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  • 3 Posté par ribould

Non approbation des comptes en AG. Que faire l'année suivante ?

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    7
    Bonjour,
    L'an passé, en AG, notre copropriété a changé de syndic et n'a pas approuvé les comptes de l'ancien car il y avait de nombreux problèmes avec ce syndic (pas seulement d'ordre comptable).

    Cette année, quand l'AG aura lieu, les comptes de l'ancien syndic vont à nouveau être proposés.

    Que sommes-nous alors supposés faire ? Les approuver ou pas ?

    Quelles sont les conséquences si nous ne les approuvons pas ?

    Peut-on ne pas les approuver pendant plusieurs années ?

    NB : Sur les comptes non approuvés, les dépenses ont excédé le budget prévisionnel.


    Merci

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    3 976
    il faut effectuer le controle des comptes de l'exercice non encore approuvé: verifier que les factures présentées concernant bien l'immeuble, que les réglements aux fournisseurs aient bien été transmis et encaissés...



    que les dépenses aient été supérieures au BP voté, n'est pas un motif pour ne pas approuver les comptes
    Jean Not a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    6 263
    Bonjour,

    L'an passé, en AG, notre copropriété a changé de syndic et n'a pas approuvé les comptes de l'ancien car il y avait de nombreux problèmes avec ce syndic (pas seulement d'ordre comptable).
    Quelle idiotie !!!!

    mais passons :
    1- soit les comptes ne sont pas approuvés car ils ne sont pas réels, vrais, admissibles, j'en passe et des meilleurs. Ne comptez pas sur le nouveau syndic pour élucider le ou le problèmes et si l'erreur est flagrante et provient de l'ancien syndic, qui va aller "toquer" à sa porte en disant "rendez les sous" (par exemple) ? Moralité : il va falloir approuver les comptes et passer à autre chose..
    2- soit les comptes ne sont pas approuvés, car le syndic ancien a "énervé" les copros... alors avec le nouveau il va falloir y passer...

    Pour répondre à la question : Que se passe-t-il si on n'approuve pas les comptes :
    * soit le solde est positif, dans ce cas le solde n'est pas rendu aux copros et celui qui vend perd cet argent.
    * soit le solde est négatif, dans ce cas le syndic ne peut réclamer l'argent du par les copros et si dans le lot vous avez un copro malin et toujours débiteur, il dira au juge si le syndic le "poursuit en justice" : mais je ne dois rien puisque les comptes de l'exercice ne sont pas approuvés.... et le juge acquiescera et le syndicat aura perdu l'argent de ce copro.
    Ce qu'il faut faire (hormis la crise des copros caressés à l'envers) : on identifie le ou les comptes qui posent soucis, on recalcule le solde et les nouveaux comptes, on approuve ces sommes et on donne mission au CS d'élucider et de résoudre les problèmes posés et ce avant telle date.

    Donc à la prochaine AG, sauf si l'erreur est flagrante et nécessite d'aller au juge pour réclamer l'argent (important) à l'ancien syndic, on approuve les comptes de cette fameuse année et on passe au sujet suivant....

    NB : cela arrive que le réalisé dépasse le budget, il suffit que cela soit explicable et admissible par la majorité. Supposons qu'une fuite d'eau sous parking se soit déclaré en fin d'exercice, sous prétexte de budget ric-rac il ne faudrait pas réparer ? soit il y a de l'argent dans la caisse quitte à toucher aux avances de trésorerie et on répare, soit il n'y en a pas dut tout et le syndic convoque une AG d'urgence (délai légal annihilé et dans ce cas, il réunit sous 2 à 3 jours)

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 288
    Bonjour
    les comptes de l'ancien syndic vont à nouveau être proposés
    Les comptes du syndicat, pas du syndic.... Ce sont vos comptes, il faut qu'ils soient approuvés si vous voulez solder cette période. Mais le nouveau n'a pas a le faire en théorie, puisqu'il n'est pas payé pour cela. Il faut donc que tout le monde y mette un peu de bonne volonté, incluant le conseil syndical.

    C'est bien de votre argent dont il est question.




    NB : Sur les comptes non approuvés, les dépenses ont excédé le budget prévisionnel.
    C'est assez courant et en rien une raison pour refuser les comptes.
    La bonne question est: Qui a mis au pot pour payer ce qui manquait?
    Dernière modification par ribould ; 03/11/2018 à 16h51.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    7
    Je sais que les dépenses réelles peuvent dépasser le provisionné et que cela ne signifie pas forcément que le syndic ait fait des erreurs.

    Mais du coup, comme le solde est négatif, si nous n’approuvons pas les comptes à la prochaine AG et que le nouveau syndic ne peut toujours pas régulariser, ne sommes-nous pas « endettés » ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    6 263
    OUI, vous etes endettés si les comptes sont justes, mais comme vous n'avez pas approuvé les comptes, alors ce solde négatif n'existe pas par cette non-approbation. Il n'empêche que les fournisseurs sont certainement payés et si vous avez une "avance de trésorerie", c'est certainement elle qui fait tampon. Mais avez vous une "avance de trésorerie" ? et est-elle plus faible ou plus forte que votre solde négatif...

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 288
    ne sommes-nous pas « endettés » ?
    Je vous retourne la question: Qui a mis au pot?
    La réponse n'est pas de notre côté.


    Oui, il n'y a pas que des factures a vérifier, quand on approuve les comptes, et de plus le conseil syndical a une mission de vérification permanente dans le cadre de sa double action d'assistance et de controle du syndic.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    7
    Merci pour ces réponses.
    Je ne suis pas au CS
    Depuis 2017, il y a le fonds de travaux (loi ALUR), avant je pense que nous avions une avance de trésorerie...Je vais regarder.


