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Discussion : Violation de l'interdiction de louer (ASP)

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour au forum,
    Je fais partie d’un immeuble dont les appartements ont été vendus en 2014 suivant un plan d’accession sociale à la propriété. Dans l’acte de vente tous les propriétaires ont dû accepter des clauses anti spéculatives, comme l’obligation de déclarer l’habitation en tant que leur résidence principale et l’interdiction de revendre ou louer avant un délai de 10 ans.
    Il s’avère qu’un propriétaire depuis le début loue son appartement sur un site de location saisonnière toute l’année.
    Comment faire respecter son engagement vis-à-vis de la communauté ? Peut-on parler de fraude fiscale et au détriment de la communauté ? Existe-t-il un organisme à qui pouvoir signaler la violation ?
    Le Syndic (constructeur) ne sait pas comment agir et s’ils ont le droit de le faire.
    Merci pour vos suggestions.
    Dernière modification par jack80 ; 19/10/2018 à 16h28.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Ne citez pas de nom (même si c'est en passe de devenir un nom commun...)
    Il est probable que le plus lésé soit le fisc, car vous ne faites pas état de préjudice direct au niveau de la copropriété.
    Est-ce qu'une clause du règlement de copropriété interdit les locations meublées et/ou de courte durée ? Ce serait le moyen d'action du syndic.

  3. #3
    Membre Cadet

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    Merci yapasdequoi !
    Nom effacé. Désolé.
    Le RDC dit : « La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l'organisation d'une pension de famille ou de l'exploitation d'un garni. Mais la location meublée d'un appartement en son entier est autorisée. En cas de location de son appartement, le propriétaire aura un délai de 15 Jours pour en informer le syndic de copropriété et lui remettre l'attestation d'assurance du bien. »
    Mis à part le fait de faire de la pression sur la question des 15 jours pour informer le syndic, je pense qu'il faudra agir au niveau des engagements pris à l’acte de l’achat.
    Pensez vous qu’on pourrais demander en tant que Conseil Syndical au Syndic de signaler la question au fisc ?

  4. #4
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Votre voisin est inattaquable du côté du RDC.
    L'information du syndic sur l'assurance de bien me semble exagérée, vu qu'elle n'est imposée qu'aux loueurs en meublé mais pas aux loueurs en vide.
    Mais puisque aucune sanction n'est prévue en cas de manquement, il sera difficile de faire pression.

    Côté fisc..
    Etes-vous certain que tous les appartements ont été vendu en PAS?
    Habituellement, d'une part il y a des quotas, et d'autre part, la vente n'est pas refusée aux acquéreurs qui ne remplissent pas les conditions du PAS.

    Ceci dit, le syndic n'a aucune obligation de signaler quoi que ce soit au fisc.
    Pourquoi le conseil syndical ne le fait par lui-même? Par peur d'être libellés de délateurs?
    En tout cas de figures, votre voisin sera peut-être sanctionné, mais il aura alors les mains déliées pour continuer la location meublée.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Pensez vous qu’on pourrais demander en tant que Conseil Syndical au Syndic de signaler la question au fisc ?
    Ca ne fait pas partie du mandat du sydnic, et n'existe dans aucune des obligations listées par la loi.


    Le RDC dit : « La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées...
    Il s'agit d'autre chose.


    Dans l’acte de vente tous les propriétaires ont dû accepter des clauses anti spéculatives, comme l’obligation de déclarer l’habitation en tant que leur résidence principale et l’interdiction de revendre ou louer avant un délai de 10 ans.
    Anti-spéculative, je ne sais pas si c'est bien le nom, mais il s'agit d'un contrat entre le vendeur et l'acheteur, qui n'intéresse donc pas le syndicat. Le syndicat n'y a même pas accès.


    Il s’avère qu’un propriétaire depuis le début loue son appartement sur un site de location saisonnière toute l’année.
    Clairement il y a un problème sur un autre plan que le contrat, et qui la impacte le syndicat. Il s'agit bien d'un changement d'usage et de destination du bien qui devient commercial. C'est sur ce point qu'il faut agir.

  6. #6
    Membre Cadet

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    Merci Babyfoot pour votre réponse.
    Aucun problème de faire la signalassions au fisc si les membres sont tous d’accord.
    Oui l’appartement en question a été vendu avec la clause suivante au moment de l’acte de vente:
    «...le VENDEUR impose à l'ACQUEREUR le strict respect des obligations suivantes durant la période de NEUF (9) ANS à compter de la remise des clefs...
    1. Interdiction de louer: L'ACQUEREUR, ainsi que les propriétaires successifs du BIEN objet des présentes, auront l’interdiction de le louer pendant la période de NEUF (9) ANS susvisée. Pour permettre au VENDEUR de s’assurer que le BIEN réservé n’est pas loué, L'ACQUEREUR s’oblige à lui transmettre, à première demande, les avis d’imposition sur la taxe d’habitation et sur la taxe foncière afférente audit BIEN. »
    Cependant, pourquoi vous dites que le propriétaire une fois sanctionné aura les mains déliées pour continuer ? Peut-on si simplement se débarrasser d'une clause signée sur un acte notarial ? Ne serait-t ‘il pas obligé après sanction de rétablir un bon comportement et de respecter jusqu’à échéance son engagement, faute de quoi il serait assujetti à une nouvelle sanction ?
    Merci!

