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Discussion : Viager mal embarqué

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour
    J'ai acquis un viager libre il y a 7 ans. J'ai cru le prix attractif au départ

    Peu de bouquet, une rente élevée certes mais avec un loyer qui rentrait aussi et il était pas négligeable non plus, donc. une bonne affaire conclue en 1/2 h loin de chez moi.

    mais c'était un leurre car la rente est assez élevée, calculé sur un prix surrévalué.

    En 7 ans temps la maison bien qu'occupée par mes locataires s'est sérieusement déteriorée, au point que c'est devenu l'hotel des courants d'air, pas de radiateurs dans la piece à vivre. J'en passe et des meilleures

    En l'etat actuel elle est inlouable car les gens ne peuvent chauffer que la cuisine. La porte d'entrée ne ferme pas fenetres non plus pas de radiateur défaut électrique etc, etc,,

    Pour ne rien arranger les locataires sont tous 2 devenus gravement handicapés (en fauteuils roulants) et agés, incapables de régler leur loyer exhorbitant (que j'ai personnellement jamais augmenté), pas assez de retraite non plus..

    Bref la cata. j'ai du consentir une baisse de loyer importante le temps que les travaux de rénovation s'effectuent. Je pourrai certes en financer par une partie par la vente d'un petit appartement mais qui lui n'et toujours pas vendu. Mais ca ne sufffira pas je me dis que je préfére encore perdre tout ce que j'ai investit jusque là l'éponge.

    Mais qu'est ce que je risque en plus que de perdre déja tout ce que j'ai investi. Les anciens propriétaires vont récupérer une maison en sale état sans locataires.

    suis je attaquable dans le sens que je n'ai pas entretenue la maison ? Meme ce n'est pas de l'entretien qu'il fallait à ce niveau là, c'etait tout casser sauf mur et toiture et tout refaire.. Bref j'en suis là j'y vais ouj'y vais pas..

    Que pourrait on encore me conseiller?

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    En 7 ans temps la maison bien qu'occupée par mes locataires s'est sérieusement déteriorée
    Quelles sont les parts respectives des dégradations causées par le locataire et le manque d'entretien (donc qui vous sont imputables) et celles dues au gros oeuvre?


    Meme ce n'est pas de l'entretien qu'il fallait à ce niveau là, c'etait tout casser
    Pouvez vous en dire un peu plus?
    Cette maison, vous l'avez visitée?

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Oui je viens de visiter hier.
    L'etat des lieux de cette longère qu'on a pu faire avec le représentant de mon locataire le vrai n'était pas là a l'hopital, sa dame oui mais 90 ans pas tres alerte...
    En gros oeuvre proprement dit pas grand chose les murs sont solides, c'est de la pierre. La toiture est encore bonne, sauf dans l'appenti des étais qui ont été mis en plein milieu car la charpente est trop faible. ca c'est un défaut de conception..

    Dans la maison des radiateurs sont clairement insuffisants dans la grande piece, c'était comme cela je pense.
    Les portes entrées ne ferment plus (l'une se ferme avec un sandow, et l'autre que depuis l'intérieur en forcant comme une brute et pas à clé. D'une qualité plus que défaillante à mon avis, tout est en plastique. Prises de courant à revoir en gérénal, ca devait marcher avant a mon avis mais bon pas aux normes.
    J'ai pris pas mal de photos mal pas envie de diffuser dans le site.
    Les plafonds et murs en placo sont restés tels que saufs que noircis, fissurés de partout, même un trou dans une cloison

    J'ai fait des travaux dans la salle de bain pour enlever la baignoire et mettre une douche (personne handicapée) sauf que le plombier n'a pas mis la vitre et est maintenant en faillite.
    Là c'est ma responsabilité.
    Dépendances extérieurs robinet HS, j'ai vu un lavabo HS en haut, des combles au dessus de la cuisine (où ils chauffent) pas isolés
    L'isolation intérieure sur le pourtour des murs est restée en l'état, mais elle me semble tres épaisse et pleine de vide.
    Compteur électrique pas aux normes, prises electrique qui ne marchent pas, une seule pour alimenter Micro ondes, chauffage. Leur vie ne tient qu'à un fil

    J'ai passé mon temps a prendre des mesures pour faire une évaluation des travaux mais

    En gros oeuvre je dirais pas grand chose, l'isolation intérieure est toujours là comme elle était avant, sauf que quand on tapote dessus ca sonne creux. Les fenetres platiques sont idem mais maintenant non fonctionnelles, les portes d'entrée l'une se ferme avec un sandow, l'autre qui ferme plus non plus sauf en forcant comme un malade de l'intérieur et pas à clé . Ca je dirais que c'était sans doute de la mauvaise camelote au départ.

    ---------- Message ajouté à 11h15 ---------- Précédent message à 10h49 ----------

    En gros quoi qu'il arrive je me dois de remettre le tout en état à qualité identique compteur pas aux normes, on me dit que la plomberie et l'electricité était defectueuse.
    pour démêler le faux du vrai dans tout ca il va falloir que je me mêne une enquête approffondie..
    Et puis les cloisons intérieures sont elle à refaire aussi ? Dans la moitié des pieces en bas ils ont baissé la hauteur de 50 cm, pour cacher la misere de la charpente en sapin ? je sais pas.
    Toujours est il qu'elles ne sont plus dans le même état, comme les ouvertures PVC..
    Pas facile à juger tout ca..


