Page 1 sur 2 12 FinFin
Affichage des résultats 1 à 25 sur 32

Discussion : Achat immobilier SCI

  1. #1
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour à tous,

    Sauriez-vous s'il est possible, avec un prêt immobilier à son nom, de faire l'acquisition à travers une SCI ? Faut-il nécessairement que l'acquéreur soit l'emprunteur ?

    Merci à tous !

  2. #2
    Pilier Junior

    Infos >

    si l'acquéreur est une SCI, elle doit être l'emprunteur

  3. #3
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour Soleil51,

    Merci pour votre réponse, auriez-vous plus d'informations à ce sujet, par exemple un article dans le code de la construction qui régit les VEFA ?

    J'ai étudié plusieurs configurations.

    Cas #1 : le prêt est accordé à la SCI => pas de problème.
    Cas #2 : le prêt est accordé à un associé, mais il aurait fallu que le prêt soit accordé pour l'achat de parts de SCI, ce qui n'est pas le cas => problème de conformité ?
    Cas #3 : le prêt est accordé à un associé qui finance directement l'acquisition pour un tiers, les garanties vis-à-vis du prêteur sont changées (ce qui pourrait motiver le refus) mais si les garanties sont équivalentes ? (caution solidaire)
    Dernière modification par PizzaParma ; 09/11/2018 à 12h00.

  4. #4
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour
    Sauriez-vous s'il est possible, avec un prêt immobilier à son nom, de faire l'acquisition à travers une SCI ?
    Ca ne veut rien dire, les périphrases perturbant un peu la compréhension, du genre 'je veux acheter au travers de..;'soit vous achetez, soit la société achète.
    Le prêt est accordé à un associé qui finance directement l'acquisition pour un tiers <== Pareil ici, on se dmeande bien quel est votre but. Qui sont ces tiers?

    On peut toujours en tant que personne physique acheter le bien B à crédit, puis faire l'apport de bien, et de l'emprunt à la société si (société = plusieurs personnes) les associés font de même ou bien apportent simplement du capital.


    Mais il y a plsu simple et moins couteux, et on se demande pourquoi vous voulez une SCI. La plupart des sci ne servent pas a grand chose;.. serait-ce le cas ici?

  5. #5
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour ribould,

    Merci pour votre réponse.

    Par prêt immobilier à mon nom, je désigne en fait celui qui finance ; et par acquisition à travers une SCI, celui qui figurera sur le titre de propriété.

    Il est très courant dans le commerce d'établir des factures pour le compte de tiers pour éviter d'avoir à multiplier les transferts de fonds ; c'est d'ailleurs une disposition du code civil qui stipule que l'on peut payer pour un tiers.

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    Merci pour la leçon sur le commerce et le code civil, mais ca ne dit rien de la raison pour laquelle vous faites une sci et vous avez besoin de faire un montage complexe et couteux.


    J'ai tendance à bien comprendre les choses simples;

  7. #7
    Membre Benjamin

    Infos >

    On pourrait débattre de l'intérêt d'une SCI, je pense que l'on a tous les 2 des arguments à faire valoir, mais dans mon cas c'est exactement ce que je veux pour préserver mes intérêts futurs ; les solutions les plus simples ne sont pas forcément les plus optimales

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Cas #1 : le prêt est accordé à la SCI => pas de problème
    Et donc?
    Vous vous portez caution pour le pret. Quel est le problème?

    Sauriez-vous s'il est possible, avec un prêt immobilier à son nom, de faire l'acquisition à travers une SCI ? Faut-il nécessairement que l'acquéreur soit l'emprunteur ?
    J'aurais tendance a dire que sans apporter le bien et l'emprunt, votre exposé, même vague, ressemble a une société qui possède un bien qu'elle n'a jamais payé.
    Avec ce genre de montage on doit pouvoir faire des donations déguisées en pagaille, et bonjour quand le fisc requalifie.


    Il est très courant dans le commerce d'établir des factures pour le compte de tiers pour éviter d'avoir à multiplier les transferts de fonds ;
    Oui, c'est de la refacrturation, ou du débours, c'est le PCG 791.
    Il y a 3 intervenants. Ici, je n'en vois pas 3.... et je vois une belle ellipse;
    Dernière modification par ribould ; 09/11/2018 à 12h47.

