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Installation d'une barrière et d'un chemin "public" sur mon terrain

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #26
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isere et Lyon
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    13 439
    ce que je ne comprends pas, c'est que vous n'ayez pas confié la phase "amiable" -qui n'en a que le nom- à votre avocat !!!
    Marieke, ribould, Bushimaie et 1 autres ont trouvé ce message utile.

  2. #27
    Membre Sénior
    Ancienneté
    septembre 2018
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    415
    Citation Envoyé par July Voir le message
    C'est vrai que sur 25 m², ça va être difficile de construire nid douillé. Cela n'empêche pas de devoir faire une estimation sur le prix du m² au constructible.
    Rejetez donc un oeil au plan fourni : le terrain en cause est le bout d'une sorte de L. Vu sa configuration, il est surement impacté par des prospects dans tous les sens, et donc effectivement inconstructible. Ca ne vaut donc pas le prix d'un terrain constructible et les domaines le constateront.

    Ca ne vaut pas non plus le prix d'un bout de forêt mais la forêt c'est pas 25 € du m² ; c'est entre 20 centimes et 50 centimes...



    Par contre Bonje est en position de force, donc à utiliser dans la négociation. Mais moi aussi j'utiliserais mon avocat pour "négocier"
    Marieke et Ampez ont trouvé ce message utile.

  3. #28
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
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    15
    C'est effectivement 25 m² au total.
    5m x 5m.
    Certes je ne peux pas construire une dépendance, mais ce n'est pas inconstructible non plus. Ce n'est pas rural, c'est en pleine ville entre deux quartiers résidentiels.

    Vous confirmez donc qu'ils sont obligés de respecter l'estimation des Domaines et de ne pas aller au delà ?
    Voilà ce que société.com indique à propos de ce promoteur :
    Activité (Code NAF ou APE) : Location de logements (6820A)
    Forme juridique RCS : SA de HLM à conseil d'administration

    Je retiens votre conseil de passer par un avocat pour gérer la résolution à l'amiable.
    Dès que j'ai leur proposition, si elle ne me convient pas, je passe par un avocat.

  4. #29
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 890
    Donc ils vous en proposent 25 m2*25 €/m2 = 625 euros
    Si ca vaut 250 € du m2 la valeur totale est de 6 250 €, la moitié si c'ets non constructible 3 125 €. Votre négo porte sur 3 125 - 625 = 2 500 euros;

    Un avocat se justifie. ... A condition que tout le gain ne passe pas dans les honoraires de l'avocat.

    July a écrit: Je n'ai rien compris à votre équation ribould
    ... eh oui, ca ne sert parfois a rien de conseiller un long conflit avec 2 500 € d'avocats pour un gain total nul. C'était mon 'équation'.
    Marieke et Ampez ont trouvé ce message utile.

  5. #30
    kogaratsu
    Visiteur
    . eh oui, ca ne sert parfois a rien de conseiller un long conflit avec 2 500 € d'avocats pour un gain total nul. C'était mon 'équation'.
    Le terme de l'équation, ce n'est pas plus le prix au m2, c'est le coût de réfection d'un branchement qui passerait ailleurs que sur le terrain de Bonje.
    Dernière modification par kogaratsu ; 19/12/2018 à 10h23.

  6. #31
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 890
    Non, je ne crois pas. vous avez modifié pas en plus donc on est Ok

    Ca c'est l'argument financier qui peut faire que Bonje exige PLUS que 2500,00 € et ne fonde pas sa demande sur un prix au m2.

    Ca va dans mon sens: le prix au m2 peut etre un fondement, mais pas ici. Après tout il est chez lui, et personne ne peut l'obliger à vendre au prix du marché. Il ne semble pas plus être question de vendre au prix d'une expulsion avec valorisation aux 'Domaines'.
    Dernière modification par ribould ; 19/12/2018 à 10h49.

  7. #32
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    janvier 2017
    Localisation
    Ain
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    729
    Une servitude de trèfond en compensation d'une indemnité supérieure à 2500 euros et prise en charge des frais d'actes.
    ribould a trouvé ce message utile.

