Affichage des résultats 1 à 18 sur 18

Discussion : Clause d'interdiction de location meublé abusive ? colocation

  1. #1
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    Ce n'est qu'à la signature récente du compromis que j'ai découvert la clause restrictive du règlement de copropriété applicable aux parties privatives suivante:

    "Les appartements ne pourront qu'être occupés bourgeoisement.
    L'exercice de toute profession libérale est interdite.
    La location en meublé d'appartements est interdite."

    C'est la première que je tombe sur une clause aussi restrictive... J'envisage une (co)location meublée destinée à l'habitation principale des locataires. Etant donné que l'activité de loueur demeure civile et que l'usage de l'appartement est bien celui d'habitation, je m'interroge sur la faisabilité de mon projet... Comme cela a été évoqué sur le forum dans un sujet similaire, une colocation de 4 personnes me semble être équivalente à l'occupation d'une famille de 4 personnes qui habiterait dans un appartement garni de meubles. A la différence subtile que dans mon cas, c'est le bailleur qui fournie les meubles.

    J'ai relevé par ailleurs une contradiction avec cette clause puisque le règlement permet dans un autre article la division des lots sans autre contrainte que d'assumer les coûts liés aux raccordement des réseaux et de la mise à jour de l'état descriptif de division. Ce qui sous entend qu'il serait possible de créer X "chambres de bonne" qui pourraient être louées en nu . Cette faculté me semble incompatible avec la clause d'habitation bourgeoise de l'immeuble.

    Par ailleurs, cet immeuble est un ancien HLM dont l'office a revendu les lots aux anciens locataires. J'en déduis que le terme "bourgeois" vise l'usage d'habitation sans tenir compte du standing de l'immeuble qui est au demeurant "basique" .

    Le risque qu'un copropriétaire m'assigne en justice est faible. Néanmoins, je m'interroge sur les possibilités de me défendre devant une juridiction face à un copropriétaire jaloux et/ou zélés. J'ai beau chercher, je ne trouve pas de textes juridiques sur lesquels m'appuyer.

    Auriez-vous quelques pistes à me proposer ou vous semble t'il souhaitable de passer au projet suivant ?

  2. #2
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Cette clause existe, elle est applicable : vous ne pouvez pas, légalement, louer en meublé.

    Soit vous aller au juge pour faire dire que cette clause est illicite, mais vous n'etes pas sur d'obtenir gain de cause
    Soit vous louez au risque d'être assigné par le syndicat (via le syndic) et vous vous défendez en disant que cette clause serait illicite vous n'etes pas sur d'obtenir gain de cause

    à vous de poser votre risque....

  3. #3
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci pour ce retour rapide et plein de bon sens... Les données économiques de ce projet est sont très intéressantes, raison pour laquelle je souhaitais étudier toutes les possibilités de "contournement".
    A l'évidence, cette clause n'est absolument pas en accord avec le standing de l'immeuble mais le risque n'est pas nul...

  4. #4
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Solvinz Voir le message
    Merci pour ce retour rapide et plein de bon sens... Les données économiques de ce projet est sont très intéressantes, raison pour laquelle je souhaitais étudier toutes les possibilités de "contournement".
    A l'évidence, cette clause n'est absolument pas en accord avec le standing de l'immeuble mais le risque n'est pas nul...
    le problème n'est pas tant le standing mais la rotation des locataires et les nuisances qui vont avec. Standing bas ne devrait pas rimer avec nuisance et irrespect.
    meublé implique souvent de petites petites durée + jeunesse, surtout dans votre immeuble au standing basique. Et s'il s'agit d'une grande surface, vous risquez l'organisation de fêtes...

    Et le meublé dit "de tourisme" peut être pire pour le voisinage, si vous êtes dans un endroit prisé.



    Il ne faut pas signer un compromis avant d'avoir lu le règlement de copropriété.

  5. #5
    Membre Benjamin

    Infos >

    Colocation = nuisances = idées reçues !
    Je loue actuellement 3 appartements en colocation. Le choix de mes aménagements, le niveau de standing (mobilier/équipements/services) et la mise en place d'une charte m'ont permis d'éviter les fiestas et de faire le choix de locataires (principalement étudiants) préoccupés principalement par la réussite de leurs études ou transformer en CDI leur première expérience professionnelle. La colocation n'est pas nécessairement un choix budgétaire fait par dépit...
    D'autre part, je ne vois pas en quoi la rotation régulière des locataires générerait plus de nuisances puisqu'il ne s'agit pas d'une fréquence comparable à de la location de courte durée et il n'y a jamais de déménagement à faire subir à la copropriété. Ne pensez-vous pas qu'une famille de 4 personnes avec des enfants en bas âge (mon cas) pourraient générer des nuisances pour le voisinage ? Bref, ce n'était pas la question.

