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Installation d'une barrière et d'un chemin "public" sur mon terrain

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
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    15
    Bonjour,
    je vais essayer de vous présenter mon problème le plus clairement possible.
    J'ai acheté une maison il y a un peu plus d'1 an.
    Sur l'acte de vente, il n'est fait mention d'aucune servitude.

    6 mois plus tard, j'ai décidé de mettre un portail à l'entrée de ma parcelle et j'ai donc fait une demande de travaux à la mairie. En rédigeant cette demande, je me suis rendu compte sur le cadastre qu'un chemin entretenu par la commune était sur ma parcelle.
    J'ai joint un plan pour être plus clair.
    https:// image.ibb.co/miVOGL/litige.png (je ne suis visiblement pas autorisé à mettre des liens dans mon post, donc il suffit de supprimer l'espace entre https:// et le reste de l'URL pour visualiser l'image)

    J'habite le logement n°1.
    Le chemin en question est en jaune clair au bout de ma parcelle.
    En limite de parcelle, une barrière métallique en forme de mâchoire a été installée pour ne laisser passer que les piétons ou les 2 roues sans moteur, il s'agit de l'étoile bleue.
    Cette barrière permet d'accéder à une autre quartier de la ville plus récent via le chemin en jaune clair qui permet d'accéder à la rue B.

    Je me rends donc compte lors de ma demande de travaux que le petit bout de chemin qui donne sur la rue A est en fait sur ma parcelle. Cela représente 25 m².

    J'ai demandé rdv à la mairie pour savoir pourquoi ils avaient fait ce chemin sur une parcelle privée. L'élu compétent a découvert le souci lors de la réunion. Il me dit que ce n'est pas la mairie qui a installé la barrière et fait le chemin, mais le promoteur des logements qui viennent d'être construits dans la rue B.
    La rue B n'étant pas aux normes, elle ne peut être rétrocédée dans l'état à la mairie. Si cela avait été le cas, l'élu me dit qu'il m'aurait racheté le bout de chemin qui est sur ma parcelle.

    J'ai rencontré le responsable juridique du promoteur qui gère la rue B + la voirie.
    Il me dit que ça arrive de temps en temps sur des chantiers mais pas forcément sur une telle superficie (25m²). Il me dit qu'il doit obtenir des renseignements avant de me faire une proposition.
    3 semaines plus tard, il me répond que selon leur doc, il y a une clôture fixe à la place de la barrière et qu'il n'est pas responsable des travaux effectués et qu'une solution est de retirer la barrière et de remettre une clôture fixe (moi même).

    Je viens de revoir l'élu qui me dit que le promoteur les a contacté concernant mon problème, et qu'ils ont confirmé que la barrière a été demandée par la mairie mais financée et installée par le promoteur. Il m'indique aussi que le bout de chemin sur ma parcelle a été fait par le promoteur.

    De mon côté j'ai mené ma petite enquête de voisinage.
    Un voisin m'affirme que c'est la mairie qui a fait le bout de chemin sur ma parcelle car il a reconnu les employés municipaux.
    Mais pire, les 2 voisins qui sont dans la rue B aux maisons 2 et 3 (le lotissement comprend 3 immeubles et 2 maisons), m'affirment que le promoteur a fait le raccordement des eaux usées de leur maison au réseau de la rue A et non la rue B pour gagner une centaine de mètres... Normalement, le promoteur aurait du se raccorder aux puisards situés au Sud du batiment 4 de la rue B.
    J'ai dessiné le raccordement avec des lignes rouges sur le plan, les ronds rouges étant des plaques d'égout. Il y a donc des tuyaux d’évacuation des eaux qui passent sous ma parcelle et qui rejoignent le bout de la rue A. On voit bien la tranchée en macadam qui rejoint ma parcelle.
    Il n'y a rien sur mon acte de vente qui indique ce passage d'évacuation.


    Aujourd'hui, ni la mairie, ni le promoteur ne prend ses responsabilités.
    Je ne souhaite pas remettre une clôture fixe de manière définitive car il y a beaucoup de monde qui passe par ce chemin.
    Mais je ne peux pas laisser cette situation dans l'état car j'ai la responsabilité de ce chemin et de cette barrière (qui est compliquée à manœuvrer et je retrouve souvent des enfants debout sur cette barrière ou qui jouent à l'équilibriste avec leur vélo pour passer dans la rue B). Si quelqu'un venait à se blesser sérieusement sur la barrière ou le chemin, je pense que je suis responsable.
    De plus, mon terrain est amputé de 25m², je ne suis pas d'accord pour que cette partie soit donnée gratuitement (je précise que j'habite dans une grande métropole où les maisons et le terrains se négocient très chers.)


