite un permis de construire. Si vous êtes en zone naturelle, oubliez. Si zone agricole, il vous faudra le statut d'agriculteur ET l'obligation d'être présent 24/24 sur l'exploitation à cause des animaux.

    Donc oui le certificat d'urbanisme opérationnel est très important dans votre projet. Je vous conseille vivement, avant tout achat, d'en déposer un avec votre projet. Ainsi, vous saurez si votre idée est faisable ou non.
    Change ton regard et le monde changera

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Je rebondis sur votre réponse. Est-il alors possible d'avoir le statut d'agriculteur alors que j'aurais une profession dans un autre domaine ? Et est-il possible de le faire sans pour autant déclarer une entreprise, une activité agricole générant des bénéfices ? Ça serait stupide d'avoir des contraintes administratives, fiscales et des cotisations à payer des années durant pour quelque chose qui ne génère aucun revenu.

    Le fait que la transformation d'une grange en habitation nécessite un permis de construire, c'est à cause du changement de destination ? Parce que le but principal c'est surtout l'aménagement intérieur comme pose de plancher, cloisons, éventuellement création d'un étage si la hauteur sous le toit le permet. Je me dirigerais vers un bâtiment avec une structure saine, j'éviterais d'acheter un bâtiment croulant où il faut refaire la toiture et/ou la charpente ou ce genre de gros travaux d'extérieur, éventuellement rafraîchir les façades.

  4. #4
    Pilier Junior

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    Oui c'est à cause du changement de destination. Et cela se verra car vous serez obligé de créer des ouvertures ou de les modifier avec des fenêtres.
    C'est le statut d'agriculteur qui importe mais aussi le fait de pouvoir prouver que vous avez un élevage nécessitant votre présence h24 comme pour le vêlage par exemple.
    Change ton regard et le monde changera

  5. #5
    Membre Junior

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    Bonjour,


    Joli projet: faisable!...mais pas gagné...


    Donc comme Stéphane B vous le disait, il faut connaitre la réglementation applicable à votre terrain pour pouvoir vous aider.
    Vous devriez peut-être commencer par trouver des terrains qui vous conviennent et relever la réglementation d'urbanisme applicable (en mairie).


    La réglementation d'urbanisme varie partout ou presque. Essayez de lire quelques documents d'ntroduction à l'urbanisme: qu'est-ce qu'un PLU? etc..

    La loi Montagne (L122-1 et s.) restraint les possibilités de construire un peu à l'image de la loi littoral.
    Et comme dit, la notion "d'activité agricole" en droit de l'urbanisme exige le statut d'agriculteur. Votre projet sera traité comme un projet d'habitation, qui sort un peu de l'ordinaire.

    Les articles R421-1 et suivants du code de l'urbanisme vous renseignent sur les types de travaux soumis à autorisation.

    Enfin le certificat d'urbanisme (L410-1) se dépose au moyen d'un cerfa et d'un petit croquis et vous permettra d'obtenir une position de principe de l'administration sur votre projet valable pendant 18 mois.



    Cordialement,
    Le poison n'est jamais dans la chose mais toujours dans la dose - Paracelse

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Il faut pouvoir justifier d'être présent 24h/24 pour y résider ? Après on entre dans les détails techniques du projet lié à la permaculture mais les seuls animaux que j'aurais assurément seraient quelques poules voire des oies et canards, par la suite (car ça coutera plus cher) un ou deux autres animaux (parmi équidés, ovins ou caprins). Le but n'étant pas de faire un élevage à proprement parlé. L'intérêt des animaux dans la permaculture c'est qu'ils aient un rôle et participent à l'équilibre du système. La présence de l'habitation c'est la même chose, elle s'intègre au système et joue certains rôles.

    ---------- Message ajouté à 20h44 ---------- Précédent message à 20h36 ----------

    Merci, je vais regarder ça.
    J'avais déjà dégrossi les choses mais j'étais notamment un peu perdu sur l'ordre des procédures à mettre en place.

