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Non approbation des comptes en AG. Que faire l'année suivante ?

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    6
    Bonjour,
    L'an passé, en AG, notre copropriété a changé de syndic et n'a pas approuvé les comptes de l'ancien car il y avait de nombreux problèmes avec ce syndic (pas seulement d'ordre comptable).

    Cette année, quand l'AG aura lieu, les comptes de l'ancien syndic vont à nouveau être proposés.

    Que sommes-nous alors supposés faire ? Les approuver ou pas ?

    Quelles sont les conséquences si nous ne les approuvons pas ?

    Peut-on ne pas les approuver pendant plusieurs années ?

    NB : Sur les comptes non approuvés, les dépenses ont excédé le budget prévisionnel.


    Merci

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    3 543
    il faut effectuer le controle des comptes de l'exercice non encore approuvé: verifier que les factures présentées concernant bien l'immeuble, que les réglements aux fournisseurs aient bien été transmis et encaissés...



    que les dépenses aient été supérieures au BP voté, n'est pas un motif pour ne pas approuver les comptes

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    6 058
    Bonjour,

    L'an passé, en AG, notre copropriété a changé de syndic et n'a pas approuvé les comptes de l'ancien car il y avait de nombreux problèmes avec ce syndic (pas seulement d'ordre comptable).
    Quelle idiotie !!!!

    mais passons :
    1- soit les comptes ne sont pas approuvés car ils ne sont pas réels, vrais, admissibles, j'en passe et des meilleurs. Ne comptez pas sur le nouveau syndic pour élucider le ou le problèmes et si l'erreur est flagrante et provient de l'ancien syndic, qui va aller "toquer" à sa porte en disant "rendez les sous" (par exemple) ? Moralité : il va falloir approuver les comptes et passer à autre chose..
    2- soit les comptes ne sont pas approuvés, car le syndic ancien a "énervé" les copros... alors avec le nouveau il va falloir y passer...

    Pour répondre à la question : Que se passe-t-il si on n'approuve pas les comptes :
    * soit le solde est positif, dans ce cas le solde n'est pas rendu aux copros et celui qui vend perd cet argent.
    * soit le solde est négatif, dans ce cas le syndic ne peut réclamer l'argent du par les copros et si dans le lot vous avez un copro malin et toujours débiteur, il dira au juge si le syndic le "poursuit en justice" : mais je ne dois rien puisque les comptes de l'exercice ne sont pas approuvés.... et le juge acquiescera et le syndicat aura perdu l'argent de ce copro.
    Ce qu'il faut faire (hormis la crise des copros caressés à l'envers) : on identifie le ou les comptes qui posent soucis, on recalcule le solde et les nouveaux comptes, on approuve ces sommes et on donne mission au CS d'élucider et de résoudre les problèmes posés et ce avant telle date.

    Donc à la prochaine AG, sauf si l'erreur est flagrante et nécessite d'aller au juge pour réclamer l'argent (important) à l'ancien syndic, on approuve les comptes de cette fameuse année et on passe au sujet suivant....

    NB : cela arrive que le réalisé dépasse le budget, il suffit que cela soit explicable et admissible par la majorité. Supposons qu'une fuite d'eau sous parking se soit déclaré en fin d'exercice, sous prétexte de budget ric-rac il ne faudrait pas réparer ? soit il y a de l'argent dans la caisse quitte à toucher aux avances de trésorerie et on répare, soit il n'y en a pas dut tout et le syndic convoque une AG d'urgence (délai légal annihilé et dans ce cas, il réunit sous 2 à 3 jours)

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    23 910
    Bonjour
    les comptes de l'ancien syndic vont à nouveau être proposés
    Les comptes du syndicat, pas du syndic.... Ce sont vos comptes, il faut qu'ils soient approuvés si vous voulez solder cette période. Mais le nouveau n'a pas a le faire en théorie, puisqu'il n'est pas payé pour cela. Il faut donc que tout le monde y mette un peu de bonne volonté, incluant le conseil syndical.

    C'est bien de votre argent dont il est question.




    NB : Sur les comptes non approuvés, les dépenses ont excédé le budget prévisionnel.
    C'est assez courant et en rien une raison pour refuser les comptes.
    La bonne question est: Qui a mis au pot pour payer ce qui manquait?
    Dernière modification par ribould ; 03/11/2018 à 16h51.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    6
    Je sais que les dépenses réelles peuvent dépasser le provisionné et que cela ne signifie pas forcément que le syndic ait fait des erreurs.

    Mais du coup, comme le solde est négatif, si nous n’approuvons pas les comptes à la prochaine AG et que le nouveau syndic ne peut toujours pas régulariser, ne sommes-nous pas « endettés » ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    6 058
    OUI, vous etes endettés si les comptes sont justes, mais comme vous n'avez pas approuvé les comptes, alors ce solde négatif n'existe pas par cette non-approbation. Il n'empêche que les fournisseurs sont certainement payés et si vous avez une "avance de trésorerie", c'est certainement elle qui fait tampon. Mais avez vous une "avance de trésorerie" ? et est-elle plus faible ou plus forte que votre solde négatif...

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    23 910
    ne sommes-nous pas « endettés » ?
    Je vous retourne la question: Qui a mis au pot?
    La réponse n'est pas de notre côté.


    Oui, il n'y a pas que des factures a vérifier, quand on approuve les comptes, et de plus le conseil syndical a une mission de vérification permanente dans le cadre de sa double action d'assistance et de controle du syndic.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    6
    Merci pour ces réponses.
    Je ne suis pas au CS
    Depuis 2017, il y a le fonds de travaux (loi ALUR), avant je pense que nous avions une avance de trésorerie...Je vais regarder.


    Pour les copropriétaires bailleurs, cela signifie aussi qu'ils ne peut y avoir régularisation par rapport à leur locataire (pour l'eau froide aux compteurs notamment) ?

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    23 910
    Depuis 2017, il y a le fonds de travaux (loi ALUR),
    Le fonds travaux ALUR ne peut pas servir d'avance de trésorerie, du fait qu'il doit etre porté sur un compte d'épargne isolé.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    6 058
    Pour les copropriétaires bailleurs, cela signifie aussi qu'ils ne peut y avoir régularisation par rapport à leur locataire (pour l'eau froide aux compteurs notamment) ?
    OUI, bien sur puisqu'ils ne seront pas capables de fournir un décompte annuel (sauf s'il présente le projet comme la réalité, mais dans ce cas, il y a roublardise....)
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    6
    Bonjour,


    Je reviens vers vous tardivement !


    Nous avons bien une avance de Trésorerie, qui est entamée donc, pour "combler" le dépassement de budget.


    Du coup, ce n'est pas si grave si nous les comptes ne sont toujours pas approuvés ?

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    3 543
    il faut absolument faire le controle des comptes afin de présenter cet exercice à l'approbation à la prochaine AG

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