  9. #9
    Membre Benjamin

    Infos >

    Le prêt est déjà accordé, mais à mon nom ; il n'est pas possible de changer une caractéristique aussi essentielle que l'emprunteur (il faudrait demander un nouveau prêt).

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    C'est de moins en moins clair pour moi.
    Et si la banque a pris une hypothèque, donc comment voulez vous mettre le bien en sci?


    (Je ne comprends bien que les situations simples ou alors il faut m'expliquer lentement)

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    Effectivement c'est un point délicat à traiter.

    Il est stipulé sur l'offre de prêt que certaines garanties doivent être préservées : par exemple pas de démembrement, pas de revente. Et surtout, la banque doit pouvoir demander une hypothèque pendant toute la durée du prêt.

    À partir de là, il n'est pas possible de faire l'acquisition pour n'importe qui et n'importe comment (ce qui pourrait motiver une résiliation du contrat de prêt).

    Mais si la SCI présente les mêmes garanties de sorte qu'aucun des termes de l'offre de prêt ne soit violé ?

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par PizzaParma Voir le message
    ..
    Il est très courant dans le commerce d'établir des factures pour le compte de tiers pour éviter d'avoir à multiplier les transferts de fonds ; c'est d'ailleurs une disposition du code civil qui stipule que l'on peut payer pour un tiers.
    Ah bon, jamais vu en 34 ans.

    Une SCI achète un bien dont le paiement est assuré par un des associés fait un emprunt en le remboursant de ses propres deniers.
    Ce serait m'étonnerait, problème de garantie du prêt sur un bien qui n'appartiendrait pas à l'emprunteur.
    En principe c'est la SCI qui emprunte et les associés apportent les fonds pour financier la SCI à moins que ce soit par l'encaissement des loyers.

    Mais étant donné qu'on ne sait pas l'idée que vous avez dans la tête, difficile de répondre
    Dernière modification par Christian77 ; 09/11/2018 à 13h13.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    si l'acquéreur est une SCI, elle doit être l'emprunteur
    Pas du tout. C'est certes très conseillé mais absolument pas obligatoire.

    Citation Envoyé par PizzaParma Voir le message
    Il est très courant dans le commerce d'établir des factures pour le compte de tiers pour éviter d'avoir à multiplier les transferts de fonds ; c'est d'ailleurs une disposition du code civil qui stipule que l'on peut payer pour un tiers.
    Une délégation ? Courante dans le commerce ? C'est une farce ?


    A part ça, vous ne nous founissez aucune indication exploitable. Vous laissez entendre que le prêt est conclu, puis que l'on n'en est qu'à l'offre de prêt émise par la banque !

    Donc vous êtes précis sur la situation dans laquelle vous vous trouvez à l'instant T et on vous répondra de façon précise. Là on joue aux devinettes.
    Dernière modification par VincentB_ ; 09/11/2018 à 13h17.
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  14. #14
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    J'aurais tendance a dire que sans apporter le bien et l'emprunt, votre exposé, même vague, ressemble a une société qui possède un bien qu'elle n'a jamais payé.
    Avec ce genre de montage on doit pouvoir faire des donations déguisées en pagaille, et bonjour quand le fisc requalifie.
    Le FISC a toujours le pouvoir de requalifier une opération. Dans le cas présent, puisque l'opération a été initiée telle qu'elle à l'origine, il n'y a plus d'interprétation possible : il s'agit d'un apport au capital de la SCI.

    Le financement et la propriété sont 2 choses distinctes. Juridiquement on crée une dette envers son fournisseur et on libére sa dette lorsqu'elle est payée ; mais rien n'oblige à ce que cette dette soit payée par le débiteur.

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Oui, c'est de la refacrturation, ou du débours, c'est le PCG 791.
    Il y a 3 intervenants. Ici, je n'en vois pas 3.... et je vois une belle ellipse;
    Juridiquement c'est différent d'une refacturation ; il n'y a qu'une seule facture, entre le vendeur et l'acquéreur. L'acquéreur est en dette envers celui qui finance, mais il n'y a pas de 2ème facture.

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par PizzaParma Voir le message
    Dans le cas présent, puisque l'opération a été initiée telle qu'elle à l'origine, il n'y a plus d'interprétation possible : il s'agit d'un apport au capital de la SCI.
    NON.

    Réponse à ma question précédente siouplé.
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  16. #16
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par VincentB_ Voir le message
    A part ça, vous ne nous founissez aucune indication exploitable. Vous laissez entendre que le prêt est conclu, puis que l'on n'en est qu'à l'offre de prêt émise par la banque !