    Je fais peut-être preuve d'une naïveté infinie en posant cette question mais comme mon projet sort du cadre conventionnel, est-ce que via le CU, un maire sensible à mon projet pourrait l'autoriser, sans pour autant qu'il se conforme à toutes les exigences. Bref, quel est le pouvoir du maire pour une telle demande. J'imagine bien qu'il n'a pas le droit d'aller contre la loi, mais il a un certain pouvoir dans sa commune (par exemple les arrêtés municipaux).

  7. #7
    Membre Junior

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    Vous le voyez ainsi. L'instructeur va se poser la question suivante: Est-ce une activité agricole? Si oui, est-ce que la construction envisagée (une habitation tout comme un hangar etc..) est nécessaire et liée à l'activité agricole. A défaut, C'est un terrain sur lequel on souhaite construire une maison, qu'elle soit en bois, en pierre, ou en flutes de pan, avec un grand potager ou non.(du point de vue réglementaire, j'entends).


    Concernant le Maire, il peut bien évidemment, sous sa responsabilité, délivrer une autorisation illégale. Toutefois, l'autorisation passe par les mains du préfet qui peut "attaquer" votre autorisation (on parle de déféré).
    Le poison n'est jamais dans la chose mais toujours dans la dose - Paracelse

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Bien évidement comme je l'avais précisé, je sais bien qu'un maire ne fera rien d'illégal pour un mec venu de nulle part. J'imaginais par exemple d'agir sur le PLU... mais je viens de voir qu'il n'est pas le seul décideur et doit faire remonter ça plus haut.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Bonsoir,
    Déjà le 1ier problème que je pense voir dans votre message c'est que vous n'êtes pas agriculteur et que voulez acquérir une poignée d'hectares
    , et donc l'acquisition d'un terrain agricole est déjà soumis à des droits de préemption de de la Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural)
    qui préemptera le terrain qui vous voulez achetez si un agriculteur est aussi intéresser par celui ci.


    la possibilité pourrais peut être de trouver un propriétaire qui vous louerai un terrain ou vous pourriez faire votre projet.


    pour ce qui est de faire une transformation d'un bâtiment en habitation s'il s'agit d'uen zone naturelle ou agricole , il faut se renseigner auprès de la commune où de la chambre d'agriculture du département pour savoir qu'elle est la règlementation spécifique, mais c’est très compliquer voir impossible sans élevage nécessitant le présence dans la plupart.


    pour ce qui est d'une résidence démontable , il faut voir le pos, plu, ou plui de la commune où vous voulez faire votre projet.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Merci pour ces précisions.

    J'avais vu effectivement que la SAFER pouvait récupérer le terrain.

    Louer ? Ça peut-être une idée. À réfléchir.

    Je comprends qu'il faille protéger la nature et préserver les terres agricoles, mais c'est vraiment dingue tous ces verrous.
    Le plus simple aurait été d'avoir un terrain avec déjà une habitation dessus mais c'est laaaaargement au dessus de mes moyens car il ne s'agit pas juste d'avoir une maison avec son petit potager, le but est d'avoir des cultures (légumes, quelques m2 de céréales ou légumineuses, vergers, forêt, prairie, plans d'eau, etc.). Et aucun intérêt de créer un tel projet dans un milieu urbanisé.
    Acheter environ 4 hectares avec une bâtisse est à ma portée mais il faut que je sois agriculteur. Et quand bien même :
    - soit c'est déjà officiellement une habitation, dans ce cas pas de problème, mais sûrement bien au dessus de mes moyens.
    - soit c'est une grange ou autre et là, c'est compliqué de justifier d'y habiter selon les critères des décideurs alors que ça prend tout son sens dans la permaculture.

    En gros, pour faire ce genre de chose, soit il faut être riche ou s'endetter, soit élever des vaches.