    Grosso modo,d'apres ce que je comprends il semble que je courre un gros risque d'arreter mes paiements de rente maintenant il qu'il faut partir sur des travaux en espérant qu'ils soient le moins cher possible.. sauf que la personne rentiere n'est pas tres agée..

  4. #4
    Membre Cadet

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    Je pense que la question de Ribould était de savoir si vous l'aviez visité avant de l'acheter .


    Et donc de savoir si elle état dans cet état il y a 7 ans ou si ça s'est dégradé depuis l'achat?

  5. #5
    Pilier Sénior

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    La toiture est encore bonne, sauf dans l'appenti des étais qui ont été mis en plein milieu car la charpente est trop faible. ca c'est un défaut de conception
    Un problème de conception sur une longère qui a sans doute quelques demi-siècles, mais bon, le problème est que si c'est un problème de conception aisément identifiable par un non-pro comme vous, c'est la défaut de visite qui est la cause des problèmes plus qu'autre chose.

    Les portes entrées ne ferment plus (l'une se ferme avec un sandow, et l'autre que depuis l'intérieur en forcant comme une brute et pas à clé. D'une qualité plus que défaillante à mon avis, tout est en plastique.
    Vous faites des expertises surprenantes; Un porte en plastique peut tenir 30 ans et plus.

    prises electrique qui ne marchent pas, une seule pour alimenter Micro ondes, chauffage. Leur vie ne tient qu'à un fil
    La c'est votre responsabilité à 100% et contrairement à ce que vous avez l'air de penser, la première chose à faire est d'installer un différentiel 30 mA.

    J'ai fait des travaux dans la salle de bain pour enlever la baignoire et mettre une douche (personne handicapée) sauf que le plombier n'a pas mis la vitre et est maintenant en faillite.
    Ne seraient-ce pas des travaux du nu-propriétaire?

    Mettre la vitre, ca n'est quand même pas un exploit, et ici votre responsabilité est donc pleinement en cause.

    Les plafonds et murs en placo sont restés tels que saufs que noircis
    Je ne connais pas le placo qui noircit en vieillissant.

    Compteur électrique pas aux normes
    Ca n'existe pas. Votre 'expertise' me fait de plus en plus peur.

    l'isolation intérieure est toujours là comme elle était avant, sauf que quand on tapote dessus ca sonne creux.
    Je ne comprends même pas de quoi vous parlez;

    on me dit que la plomberie et l'electricité était defectueuse.
    pour démêler le faux du vrai dans tout ca il va falloir que je me mêne une enquête approfondie..
    Si je peux me permettre, vous n'avez pas les qualifications pour une 'enquête' approfondie d'autant que ce qui est nécessaire, c'est une rénovation (devis) et pas une enquête, et qu'il vous faudrait en connaitre un minimum ce qui semble ne pas être le cas. On ne s'improvise pas bailleur.

    Dans la moitié des pieces en bas ils ont baissé la hauteur de 50 cm, pour cacher la misere de la charpente en sapin ? je sais pas.
    Quand on fait ca, en général c'est pour diminuer le volume à chauffer de 20% et souvent on en profite pour faire passer les gaines électrique voire de plomberie par le double plafond
    Mais je dis ça....




    Côté enquête en revanche, votre première étape est de consulter l'état des lieux d'entrée d'une part et de voir quel est le degré de solvabilité de vos locataires;
    Dernière modification par ribould ; 02/11/2018 à 12h58.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Merci Pilier pour vos réponses franches.

    Ca c'est clair je ne suis pas expert. Et j'ai conscience que ma responsabilité est bien engagée sur certains points (douche par ex qu'il va falloir régler au plus vite) et que ma visite préalable a été plus que légère. Excusez moi je suis un peu pris par l'émotion si je reprend les dires du locataire (compteur pas aux normes). Point positif j'ai quelqu'un la bas avec qui je peux parler maintenant qqun de la famille qui passe régulièrement. Petit a petit je pourrais démêler certaines choses j'espère. Mon locataire même si je m'entend bien avec lui son défaut principal c'est qu'on ne comprend rien du tout a ce qu'il dit. Mon tort a été de ne pas faire de visite depuis 7 ans.

    je réponds d'abord à Benjamin et puis je vous relis attentivement apres.

