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Changement de propriétaire et encadrement des loyers à la relocation

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2018
    Messages
    5
    Bonjour,

    J'aimerais acheter un logement qui est actuellement loué à un particulier avec un bail qui termine dans 18 mois. Il est actuellement loué nu à un prix nettement en dessous du marché (au moins 30%) car le propriétaire actuel profite d'avantage fiscaux grâce à cela. Je ne profiterai pas de cet avantage fiscal et une fois le bail du locataire actuel terminé j'aimerais faire des travaux puis lui donner congé pour le louer en meublé à un prix dans la tranche haut du marché. Il s'agit d'un appartement dans une zone tendue (dans le 92) donc soumise à l'encadrement des loyers à la relocation.

    De ce que j'ai compris en théorie j'ai le droit d'augmenter le loyer seulement de 15% en cas de travaux (si les travaux dépassent 6 mois de loyer) ou 50% de l'écart entre le loyer actuel et le niveau du marché. Ce qui ne me permettrait pas de me placer dans la tranche haute du marché (positionnement justifié car bien entièrement rénové pour location meublée) mais seulement de relever le loyer d'environ 15%.

    Ma première question est donc d'abord tout bêtement, dans le cas de l'acquisition d'un bien ancien, suis-je concerné par ces règles ou puis-je fixer le loyer à ma guise ? (et en particulièrement dans mon cas où je reprends le logement avec un bail en cours)

    Si je ne peux pas le fixer à ma guise, y a-t-il des exceptions possibles comme dans mon cas ?

    J'ai lu que cet encadrement des loyers n'est pour l'instant valable que jusqu'à l'été 2019 mais partons du principe qu'il sera reconduit tel quel.



    Par ailleurs j'ai un autre point d'interrogation depuis un moment sur un sujet différent, je vais profiter de ce post pour en parler.
    Peut-on alterner location meublée classique (c-à-d bail de 1 an ou 9 mois pour location à étudiant) et location courte/tourisme type AirBnb (en particulier durant la période de transition entre deux locataires) de manière occasionnelle (disons un mois par an) en toute simplicité ? j'ai vu qu'il faut obligatoirement faire une demande en mairie de location de tourisme mais une fois qu'on a cette autorisation a-t-on toujours le droit de louer en meublé classique ?

    merci beaucoup pour votre aide

    désolé si mes questions peuvent vous paraître évidentes mais je débute dans l'investissement immobilier et croyez moi que j'ai passé des heures à me documenter autant que possible avant de venir vous demander ces éclaircissements.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    Yvelines
    Messages
    21 693
    Bonjour,

    une fois le bail du locataire actuel terminé j'aimerais faire des travaux puis lui donner congé pour le louer en meublé à un prix dans la tranche haut du marché.
    Même si le bail de votre locataire a une échéance triennale, cela ne veut pas dire que le bail est terminé : il se poursuit par tacite reconduction.
    Sauf si le locataire accepte de donner son congé, vous ne pouvez pas mettre le locataire dehors pour pouvoir relouer plus cher.

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    4 287
    Bonjour,
    Vous auriez intérêt à prendre connaissance de la loi de 1989 avant de vous lancer ! https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20150929

    Pensez à récupérer tous les documents de la location en cours (bail, état des lieux, justificatifs, décomptes de charges, quittances, etc) ainsi que le dépôt de garantie qu'il vous incombera de rendre (ou pas, mais c'est un autre sujet).

    Ensuite vous ne pourrez pas récupérer le bien sans donner congé 6 mois avant l'échéance du bail avec une raison explicite (reprise, vente ou motif légitime et sérieux), et il ne fera effet qu'après une durée de 2 ans après l'acte d'achat.

