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Discussion : ? faire opposition a vente espace terrasse de copropriété à un appartement;

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour à vous tous,
    Un copropriétaire d'un T3 en RDC d'un immeuble demande acquisition d un espace terrasse/jardin de copropriété attenant a sa propre terrasse pour l en agrandir ( environ 28 m²); il propose 1 e symbolique et de payer les frais notaire/ geometre encourus,

    Comment en tant que proprio d un appart T2 au=dessus, puis je m 'y opposer, car je sais qu il y aura des nuisances sonores et olfactives (BBQ et éventuellement chiens, si revente )
    il y a 32 ou 33 lots dans l immeuble; et présentement sa terrasse n est qu un couloir.
    est ce qu une seule personne peut voter contre et donc ne permettre ce changement d utilisation et de propriété ? OU quel % de vote faux t il ?
    si voté en sa faveur;;;
    Puis je faire opposition plus tard si il gagne le vote?

    J ai trouvé mais ne comprends pas trop: 1) article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (2) article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

    j ai également trouvé ceci: Si des travaux s'avèrent nécessaires...
    Si l'achat d'une partie commune s'accompagne de travaux portant atteinte aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, le copropriétaire devra obtenir une autorisation préalable de la copropriété. Elle sera décidée en assemblée générale, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. ( dont si il deplace la haie, lui faut il la majorité absolue pour le faire ?)


    Merci de votre aide,

    il est noté; l assembée générale reconnait que la conservation de la partie cédée n est pas necessaire à la destination de l 'mmeuble;
    Merci et au plaisir de vous lire

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Quel est l'usage actuel de cet espcae?


    L'assemblée générale reconnait... Sous quelle forme, quand, à quelle occasion?
    L'assemblée générale prend des décisions, elle ne reconnait rien.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Il faudrait avoir la réponse à la question posée par ribould et la configuration des lieux, bien que le syndic qui a préparé le projet de résolution apporte partiellement la réponse :
    il est noté; l assembée générale reconnait que la conservation de la partie cédée n est pas nécessaire à la destination de l 'immeuble;
    D'abord il ne peut pas acquérir cette parcelle, elle peut soit être définie comme partie privative soit comme partie commune à jouissance privative (c'est légèrement différent du point de vue fisc notamment). S'il voulait l'acquérir au sens propre du terme, il faudrait sortir cette parcelle de la copro.

    Avec la remarque projetée par le syndic, ce vote se fera à la double majorité de l'article 26 et non à l'unanimité. Si les majorités sont obtenues et que vous vous ayez votez CONTRE, alors il vous faudra saisir le juge pour faire annuler la résolution et cela dans les 2 mois où le PV vous aura été notifié (il faudra passer par un avocat). La difficulté sera sur quel motif ? Soit un vice de forme, soit à prouver que cette parcelle est nécessaire à la destination de l'immeuble.

    Vous ne nous avez peut-être pas tout cité, mais le vice de forme peut se retrouver s'il manque des résolutions :
    * définition d'une nouvelle parcelle à destination privative
    * calcul de nouveaux tantièmes et vote sur ces tantièmes
    * décision de modifier le RdC et l'EDD aux frais du demandeur
    * mandat au syndic pour les actes de mutation et de modifications du RdC/EDD
    * etc...
    Mais si la majorité est là, ce sera que repousser la décision, car au vu de l'assignation, il suffira au syndic de reconvoquer une AG pour pallier à tout cela (qui est peut-être déjà dans l'OdJ actuel)

  4. #4
    Membre Cadet

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    BONJOUR A VOUS TOUS ET MERCI POUR VOS RAPIDES ET EXPLICITES RÉPONSES.

    L espace convoité (7 m X 4 m) est présentement une terrasse/jardin en prolongement de celle de l acquereur; délimité par des haies de copropriété de 1.50 de haut;
    --- Espace commun en symétrie avec l autre espace vert de l autre coté du passage garage sous terrain et autre appartement;