    J'ai prévu de proposer à la mairie et au promoteur de faire une réunion ensemble à la mairie pour trouver une solution qui arrange tout le monde.
    La mairie fait la promotion des aménagements urbains dans sa dernière lettre mensuelle, en mentionnant, entres autres, le passage réalisé entre la rue A et B, je trouve ça assez gonflé.
    Le promoteur a installé des choses sur mon terrain et fait passer des évacuations sans déclarer de servitude. Ca ne me semble pas très légal ? De plus, quid des responsabilités si les tuyaux cassent sur mon terrain ?


    Quel est votre avis sur mon problème ?
    Quel recours ai-je vis à vis du promoteur ?
    Comment dois je procéder ?

    Merci à tous pour votre aide.
    Dernière modification par Bonje ; 17/10/2018 à 14h32.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 890
    Bonjour


    Je ne vais pas répondre sur le détail, mais sur la forme. Vsou avez enquêté et vous avez des bouts de réponse, mais apparamment rien d'écrit. Personne ne s'engage à rien.

    A un moment il faut forcer les intervenants à écrire ou donner des documents, sinon vous les autorisez à se contredire et à vous rouler dans la farine. Le risque évidemment c'est qu'à un moment l'un d'entre eux se taise et que vous deviez continuer au tribunal. SI vous avez une assistance juridique via votre multirisque habitation, n'hésitez pas à la solliciter.
    Marieke a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Membre Sénior
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    septembre 2018
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    415
    Vous pouvez aussi porter plainte pour voie de fait.

    Vous pouvez clore votre parcelle en attendant qu'une solution soit trouvée.


    Pour moi la seule solution dans ce cas de figure serait que soit la mairie, soit le promoteur vous rachètent ces 25 m².

    En attendant je grillagerais le passage histoire de n'avoir aucun souci de responsabilité.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
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    Merci pour vos premiers retours.
    Effectivement, je pense qu'il faut que je demande des écrits à chacun, notamment mairie et promoteur.
    Je vais également contacter mon assurance habitation.

    Qu'entendez vous par voie de fait ?
    Vous me confirmez bien que c'est illégal de passer ces tuyaux sur mon terrain sans avoir l'autorisation du propriétaire ?
    Est-ce possible qu'il y ait eu une autorisation de créer une servitude mais que celle ci ne soit pas mentionnée dans l'acte de vente ? Est-ce la faute du cadastre dans ce cas ?
    Dernière modification par Bonje ; 18/10/2018 à 10h47.

  5. #5
    Membre Sénior
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    septembre 2018
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    Voie de fait : la voie de fait est une illégalité manifeste de l'administration commise dans l'accomplissement d'une opération matérielle d'exécution. Dans votre cas, les travaux (chemin, s'il a bien été fait par la commune ; canalisation...) qui ont été fait en violation flagrante de la propriété privée...


    Quant-à la méconnaissance d'une servitude : Si elle existe, elle doit être enregistrée au service de publicité foncière. Et si le notaire ne l'a pas retranscrite dans votre acte, il a engagé une sacrée responsabilité...
    Ampez a trouvé ce message utile.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
    Ancienneté
    mai 2007
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    28 363
    faites une LRAR de mise en demeure au promoteur de retirer les canalisations de votre parcelle sous 1 mois, a défaut de justifier d'une servitude dûment actée, et de remettre votre terrain en son état initial

    et pour le chemin :
    LRAR de mise en demeure à la mairie de remettre votre terrain en l'état, en détruisant le passage illégalement créé chez vous, ce qui constitue une voie de fait passible de poursuites
    Et précisez dans chacun des courriers, qu'a défaut de récupérer cette parcelle dans le délai imparti, vous confierez le dossier a votre avocat pour procédure devant les tribunaux compétants