    Vous pouvez réévaluer le loyer à l'échéance si il est manifestement sous-évalué en suivant la procédure légale :
    notamment :
    II. ― Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

    Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2018
    Messages
    5
    Bonjour,

    merci pour vos retours. En fait je pensais demander congé au locataire au moment de la fin du bail (en envoyant la demande 6 mois avant pour respecter le préavis) pour "pour motif sérieux et légitime" et en particulier ici pour rénover entièrement l'appartement. En revanche ce que vous précisez, à savoir que ça ne peut prendre effet qu'après une durée de 2 ans après l'achat m'inquiète et je n'avais pas lu ça ailleurs (je n'avais lu que des sites type pap et autre qui résument justement les règles mais qui ne sont en effet parfois pas assez précises). Mais en lisant l'article 15 du lien que vous m'avez transmis la partie "En cas d'acquisition d'un bien occupé" je vois qu'ils stipulent uniquement le cas où le motif de la demande de congé est la vente ou la reprise, c'est à dire pour y habiter (soit-même ou descendent/ascendant/conjoint) mais pas pour le motif dit "sérieux et légitime" et en particulier pour y faire des travaux et pouvoir le relouer ensuite. Je me trompe ?

    Par ailleurs si vous avez raison, est-ce que dans mon cas où je ne serai propriétaire que depuis 1an par exemple, je dois envoyer la demande de congé 6 mois avant la fin du bail en cours, puis renouveler le bail (avec une demande de hausse du loyer justifiée par l'écart avec les prix du marché ==> possibilité de demander d'augmenter le loyer de 50% de l'écart entre le loyer actuel et le niveau moyen du marché) et si oui de 3 ans comme l'impose la lois ou du temps restant jusqu'à ce que je sois propriétaire depuis deux ans si le locataire a accepté ma demande de congé ?

    Je vais lire plus en détail ce texte sur la loi 1989 que vous m'avez transmis. Merci beaucoup

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2012
    Messages
    4 449
    Citation Envoyé par TheChaser Voir le message
    [...]j'aimerais faire des travaux puis lui donner congé pour le louer [...].
    En plus de ce qui a été dit, il n'est pas autorisé d'imposer des travaux d'amélioration/rénovation non urgente l'occupant étant encore dans les lieux... surtout si en plus ce n'est même pas pour qu'il en profite.

    Vous avez le droit de faire changer les fenêtres ou les radiateurs si la copropriété en a décidé ainsi, de réparer des défauts électriques dangereux, mais pas de venir refaire les moquettes, les peintures, changer le lavabo pour avoir un logement remis à neuf à relouer !


    Un motif sérieux et légitime, ce sont des dégradations commises par le locataire, des nuisances qu'il occasionnerait aux voisinage, pas vos convenances personnelles.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2018
    Messages
    5
    ah désolé dans mon message initial ma phrase était mal tournée comme l'ont fait remarquer les premiers commentaires. je veux "lui donner congé pour faire des travaux", et pas le contraire.

  7. #7
    Pilier Cadet Avatar de Sophia2
    Ancienneté
    mai 2017
    Localisation
    Haute-Garonne
    Messages
    658
    Non mais peu importe, des travaux, même importants, ce n'est pas un motif sérieux et légitime pour résilier le bail... Un motif sérieux et légitime, ça serait le non paiement des loyers, la nuisance du locataire vis à vis des voisins, ou encore la sous-location.
    Marieke a trouvé ce message utile.

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    22 417
    Bonjour
    ah désolé dans mon message initial ma phrase était mal tournée comme l'ont fait remarquer les premiers commentaires. je veux "lui donner congé pour faire des travaux", et pas le contraire.
    Elle n'était pas mal tournée ... et demandait autre chose!!