    ---- Il est noté dans la convocation à l assemblée générale de ( vendredi prochain)
    l acquéreur donne mandat au syndic pour faire réaliser un modificatif de l etat descriptif de division paru un geomètre, ce modificatif devant etre validé en assemblée générale;

    l acquéreur décide que les frais d acte, y compris ceux liés au modificatifs du règlement de copropriété, les frais de géomètre, de notaire et de syndic ( vacation Conformément au contrat) sont à sa charge;
    -L acquéreur donne mandat au syndic pour signer tous compromis;
    - donne mandat au syndic pour le représenter à la signature de l acte de vente, faire toutes déclaration signer tout ace , en recevoir le prix ( 1 € symbolique) et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire;
    -prend acte que le produit de la vente sera porté au crédit de la copropriété et reversé directement aux copropriétaires aux tantièmes....
    - et que l Assemblée reconnait que la conservation de la parie cédée n est pas nécessaire a la destination de l immeuble;

    ----
    il est clair que l acquereur veut ces 28 m² terrasse plein sud, pour valoriser son bien et pour en jouir,, reunions de groupe , bbq, espaces pour petits-enfants /piscine gonflables,, animaux domestiques ;;; NUISANCES POTENTIELLES ET REELES POUR LE VOISINAGE.

    Ce n est pas pour y faire pousser des radis §

    Grand Merci de votre aide et complements d informations à suivre

    Bonne journée
    Dernière modification par GMX85 ; 07/11/2018 à 12h58.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Il y a quand même dans les libellés beaucoup d'erreurs répétitives : "l'acquéreur donne mandat au syndic". Cela a son importance vis à vis d'un juge.

    En effet, si l'acquéreur est endroit de donner mandat au syndic, c'est un acte privé qui ne regarde pas le syndicat et ne se vote pas en AG.

    L'AG devrait voter : "le syndicat donne mandat au syndic" et le fait d'oublier cette phrase rend les résolutions non pas illégales, mais inutilisables... en effet puisque le syndicat n'a pas donné mandat !!!

  6. #6
    Pilier Junior

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    Rambouillet a raison.
    Cette formulation éveillerait presque des soupçons On pourrait même penser qu'il y a entre le syndic et le coprio acquéreur un accord ? Bon, j'extrapole un peu mais la formulation est curieuse.

    Quand on écrit qu'elle n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble, avez-vous vérifié qu'il n'y ait pas de particularités existantes auxquelles on devrait accéder si nécessaire, cheminées, je ne sais quoi, etc ?

  7. #7
    Membre Cadet

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    bONJOUR RAMBOUILLET
    Grand Merci pour toutes vos infos;
    "le syndicat donne mandat au syndic"
    ... cela n est il pas le cas en permanence du moment que le syndicat(coproprietaires) a voté pour ce cette agence immobilière pour la durée de son mandat comme syndic;; !?

    Reponse, à LAURAPEPI;; cette espace terrasse jardin est non accessible sauf par la terrasse du lot acquéreur, elle ne sert a rien saut pour l esthétique et symetrie de l immeuble de part et d autre de l entrée sous terrainne du garage,

    je suis titulaire de 251 /9976 millieme generaux;;; (T2-50m²)
    Avec la remarque projetée par le syndic, ce vote se fera à la double majorité de l'article 26 et non à l'unanimité.
    moi je comprends cela faussement ainsi; majorité 51 voix tantiemes /100 x 2 ::: !? DONC FAUX
    pouvez vous me dire combien de tantiemes ou millieme genreraux si mme chose, il lui faudra pour gagner le vote acquisition;

    Malheureusement pour moi et 2 autres proprios residence principale - les autres coproprios sont en residence secondaire pour les grands apts et en locatifs pour les petits.. et studio;;

    Merci
    Dernière modification par Modérateur 01 ; 07/11/2018 à 15h43. Motif: Correction de balise

  8. #8
    Pilier Sénior

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    . cela n est il pas le cas en permanence du moment que le syndicat(coproprietaires) a voté pour ce cette agence immobilière pour la durée de son mandat comme syndic;; !?
    OUI, le syndic a mandat pour tout ce qui relève de l'article 18 ; mais pour certaines choses comme les opérations de vente et de modification de RdC et EDD il faut donner un mandat spécifique au syndic car on est en dehors de son contrat classique.
    je suis titulaire de 251 /9976 millieme generaux
    et supposons qu'il y ait 50 copros
    Majorité de l'article 26 : il faut A LA FOIS
    *la majorité des copros qui votent POUR, donc 50/2 +1 = 26 copros
    et
    * 2/3 au moins des tantièmes qui votent POUR, dans votre cas, il faudra 6651 tantièmes
    *

