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Location meublée courte durée résidence principale et 120 jours

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    juillet 2018
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    4
    Je suis propriétaire d'une maison individuelle neuve qui est déclarée comme ma résidence principale que j'occupe donc plus de 8 mois sur 12. Depuis récemment je loue en courte durée le rez-de-chaussée en meublé de courte durée avec un statut de LMNP (ce n'est pas une chambre d'hôte mais un logement indépendant/
    J'habite dans une ville du 93 qui doit faire appliquer le changement d'usage dès que la mise en LCD dépasse 120 jours car activité assimilable à une activité commerciale de nature hôtelière et éventuellement la compensation mais qui à ma connaissance n'a pas mis en place cette réglementation ni n° d'enregistrement. J'ai bien sûr déclaré cette activité à la mairie.


    Le bien mis en location est au rez-de-chaussée, il ne crée aucune nuisance au voisinage, et accessible par une entrée indépendante et n'est pas en copropriété.
    Est-ce les articles L. 631-7-3 et L. 631-7-4 du CCH ci-dessous s'appliquent à mon cas d'espèce et me permettent de mettre en location par dérogation au-delà de 120 jours sans faire de demande d'autorisation auprès de la mairie et donc de demande de changement d'usage assortie d'une compensation. J'ai du mal à savoir si ces articles s'appliquent dans mon cas de figure pour la LCD en pavillon individuel à usage d'habitation et ma résidence principale.


    Article L631-7-3 :


    Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose , l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.


    Article L631-7-4 : Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local d'habitation situé au rez-de-chaussée, pourvu que l'activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local, qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti. »


    Je vous remercie de vos lumières.
    bien à vous.

  2. #2
    Membre
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    3
    bonjour,


    Malheureusement ces articles ne vous sauvent pas.


    L'article L 631-7-3 pour le coup réclame l'absence de clientèle. En l'espèce, vos locataires sont considérés comme des "clients" de votre activité..


    L'article L 631-7-4 est à rapprocher du règlement de copropriété (parfois dissimulé dans un cahier des charges) qui peut, au delà des questions d'autorisation et de déclaration, vous empêcher d'exercer l'activité de LMNP. (cas des obligations d'occupation strictement bourgeoises)


    Car en fait, il y aura changement d'usage dès lors que vous dépasserez ce seuil de 120 jours. (cumul CCH et loi 89-462)




    Cordialement.







    (en gros, le CCH dit :

    "si vous louez votre maison, il y a changement d'usage (si délibération). Sauf si c'est ta résidence principale."
    la loi 89-462 dit :

    "c'est votre résidence principale si c'est là où vous vivez au moins 8 mois par an".

    => au dela de 120 jours (soit 4 mois), cela ne peut plus être votre résidence principale au sens de cette loi et vous ne pouvez donc plus profiter de l'exception de l'article L 631-7-1A du CCH)

  3. #3
    Membre Sénior
    Ancienneté
    mars 2013
    Messages
    315
    C'est peut être l'art L631-7-1-A qui s'applique à votre cas non ?

    Article L631-7-1 A En savoir plus sur cet article...
    Modifié par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 - art. 9

    Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

    La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire.

    Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.
    Le local à usage d'habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens du troisième alinéa de l'article L. 151-9 du code de l'urbanisme.

    Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

  4. #4
    Membre
    Ancienneté
    juillet 2018
    Messages
    4
    Vous avez raison les voyageurs sont des clients ou des hôtes comme on voudra mais comme il n'y a pas de copro puisqu'il s'agit d'un pavillon individuel.
    De toute façon à ce jour il n'y a pas eu délibération du conseil municipal donc pas de changement d'usage à faire avec ou sans compensation et changement de destination non plus mais 1) les plateformes sont censées bloquer le calendrier à partir de 120 jours en année civile d'après la réponse du ministre mais si elles ne le font pas encore faut-il s'auto- censurer et déclarer en 2019 merci Elan un nombre de nuitées supérieur à 120 car la municipalité n'applique pas l'autorisation de changement d'usage et 2) quels sont les risques si le bien déclaré habitation continue à être mis en location au-delà des 120 jours.

    Le problème majeur c'est la compensation et le changement de destination çad hébergement hôtelier qui en résulte surtout s'il faut créer une aire de stationnement pas tellement le formulaire de changement d'usage et l'autorisation préalable sauf exception dans certaines villes.