    Donc vous êtes précis sur la situation dans laquelle vous vous trouvez à l'instant T et on vous répondra de façon précise. Là on joue aux devinettes.
    Pardonnez-moi si je me suis mal exprimé.

    Le prêt est déjà accordé et signé. Il manque le déblocage des fonds et la signature de l'acte de vente. Je suis en train de demander à changer l'acquéreur sur l'acte de vente.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bon.

    C'est très simple, il faut examiner avec attention le contrat de prêt. Ce n'est qu'ainsi que vous saurez si vous pourrez faire l'achat par une SCI.

    Si c'est possible, il y aura soit une avance en compte courant de votre part à la SCI des fonds en votre possession soit un apport en capital - mais quel soit celui de ces deux schémas qui sera retenu, couplé à une délégation imparfaite du prêt.


    Cela dit, changer ainsi la structuration de l'acquisition à le dernière minute - après la libération des fonds ! - ça sent la modif en catastrophe faite sans réflexion préalable donc autant dire que ça sent très mauvais. Qui plus outre, si les fonds sont dispos ça veut dire que l'achat est imminent. Vous allez faire comment pour constituer votre SCI avant la vente ?
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    La bonne nouvelle c'est que la SCI est déjà constituée

    Le montage que j'avais prévu consistait en l'augmentation de capital (SCI à capital variable) sans libération immédiate. La SCI se porterait acquéreur et sa dette envers le vendeur serait libérée progressivement (VEFA) par le financement d'un des associés (grâce au prêt personnel).

    En ce qui concerne les garanties vis-à-vis du prêteur (la banque) et du cautionneur (l'organisme de caution), elles seraient préservées à travers ce montage car au final je reste seul bénéficiaire à 100% (l'autre associé étant une personne morale dont je dispose de 100% des actions) et je dispose des pouvoirs pour hypothéquer le bien en faveur des créditeurs.

    Citation Envoyé par VincentB_ Voir le message
    Si c'est possible, il y aura soit une avance en compte courant de votre part à la SCI des fonds en votre possession soit un apport en capital - mais quel soit celui de ces deux schémas qui sera retenu, couplé à une délégation imparfaite du prêt.
    J'avais étudié la délégation imparfaite du prêt, mais le contrat n'autorise pas à céder tout ou partie de sa dette. Le mécanisme de paiement pour un tiers est plus simple sans remettre en cause les exigences du contrat.
    Dernière modification par PizzaParma ; 09/11/2018 à 13h45.

  19. #19
    Pilier Junior

    Infos >

    et si vous aviez donné tous les éléments de votre questionnement dés le début...et pas au compte goutte!


    pensez vous que les intervenants ont une boule de cristal?


    vous auriez du questionner votre notaire qui doit connaitre votre situation patrimoniale

  20. #20
    Membre Benjamin

    Infos >

    J'ai quelques éléments mais je n'en suis pas certain, pas plus que le notaire qui doit être habitué à établir des actes plus classiques ; or actuellement il me refuse ce changement d'acquéreur.

    J'ai déjà consulté un avocat qui m'a exposé son point de vue, mais c'est ce doute qui persiste qui est gênant.

    Je cherche des personnes sur ce forum qui ont connu des cas similaires.

    [Lien hors charte supprimé]
    Dernière modification par Modérateur 07 ; 09/11/2018 à 14h53.

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par PizzaParma Voir le message
    La bonne nouvelle c'est que la SCI est déjà constituée
    C'est sympa de nous en avoir informé dès le début.

    Donc la décision est prise en fait ? Du coup vous viendez nous voir pour quoi au juste ?

    Citation Envoyé par PizzaParma Voir le message
    Le montage que j'avais prévu consistait en l'augmentation de capital (SCI à capital variable) sans libération immédiate. La SCI se porterait acquéreur et sa dette envers le vendeur serait libérée progressivement (VEFA) par le financement d'un des associés (grâce au prêt personnel).
    Dois-je préciser que j'eus fougueusement déconseillé tout cela ?

    Donc sécurité pour le vendeur inexistante et recours à une SCI à capital variable qui, rappelons-le, est de la mayrde.

    Tu m'étonnes que le notaire renâcle !