    Oui j'avais visité il y a 7 ans, mais tres rapidement en 1h. Je n'ai pas pris de photos à l'époque. Certes ce n'était pas folichon mais par exemple il n'y avait pas d'étais dans le garage.
    A l'étage :
    les chambres se sont salies car inoccupées mais c'est de l'ordre du raffraichissement pas de changement majeur juste sale fissures detectées, grilles pain à l'identique juste des détritus en plus et des papiers peint hors d'age. Une salle d'eau déteriorée, lavabo ventilation plafonnier HS. Plancher en bois pas changé. j'ai acheté sans meubles en général
    L'escalier en bois: idem sauf rampe a refixer en haut
    La Grande piece en bas
    j'ai l'impression que ca a pas beaucoup changé par rapport à l'achat, peu lumineuse avec moquette au mur idem cheminée idem poutres apparentes idem. par contre une porte HS, nb de prises insuffisants et radiateurs absents (là ca m'étonne un peu, que c'est il passé? sont-ils cachés derriere le cafarnaum ? En tous cas il sont obligés de tirer une rallonge pour mettre un radiant.
    Je peux demander a ce que quelqu'un me les recompte. Sinon Murs en pierre apparentes aux extrémités idem il y a et 7 ans pas isolés.

    lentrée avec cuisine de grande longueur idem mais cabossée certaines prises HS. C'etait pas joli joli mais depuis ca a mal vieilli qd même avec des fissures salissures sur murs et faux plafonds.
    C'est clair que les locataires n'ont jamais donné un coup de pinceau. Je crois comprendre que la plomberie a et l'electricité a de gros soucis que je devrais évaluer..
    Idem Laverie et Salle de bain gros souci de fisssures faux plafond, fenetre en simple vitrage. Davait pas y avoir de chauffage je n'ai pas vu de reste de prise.. mais un trou dans la cloison en plus..

  7. #7
    Membre Benjamin

    Infos >

    Re à Pilier

    Pour les portes :
    je ne sais pas en vrai ce qui s'est passé. Vous me dites que le PVC peut durer 30 ans mais j'ai des doutes quand même une porte d'entrée ca s'ouvre 50 fois par jour ce n’est peut etre pas le meilleur endroit pour en mettre. Mais bon sans doute que mes locataires n’ont pas été tres soigneux non plus. En tous cas vous me direz c’est a l’achat qu’il fallait s’en soucier. La il semble que je doive les changer ou les réparer quoiqu’il arrive.

    La solvabilité des locataires :
    Au moment de l'achat je savais juste que Mr travaillait comme chaudronnier ou brocanteur, qu'il payait régulièrement depuis 10 ans c'est ce que me disait le vendeur. Ensuite à la retraite les choses ont changé. Ils n'ont plus été solvables mais c'est plus récent et il a tout fait pour continuer à me payer jusqu'à aujourd’hui. Maintenant il va sortir de l’hopital en fauteuil roulant. Mes loyers ne vont plus rentrer mais pouvais-je le savoir ?

    prises electrique qui ne marchent pas, une seule pour alimenter Micro ondes, le différentiel 30ma :
    Je comprends il faut faire quelque chose et vite. Vous parlez d'un disjoncteur ? je demande tout de suite s'il est sur le compteur existant et s'il fonctionne bien.

    Travaux de la douche :
    Je ne comprends pas votre remarque sur le nu-propriétaire mais pour ce qui est de la vitre je comprends qu’il faut agir

    Les plafonds et murs en placo noircis
    Ou jaunis et salis est un terme plus adapté. Même si des micro fissures et détérioration sont apparus en nombre

    Compteur électrique pas aux normes
    A vérifier je répète là ce que la personne m'a dit mais j'ai pris la photo. Je me suis peut etre avancé car un disjoncteur semble y est déjà
    l'isolation intérieure
    J'ai mesuré 40 cm de larguer sur ce placo depuis le bati de fenetre sachant que le mur en pierre dépasse de l’autre côté. Il semble qu’une isolation soit bien présente. Mais est-ce normal que quand je tape sur ce placo cela sonne très creux?

    L'enquête
    Oui un devis pour évaluer ce que cela me couterait pour remettre à l'identique.

    Ok pour le faux plafond mais pour ne laisse que 2m02 de hauteur en partant de 2m50 c'est un peu beaucoup. Quoiqu'il en soit c'est à l'achat qu'il fallait le dire..

    Donc je vois. Laisser les choses en l'état n'est ni moral ni bénéfique financièrement pour moi car comme vous dites ma responsailité est engagée et cela se retournera contre moi.
    Il faut remettre les choses en l'ordre de facon à ce qu'au moins les personnes puissent vivre à peu près correctement la dedans et passer l'hiver.

    Ensuite j'aviserai pour les gros travaux. mais mes locataires ne vont plus pouvoir rester c’est sur
    Il va falloir penser ensuite à le relouer ce qui exigera pas mal de rénovation que j’ai bien peur de ne pouvoir assumer, sans autre choix que de laisser tomber tout cela et rendre ce bien trop onéreux à mon crédirentier..
    Dernière modification par Didi75 ; 02/11/2018 à 15h24.

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pilier et Benjamin ne sont pas les intervenants qui vous répondent, ce ne sont pas des pseudos.
    Si vous regardez bien, votre pseudo est "Didi75", et vous êtes un "Membre" du forum. Et le pseudo "ribould" est un "Pilier senior" du forum, tandis que le pseudo "Stilgar" est un "Benjamin" du forum.

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    la 1ère urgence est l'électricité


    en cas d'incendie votre responsabilité est engagée!

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Ok

    Merci à tous Ribould, soleil etc..

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