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Discussion : rétroativité révisions des loyers

  1. #1
    Membre

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    Bonjour à tous
    Je suis locataire d un appartement depuis le 16 fevrier 2010
    Mon propriétaire n a jamais ajusté annuellement mon loyer au nouvel indice IRL ; j ai reçu tout dernièrement LRAR me demandant un arrièré depuis 2010.....se basant sur le dernier indice : 124.50.
    Différentes lois et écrits que j ai consultés m embrouillent...parlant d avant et après 2014 loi Alur du 24 mars 2014
    j ai lu aussi, que, si le propriétaire ne m a jamais fait part d une rétroversion quelconque depuis la signature du bail, il n est plus en droit de le faire, mais appliquera l indice en vigueur pr 2019 évidemment
    Quelle est la bonne version ? la somme ajoutée mensuellement est de 47,50 euros ...! ce qui fait une somme importante pr ma modeste retraite
    Merci pr vos réponses
    Annie8

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Vous avez plusieurs messages sur le sujet :
    il peut juste réviser sur la dernière année avec les indices de cette dernière (trimestre indiqué sur le bail ou dernier paru) et à compter de la date de la demande
    https://forum-juridique.net-iris.fr/...ion-loyer.html
    Article 7-1 Loi du 6 juillet 1989
    Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1
    Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

    Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.
    et
    Article 17-1
    Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6
    I. ― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

    La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

    A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

    Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

    II. ― Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

    Par contre si votre loyer est sous évalué il pourra vous proposer par LRAR plus de 6 mois avant la reconduction triennale du bail une augmentation selon les loyers des biens équivalents selon l'Article 17-2
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20181220
    Dernière modification par Marieke ; 20/12/2018 à 15h05.

  3. #3
    Membre

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    Bonsoir et merci pr votre réponse qui va me permettre de m appuyer sur vos propos renforcés par la loi et les articles se rapportant à la réévaluation des loyers, pour rédiger ma réponse en RAR comme il se doit.
    ce logement est mon habitation principale ; verbalement ...mon propriétaire m avait assuré d aucune augmentation ayant fait des aménagements (avec son accord) dans ce logement..lui apportant une plus valu intéressante.
    verbalement seulement, ce qui n est pas valable évidemment
    la révision sur la "dernière année", (2017) ne pourra pas s effectuer, la loi du 24 mars 2014 préconisant un arret de cette réévaluation ; voir s il peut se référer à la dernière année avant la loi 2014, (c est à dire l année 2013.....) pr une réévaluation....si j ai bien compris....
    je croise les doigts !!

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bjr
    La loi que vous évoquez n'est pas un arrêt de réévaluation mais une loi encadrant les loyers….et pas partout.


    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...tegorieLien=id
    Dernière modification par Solitrid ; 21/12/2018 à 08h18.
    " Tant que nous sommes des Hommes, pratiquons l'humanité "
    Sénèque


  5. #5
    Membre

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    Bonjour et merci !
    je place cette loi 2014 (très complète) dans mes" favoris "et pourraient ainsi m y référer au moindre doute
    Bonne fetes de fin d année !

  6. #6
    Membre Sénior

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    Je ne suis pas tout à fait d'accord (et pourtant j'aimerais l'être).

    C'est la grande question de savoir si les indexations du loyer avant la loi ALUR sont soumises aux dispositions de la loi ALUR, puisqu'avant ces indexations étaient automatiques et non soumises à un délai de prescription.

    Et la Cour de cassation a encore récemment confirmé qu'elles ne l'étaient pas.
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...8420&fastPos=1

    Le délai de prescription d'un an applicable à l'action en révision du loyer par le bailleur, prévu par l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, a couru, pour les indexations ayant pris effet antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale du délai ne puisse excéder la durée de cinq ans antérieurement applicable. La prescription ne concerne que la perception des arriérés de loyer résultant de l'indexation et non les modalités de calcul du loyer indexé
    Le bailleur peut donc demander une indexation des loyers de 2011 à 2014 (en partant du principe que le bail prévoit une révision au mois de février), mais pas le complément de loyer qui va avec.
    Dernière modification par Axiss ; 21/12/2018 à 09h55.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    En effet ça change tout cet Arrêt que j'ignorais il peut donc indexer les années précédentes et se servir du montant de loyer obtenu avant ALUR pour une prescription de 5 ans
    Je rebondis sur une chose : mais ici on n'est plus dans le cas de l'arrêt puisque les 5 ans aussi sont dépassés non ?
    ou pour l'index lui même ça reste pareil ?