    Citation Envoyé par PizzaParma Voir le message
    En ce qui concerne les garanties vis-à-vis du prêteur (la banque) et du cautionneur (l'organisme de caution), elles seraient préservées à travers ce montage car au final je reste seul bénéficiaire à 100% (l'autre associé étant une personne morale dont je dispose de 100% des actions) et je dispose des pouvoirs pour hypothéquer le bien en faveur des créditeurs.
    Leurs garanties on s'en tamponne. Ze kouetchen ize : le contrat l'autorise-t-il ?

    Citation Envoyé par PizzaParma Voir le message
    J'avais étudié la délégation imparfaite du prêt, mais le contrat n'autorise pas à céder tout ou partie de sa dette.
    C'est celaaaa, oui. C'est pour ça que je n'ai pas parlé de cession de dette.

    Citation Envoyé par PizzaParma Voir le message
    Le mécanisme de paiement pour un tiers est plus simple sans remettre en cause les exigences du contrat.
    ...vulgairement appelée : "délégation imparfaite".
    Dernière modification par VincentB_ ; 09/11/2018 à 14h22.
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le montage que j'avais prévu consistait en l'augmentation de capital (SCI à capital variable) sans libération immédiate. La SCI se porterait acquéreur et sa dette envers le vendeur serait libérée progressivement (VEFA) par le financement d'un des associés (grâce au prêt personnel).

    En ce qui concerne les garanties vis-à-vis du prêteur (la banque) et du cautionneur (l'organisme de caution), elles seraient préservées à travers ce montage car au final je reste seul bénéficiaire à 100% (l'autre associé étant une personne morale dont je dispose de 100% des actions) et je dispose des pouvoirs pour hypothéquer le bien en faveur des créditeurs.
    Je subodorais un truc de ce genre, et en effet il a bien été enveloppé dans du papier zouli pendant deux longues pages.

    Interrogez la banque pour voir si elle considère que ses garanties sont intactes....


    si la SCI présente les mêmes garanties de sorte qu'aucun des termes de l'offre de prêt ne soit violé ?
    J'ai peur que vous n'ayez encore jamais fait le long chemin de croix de celui qui veut faire payer à un insolvable qui possède presque tout un immeuble en sci....

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Interrogez la banque pour voir si elle considère que ses garanties sont intactes....
    ...car chose étonnante l'opinion du garanti pèse souvent d'un poids supérieur à celle du garant.
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  24. #24
    Modérateur Communautaire

    Infos >

    Bonjour !

    Conformément à l'article 6 de la charte du forum que vous avez signée en vous inscrivant, veuillez ne pas citer de noms de personnes, de marques, de sites ou de sociétés !

    Merci !

  25. #25
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Interrogez la banque pour voir si elle considère que ses garanties sont intactes....


    Je ne cherche nullement à tromper qui que ce soit, de mon point de vue les garanties sont équivalentes (y compris en cas de défaillance de ma part), le bien étant transféré au patrimoine de la SCI après que j'ai contracté ma dette auprès de la banque, un juge pourra toujours le réintégrer à mon patrimoine personnel pour que la banque s'en saisisse. Étant caution solidaire et associé unique, si j'avais voulu organiser mon insolvabilité, je m'y serais pris autrement...

Page 1 sur 2 12 FinFin

Discussions similaires

  1. [Voisinage] SCI et SCI d'Attribution (SCIA). Peut-on TRANSFORMER une SCI en SCIA ?
    Par Fa6l dans le forum Immobilier
    Réponses: 4
    Dernier message: 30/04/2014, 21h34
  2. [Fiscalité personnelle] Création SCI après achat immobilier
    Par Naia54 dans le forum Finances, Fiscalité et Assurance
    Réponses: 8
    Dernier message: 30/10/2008, 16h09
  3. [Propriétaire et Locataire] Achat immobilier sci ou nom propre
    Par Sub13 dans le forum Immobilier
    Réponses: 7
    Dernier message: 08/02/2008, 08h57
  4. [Crédit et Endettement] Problème d'endettement pour achat immobilier, banque propose SCI mais...
    Par Super_newbie_pro dans le forum Finances, Fiscalité et Assurance
    Réponses: 10
    Dernier message: 31/12/2006, 14h26
  5. [Propriétaire et Locataire] achat bien immobilier en sci et passage devant le notaire
    Par Dardeville dans le forum Immobilier
    Réponses: 12
    Dernier message: 01/03/2006, 23h56