    Concernant votre dernière remarque, je consulte systématiquement le règlement de copropriété avant de valider un projet. Dans certains secteurs prisés, il faut parfois se positionner très rapidement pour ne pas perdre l'affaire. L'immense pavé du règlement n'a malheureusement pas pu m'être communiqué avant la signature (dans la vie réelle, le syndic ne fait pas toujours preuve d'une grande réactivité), ce qui ne m'a pas posé de problème puisqu'il le délai de rétraction de 10 jours permet d'analyser un dossier. Je suis toujours dans les délais pour renoncer à cette acquisition.
    Dernière modification par Solvinz ; 09/12/2018 à 18h13.

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    Votre post initial indique bien les problèmes::La location de longue durée au titre de résidence principale est une activité civile équivalent à la location en nue, aucune chance qu'un Juge accepte l'application de la clause du réglement?

    Malheureusement puisque cette clause existe, il risque d'y avoir discussion au sein des AG, et même des résolutions condamnant votre activité.

    Le souci majeur est que beaucoup ne font pas la différence en tre location de longue durée au titre de résidence principale, et location de courte durée.

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Solvinz Voir le message
    L'immense pavé du règlement n'a malheureusement pas pu m'être communiqué avant la signature (dans la vie réelle, le syndic ne fait pas toujours preuve d'une grande réactivité),.

    ce n'est pas le syndic qui doit vous le communiquer: c'est le copropriétaire vendeur


    vous n'avez aucun lien de droit avec le droit tant que vous n'êtes pas copropriétaire!

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Oui, pareil, je ne vois pas ce que vient faire le syndic dans l'histoire, il n'est en rien charge de fournir des copies du RdC

  9. #9
    Membre Benjamin

    Infos >

    Très franchement le risque est faible car qui va se préoccuper de savoir si je fournis ou non les meubles ? Quand bien même, quel risque il y a t'il qu'une personne aille fouiller dans le règlement de copropriété cette clause d'interdiction ?
    Mais effectivement, le risque zéro n'existant pas, je n'ai pas l'assurance d'avoir gain de cause en cas de litige...
    Toute la question était pour moi de savoir si j'avais matière à me défendre puisque cette activité civile n'a finalement rien de bien différent que de la location nue. Mais je n'ai pas envie de remettre mon sort dans les mains d'un juge surtout lorsqu'il y a un crédit à rembourser...

    ---------- Message ajouté à 18h42 ---------- Précédent message à 18h35 ----------

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Oui, pareil, je ne vois pas ce que vient faire le syndic dans l'histoire, il n'est en rien charge de fournir des copies du RdC
    Le vendeur n'avait pas du fournir le règlement lorsqu'il a formé le mandat de vente. L'agence immobilière a pris attache avec le cabinet gestionnaire de la copropriété pour en obtenir une copie, qui n'a pas été très réactif. Je connaissais la clause récurrente d'exclusion de chambres meublées qui n'est pas incompatible avec mon projet. Je ne me suis donc pas inquiété et savais que j'aurais le règlement de copropriété au moment de la signature du compromis. Le délai de rétractation permet de se prémunir de ce risque mais malheureusement pas d'éviter de perdre du temps...

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le réglement founri par tout autre que le bureau de publicité foncière peut fort bien de pas être la denrière version, on bien encore ne pas contenir les additifs.

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    J'en prends bonne note. Dans mon cas, j'ai bien réceptionné le règlement d'origine et additifs qui ne portent que sur la modification des tantièmes.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Solvinz Voir le message
    Les données économiques de ce projet est sont très intéressantes, raison pour laquelle je souhaitais étudier toutes les possibilités de "contournement".
    Bonsoir
    Vous savez que le loyer cumulé des 4 colocataires ne peut pas dépasser celui auquel serait loué le logement entier ?
    Chaque chambre fait au minimum 14 m2 si plusieurs baux ?
    Dernière modification par Marieke ; 10/12/2018 à 00h50.

  13. #13
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Bonsoir
    Vous savez que le loyer cumulé des 4 colocataires ne peut pas dépasser celui auquel serait loué le logement entier ?
    Chaque chambre fait au minimum 14 m2 si plusieurs baux ?
    Ah bon ? Il me semblait pourtant que le plafonnement des loyers n'était applicable qu'à une liste légale d'agglomérations situées en zone tendue... N'est ce pas le cas ?

    Sur 2 appartements, les chambres font plus de 14 m² mais je n'utilise que le bail commun avec avenant pour la gestion des turnovers.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Marieke ne parle pas de plafonnement des loyer au m2 habitable au titre du lieu. Lisez la loi de juillet 1989......

