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sci ou testament pour partenaire pacsé ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    avril 2005
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    3
    mon partenaire et moi meme avons signe une promesse de vente, nous nous sommes pacse et notre notaire nous conseille de monter une sci pour etre sur que le partenaire survivant puisse garder l'usufruit de la maison jusqu'à son propre décés.un testament ne suffirait il pas?

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
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    9 834
    Je ne vois pas en quoi une SCI vous permettra de garder l'usufruit au décès de l'un de vous. Le testament permet d'hériter de la totalité de la succession donc de la part de maison.
    Par contre en matière de PACS, les parents restent héritiers donc si ils sont en vie au moment du décès ils auront une part de la maison, mais ceci tant si vous acheter la maison en votre nom que si vous acheter en SCI (dans ce cas ils seront propriétaires de parts de SCI).

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    avril 2005
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    3
    merci de votre reponse. effectivement les parents survivants heriteraient de 25% des parts mais le partenaire survivant ne serait pas obligé de les racheter et les parents ne pourraient pas les vendre sans son accord selon notre notaire.
    mais d'apres vous existe il une solution plus simple pour que le partenaire survivant puisse jouir de la maison jusqu'à son décés?

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
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    9 834
    Le mieux serais le mariage.

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    avril 2005
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    3
    malgré le pseudo mariage de Begles ! cela est impossible!
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 25/04/2005 à 15h40. Motif: correction typo

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
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    Marseille
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    152
    dans pareil cas, l'utilisation de la SCI peut effectivement s'avérer utile.

    En effet, les parts de la SCI peuvent faire l'objet d'une donation avec réserve d'usufruit.
    Ainsi, de votre vivant, vous possédez chacun 50 % en usufruit et 50 % en nu-propriété.
    Au premier décès, le survivant "récupère" l'usufruit du conjoint gratuitement et possèdera donc 50 % en pleine propriété et 50 % en usufruit.

    L'intérêt du montage réside sur l'utilisation, en même temps, d'un crédit immobilier. Par exemple, si vous achetez le bien immobilier pour 100000 euros avec un crédit total, la valeur nette des parts données sera de zéro euro. Donc pas de droits de donation à payer sur ce montage.

    Bien entendu, pour ne pas s'attirer les foudres de l'administration fiscale, il est indispensable de laisser s'écouler un peu de temps entre la création de la SCI et la donation de parts.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Les parts de SCI seront démenbrées dès la constitution de la société :
    - Vous possèderez la nue propropriété de vos parts et l'usufruit des parts de votre partenaire
    - Votre partenaire posédera la nue propropriété de ses parts et l'usufruit de vos parts

    Au décès de l'un de vous, le survivant conserve la nue propropriété de ses parts et l'usufruit des parts du partenaire et en plus l'usufruit des parts du défunt car l'usufruit s'éteint et rejoint la nue propriété. Seule la nue proipriété des parts du défunt sont transmis à ses héritiers.

    Il faut cependant s'assurer dans les statuts de la SCI que le partenaire survivant puisse être gérant de la SCI et donc de profiter de la jouissance du bien pour y vivre ou le louer.

    Au décès du second partenaire, l'usuifuit sera transmis automatiquement aux héritiers du premier pré-décédé. Il y aura société entre les héritiers des 2 partenaires mais là c'est une autre histoire....

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Bonnevolonté
    Ancienneté
    avril 2005
    Localisation
    Entre les toilettes et la machine à café, tout le confort à portée de main
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    10 936
    Pour la SCI, je suis le raisonnement (la question m'intéresse, je suis dans le même cas).
    Un testament en plus n'améliorerait-t-il pas la part du conjoint survivant en lui attribuant la quotité disponible ? Jusqu'à la moitié de la part de SCI du défunt donc.
    Il ne resterait donc aux parents que 25 % en nue propriété.

    Et en poussant plus loin. Supposons que l'héritage soit à 50% constitué des parts de la SCI et à 50% d'autres biens, est il possible par testament de le répartir en fonction de cette distribution ?

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Marseille
    Messages
    152
    Pour permettre au survivant de récupérer 100 % de la SCI au décès de son partenaire, la solution pourrait être d'insérer une clause d'agrément des nouveaux associés très restrictive.
    Si le survivant des 2 peut interdire le statut d'associés aux héritiers, cela lui offre une sorte de droit de préemption sur la nu-propriété des parts de son partenaire (pourquoi ne pas également prévoir une assurance décès supplémentaire sur la tête de chacun de manière à pouvoir racheter la part du défunt).
    Ainsi, les droits à payer sur cette partie sont des droits de mutation à titre onéreux, soit 4.89 % sur la nu propriété.
    Suivant la valeur de la SCI, le recours au testament, et donc aux droits de mutation à titre gratuit, pourrait s'avérer largement plus coûteux.

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