    Pour les copropriétaires bailleurs, cela signifie aussi qu'ils ne peut y avoir régularisation par rapport à leur locataire (pour l'eau froide aux compteurs notamment) ?

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 288
    Depuis 2017, il y a le fonds de travaux (loi ALUR),
    Le fonds travaux ALUR ne peut pas servir d'avance de trésorerie, du fait qu'il doit etre porté sur un compte d'épargne isolé.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    6 263
    Pour les copropriétaires bailleurs, cela signifie aussi qu'ils ne peut y avoir régularisation par rapport à leur locataire (pour l'eau froide aux compteurs notamment) ?
    OUI, bien sur puisqu'ils ne seront pas capables de fournir un décompte annuel (sauf s'il présente le projet comme la réalité, mais dans ce cas, il y a roublardise....)
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    7
    Bonjour,


    Je reviens vers vous tardivement !


    Nous avons bien une avance de Trésorerie, qui est entamée donc, pour "combler" le dépassement de budget.


    Du coup, ce n'est pas si grave si nous les comptes ne sont toujours pas approuvés ?

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    3 976
    il faut absolument faire le controle des comptes afin de présenter cet exercice à l'approbation à la prochaine AG

  13. #13
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    6 263
    Du coup, ce n'est pas si grave si nous les comptes ne sont toujours pas approuvés ?
    c'est grave en ce sens que le solde ne peut pas être redistribué (s'il est positif) ou appelé (s'il est négatif).
    Vis à vis d'un débiteur, le syndic ne peut rien demander au juge....
    Pour un vendeur, on ne peut rien solder et cest donc l'acquéreur qui subira ou profitera, plus tard.
    S'il y a un "trou" dans la trésorerie, ce "trou" persiste....
    Enfin, s'il y a changement de syndic, le nouveau ne se posera pas de questions et il sera très difficile de faire des régularisations.

    Comme dit par soleil51, il faut donc absolument contrôler ces comptes, éventuellement les faire corriger, et les représenter pour approbation

  14. #14
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    6 114
    Prenez la question à l'envers : quel intérêt de ne pas approuver les comptes?
    Les factures mal imputées le resteront. Les copropriétaires vendeurs laisseront une ardoise aux acheteurs. Les bailleurs ne pourront pas régulariser les charges de leurs locataires. Les recours contre les fournisseurs seront prescrits ....et si malversation du syndic précédent aussi.

    Quel intérêt de mettre la saleté sous le tapis ?

    Le CS doit se retrousser les manches et se faire aider : une association de copropriétaires peut être utile.

  15. #15
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 288
    Nous avons bien une avance de Trésorerie, qui est entamée donc, pour "combler" le dépassement de budget.
    Du coup, ce n'est pas si grave si nous les comptes ne sont toujours pas approuvés ?
    On vous a deja répondu 3 ou 4 fois;

    Si vous nous disiez réellement POURQUOI vous ne voulez pas approuver les comptes? Réitérer la question comme vous le faites n'a aucun sens.
    Jpp13, Soleil51 et yapasdequoi ont trouvé ce message utile.

  16. #16
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    7
    Bonjour,

    Le fait de ne pas approuver les comptes empêche la régularisation annuelle entre les bailleurs et leur locataire, c'est bien cela ?

  17. #17
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 288
    On va le dire différemment:

    Quand votre avance de trésorerie sera épuisée, vos fournisseurs ne seront plus payés, et cela ne sera pas de la faute du syndic.
    En outre en effet vous ne pouvez pas faire de régularisation avec les locataires. C'est le bailleur qui continue a avancer de l'argent le cas échéant.

    Mais depuis le mois de novembre 2018, vous n'avez pas saisi les risques, objet de votre question????????

  18. #18
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
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    1 694
    Bonjour,

    Vous approuvez les comptes mais ne pas donner votre quitus pour vous laisser une porte de sortie en cas de malversations ou autres constatées. De cette manière, vous pourrez vous retourner vers le syndic.

  19. #19
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    6 263
    on n'approuve pas le comptes parce que les dépenses ont dépassées le budget, mais pour quelle raison (illégale, inappropriée, etc..) il y a eu dépassement. On peut dans certains cas accepter ce dépassement. Le budget comme son nom l'indique n'est que prévisionnel....

    Quant au quitus, comme le syndic a changé ... et comme on ne donne jamais le quitus même si on est très satisfait de son syndic, c'est une question de responsabilité pour laquelle le syndic perçoit des honoraires...

  20. #20
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 114
    La démarche a été indiquée : le conseil syndical (avec de l'aide d'association si besoin) doit éplucher les comptes et identifier les factures litigieuses à mettre de côté pour pouvoir approuver le principal des comptes.
    Ensuite le règlement du litige peut prendre un certain temps mais ne bloquera pas tout le fonctionnement de la copropriété.

    PS : ne votez jamais le quitus (d'ailleurs les syndics ... sauf certains... ne le demandent plus )

  21. #21
    Pilier Junior Avatar de Jpp13
    Ancienneté
    juillet 2007
    Localisation
    Bouches du Rhône (évidement)
    Messages
    1 491
    Pour être simple :

    Voter le quitus c'est : transférer la responsabilité des actions (connues) du syndic sur les copropriétaires
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  22. #22
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 114
    Citation Envoyé par Jpp13 Voir le message
    Pour être simple :

    Voter le quitus c'est : transférer la responsabilité des actions (connues) du syndic sur les copropriétaires
    Sans doute, mais comme en général c'est le syndicat qui est responsable par négligence ou méconnaissance ou autre...
    Et ceci n'em^pêche pas d'attaquer le syndic si il y a une faute grave (détournement de fonds, ou autre).
    Bref le quitus est un faux problème, qui peut en cacher d'autres ....

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