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appartement sur 2 copropriétés ?

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2018
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    3
    Bonjour,

    Voila j'ai acquis un appartement en début d'année au premier étage d'un bâtiment du IXème dans le centre d'un village. Les anciens propriétaires avaient acheté deux lot qu'ils ont réunis en un. Tout cela pour dire que l'espace est un peu tortueux et qu'il est difficile de s'y repérer

    Sur l'attestation loi Carrez il est écrit :

    "La consistance des biens et droits immobiliers est la suivante :
    Lot 2 : 300/1000ème des parties communes générales
    Lot 4 : 250/1000ème des parties communes générales
    Les lots 2 et 4 sont réunis en un seul appartement."

    Or je viens de recevoir la facture de l'assurance de copropriété qui indique que je dois payer l'équivalent de 250/1000èmes comme mes 3 autres copropriétaires.
    Du coup se pose la question de ces 300/1000èmes en trop

    Mes copropriétaires ont effectivement l'équivalent du lot 4.
    Au dessus du lot 2, il y a une chambre de bonne appartenant au café mitoyen à mon appartement. Le plus logique est de penser que ces 300/1000èmes font partis d'une seconde copropriété que je partagerais avec le café. Le souci c'est que cette copropriété n'apparaît nul par sur les documents d'achat signés chez le notaire. Je n'ai reçu et signé qu'un seul réglement de copropriété et il est bien stipulé que le lot 2 et 4 sont regroupés en un seul appartement.

    Je trouve cela ahurissant de découvrir que je fais partie de 2 copro par le biais d'un facture d'assurance. Cela voudrait dire aussi qu'une partie de mon appartement n'est pas couvert par l'assurance de la copropriété.

    Si quelqu'un a une idée, suggestion vers qui se tourner dans cette situation ce serait avec plaisir

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
    Messages
    1 238
    Bonjour,

    Normalement, avant d'établir l'acte de vente, le notaire a consulté le registre foncier. Une copie est peut-être jointe en annexe.

    Toutefois, vous dites que ces renseignements sont portés sur le certificat Carrez qui lui n'est pas fait par le notaire.

    Le plus probable serait que l'assurance est mal repartie et que vous devriez payer 300/1000èmes en plus des 250/1000èmes.

    Par contre, l'absence de la chambre dans le RDC reste sans explication.
    Il est peu vraisemblable qu'une chambre au-dessus de votre lot appartienne à une autre copropriété.
    Peut-être, est-ce un aménagement des combles (non autorisée?) qui ne se trouve pas dans le RDC. Mais il est aussi possible que votre RDC est ancien et ne contient pas toutes les modifications.

    Comment ça se fait-il que vous recevez une facture d'assurance directement, sans qu'elle soit comprise dans les comptes de copropriété?
    Avez-vous un syndic?
    Commencer par lui demander les renseignements.

    Ensuite, vous pouvez demander un extrait des renseignements foncières pour l'ensemble de l'immeuble.
    Ça vous permettra de voir clair pour la chambre en question.

    Bien évidemment, il est aussi utile de parler aux copropriétaires.

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2018
    Messages
    3
    Bonjour et merci pour votre réponse,

    C'est ma voisine qui jusqu'à aujourd'hui sert de syndic bénévole si l'on peut dire (c'est une petite copropriété de 4 et les copropriétaires sont âgés).
    Ce sont des personnes qui habitent ici depuis longtemps et qui n'ont pas eu besoin de former ou de faire appel à un vrai syndic.
    Les choses se sont faites cordialement jusqu'à maintenant sans AG, sans compte. Le dernier document de copropriété, le règlement, date de 1964.

    En relisant ces documents (100 pages scanées) j'ai bien l'impression qu'il s'agisse de deux copropriétés intriqués.
    Copro 1 comprenant : la boutique au rez de chaussée, moi au premier, Mme A au second et M. B au troisième.
    Copro 2 comprenant : la même boutique au rez de chaussée, moi au premier et une partie du café au second.