    Ainsi, la Mairie et le promoteur seront bien obligés de vous répondre officiellement ...
    July, Hel4, Ampez et 1 autres ont trouvé ce message utile.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de July
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    février 2005
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    Je plussoie. Barrez aussi le passage,(avec un petit panneau propriété privé), et attendez la réaction… En ce qui concerne les canalisations, vous aurez probablement une demande de régularisation (servitude de tréfond) moyennant une indemnité. A votre place, j'aurai la main lourde (plusieurs millier d'Euros)…
    Dernière modification par July ; 18/10/2018 à 16h54. Motif: Ajout
    Hel4, Ampez et mamgoz ont trouvé ce message utile.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  8. #8
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    janvier 2017
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    729
    Bonsoir,
    vous indiquez: "je me suis rendu compte sur le cadastre qu'un chemin entretenu par la commune était sur ma parcelle."
    Attention, un plan cadastral n'est pas un titre de propriété, il ne détermine en aucun cas les limites de votre propriété. Cette dernière est-elle bornée ?.
    Je vous conseille de procéder aux vérifications des titres et de ne pas prendre pour argent comptant les dires des uns et des autres.

    Cordialement
    Ampez a trouvé ce message utile.

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
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    Isere et Lyon
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    13 439
    Muscardin... attention aux évolutions jurisprudentielles de la notion de voie de fait... avec le glissement vers l'emprise....
    Bushimaie a trouvé ce message utile.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    Var
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    La mairie fait la promotion des aménagements urbains dans sa dernière lettre mensuelle, en mentionnant, entres autres, le passage réalisé entre la rue A et B, je trouve ça assez gonflé.
    Surtout pas très fute-fute. Cela vous sert de preuve, et les mets directement en cause "la mairie a réalisé".
    Dernière modification par July ; 18/10/2018 à 22h13.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
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    15
    Merci à tous pour vos réponses.
    J'ai vu l'élu aux travaux ce samedi, il maintient que ce n'est pas la mairie qui a fait les travaux, mais le promoteur immobilier.
    Il m'a montré un courrier de ce promoteur en 2011 mentionnant la mise en place de cette barrière et du chemin sauf si la mairie décidait de ne plus le mettre en place. Ils précisent même que s'ils ne maintiennent pas la demande de chemin, le promoteur mettra un portail d'accès car il y a des canalisations d'évacuation et il faut pouvoir y accéder.

    J'ai demandé à l'élu de me donner une copie de ce courrier, il doit se renseigner pour savoir s'il a le droit m'en donner une.

    Je vais donc demander un premier courrier officiel au promoteur où il m'indique qu'ils n'ont rien fait sur ma parcelle (ni barrière, ni chemin, ni canalisation).
    Puis je laisse la main à l'assistance juridique de mon assurance habitation pour gérer la servitude qui m'est imposée (soit indemnité, soit rachat de la parcelle concernée).
    Je pense que je vais demande + que le prix du m² car le promoteur m'a menti et n'a pas accepté ma proposition de me racheter la parcelle à l'amiable.
    Qu'en pensez vous ?


    Attention, un plan cadastral n'est pas un titre de propriété, il ne détermine en aucun cas les limites de votre propriété. Cette dernière est-elle bornée ?.
    Qu'entendez vous par propriété bornée ?
    De ce côté là du terrain, en limite de parcelle, il y a des bordures béton puis le macadam de la rue. Les limites sont assez évidentes car elles correspondent au tracé des trottoirs...
    mamgoz a trouvé ce message utile.

  12. #12
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    janvier 2017
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    729
    Un bornage permet de connaitre les limites d'un terrain. Il doit être réalisé par un Géomètre-Expert en présence des voisins riverains. L'état de la voirie ne prouve rien. Il existe souvent une différence entre les limites cadastrales et les limites d'un bornage. Quand à la servitude, elle ne peut en aucun cas vous être imposée. Il vous faut, avant d'envoyer un quelconque courrier, vérifier si cette bande vous appartient ou non.
    Dernière modification par Bushimaie ; 22/10/2018 à 15h45.
    Ampez et mamgoz ont trouvé ce message utile.

  13. #13
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
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    15
    Sur cette partie là, ça ne peut être que la mairie et éventuellement le promoteur, car il n'y a pas de voisins en limite de parcelle de ce côté là.
    La mairie m'a confirmé qu'il s'agissait bien de mon terrain.