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la société Immolease la somme de 20 242,29 euros au titre de l'arriéré locatif jusqu'au mois de juillet 2014 inclus, alors, selon le moyen :

    1°/ que l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ; qu'en jugeant que « si la prescription interdit de réclamer des loyers quel qu'en soit le montant au-delà du délai légal, elle ne modifie pas les termes du contrat qui est la loi des parties et notamment les effets de la clause d'indexation. Il y a donc lieu de prendre en compte l'indexation du loyer telle qu'elle aurait dû intervenir dès l'entrée en vigueur du bail. Cette indexation doit être calculée à compter de janvier 1985 sur la base d'un loyer de 500 euros », la cour d'appel a violé l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

    2°/ que, en toute hypothèse, la demande tendant à la mise en oeuvre d'une clause d'indexation se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle elle aurait dû s'appliquer ; qu'en retenant qu'« il y a … lieu de prendre en compte l'indexation du loyer telle qu'elle aurait dû intervenir dès l'entrée en vigueur du bail et que cette indexation doit être calculée à compter de janvier 1985 sur la base d'un loyer de 500 euros » (arrêt p. 5, al. 1er) quand le bailleur ne pouvait solliciter l'application d'une clause d'indexation qui aurait dû être mise en oeuvre plus de cinq ans avant l'introduction de l'instance, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil ;
    Dernière modification par Marieke ; 21/12/2018 à 10h51.

  8. #8
    Membre Sénior

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    Pendant longtemps j'ai cru comme vous, comme beaucoup de monde d'ailleurs, que l'indexation/révision d'un loyer était une forme de droit, qui, comme tous les droits, donnait lieu à une prescription.
    Après tout on apprend tous en droit qu'il n'y a que 2 choses qui sont imprescriptibles : le droit de propriété et les crimes contre l'humanité.

    Du coup la logique serait qu'effectivement, en l'absence de texte avant ALUR on applique le droit commun de la prescription, pour toutes les actions en révision de loyer, c'est à dire 30 ans avant la loi sur la réforme de la prescription en 2008, et 5 ans pour les révisions échues entre 2008 et 2014.

    On m'a expliqué récemment que la révision d'un loyer (appelons ça "l'indexation", pour éviter toute confusion), n'était pas un droit en tant que tel, mais juste un mode de calcul qui bénéficiait de l'automaticité avant que la loi ALUR ne vienne changer les choses.

    De ce fait, avant la loi ALUR, l'indexation des loyer serait imprescriptible.

    C'est en substance ce qu'a rappelé la Cour, apparemment, a fortiori si vous reprenez le dernier attendu, qui indique une révision depuis... 1985.

    Mais attendu que le délai de prescription d'un an applicable à l'action en révision du loyer par le bailleur, prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, a couru, pour les indexations ayant pris effet antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale du délai ne puisse excéder la durée de cinq ans antérieurement applicable ; qu'ayant relevé que le bail comportait une clause d'indexation et que la société chargée de la gestion du bien avait commis une erreur dans le calcul de l'indexation et exactement retenu qu'il y avait lieu de calculer l'indexation du loyer telle qu'elle aurait dû intervenir dès l'entrée en vigueur du bail, à compter de janvier 1985, sur la base du loyer en vigueur à cette date, la cour d'appel a pu, sans violer l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en déduire que M. X..., qui avait payé pour la période du 18 octobre 2012 au mois de juillet 2014 une somme de 15 617,93 euros alors qu'était due une somme de 32 506,09 euros outre les charges à hauteur de 585,55 euros et de 2 785,58 euros, devait être condamné au paiement d'une somme de 20 242,29 euros ;
    Inutile de vous dire qu'à titre personnel je trouve ce raisonnement injuste. Je reste même sur une certaine réserve par rapport à ce que je dis moi même tellement j'aimerais penser le contraire.
    Dernière modification par Axiss ; 21/12/2018 à 10h59.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Avant ALUR c'était le cas puisque calcul de l'index depuis le début du bail si prévu donc possible dans les cas avant 2014 comme dans l'Arrêt mais je pensais aussi que ce n'était plus possible ensuite , ce serait un retour en arrière
    A quoi servent l'article 7-1 et le 17-1 du coup ? ?
    Juste pour les arriérés ?
    Dernière modification par Marieke ; 21/12/2018 à 11h52.