  15. #15
    Membre Sénior

    Infos >

    La loi ELAN vient d'abaisser les exigences en la matière, à titre dérogatoire, il peut être prévu une surface tirées des normes de décence.

    Ca avait dû causer trop de problèmes cette disposition...

    Article 8-1

    I. ― La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.
    II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.
    Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.
    Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

  16. #16
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Marieke ne parle pas de plafonnement des loyer au m2 habitable au titre du lieu. Lisez la loi de juillet 1989......
    Sauf erreur de ma part, la loi ALLUR prévoit que l’encadrement des loyers ne s’applique pas :
    • Aux colocations avec plusieurs baux (un bail par colocataire).
    • Quand un logement a été inoccupé pendant les 18 mois.
    • Si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration les six derniers mois.

    Personnellement, je cumule les 2 derniers points sur mes 2 derniers projets (réhabilitation quasi totale des appartements).

    En reprenant l'intervention d'Axiss, la loi ELAN permettrait à la plupart des propriétaires de pouvoir répondre également au premier critère. Personnellement, je préfère rester sur un bail unique en dispensant mes locataires de la clause de solidarité pour le règlement des loyers (ils sont solidaires des éventuels dégâts).
    Dernière modification par Solvinz ; 10/12/2018 à 12h51.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Axiss Voir le message
    La loi ELAN vient d'abaisser les exigences en la matière, à titre dérogatoire, il peut être prévu une surface tirées des normes de décence.

    Ca avait dû causer trop de problèmes cette disposition...
    En effet je n'avais pas vu la modification de l'Article 8-1 en Novembre en cas de plusieurs contrats
    Article 8-1
    Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 141
    I. ― La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

    II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

    Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

    Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

    Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l'article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s'imposent aux logements loués en colocation.

    III. ― Le contrat de bail d'une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

    IV. ― Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l'article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article.

    V. ― Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :

    1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

    2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

    VI. ― La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

    L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.
    Par contre je ne vois pas pourquoi SOLVINZ vous en déduisez que le montant du loyer maximum ne s'appliquerait qu'aux villes prévues à l'article 17, il parle aussi du 25-9 (meublés) et du 17-1 et 2 qui s'appliquent à tous les logements concernés par le loi
    Dernière modification par Marieke ; 10/12/2018 à 15h48.

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    Très franchement, mon interprétation découlait d'une méconnaissance manifeste du sujet... Je suis un modeste particulier investisseur qui tente d'apprendre tous les jours.

    Du coup, est-ce que les dérogations pré-citées issues de la loi Allur (inoccupation de + de 18 mois et travaux conséquents) permettent réellement de s'affranchir du plafonnement ? J'ai par ailleurs lu (désolé pour le manque de sources...) qu'il était possible de sortir du "cadre" par la justification d'un standing/cadre/ ou autre particularité atypique du bien qui aurait pu augmenter la valeur locative intrinsèque du bien.

    Une solution consisterait peut-être à minorer le loyer HC pour rentrer dans le moule et augmenter le forfait de charges ?
    Je fournie du "all inclusive" (eau, électricité, assurance, ménage, internet, ...). Si l'on m'impose des bornes locatives, peut-être me laissera t'on encore un peu de liberté dans ce monde de chasseur de "rentier de l'immobilier" pour déterminer le montant du forfait de charges ?
    Dernière modification par Solvinz ; 10/12/2018 à 17h01.

Discussions similaires

  1. [Propriétaire et Locataire] Clause abusive dans un contrat de location saisonnière d'un meublé de tourisme
    Par gilou75 dans le forum Immobilier
    Réponses: 25
    Dernier message: 12/10/2014, 14h56
  2. [Propriétaire et Locataire] Colocation + clause "Le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire" abusive
    Par Nashdoom dans le forum Immobilier
    Réponses: 8
    Dernier message: 30/09/2014, 00h27
  3. [Propriétaire et Locataire] Mention d'une durée minimum dans un bail de location meublé. Clause légale ou abusive ?
    Par JoffreyTriel dans le forum Immobilier
    Réponses: 22
    Dernier message: 13/02/2013, 15h59
  4. [Propriétaire et Locataire] location meublé-préavis et clause abusive?
    Par Lerafale dans le forum Immobilier
    Réponses: 1
    Dernier message: 28/08/2008, 14h39
  5. [Citoyens et Administration] Travaux voirie, interdiction stationner des 2 côtés rue, interdiction sortir entrer voiture garage.
    Par Jean-m-bruno dans le forum Rapports à la société
    Réponses: 2
    Dernier message: 06/06/2007, 15h51