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indivisions

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2016
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    14
    Bonjour,
    Je suis propriétaire d'un appartement et d'un studio en indivision avec mon frère (50/50) à la suite de la mort de nos parents. J'habite dans l'appartement. Mon frère habite ailleurs.
    Après plusieurs années, mon frère souhaite vendre sa part mais je ne peux la racheter. Il faudra donc vendre l'appartement et le studio, ce à quoi je m'oppose.
    Nos relations se sont détériorées. Que peut-il faire contre moi?
    Peut-il me forcer à vendre?
    Peut-il me forcer à lui verser un loyer correspondant à la moitié de la valeur locative de nos deux biens?
    Je vous remercie

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    3 071
    nul n'est tenu à l'indivision


    votre frère peut donc demander la vente judiciaire

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2016
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    14
    Merci
    Je suis étonné. Je pensai qu'il fallait atteindre les 2/3 des représentants pour imposer une décision de vendre.
    J'ai dû mal comprendre

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Vanille
    Ancienneté
    août 2002
    Localisation
    95
    Messages
    7 723
    Bonsoir,

    Voir l'article 815 du code civil :

    Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    26 122
    L'article 815 n'est pas la demande de vente judiciaire d'un bien indivis, mais la demande du partage de l'indivision.
    Il n'y a pas besoin de majorité pour demander le partage de l'indivision, mais vous avez raison, il faut la majorité des 2/3 pour demander la vente judiciaire d'un bien indivis.
    Ce sont deux procédures distinctes, la première peut conduite à la licitation des biens indivis, mais aussi à la composition de lots, sans licitation, si les biens sont commodément partageables ; la seconde conduit forcément à la licitation du bien indivis.

    Dans les opérations de partage, on peut demander une indemnité d'occupation, à porter à l'actif de l'indivision à partager, en cas de jouissance privative. Elle est en général égale à un loyer, avec un coefficient de réfaction de l'ordre de 20% pour précarité de l'indivision (puisque son partage peut être provoqué à tout moment). Ici, il y aura deux indemnités d'occupation à ajouter à la masse de partage.
    Dernière modification par Rambotte ; 07/11/2018 à 23h47.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2016
    Messages
    14
    Je vous remercie
    Concrètement, à quoi peut aboutir le partage de l'indivision sachant que je vis dans l'appartement (500 000 euros) et que je mets en location le studio (200 000 euros)?
    Le total fait 700 000 euros. Nous possédons les biens à hauteur de 350 000 euros chacun.
    Par exemple, la décision de partage de l'indivision attribuant ainsi 350000 euros à mon frère pourrait permettre à celui-ci de récupérer et de vendre le studio (200 000 euros) ainsi que sa part du grand appartement à hauteur de 150 000 euros ? Mais comment pourra-t-il faire valoir cette dernière : Serais-je tenu de la racheter? Pourra-t-il la vendre à un tiers ou bien m'imposer un loyer?

    Cordialement,

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    26 122
    Les lots sont de valeurs très différente, donc sauf d'autres biens dépendant de la succession (des liquidités ou autres) en quantité suffisante (grosso modo 300000), on ne peut pas composer des lots équivalents (qui de toute façon seraient tirés au sort, sauf accord des parties).

    Donc si vous n'êtes pas en mesure de souscrire un prêt pour payer, dans un partage amiable, une soulte de 150000 à votre frère, qui prendra le studio (et vous conserverez l'appartement), je ne vois pas comment le juge pourra faire autrement qu'ordonner la licitation dans un partage judiciaire.
    Les indivisaires auront le droit de participer aux enchères.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    3 071
    qu'avez fait du produit de la location du studio?


    est ce partagé avec votre frère?

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2016
    Messages
    14
    je vous remercie de votre réponse.
    Je pensai naïvement que la majorité des deux tiers me préservait de cette éventualité. Je ne savais pas que l'on pouvait sortir d'une indivision.
    Une question : cette disposition permettant de sortir de l'indivision a-t-elle été mise en place récemment ?

    ---------- Message ajouté à 02h04 ---------- Précédent message à 02h00 ----------

    Le produit de la location du studio est partagé avec mon frère. En revanche, je ne l'ai pas payé pour l'occupation du grand appartement. Cela pèsera-t-il lors de l'action en partages de biens?

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mai 2011
    Messages
    1 592
    (j'ai un peu cherché, mais pas trop de temps ce matin, mais il semblerait que l'article 815 existait déja en 1804.... dans le code Napoléon)

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    3 071
    dans le cadre de la liquidation de l'indivision il est for possible qu'il sera demandé à jachris une indemnité pour l'occupation d'un bien ...sans contrepartie....sauf extrême gentillesse de son frère...

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 122
    C'est la vente judiciaire à la majorité des 2/3 des droits indivis qui a été mise en place récemment, en 2009, pour permettre dans certains cas une autre solution que l'assignation en partage judiciaire, qui est un procès en bonne et due forme, avec avocats.
    La vente judiciaire n'est pas un procès, ce n'est qu'une autorisation demandée à un juge, dans le cadre d'un processus mis en œuvre par un notaire.

    Citation Envoyé par Article 815-5-1 Créé par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 6
    Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.
    Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis.
    Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
    Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.
    Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
    Cette aliénation s'effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.
    L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal de grande instance est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa.
    Le 815 est d'origine.

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