    Peu importe, vous ne pouvez donner congé pour ce motif que si réellement les travaux sont absolument nécessaires et incompatibles avec le maintien du locataire, ce qui a peu de chance d'etre le cas sauf à ce qu'un locataire accepte de loger dans un logement insalubre, et de partir a la moindre demande.
    Il vous fat un motif réel et légitime , et avec les travaux, je ne vois pas.
    Marieke a trouvé ce message utile.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2018
    Messages
    5
    J'ai pourtant lu sur de nombreux site que ça l'était au moins par jurisprudence (mais effectivement pas explicitement décrit dans le texte de lois de 1989 transmis un peu plus haut dans la discussion). Je me réfèren par exemple à l'article "Le congé du bailleur pour motif légitime et sérieux : reprise pour travaux" sur le blog de maitre-joan-dray ou à l'article "Congé pour travaux" sur le site ooreka par exemple (le règlement de ce forum ne m'autorise pas à poster directement les liens).

    Le logement est en mauvais (le locataire tolère surement car le loyer est 30% inférieur au marché) et la rénovation nécessite que le locataire sorte puisqu'il faudrait enlever tous les meubles et décorations pour refaire les sols, peintures mur/plafonds des chambres/salons, électricité, cuisine et peut-être salle de bain soit au grand minimum 2 semaines de travaux.

    Je vous expose seulement mon cas et ce que j'ai compris de la réglementation en allant chercher à gauche et à droite, mais vous connaissez biensur mieux que moi ce sujet et je prend note de vos remarques et je vous en remercie.
    Dernière modification par TheChaser ; 06/12/2018 à 13h07.

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    22 417
    Le logement est en mauvais (le locataire tolère surement car le loyer est 30% inférieur au marché) et la rénovation nécessite que le locataire sorte puisqu'il faudrait enlever tous les meubles
    On n'a pas avancé.

    Il est en mauvais état depuis toujours, ou du fait du locataire?

    Qu'appelez vous mauvais état?

    uisqu'il faudrait enlever tous les meubles et décorations pour refaire les sols, peintures mur/plafonds des chambres/salons, électricité, cuisine et peut-être salle de bain soit au grand minimum 2 semaines de travaux
    Si vous pensez persuader un juge que pour repeindre il faut enlever les meubles,vous êtes assez mal parti. Idem pour refaire les sols. On peut les déplacer.

    Si le locataire ne le demande pas, je ne vois pas vraiment la nécessité pressante.
    yapasdequoi et TheChaser ont trouvé ce message utile.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
    Messages
    1 238
    Bonjour,
    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    donner congé 6 mois avant l'échéance du bail [...] et il ne fera effet qu'après une durée de 2 ans après l'acte d'achat.
    Ce délai est uniquement applicable au congé pour reprise.

    Mais la solution la plus simple serait que le bailleur actuel donne lui-même un congé pour vente au locataire.
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    4 287
    J'ai pourtant lu sur de nombreux site
    avec des références juridiques sans aucun doute.

    je veux "lui donner congé pour faire des travaux"
    les travaux envisagés sont-ils obligatoires (décence ? réglementation ?) sinon ce n'est pas un motif légitime et sérieux.
    Les rénovations que vous envisagez ne rendent pas le logement inhabitable, sinon vous devrez reloger le locataire et l'indemniser/diminuer le loyer si ils durent plus de 21 jours.

    Vous faites fausse route si vous espérez rentabiliser un investissement locatif de cette façon.
    Pour un projet réaliste, soit vous acheter un logement déjà loué réellement rentable soit vous achetez vide et vous louez ensuite au prix du marché.

    ---------- Message ajouté à 15h04 ---------- Précédent message à 14h59 ----------

    Citation Envoyé par Babyfoot Voir le message
    Bonjour,

    Ce délai est uniquement applicable au congé pour reprise.

    Mais la solution la plus simple serait que le bailleur actuel donne lui-même un congé pour vente au locataire.
    Euh, il ne va pas acheter pour ensuite donner congé pour vente !
    Et en effet si le vendeur donne aujourd'hui congé pour vente, le congé sera effectif dans 18 mois.
    Mais le prix d'un bien vendu vide sera plus élevé que celui actuel avec un locataire en place et une rentabilité faible.
    TheChaser a trouvé ce message utile.

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