  9. #9
    Membre Cadet

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    Bonsoir
    juste une petite remarque, la vente de 28m2 de terrasse pour l'euro symbolique est un peu choquante. Même si votre voisin propose de prendre les frais occasionnés à sa charge (c'est d'ailleurs la moindre des choses)
    à combien se chiffre la plus value de cet appartement en cas de revente ? une grande terrasse ensoleillée dans un quartier côté vaut bien plus qu'un euro symbolique... informez vos voisins, ne laissez pas votre copropriété se faire spolier.
    cordialement

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Juste une petite précision
    Cette terrasse n'est pas une "parcelle" mais un lot (déjà créé ou plus probablement : à créer )
    Qui doit etre décrit dans l EDD et avoir ses propres tantièmes.
    Ensuite ce lot peut être vendu (ou pas)

  11. #11
    Membre Cadet

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    BONJOUR YAPASDEQUOI,

    Merci pour cette information sur un lot a créer et a vendre...
    Cela ouvre donc la possibilité qu il soit acheté par n importe qui de la copro ou non ? SAUF que l acquereur devra payer le notaire et geometre et garantir ensuite son entretien et prendre une assurance; Je ne vais donc pas me mettre dans cette position, meme si cela coute 1 € le prix de vente;;; ou Bien le faire monter aux enchères... le 1 e est mentionné dan la lettre de demande des acquéreur, je ne pense pas que cela a été necessairement validé par le syndic...je vais d ailleurs m en informer..

    QUESTION; cette terrasse est surélevée de par 3 HAUTS murs apparents /murs de façade de l immeuble... Quelques bons m² DE PEINTURE lors du ravalement d'ici 2 ou 3 ans; Me confirmer si je peux invoquer que ces M² SOIT la responsabilité du preneur espace vert. ?

    Hier j ai mis dans les boites aux lettres une Missive informant les résidents des nuisances à venir , car je vois très bien cet appart devenir une tres profitable location Airbnb... ET j ai également noté que cet apt prendra immédiatement une grosse plus value.... POUR 1€ d'achat;

    Nuissances visuelles et sonore et olfactiles pour les appartements surplombant cette terrasse ( baies coulissantes avec garde corps )

    pour le moment, cette espace est simplement un espace vert de toute la copro; espace surélevé et non accessible; espace gravilloné / et petite végétation;
    d ailleurs je vais mentionné lors de AG qu il n 'y a pas de profondeur de terre suffisante pour y replanter la haie de tuyas... c est en réalité l a toiture du sous-sol avec un petit rebord pour tenir la terre;

    les salons des 5 apts surplombant cet agrandissement plongent directement dessus car ce sont des baies vitrées avec garde-corps ( il n 'y a pas de recul d un balcon) donc bruits, odeurs cigarettes -BBQ - et visuel seront entièrement partie preneuses des désagréments Réels et probalbes:: occasionnés par les proprios acquéreurs, mais aussi futurs proprios et locataires; ,
    il y a 33 apts au total;

    MA présence lors de l AG va de nouveau faire du bruit, comme il y a 2 ans, lors de leur premiere demande... Mon apt, surplombe la terrasse.. je suis jeune et tous les proprios sont retraités depuis longtemps... SAUF LES ACQUEREURS espace verts;;;; 58 ans... Donc bruyants avec enfants, petits enfants, cigarettes BBQ et en vacances...

    Bonne journée à vous tous et encore MERCI
    Bonne journée à vous tous;
    Dernière modification par GMX85 ; 08/11/2018 à 12h10.

  12. #12
    Pilier Junior

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    Je ne vais donc pas me mettre dans cette position, meme si cela coute 1 € le prix de vente;;; ou Bien le faire monter aux enchères...
    Comme il faut relativiser les arguments, vous pourriez difficilement vous y mettre puisque votre lot ne bénéficie pas de l’accessibilité vers cet espace, vous le dites vous-même :
    pour le moment, cette espace est simplement un espace vert de toute la copro; espace surélevé et non accessible; espace gravilloné / et petite végétation;
    Et d’ailleurs, il faut être modéré aussi en imaginant la plus-value que ce copropriétaire pourrait faire car d’après ce que vous indiquez, bonjour pour les nombreuses paires d’yeux braquées sur lui par tous ces appartements surplombant !
    les salons des 5 apts surplombant cet agrandissement plongent directement dessus car ce sont des baies vitrées avec garde-corps ( il n 'y a pas de recul d un balcon) donc bruits, odeurs cigarettes -BBQ - et visuel seront entièrement partie preneuses des désagréments Réels et probalbes:: occasionnés par les proprios acquéreurs, mais aussi futurs proprios et locataires;
    Essayez tout de même d’analyser tout cela objectivement.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ayant moi même habité en appartement avec une terrasse surplombée par 8 étages. .. j'en ai peu profité car recevant toutes sortes de détritus mégots etc... Votre analyse de la plus value est incomplète....
    Et attention aussi aux plantations qui ne doivent pas endommager l'étanchéité. Normalement la jouissance privative d'une terrasse n'inclut pas de possibilité de plantation.