  7. #7
    Membre Cadet

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    Merci ribould pour votre apport !
    Même s’il faut distinguer leur responsabilité aux diffèrent niveaux, le vendeur dans ce cas correspond bien au Syndic, car ils sont le constructeur et vendeur des appartements vendu en PAS. Ce malgré je ne comprends pas trop comment un vendeur puisse faire respecter des clauses notariales après avoir vendu (d’où l’intérêts ?) alors que dans le contrat on dirait qu’il est le seul à en avoir droit. Pour cela je cherche de comprendre si en parlant de PAS (raison pour laquelle le constructeur a eu l’obligation d’insérer des clauses, pour protéger de toute forme de spéculation l’argent accordé par la collectivité locale) il y a une manière de faire intervenir la collectivité. Le but c’est de faire cesser un comportement en violation de la destination du bien, non de se venger au niveau du fisc.
    Sur le changement d’usage et de destination, c’est surement un sujet à retenir et approfondir.
    Merci encore

  8. #8
    Pilier Sénior

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    le vendeur dans ce cas correspond bien au Syndic
    Non, ce sont deux fonctions différentes même si c'ets la même entreprise, et je gage qu'avec le RGPD il y aurait gros dansger pour lui de passer une information de qu'il a dans son dossier de sydnic a ce qu'il a dans son dossier de vendeur.


    je ne comprends pas trop comment un vendeur puisse faire respecter des clauses notariales après avoir vendu (d’où l’intérêts ?)
    Ce n'est certes pas très facile, il faut l'avouer.

  9. #9
    Membre Sénior

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    Je fais partie d’un immeuble dont les appartements ont été vendus en 2014 suivant un plan d’accession sociale à la propriété. Dans l’acte de vente tous les propriétaires ont dû accepter des clauses anti spéculatives, comme l’obligation de déclarer l’habitation en tant que leur résidence principale et l’interdiction de revendre ou louer avant un délai de 10 ans.
    Ce genre de clause se retrouve fréquemment dans les dispositifs d'aides à l'accession à la propriété, généralement dans le cadre d'un partenariat entre les promoteurs ou bailleurs HLM et les communautés de commune (rien que sur la mienne il y en a 3 de connus). Tout dépend du dispositif en question, ils sont souvent locaux.

    Ces clauses anti-spéculatives sont imposées par ces organismes, en général, alors il faut se retourner vers eux pour leur signaler, au besoin. Les sanctions sont généralement édictées dans les contrats, et elles varient selon les dispositifs et les aides dont les accédants ont bénéficié.

    Je dis ça car je ne connais pas trop le terme "plan d'accession sociale", hormis les dispositifs précités. Vous parlez de ce genre de régime, ou d'un autre régime légal ?
    Dernière modification par Axiss ; 19/10/2018 à 19h07.

  10. #10
    Membre Cadet

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    Merci encore pour tes réponses ribould.
    Merci à Axiss. Oui je parle bien des dispositifs d'aides à l'accession à la propriété. Pour cette raison j’ai demandé soit à La Metropole soit à la Mairie, en tant que communautés engagées dans le dispositif social, mais sans avoir des réponses.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    En fait que cherchez vous ? et quel est votre préjudice ?
    Il faut avoir les idées claires la-dessus si vous voulez poursuivre.

  12. #12
    Membre Cadet

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    Le préjudice est simple. Tout le monde a acheté avec les mêmes clauses limitatives, noir sur blanc, et pour cette raison nous nous tenons aux obligations, alors que tout le monde pourrait décider de profiter des revenus de la location. De plus, si une clause peut être contrevenue, alors cela signifie que nous pouvons tous négliger les restantes clauses. Si cela est l’enseignement, la leçon est apprise et il vaut doc la peine d’investir dans des PAS, à cout privilège, pour après spéculer et faire plus de bénéfices. Soit personne, soit tout le monde...

  13. #13
    Membre Sénior

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    De toute façon, il n'y a pas pléthore de personnes à pouvoir engager des poursuites.
    Tout dépend de l'avantage reçu : si c'est une TVA en zone ANRU ou du PSLA, seuls les services fiscaux décideront des suites à y donner. Si c'est un autre avantage comme la concession sur le prix au m² sous forme de subvention au promoteur, ça sera à la collectivité territoriale d'agir.

    Personnellement je peux parfaitement comprendre le raisonnement de jack80. Ces dispositifs coûtent très cher en terme d'investissements publics, que je finance comme tout le monde avec mes impôts. Aucune raison de laisser des profiteurs faire de la location saisonnière avec cela...
    Dernière modification par Axiss ; 19/10/2018 à 22h19.

  14. #14
    Membre Cadet

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    Merci Axiss.
    Heureux aussi que vous puissiez comprendre mon mécontentement. Déjà parce que je crois dans la nécessité de se soumettre à nos propres obligations, ne serait-ce que pour respecter le privilège qu’on reçoit grâce à de l’argent public (et j’aimerais savoir en tant que citoyen imposé que s’il y a aide, il y a aussi surveillance contre les abus) et après parce que nous sommes par l’absurde, en train de mettre le contrevenant dans une situation de privilège, où il peut louer sans concurrence car dans le bâtiment tout le monde s’empêche de le faire dans le respect des clauses anti spéculatives !

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