  8. #33
    Pilier Sénior Avatar de July
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    février 2005
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    Je comprends vos raisonnements Muscardin, ribould... Et si on se plaçait du côté du promoteur ? Combien va lui couter non pas le passage ailleurs que chez Bonje, mais les frais d'avocat ainsi que l'indemnité pour obtenir une servitude ? Voir une promesse de vente pour le rachat de sa parcelle ?
    La solution est donnée par Emmanuel Wormser. Un protocole d'accord entre avocats. Chacun défend les intérêts de son client.
    L'avocat prend certes ses honoraires, mais au final, il peut souvent faire gagner beaucoup plus que si on se passait de ses services.
    Comme déjà indiqué Bonje est en position de force, c'est à lui d'acquiescer ou pas la proposition de la partie adverse. Et si demain il lui prend l'idée de tout casser, le promoteur ça va pas lui faire de la publicité...
    Dernière modification par July ; 19/12/2018 à 13h42. Motif: Ajout
    Ampez a trouvé ce message utile.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  9. #34
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
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    15
    Je suis novice, ma question pourra donc peut être vous paraître bête...
    Mais si je vais jusqu'à un procès avec un avocat, et que le jugement est en ma faveur, je peux demander le remboursement de mes frais d'avocat ?

  10. #35
    Pilier Sénior Avatar de July
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    février 2005
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    Citation Envoyé par Bonje Voir le message
    Je suis novice, ma question pourra donc peut être vous paraître bête...
    Mais si je vais jusqu'à un procès avec un avocat, et que le jugement est en ma faveur, je peux demander le remboursement de mes frais d'avocat ?
    Ben oui , suivant l'application de l'article 700.
    Et avant cela, vous n'avez pas souscris à une protection juridique ?
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  11. #36
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    25 890
    si je vais jusqu'à un procès avec un avocat, et que le jugement est en ma faveur, je peux demander le remboursement de mes frais d'avocat ?
    En pratique les frais d'huissier sont totalement remboursés par le perdant (ce sont les dépens) mais les frais d'avocat jamais. Le taux de remboursement varie, c'est autour de 50% à 70%

  12. #37
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    Et si ça ne va pas jusqu'à un procès, les frais d'avocat pour l'obtention du protocole d'accord sont à votre charge (d'où l'intérêt d'avoir une protection juridique, qui prend en charge une partie). Vous pouvez tabler de 2 à 3000 € d'honoraires chez un bon avocat spécialisé, sans aller au tribunal. Il faut en tenir compte dans la demande d'indemnités.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  13. #38
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
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    15
    Citation Envoyé par July Voir le message
    Ben oui , suivant l'application de l'article 700.
    Et avant cela, vous n'avez pas souscris à une protection juridique ?
    J'ai une assistance juridique avec mon assurance habitation qui se déclare incompétente considérant qu'il n'y a pas de sinistre...
    Ils m'ont proposé une protection juridique pour prendre en charge ce type d'événement, tout en sachant très bien qu'elle ne serait pas applicable pour ce litige car connu avant la contractualisation de la protection juridique, mais ça ils ne me l'ont pas dit...
    Heureusement que j'ai lu l'ensemble des conditions avant de signer !

  14. #39
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
    Messages
    15
    Mise à jour :
    après avoir mis en demeure le promoteur de me faire une proposition de rachat de la parcelle sous laquelle ils ont déployé des canalisations, sous peine de les attaquer et de leur faire retirer les tuyaux, il m'a recontacté.

    Dans un premier temps, il m'a indiqué qu'il ne pouvait pas faire ce qu'il veut, que c'est un bailleur social etc... et que les Domaines proposeraient un prix très limité, du genre 25€/m².
    Je lui ai dit que ça ne servait à rien de faire une proposition sous le prix du marché immobilier et autant partir vers le tribunal.

    J'ai reçu en début de semaine la proposition des Domaines (40€ / m²), mais le promoteur accepte de déroger à cette estimation et dit qu'il pourra le justifier.
    Et propose 200€/m², frais de notaire et de géomètre à sa charge.

    Ça me semble satisfaisant.

  15. #40
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 890
    Merci du retour, et jolie série de péripéties qui pourrait se terminer très bien donc;
    Jean Not a trouvé ce message utile.

  16. #41
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
    Messages
    15
    Je pensais cet épisode fini.... mais non.
    La vente n'est pas encore faite, mon notaire m'a contacté hier pour me dire qu'il existe un cahier des charges pour mon lotissement (cahier des charges datant de 1998). Et qu'un article de ce cahier des charges interdit la subdivision des parcelles...
    ET qu'en conséquence, la vente ne peut pas se faire.

    Existe-t-il une prescription pour ce type de cahier de charges ?
    A un moment, ça ne devient pas caduc ?
    L'association des propriétaires qui sont censés gérer la bonne application de ce cdc n'existe même plus.

  17. #42
    Membre Sénior
    Ancienneté
    septembre 2018
    Messages
    415
    Le cahier des charges est un document civil qui doit être annexé à chaque vente. Non, il ne se prescrit pas. Il doit être abrogé par décision de l'ASL si on veut s'en affranchir.