  14. #14
    Membre Cadet

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    BONSOIR YAPADEQUOI,
    Exacte mon analyse de plus-value est incomplete, car dans ce cas ci, c est la possibilté d 'un moins value ou difficulté a vendre si cette terrasse devient une créche, ou n est pas bien entretenue, ou a 3 chiens en balade bruyants..

    Oui, j ai aussi pensé que le toit terrasse/garage, n a pas de profondeur pour y planter une haie,,,,, et j attierai aussi demain, le fait que si quelqu un tombe de cette terrasse surélevéee de plus de 2 m par endroit, qui en sera responsablel,,,, meme dans le futur,,,,pas le fait d avoir "vendue meme a 1€ mais n autorisant pas la pose d une cloture réglementaire, mais imposant une haie...
    J Espere en faire un de mes points gagnant la partie.... risques responsabilité future.... car j ai parlé a quelques copropriétaires concerné et ou non, mais, voila, on confiance à ce que les acquereurs qui leur ont DIT/promis de faire tout bien et de bien ce conduire... Moi je vois pour les 15 prochaines années et nos succésseurs...
    Qu en pensez vous ?

    QUESTION; si on crée un précédent ainsi, d agrandissement terrasse.... N ouvrons nous pas la possibilité a d autre de le faire, ou d agrandir en allongeant d'un terrasse sur pilotis ou la pente du terrain est difficile/MPOSSIBLE d entretien pas les jardiners.....
    OU le droit de supprimer une HAIE fermant leur terrasse car trop haute '1.80 m) et trpp envahissante du coté terrasse 'etroite dont l entretien incombe au proprio; ( coté jardin incombe à la copro)
    Merci de vos commentaires..
    Dernière modification par GMX85 ; 08/11/2018 à 18h18.

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Les promesses n'engagent que ceux qui y croient.
    Ou bien : ce qui est DIT n'a pas de valeur tant que ce n'est pas écrit. Sachant que "faire tout bien " ne veut rien dire ni par oral ni par écrit.

    Ensuite il n'y a pas de précédent puisque chaque transformation doit être validée par un vote en AG puis publiée au SPF.

  16. #16
    Membre Cadet

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    BONJOUR A TOUS;
    L' AG etait hier, tes copropriétaires tous les copropriétaires ne voyaient pas de reeles raisons de s opposer a se debarasser de cet terrasse surélevée/ espace visuel dans l entrée d e de l’immeuble, non paysager -- j ai donc attaqué ma plaidoire en disant que cela pouvait pousser probleme technique la plantation sur toit terrasse sans profondeur pour les racines de la haie, MAIS surtout le risque de chute par les nouveaux utilisateurs, donc une fois actée , ils nous demanderons l autorisation de mettre une cloture ( votre prochaine AG) et donc risque pendant 1 an, probablement engagent la responsabilité de la copro...
    ET j ai annoncé que la plus value n etait absolument pas des clopinettes, mais un bon 5% de la valeur du bien... Qui est au environ de 320000€ ( soit un bon 15 000 €) l impact de ces 2 points a fait qu aucune main c est levée lors du vote vente a 1€ symbolique;

    Merci à vous tous; Bonne Journée

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Quand on a les bons arguments on a une meilleure chance de convaincre. Bonne continuation.

  18. #18
    Pilier Sénior

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    et le voisin du dessous, il était content ?

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Merci pour cette information sur un lot a créer et à vendre...
    Cela ouvre donc la possibilité qu'il soit acheté par n'importe qui de la copro ou non ?
    Non, parce que l'AG vote une résolution dont le projet est précisément "la création d'un nouveau lot privatif dans le but qu'il soit vendu par le syndicat à un copropriétaire désigné pour un prix donné".
    Ce n'est pas "la création d'un nouveau lot privatif, et puis on verra plus tard ce que le syndicat en fera".

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