    Quand on sait que cette approche respectueuse de l’environnement développe la biodiversité, est durable, est pourvoyeuse d’emploi au revenu correct, peut être 10x plus productif que l'agriculture conventionnelle... bref, on est à un niveau bien au dessus du bio.
    C'est pas demain la veille que ça se développera à grande échelle comme il le devrait, déjà le bio…

    Mais bon, je ne lâche pas, je vais m’atteler à la tâche.

  11. #11
    Pilier Junior

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    Allez, je vous donne une astuce. Vous pouvez tenter de faire comme Léa et Tom, bien que je ne cautionne absolument pas leur agissement. Mais ils sont tombés sur une commune "compréhensive", pour rester dans la charte, ou leur projet de permaculture a plu aux élus. Tapez dans votre moteur de recherche préféré: "yourte Arrout" et lisez.
    Pour la petite histoire, un an après ce pataquès, ils se sont séparés,
    Change ton regard et le monde changera

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Effectivement, quel tourmente ! C'est allé très loin !
    J'ai lu quelques articles mais je ne vois pas de quels agissements vous parlez ?
    Ce qui me rend dingue c'est cet excès de zèle pour 2 cm2. Je n'ai pas la réflexion d'un spécialiste du droit mais pour moi les lois sont faites pour mettre un cadre pour éviter une atteinte ou menace sur des personnes, des biens, l’environnement, une entreprise, etc. Ce sont des gardes-fous. Pour faire que la société fonctionne correctement et permettre la vie en communauté à l’échelle d’un pays, d’une ville, d’une entreprise, etc. dans le respect des valeurs de la France.
    Quelle est la menace, l'irrespect, la valeur bafouée ? 2 cm2 faut pas déconner ! Les mecs ont une démarche bienveillante mais non...

    Mais là c'est pareil, certes j'aspire à une vie simple, sobre, sans surconsommation, etc. mais le but n'est pas de vivre en yourte, tiny house, tipy ou autre comme une sorte de zadiste ou hippie (je grossis le trait).

  13. #13
    Pilier Junior

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    Tststststs construction sans autorisation à 1km des habitations, non desservie par les réseaux, accès impossible par mauvais temps l'hiver en véhicule, en zone naturelle avec en prime commune au RNU et soumise à la loi Montagne. Ce n'est donc pas 2cm². Faut pas croire tout ce qui est écrit sur le net, surtout sur certains sites comme ceux relatant leu aventure.
    Si je vous l'ai indiqué, c'est parce que cela ressemble étrangement à votre projet. Mais derrière, il y avait un gros appui politique.
    Change ton regard et le monde changera

  14. #14
    Membre Benjamin

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    A oui, effectivement, ils y sont allé à l'arrache ! D'où ma volonté de faire les choses dans les règles.

    Mes inspirations c'est plus ça :
    [plein de liens vers des sites de permaculture et d'écologie opérationnelle]

    mais a une plus petite échelle.
    Dernière modification par Modérateur 01 ; 09/01/2019 à 14h01. Motif: anonymisation

  15. #15
    Pilier Sénior

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    mais les seuls animaux que j'aurais assurément seraient quelques poules voire des oies et canards, par la suite (car ça coutera plus cher) un ou deux autres animaux (parmi équidés, ovins ou caprins).
    Et attention, juste cela, ce n'est pas de l'agriculture;

  16. #16
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Alexander Supertramp Voir le message
    le but est d'avoir des cultures (légumes, quelques m2 de céréales ou légumineuses, vergers, forêt, prairie, plans d'eau, etc.).
    Si ce n'est pas de l'agriculture, qu'est-ce que c'est ?
    C'est pas de l'informatique, de la médecine, de la plomberie ou de l'industrie.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Alors avec mon chat, mon chien, les quelques souris qui l'amusent, le morceau de mimolette avec ses acariens, deux lapins dans une cage, mes 5 jardinières de salade, menthe, estragon, je suis agriculteur.

    Je ne savais pas que je devais cotiser à la MSA? Prière de me dire sur quelle base alors.