    À l'époque de l'achat ma femme était sur le point d'accoucher et depuis nous sommes bien occupés. Nous sommes surement passés à coté de certains points sur un dossier qui ne me semble pas le plus simple.
    Mais je trouve étrange que la double copropriété du bien n'ai pas été explicitement noté sur l'acte d'achat.

    Je vais demander un extrait des renseignements foncières pour être fixé sur ce point important.
    Dernière modification par petitpoulet ; 06/12/2018 à 16h06.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
    Messages
    1 238
    Citation Envoyé par petitpoulet Voir le message
    Les choses se sont faites cordialement jusqu'à maintenant sans AG, sans compte.
    Par conséquence, la désignation de votre voisine comme syndic bénévole n'est pas valable.

    Citation Envoyé par petitpoulet Voir le message
    Mais je trouve étrange que la double copropriété du bien n'ai pas été explicitement noté sur l'acte d'achat.
    La copropriété qui ne suit pas le cadastre est en effet étrange.
    Mais le notaire n'a pas d'obligation de noter ce qui ne relève pas de votre copropriété.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    3 231
    relisez votre acte de vente: il y est obligatoirement indiqué la désignation de la parcelle, du bien, du lot


    dans le réglement de copropriété, vous avez l'EDD (état descriptif de division) qui dresse le tableau des lots et des tantièmes en charges communes générales



    il semblerait plutot que votre "pseudo syndic" n'ait pas consulté ce tableau...

  6. #6
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2018
    Messages
    3
    Merci pour vos réponses !

    Après avoir fouillé longuement l'ensemble des documents, il semble qu'il y ai bien 2 copropriétés.

    Une sur la parcelle cadastral 250 et l'autre sur la 251

    sur l'EDD de la parcelle 250 il y a 3 lots (boutique au rez de chaussée, moi au premier et une partie du café au second).
    sur l'EDD de la parcelle 251 il y a 10 lots (boutique, N1, N2, N3 + cave + 5 greniers).

    Une nouvelle interrogation se pose.
    Les anciens propriétaires ont fait construire une véranda de 16m2 sur une terrasse existante cadastrée 252 au-dessus d'une cour. Avec l'accord signé de la mairie et des propriétaires de l'époque. Cette parcelle n'apparait pas dans l'acte de vente et ne semble pas rattaché à aucun lot ou copropriété.

    La cour est stipulée dans les documents de 1964 comme partie commune de la copropriété mais il n'est fait mention nul part de la terrasse. La cour n'est plus aujourd'hui commune sans que cela ne soit noté quelque part non plus.

    La situation s'éclaircie mais il demeure des zones d'ombre.
    Dernière modification par petitpoulet ; 07/12/2018 à 11h40.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    3 231
    donc il doit y avoir un syndic pour chaque copropriété

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
    Messages
    1 238
    Bonjour,

    Sauf si à l'époque l'immeuble n'était pas en copropriété, ces modifications ne sont pas légales.
    L'accord signé de la mairie et des propriétaires de l'époque ne concerne que les règles d'urbanisme, pas celles de copropriété.

    Pour que ce soit légal :

    1) Soit il y a une cession des parties communes.
    Il faut qu'une assemblée générale approuve à l'unanimité (puisque il y a un changement de destination de la cour) ou au moins par double majorité de l'art. 26, s'il n'y a pas de changement de destination, la nouvelle partie commune, ses tantièmes, sa cession et le prix.
    Ensuite, le syndic doit modifier l'état descriptif de répartition et le publier dans le fichier foncier.

    2) Soit il y a une décision d'AG autorisant au copropriétaire de construire une terrasse et l'usage exclusif d'une partie commune concernée.
    Là, aucune publication n'est à priori nécessaire, sauf si la répartition des tantièmes est modifiée.

    Pour que les décisions soient valables, il faut au demeurant qu'un syndic soit élu par une AG correctement convoquée, ce qui n'est pas votre cas.

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