    Une autre solution c'est de considérer que le logement indépendant tout équipé est une chambre chez l'habitant pour échapper à cette contrainte du changement d'usage comme le permet la chambre d'hôte mais avec la contrainte de la prestation petit déj. Par contre l'annonce ne sera pas conforme à la prestation réelle. ni son prix

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    novembre 2018
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    3
    Bonsoir,


    je vous rejoins, mais partiellement Ah cette loi ELAN... s'il n'y avait que ça...


    Pour ce qui vous concerne, en effet, en absence de délibération vous êtes plutôt tranquille (assurez vous que ce ne soit pas l'EPCI qui ait cette compétence...). Toutefois... je ne vous rejoins ni sur la question du changement de destination, ni sur la solution "chambres d'hôte"


    Commençons par votre question.


    Vous risquez notamment des sanctions fiscales. Je vous invite à aller lire le BOFIP relatif aux meublés de tourisme. C'est assez inbuvable par moment, mais tout y est. (Je n'ai pas le courage de refaire toute la recherche mais je peux vous faire parvenir une note que j'ai du rédiger sur sur le sujet (dans le cadre professionnel) consignant toutes les bases légales (notamment du CGI), si vous le souhaitez.)


    Pour ce qui est du changement de destination, la jurisprudence ne s'est pas prononcée sur le sujet à ce jour, à ma connaissance (je vais fouiller du coup ). Il se pose toutefois la question de savoir si la destination de votre bien demeure "habitation" si vous louez plus de 4 mois. Certes, il existe le principe d'indépendance des législations. Mais je serais curieux de savoir a quel moment le bien passe dans la catégorie "commerce et activités de service" (R 151-27 et R 151-28 CU). En quel cas vous auriez en sus une infraction en urbanisme..


    Enfin concernant l'idée de la chambre d'hôte, il s'agirait d'une fraude fiscale (activité professionnelle de mémoire, quelques critères à respecter tout de même. pareil -> BOFIP).



    Dans la pratique, la probabilité d'ennuis en urbanisme est quand meme très faible, à ce jour (ça pourrait changer...) dans les petites villes notamment.

    Les ennuis avec les impôts, ce n'est pas la même. Pour avoir travaillé avec eux un moment, je sais qu'ils fouillent le web (pourquoi se déplacer alors qu'il y a tout sur internet?) et se déplacent.. (ils ne sont pas cent mille mais cela peut vous tomber dessus.)

    Le problème des meublés de tourisme, c'est surtout la tournure que ça prend. Le système n'est pas encore rodé, mais ça ne saurait tarder. La puissance publique s'est trouvé un os a ronger (il y a de l'argent...) et elle s'équipe pour (regardez les (effets d')anonces de recrutement d'agents de contrôle sur Paris par exemple). Et quand ça va tomber ca va piquer (pour exemple les sanctions aux déclarations & autorisations sont aux articles L651-1 et s. CCH)...


    Donc si ça se passe comme en urbanisme, attention au voisinage...


    Cordialement,
    Dernière modification par Carlitox ; 06/11/2018 à 20h43.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    7
    BONJOUR
    Je suis novice dans ce domaine, mais je pense que c est du point de vue administratif, 2 logements distincts,tout simplement :
    1 etant votre résidence principale
    et le 2 eme un gite locatif saisonnier ou simplement un appartement locatif, meublé ou non, louable a l année;

    de ce fait le 2 émé logement ( appartement) rentrera alors dans sa propre fiscalité; c est un business;
    Bien cordialement

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    22 417
    Bonjour
    Axiss a fait référence à: Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
    Il s'agit ici de savoir s'il s'agit 'une partie de la résidence principale, typiquement une chambre ou pliseurs chambres, ou s'il s'agit d'un logement indépendant, comportant ce qu'il faut pour loger, incluant un wc, une salle de bain et une cuisine;

    Dans le prmier cas, il s'agit de louer une chambre meublée
    Dans le second cas il s'agit de loouer à courtes durée un local qui n'est donc plus par nature une habitation mais qui devient un hébergement, et la j'ai bien peur qu'il faille délcarer le changement des destination.


    Accessoirement, il y a vis a vis des impots la nécessité de séparer les deux locaux et de faire deux déclarations de type H2, et vous allez payer la CFE, uniquement sur le logement loué si vous a correctement délcaré et séparé, avec un risque que la base soit le logement total sinon.


    Dépendant de votre chiffre d'affaire annuel et de la base minimale imposable, ce la peut certes n'avoir aucun impact dans votre cas, si vous payez une CFE minimale;


    Attention enfin en terme de charges sociales si vous dépassez un seuil de chiffre d'affiare qui me smeble devenu récemment assez bas, vous allez payer des charges sociales sur vos revenus.