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    Je vous parle de quelque chose de sérieux et vous partez dans des caricatures...
    Il y a une différence entre un potager des quelques mètres carrés que l'on a chez soi et une surface cultivée/plantée de plusieurs ares voire hectares.
    Regardez les exemples que j'ai cité.
    L'agriculture ne se résume pas à une agriculture industrielle démesurée et non durable.

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    C'est ce que vous présentez qui est caricatural.

    Agriculture n'est pas un état mais une profession.
    Quel revenu tire-ton de quelques m2 de céréales (Vous avez écrit m2) et avez vous une idée de ce que cela fait non pas en tonnes mais en kilo, et ce que cela laisse de revenu quand vous aurez alimenté vos animaux avec), et de 2 animaux choisi entre 3, chèvre, brebis et cheval (Je reproduis vos écrits)?


    Avez vous idée du gap caricatural qu'il va y avoir si vous vous déclarez agriculteur, entre zéro revenu et vos cotisations MSA et autres assurances, etc?


    Dans les exemples que vous citez, on raisonne en agriculteur, avec des hectare. Vous me parlez de m2.....
    Dernière modification par ribould ; 09/01/2019 à 13h41.

  20. #20
    Membre Benjamin

    Infos >

    Ce n'est pas mon projet d'être agriculteur, ce n'est pas moi qui ai abordé le sujet. On m'a dit qu'il fallait avoir ce statut que je ne connais pas pour pouvoir espérer construire sur un terrain agricole voire y vivre. C'est tout. J'essaye de trouver le moyen légal de mettre en place un projet loin d'être farfelu comme vous semblez le considérer.
    Il suffisait de me m'expliquer simplement qu'avoir le statut d'agriculteur, cela implique des conditions, des démarches et obligations qui ne peuvent alors pas s'appliquer dans mon cas.

  21. #21
    Pilier Sénior

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    Vous avez demandé cel:
    Est-il alors possible d'avoir le statut d'agriculteur alors que j'aurais une profession dans un autre domaine ? Et est-il possible de le faire sans pour autant déclarer une entreprise, une activité agricole générant des bénéfices ? Ça serait stupide d'avoir des contraintes administratives, fiscales et des cotisations à payer des années durant pour quelque chose qui ne génère aucun revenu.
    je vous répond cela:
    Et attention, juste cela, ce n'est pas de l'agriculture;
    Et vous me rétorquer ceci:
    Je vous parle de quelque chose de sérieux et vous partez dans des caricatures...

    Ceci dit ne pas être agriculteur ne vous prive pas de tout, mais dans la plupart des régions vous risquez juste de passer 'après' d'autres, ne serait-ce que parce que le système inclut des agriculteurs professionnels dans les organes de décision.

    Comment est choisi l’acheteur ? - Comment est choisi l’acheteur ? par exemple

  22. #22
    Membre Benjamin

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    Je faisais juste référence à votre message sur la mimolette et les souris

    Merci pour ces précisions.

  23. #23
    Pilier Junior

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    Et attention, cotiser à la MSA n'est pas suffisant pour avoir le statut agriculteur
    Change ton regard et le monde changera

  24. #24
    Membre Benjamin

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    Haha ! Ça n'en finira jamais !

    Vous faites référence au statut juridique ? Exercer à titre individuel ou EARL unipersonnelle, etc. ?

    ---------- Message ajouté à 14h27 ---------- Précédent message à 14h20 ----------

    Qu'en est-il des autres types de terrain ? Je vois sur des annonces par exemple "terrain de loisir"

  25. #25
    Membre Benjamin

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    les zones qui existent dans un plu sont
    U = urbaine
    Au = a urbaniser
    A= Agricole (en principe réserver aux utilisations agricoles, sauf changement de destination mais cela est très mal vu)

    N = naturel ou forestier (en principe aucune construction possible sauf des ouvrages indispensables aux forestier ou surveillance des espaces naturels



    en principe les zones loisirs sont des sous classes dans les zones en AU ou U

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