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Discussion : vente sans mandat et paiement de commission à une agence

  1. #1
    Membre

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    bonjour à tous

    je fais face à une situation compliquée avec ma compagne dans le cadre d'une acquisition immobilière que nous tentons de faire aboutir.

    je ne pense pas que tout l'historique de l'affaire (long) soit pertinent pour ce sujet mais je suis prêt à le détailler si besoin.

    L'agent immobilier qui nous a présenté le bien en mai n'a pas de mandat valide car celui qu'il détient a prit fin en février (datant de novembre 2016, 3 mois d'irrévocabilité + 12 mois de tacite reconduction).
    Nous considérons donc au titre de la loi Hoguet que la commission n'est pas dûe et ne peut être réclamée.
    Le vendeur, qui concluera la vente de mauvais gré et avec qui il est impossible de discuter (car nous avons dû le rappeler à son obligation de poursuivre la vente (principe offre acceptée vaut vente) suite à une offre acceptée sur laquelle il a voulu revenir pour essayer de vendre plus cher) s'obstine à réclamer que la commission d'agence soit payée.
    Pour se faire il vient de signer (8 mois après la péremption du mandat) un "avenant" au mandat pour le prolonger, valable pour 6 mois à compter d'octobre 2018, c'est à dire quand le notaire a demandé a l'agent de justifier qu'il avait un mandat.
    Quelqu'un peut il me confirmer que cet avenant est totalement inutile et n'est absolument pas valide?

    En l'état je ne vois même pas comment le notaire pourrait inscrire une mention de la commission de l'agent dans le compromis sur la base d'un mandat échu.
    Lui même semble perdu et cherche à nous faire payer une consultation CRIDON pour trouver comment régulariser l'acte en incluant la commission que nous refusons, car il considère que le seul moyen de faire aboutir l'affaire sans passer par une procédure judiciaire serait d'accepter de valider et payer cette commission que l'on estime illégale.
    je ne comprends pas non plus comment le notaire peut même proposer cette solution au lieu de faire comprendre au vendeur la légalité de rigueur?

    Quelqu'un peut il svp m'aider à trouver les bons outils et arguments pour faire valoir mes droits?
    Histoire que j'arrête de m'arracher le peu de cheveux qui me restent...

    merci d'avance
    Dernière modification par Alucard1978 ; 23/10/2018 à 14h44.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Avez-vous eu connaissance du texte du mandat initial ?
    Il est courant que même après la fin du mandat, l'agence puisse demander ses honoraires si la vente se fait avec un acquéreur qu'elle a présenté : et ceci pendant 1 an après la fin du mandat.
    Donc avant de monter sur vos grands chevaux, vérifiez si le mandat contenait ou pas une telle clause.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Vous n'êtes pas très logique. D'un côté vous contestez le mandat de l'agence au motif qu'il serait échu, et d'un autre vous imposez au vendeur de respecter votre offre d'achat qui a été faite aux conditions du mandat ???

    Si vous avez eu connaissance que ce bien était en vente via cette agence, pourquoi refusez vous de payer la commission ? Le vendeur est en droit de vouloir que la vente se fasse via l'agence…
    Comment le prix de vente de ce bien vous a-t-il été présenté : prix de vente XXX dont XXX de commission agence ou prix net vendeur XXXX + XXX de commission agence ?

  4. #4
    Membre

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    tout d'abord merci de vos réponses
    je précise que je ne suis pas juriste et que je ne prétends pas l'être, juste un particulier qui essaye de défendre au mieux ses droits et intérêts, autant que possible sans en arriver à une procédure judiciaire. les mentions que je fais de textes ne sont que le résultat de mes recherches de ces derniers jours et de l'interprétation que j'en fais, certainement pas une tentative de monter sur mes grands chevaux. c'est pourquoi je m'adresse à vous sur ce forum pour savoir si je ne me trompe pas dans cette interprétation, n'étant pas rompu à ce genre d'exercice. Si je me trompe ou ai manqué quelque chose, je ne demande que des explications claires et argumentées pour me faire comprendre mon erreur.

    pour Yapasdequoi: j'ai en effet eu accès au mandat étant donné qu'il a été versé au dossier lors des travaux des notaires. cette clause existe bien mais ne me semble pas valable dans ce cas: je répète que le mandat de l'agent était largement expiré (depuis 3 mois) dès la première mise en relation et la présentation du bien. L'agent nous aurait présenté le bien durant la validité de son mandat de vente, j'aurais évidemment payé la commission à laquelle il aurait pu légitimement prétendre et cette question ne serait pas abordée, même si le mandat avait échu entre la visite et la vente.
    En l'occurrence j'ai eu affaire avec un agent qui ne détenait pas le mandat en cours de validité obligatoire et nécessaire à son activité d'après la loi Hoguet, ce qui entraîne d'après toutes les recherches que j'ai pu faire la déchéance de son droit à commission.

    Pour Yooyoo: en quoi ne suis pas logique selon vous? Je ne vois pas en quoi le fait que l'agent se révèle avoir travailler dans l'illégalité en contrevenant aux dispositions de la loi Hoguet qui réglemente son activité change au fait qu'une offre a été faite au propriétaire et acceptée par lui, l'engageant de fait à aller au bout de la vente selon l'article 1583 du code civil.
    sur le plan strictement légal, il semblerait que l'agent n'ai en l'occurrence jamais eu droit à rémunération, tant d'après la loi Hoguet que d'après toutes les jurisprudences que j'ai pu trouver à ce sujet (par ex: Cour de cassation 2/10/2007 05-18.706 "Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ; Attendu qu'il résulte de ces textes qu'un agent immobilier ne peut réclamer de commission ou rémunération lorsqu'il négocie ou s'engage sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties")
    Ma question porte donc sur la possibilité par le notaire de faire mention dans la rédaction du compromis de vente d'une commission d'agence, validant ainsi dans un contrat officiel des agissements illégaux.
    pour répondre à la question: le bien nous a juste été présenté à un tarif global (ce qui est semble t'il aussi illégal vu l'absence de mention de la commission). Par contre le mandat était rédigé sous la forme prix global dont XX de frais d'agence.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Il faut vraiment vérifier si le mandat était valide ou pas lors de votre visite.
    Ce que vous exprimez est une simple déduction, il faut connaître toutes les clauses pour pouvoir affirmer et avoir des preuves écrites.
    Si par exemple le mandat est reconduit tacitement et n'a jamais été dénoncé, il est possible qu'il était encore valide lors de votre visite.

    Vu l'enjeu financier, vous auriez intérêt à consulter un avocat avec le texte complet du mandat.

  6. #6
    Membre

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    comme je l'ai dit dans mon premier post, le mandat était bien invalide au jour de la visite (comme dans les 6 mois qui ont suivi). il ne s'agit pas d'une déduction mais de la simple lecture des conditions du contrat constituant le mandat de vente donné à l'agent immobilier:
    mandat signé en novembre 2016 "pour une période irrévocable de 3 mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation, à l'expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin."
    soit une expiration du mandat en février 2018, à mettre en perspective de la première visite effectuée en mai 2018

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