    De toute façon, j'imagine que si je vais en justice contre le promoteur, je ferai borner le terrain pour bien appuyer ma demande.

  14. #14
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
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    Isere et Lyon
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    13 439
    Citation Envoyé par Bonje Voir le message
    J'ai demandé à l'élu de me donner une copie de ce courrier, il doit se renseigner pour savoir s'il a le droit m'en donner une.
    il vous la doit : détenu par la commune, ce courrier est un document administratif communicable
    Ampez et mamgoz ont trouvé ce message utile.

  15. #15
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
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    15
    J'ai reçu le courrier de la mairie.
    Et j'ai également un nouveau mail du responsable juridique du promoteur qui m'informe qu'ils se sont trompés et qu'il semblerait que ce soit bien eux qui aient installé la barrière sur demande de la mairie.
    Il revient vers moi rapidement pour me dire ce qu'il propose (il ne dit rien de plus... il se peut très bien qu'il ne propose rien).

    Je n'ai pas encore abordé le sujet des canalisations qui passent sous mon terrain.
    Est-ce que vous pensez que, du fait de cette servitude imposée et non déclarée, je peux lui faire payer le prix fort pour le rachat de cette parcelle ? c'est à dire un peu plus que le prix du m² dans ma ville, qui avoisine à peu près les 300€/m² ?
    Dernière modification par Bonje ; 28/10/2018 à 10h55.

  16. #16
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2008
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    74
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    139
    Oui, ne pas hésiter ! Au moins à demander au prix fort, vous verrez ensuite. Et tant qu'à faire, faites vous faire aussi le portail que vous vouliez, avec toutes les finitions.
    mamgoz a trouvé ce message utile.

  17. #17
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
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    Isere et Lyon
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    13 439
    votre prix doit être celui que vous souhaitez, pas celui du marché... car pour le promoteur, démonter son installation aura nécessairement un cout considérable.
    Marieke, Hel4 et mamgoz ont trouvé ce message utile.

  18. #18
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
    Messages
    15
    Bonjour,
    petite mise à jour :

    Le promoteur a enfin reconnu qu'il avait installé la barrière en limite de ma parcelle, sur demande de la mairie.
    Mais ne veut pas entendre parler d'un rachat de la parcelle.
    Il va proposer à la mairie de mettre un grillage à la place.

    Je lui ai demandé de me faire une proposition de rachat de la parcelle sous huit jours pour gérer ce litige à l'amiable. Il a refusé.
    Je ne sais s'il est au courant que des évacuations de ses immeubles passent sous mon terrain, ça serait un comble qu'il ne sache pas !


    Je vais donc passer à l'étape suivante.
    Je ne peux pas compter sur l'assistance juridique de mon assurance habitation qui ne prend pas en charge les litiges sans sinistre. On me propose de prendre une protection juridique, mais elle ne pourra pas fonctionner car les faits sont antérieurs à la signature de ce contrat de protection.
    J'ai rendez vous mercredi à une permanence gratuite d'avocats pour faire valider le bien fondé de mes requêtes et bien faire valider ce que je dois envoyer au promoteur pour le mettre en demeure de retirer ses tuyaux.
    mamgoz a trouvé ce message utile.

  19. #19
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isere et Lyon
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    13 439
    le sinistre est constitué !!!
    mais bon...
    ribould, Bushimaie et Ampez ont trouvé ce message utile.

  20. #20
    kogaratsu
    Visiteur
    Bonjour
    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    le sinistre est constitué !!!
    mais bon...
    Non, pas forcement dans le cadre de la MRH; tout dépend du libellé de la garantie recours.
    Ampez a trouvé ce message utile.

  21. #21
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    janvier 2017
    Localisation
    Ain
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    729
    Je ne sais s'il est au courant que des évacuations de ses immeubles passent sous mon terrain, ça serait un comble qu'il ne sache pas !

    Bonjour,
    informez le constructeur que vous allez procéder au retrait des canalisations qui passent en tréfond de votre parcelle et vous verrez sa réaction : cool:

  22. #22
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
    Messages
    15
    Citation Envoyé par Bushimaie Voir le message
    Je ne sais s'il est au courant que des évacuations de ses immeubles passent sous mon terrain, ça serait un comble qu'il ne sache pas !