  10. #10
    Membre Sénior

    Infos >

    Cet arrêt n'aborde que la question des indexations avant ALUR.

    Pour les indexations après ALUR, c'est bien toujours le 7-1 et 17-1 qui sont applicables sans problème.

    Si je reprend le cas de ce sujet (et si je me trompes pas bien sûr):

    Bail conclu le février 2010 (en partant du principe que la révision se fait à la date anniversaire du contrat).

    - révision au 16 fév 2011 => rétroactivité possible selon les indices du 4ème trim 2010
    - révision au 16 fév 2012 => rétroactivité possible selon les indices du 4ème trim 2011
    - révision au 16 fév 2013 => rétroactivité possible selon les indices du 4ème trim 2012
    - révision au 16 fév 2014 => rétroactivité possible selon les indices du 4ème trim 2013 (arrivé juste avant ALUR).
    - révision au 16 fév 2015 => plus possible pour révision 2014-2015 depuis le 27 mars 2014 car application au contrats en cours de l'art 17-1, donc délai jusqu'au 15 fév 2015 pour l'annoncer.
    - révision au 16 fév 2016 => plus possible pour 2015-2016 si pas annoncé avant 15 fév 2016
    - révision au 16 fév 2017 => plus possible pour 2016-2017 si pas annoncé avant 15 fév 2017
    - révision au 16 fév 2018 => plus possible pour 2017-2018 si pas annoncé avant 15 fév 2018
    - révision au 16 fév 2019 => possible pour 2018-2019 si annoncé avant 15 fév 2019
    Dernière modification par Axiss ; 21/12/2018 à 12h32.

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ok c'est juste pour la période avant 2014 en fait c'est tout de même mieux !

  12. #12
    Pilier Junior

    Infos >

    vous pourriez consulter l'ADIL ...ils ont l'habitude de ces questions

  13. #13
    Membre

    Infos >

    Bonjour et merci
    pr info
    j ai adressé une LRAR à mon proprio en lui rappelant les lois, décrets, etc.., sans oublier de le ré-informer sur mes aménagements apportés à sa location et tout ce qu il n avait tjrs pas amélioré à ce jour,etc.... en n oubliant pas de lui rappeler que j avais tjrs honoré mon loyer à date prévue....précisant que j étais d accord uniquement pr la réévaluation de janvier 2019 et que je souhaitais recevoir mes quittances de loyer.....
    réponse : (sans commentaire)..un courrier avec effectivement l augmentation pour l année 2019 (8 euros/mois au lieu des 50 euros demandés...)uniquement
    j étais bien décidé à aller plus loin
    par contre, je n attends aucune réfection dudit appartement !!!!

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    L'augmentation de 8 e vous l'avez appliquée ?
    Qu'entendez vous par "aller plus loin ? "

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,
    Il y a eu une autre jurisprudence :
    legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte =JURITEXT000033428855

    N'ayant pas le droit de poster des liens

    Que pensez vous de "
    Mais attendu que, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 s'applique à la demande de restitution formée après l'entrée en vigueur de cette dernière loi ; qu'ayant constaté que le bailleur était tenu de restituer le dépôt de garantie au plus tard le 17 décembre 2014, la juridiction de proximité en a déduit, à bon droit, qu'il était redevable à compter de cette date du solde du dépôt de garantie majoré ;"

    ---------- Message ajouté à 14h21 ---------- Précédent message à 14h11 ----------

    Encore un autre tres interressant :
    courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2017_8791/livre_3_jurisprudence_cou r_8813/iii._arrets_rendus_chambr es_8823/immobilier_environnement_ 8827/2._bail_habitation_39536. html

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pourquoi parlez vous du DG ?
    Ce n'est pas le sujet ici !
    Le DG est restitué en cas de départ et si entre temps la loi a été modifiée c'est elle qui s'applique sauf indications contraires !

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