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Changement de propriétaire et encadrement des loyers à la relocation

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
    Messages
    1 238
    Citation Envoyé par TheChaser Voir le message
    est-ce que dans mon cas où je ne serai propriétaire que depuis 1an par exemple, je dois envoyer la demande de congé 6 mois avant la fin du bail en cours, puis renouveler le bail (avec une demande de hausse du loyer justifiée par l'écart avec les prix du marché ==> possibilité de demander d'augmenter le loyer de 50% de l'écart entre le loyer actuel et le niveau moyen du marché) et si oui de 3 ans comme l'impose la lois ou du temps restant jusqu'à ce que je sois propriétaire depuis deux ans si le locataire a accepté ma demande de congé ?p
    Entre un congé ou une demande de hausse au niveau du marché, il faut choisir. Les deux se font pour la date de renouvellement du bail.
    Attention, le formalisme de preuve du niveau moyen est rigoureux (art. 17-2), et une hausse supérieure à 10% est repartie sur 6 ans par sixième.

    ---------- Message ajouté à 15h09 ---------- Précédent message à 15h07 ----------

    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    Et en effet si le vendeur donne aujourd'hui congé pour vente, le congé sera effectif dans 18 mois.
    Effectif pour la date d'expiration du bail, et opposable au locataire, malgré le changement du bailleur.
    yapasdequoi et TheChaser ont trouvé ce message utile.

  2. #14
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2018
    Messages
    5
    Merci pour vos explications c'est maintenant très clair.

    En conclusion je ne peux pas donner congé en fin de bail avec mes travaux comme motif (car ils ne peuvent pas justifier de rendre le logement totalement inhabitable).

    Le propriétaire actuel peut au moment de la vente demander congé pour dans 18 mois (au moment de la fin du bail) sous motif de vente justement, et ce sera effectivement effectif dans 18 mois alors que je serai propriétaire. Merci pour cette précision, je n'avais pas compris cela jusqu'à présent, cela simplifie donc tout.

    merci à tous

  3. #15
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    22 419
    Le propriétaire actuel peut au moment de la vente demander congé pour dans 18 mois (au moment de la fin du bail) sous motif de vente justement, et ce sera effectivement effectif dans 18 mois alors que je serai propriétaire.
    Voyez avec le notaire pour prévoir la subrogation dans ses droits et aussi le bon motif, parce que la non plus je ne vois pas de motif valable.

  4. #16
    Membre Sénior
    Ancienneté
    mars 2013
    Messages
    315
    En plus de ce qui a été dit, il n'est pas autorisé d'imposer des travaux d'amélioration/rénovation non urgente l'occupant étant encore dans les lieux…
    A mon sens, ce n'est pas tout à fait ce que sous-tend l'article 7e) de la loi de 89, qui impose au locataire de permettre l'accès pour la préparation et l'exécution des travaux d'amélioration (car ils sont compris dans cette obligation), sauf à prouver une intention du bailleur de nuire.

    Cet article n'impose pas une condition d'urgence particulière, puisque seuls les 2 derniers alinéas de l'art 1724 sont applicables.
    Babyfoot a trouvé ce message utile.

  5. #17
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    3 231
    si le propriétaire actuel fait délivrer un congé pour vente au locataire, il ne faut pas oublier le droit de préemption du locataire...
    Babyfoot a trouvé ce message utile.

  6. #18
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
    Messages
    1 238
    Bonjour,
    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    si le propriétaire actuel fait délivrer un congé pour vente au locataire, il ne faut pas oublier le droit de préemption du locataire...
    En effet, l'impossibilité d'exercice par le locataire de son droit de préemption en cas de vente antérieure rendrait le congé inefficace.
    Il faut donc acheter à l'expiration de la date limite de réponse du locataire, soit 4 mois avant le renouvellement (dans 14 mois) .

    Sinon, si vous faites les travaux avec le locataire présent, à comparer :
    - l'augmentation du loyer comme manifestement sous-évalué (formalisme étouffant : proposition, acceptation, conciliation, juge..., la hausse supérieure à 10% repartie sur 6 ans),
    - l'augmentation en raison des travaux (15% du montant des travaux, soit pour des travaux de 12.000 €, une majoration de 150 € par mois).

    Les deux s'appliquent à partir de la date de renouvellement du bail.
    Dernière modification par Babyfoot ; 10/12/2018 à 13h03.

  7. #19
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    56 389
    Citation Envoyé par Babyfoot Voir le message
    Mais la solution la plus simple serait que le bailleur actuel donne lui-même un congé pour vente au locataire.
    Oui mais pour dans 18 mois avec droit de préemption du locataire qui peut s'exercer dans les 2 premiers mois du préavis en comptant à rebours à partir des 6 derniers mois du bail or ici il est question de "vente occupée"

    ---------- Message ajouté à 17h47 ---------- Précédent message à 17h38 ----------

    Citation Envoyé par Axiss Voir le message
    A mon sens, ce n'est pas tout à fait ce que sous-tend l'article 7e) de la loi de 89, qui impose au locataire de permettre l'accès pour la préparation et l'exécution des travaux d'amélioration (car ils sont compris dans cette obligation), sauf à prouver une intention du bailleur de nuire.

    Cet article n'impose pas une condition d'urgence particulière, puisque seuls les 2 derniers alinéas de l'art 1724 sont applicables.
    Il faut tout de même que les travaux soient indispensables ici c'est peut être le cas si le logement n'est pas décent
    Article 7
    Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 64 (V)
    Le locataire est obligé :

    e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;
    et ensuite il semble que les intervenants parlaient du motif de congé pour reprise pour motif sérieux et légitime uniquement dans le but de refaire le logement (qui semble habitable en l'état) et pour louer plus cher !

  8. #20
    Membre Sénior
    Ancienneté
    mars 2013
    Messages
    315
    On parle aussi de travaux d'amélioration (juste avant la partie mise en gras)…

    Considère-t-on des travaux d'amélioration comme étant indispensables ?

    Je ne sais pas personnellement, tout est question d'espèce je suppose...
    Babyfoot a trouvé ce message utile.

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