    Bonjour,
    informez le constructeur que vous allez procéder au retrait des canalisations qui passent en tréfond de votre parcelle et vous verrez sa réaction : cool:
    Oui c'est ce que que je vais faire.
    Mais j'attends mon rdv avec l'avocat pour être nickel sur le fond et la forme du courrier.

  23. #23
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
    Messages
    15
    Mise à jour :
    j'ai consulté un avocat + fait le point avec mon notaire.
    Le notaire me confirme que l'acte de vente est bien ficelé et qu'aucune servitude n'a été déclarée.
    L'avocat me dit qu'il faut tenter de trouver une solution à l'amiable avant de partir dans un procès, pour que la plainte soit recevable.

    J'ai mis en demeure le promoteur de me fournir sous huitaine les documents qui lui ont permis d'enfouir des canalisations sur ma parcelle.
    Un responsable m'a recontacté le lendemain par téléphone pour me dire plusieurs choses :
    --> Il ne faisait pas partie de la boite quand le chantier a été fait et donc connait mal le dossier, mais me dit qu'ils ont eu un permis de construire pour faire ces canalisations et qu'un accord avait surement été fait avec les anciens propriétaires, qu'en gros ce n'est pas de leur faute
    --> il m'a demandé ce que j'attendais précisément (remise des clôtures comme à l'origine, ou rachat de parcelle)
    --> Il me dit qu'il est un bailleur social, et qu'il ne peut pas faire ce qu'il veut en termes de rachat, que les prix sont contrôlés et qu'il doit demander une estimation du bout de ma parcelle aux Domaines pour me faire une proposition. Il me parle d'un prix de 25€ du m² , en me disant en plus que mon terrain est non constructible, qu'il y a un COS etc (??)

    Je lui ai répondu que je souhaitais régler le sujet à l'amiable via un rachat de parcelle de leur part, mais que une estimation basée sur le prix des Domaines serait insatisfaisante. (Le voisin a acheté son terrain 250€ du m² il y a 3 ans).
    Que l'erreur vient d'eux dans la mesure où aucune servitude n'a été demandée et qu'un accord avec l'ancien propriétaire (pour le peu qu'il existe) n'engage que l'ancien propriétaire, et que si nous n'arrivons pas à régler ce litige à l'amiable, je pouvais très bien les mettre en demeure de retirer leurs tuyaux de mon terrain dans un délai limité, et les attaquer pour emprise illégale sur mon terrain...


    J'attends leur proposition sous 3 semaines (délai pour interroger et avoir une réponse des domaines visiblement).
    Je trouve qu'ils ont essayé de me duper avec cette estimation à 25€ du m², et en voulant me faire croire que ce bout de terrain était non constructible... Je peux très bien faire des places de parking, mettre un chalet de jardin etc...

    Que pensez vous de leur proposition ?
    J'envisage de prendre un avocat si leur proposition de rachat n'est pas à la hauteur.

  24. #24
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 890
    Que pensez vous de leur proposition ?
    25 euros du m2?

    Combien de m2 sont en cause, et si on prend 50 fois plus ou 100 fois plus ca fait combien? Un avocat, ca fait 60 m2 environ si ca se résout vite.

  25. #25
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
    Localisation
    Var
    Messages
    9 995
    Je n'ai rien compris à votre équation ribould
    estimation du bout de ma parcelle aux Domaines pour me faire une proposition. Il me parle d'un prix de 25€ du m² , en me disant en plus que mon terrain est non constructible, qu'il y a un COS etc (??)
    Ils vous prenne pour un jambon! Les domaines sont connus pour faire des estimations généreuses
    C'est vrai que sur 25 m², ça va être difficile de construire nid douillé. Cela n'empêche pas de devoir faire une estimation sur le prix du m² au constructible. C'est pas le village d'Astérix, un petit coin de forêt sans valeur en pleine zone constructible…
    Votre avocat a raison, il faut pouvoir prouver que vous avez essayé de résoudre le conflit à l'amiable, avant une action au TGI. Gardez précieusement leurs propositions ridicules, ne fermez pas la porte, demandez avec preuve à l'appui (votre voisin a payé 250 € le m² il y a 3 ans) 300 € du m².
    Dernière modification par July ; 18/12/2018 à 18h48.
    Ampez a trouvé ce message utile.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

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