  8. #8
    Membre
    Ancienneté
    juillet 2018
    Messages
    4
    Bonsoir

    Désolé je n'avais pas été averti des réponses publiées.
    Oui en effet cela constitue deux logements dont 1 déclaré en résidence secondaire avec une surtaxe de 60% pour la taxe foncière dans mon cas. Et le changement de destination peut entraîner l'obligation d'avoir une 2nde aire de stationnement ou pas si c'est bien le nouveau PLU qui s'applique (0.5 place par logement crée). Et il faut faire une DP donc démarche assez lourde.
    Par contre pour appliquer la dérogation prévue par l'Article L631-7-4 du CCH qui est de la compétence du maire je ne sais toujours pas si cet article s'applique à mon cas d'espèce.
    Le formulaire de changement d'usage que j'ai récupéré contient un paragraphe sur la compensation offerte mais je ne sais pas comment elle s'applique dans ma ville faute d'explication.
    Compte tenu des impacts sur le modèle économique il est indispensable de lister les coûts et les effets induits par ce transfert vers l'activité commerciale et même hôtelière.

    Par ex dans la notice formulaire de changement d'usage à Neuilly sur Seine je lis :
    neuillysurseine.fr/files/Urba/formulaire-changement-usage-habitat.pdf
    Important : Il n’est pas nécessaire de formuler une demande d’autorisation s’il s’agit d’une demande :

    •A usage mixte (résidence principale/activité professionnelle) située en rez-de-chaussée avec ou sans clientèle
    ou marchandise

    •Ou d’un usage mixte en étage ne conduisant à recevoir ni clientèle ni marchandise

    ex de délibération de conseil municipal
    admin.umih-bourgogne.fr/upload/umih/fichiers/Exemple_deliberation_muni cipale_CHANGT_USAGE.PDF
    Pas de compensation lorsque la demande de changement d’usage porte sur des locaux d’habitation situés en
    rez-de-chaussée ou lorsqu’elle est sollicitée en vue d’y exercer une mission d’intérêt général,
    - Pas de compensation lorsque la demande de changement d’usage est sollicitée par une personne en vue d’y
    exercer une profession libérale réglementée ou non réglementée.
    - Pas de compensation quand la demande d’autorisation tend à l’exercice, dans une partie du local d’habitation
    utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, d’une activité professionnelle, y compris commerciale,
    pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour
    le bâti. Cette surface doit être inférieure à 50% de la surface du local d’habitation.

    Pour Nice la notice le rappelle les mêmes règles de dérogation pour la compensation
    Rubrique B : Dans quels cas solliciter une autorisation sans compensation sur une
    partie d’un local d’habitation ?
    Lorsque la demande d’autorisation tend à l’exercice, dans une partie du local d’habitation utilisé par
    le demandeur comme sa résidence principale, d’une activité professionnelle, y compris commerciale,
    pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun
    désordre pour le bâti. Cette surface doit être inférieure à 50% de la surface du local d’habitation.
    L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pas
    transmissible. Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.

    Dans le formulaire de Gagny espace-citoyens.net/villegagny/espace-citoyens/app_ressources/fichiers_mairie/documents/urbanisme/formulaire%20urba%20chang t%20usage.pdf

    les champs sont :
    Rubrique B : changement d’usage d’une partie du local (usage mixte)
     Nombre de pièces réservées à l’activité : ……………
     Surface réservée à l’activité : ……………………..….. m²
     Nombre de pièces réservées à l’habitation : ………
     Surface réservée à l’habitation : ………………………m²
     Nombre total de personnes devant habiter le local à titre de résidence principale : …………………
     Y a-t-il réception de clients ou de marchandises dans le local : ………………………………………………….
     D’autre(s) professionnel(s) exerce(nt)-il(s) dans le local ? : ………………………………………………………..
    Nom(s), prénom(s), profession(s) et autorisation(s) éventuelle(s) : ……………………………………………

    Il n'y a donc pas d'exclusion pour l'activité de location de courte durée et je passe un contrat de location avec un preneur ou un locataire et non un client.
    Sinon en extrapolant que dire des clients locataires qui logent dans les immeubles collectifs ?

    Je pense que je pourrai tenter de déclarer une activité mixte au rdc de ma résidence principale qui m'appartient sans accueil de client ni marchandise et sans nuisance pour le voisinage.
    Est-ce que cela tient ?

    Après le volet fiscal et charges sociales c'est autre chose et les textes sont assez clairs. Et cela a déjà été chiffré pour ma part.
    Enfin tant que le régime du meublé reste non aligné au nu évidemment.
    merci

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