  18. #43
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isere et Lyon
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    13 439
    Muscardin, certainement pas par décision de l'ASL...
    Relisez le L442-10 : unanimité des colotis pour les règles sans lien avec l'urbanisme et/ou accord d'une majorité qualifiée des colotis (pris individuellement) pour les règles en lien avec le PLU

    Bonje, relisez ce CdC : il peut n'interdire les divisios que lorsqu'elles ont pour objet de créer des lots à batir...
    Dernière modification par Emmanuel Wormser ; 16/05/2019 à 11h04.

  19. #44
    Membre Sénior
    Ancienneté
    septembre 2018
    Messages
    415
    Ben...

    Art L442-10 :
    Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
    la moitié des propriétaires représentant les 2/3 des terrains ou les 2/3 des proprios représentant la moitié des terrains, c'est pas la majorité qualifiée qui fait fonctionner une ASL ?


    Ceci dit votre conseil est meilleur dans l'immédiat : commencer par relire ce cahier des charges.

  20. #45
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    septembre 2017
    Messages
    578
    BOnjour Bonje je pense que l'angle d'attaque pour le prix est : combien cela va-t-il couter au promoteur de déplacer ces tuyaux ? Et en plus il faudra qu'il les fasse passer ailleurs et là c'est pas gagné .. En conséquence c'est ce prix qui doit être pris en compte.. Pas forcément la surface qui est impactée mais la mise en oeuvre pour le déplacement et la difficulté de les refaire passer ailleurs.. Et que ce soit constructible ou non ne doit pas influer sur le prix .. Vous avez la jouissance du sous-sol - vous pouvez décider de faire un trou à cet endroit pour y planter un arbre - faire un bassin pour ses poissons .. Maintenant il faudrait faire évaluer le prix que ça va couter et être en cohérence avec ce prix ..
    Dernière modification par ALBANE33 ; 16/05/2019 à 14h52.

  21. #46
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isere et Lyon
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    13 439
    Citation Envoyé par Muscardin Voir le message
    la moitié des propriétaires représentant les 2/3 des terrains ou les 2/3 des proprios représentant la moitié des terrains, c'est pas la majorité qualifiée qui fait fonctionner une ASL ?
    rien ne l'impose... seuls les statuts comptent
    l'AG peut être l'occasion de récupérer des accords individuels, mais ce sont bien des accords individuels qu'il faut récupérer

  22. #47
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
    Messages
    15
    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    Muscardin, certainement pas par décision de l'ASL...
    Relisez le L442-10 : unanimité des colotis pour les règles sans lien avec l'urbanisme et/ou accord d'une majorité qualifiée des colotis (pris individuellement) pour les règles en lien avec le PLU

    Bonje, relisez ce CdC : il peut n'interdire les divisions que lorsqu'elles ont pour objet de créer des lots à batir...
    Voilà ce que dit l'article concerné :
    Article 23 - Subdivision des parcelles
    Toute subdivision de parcelle est interdite, même en suite de partage successoral matrimonial ou social.

    Donc, une des solutions serait de recréer l'association des propriétaires et de faire changer le règlement ? Dois je avoir tous les propriétaires ? Si seulement 4 adhérent, je peux quand même le faire changer ?

    Sinon, effectivement, la servitude me semble une bonne solution, mais je ne veux pas que les Domaines m'imposent un prix, je veux que ce soit une négociation entre le promoteur et moi. C'est possible ?

    Autre solution, location de ce bout de terrain ?

  23. #48
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isere et Lyon
    Messages
    13 439
    inutile de créer l'ASL
    l'ASL n'a rien à voir avec la modification du CdC, j'insiste !

  24. #49
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
    Localisation
    Var
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    9 995
    Citation Envoyé par Bonje
    Sinon, effectivement, la servitude me semble une bonne solution, mais je ne veux pas que les Domaines m'imposent un prix, je veux que ce soit une négociation entre le promoteur et moi. C'est possible ?

    Autre solution, location de ce bout de terrain ?
    Location à mon avis oubliez. Servitude, vous négociez le tarif à l'identique d'une vente. Le promoteur, ce qui l'intéresse, c'est de régulariser.
    Citation Envoyé par Bonje
    je veux que ce soit une négociation entre le promoteur et moi. C'est possible ?
    Vous avez un avocat ? votre adversaire aussi ?
    Vous chargez votre avocat de négocier.
    C'est totalement irrespectueux envers les avocats de négocier dans leur dos.
    Dernière modification par July ; 17/05/2019 à 20h30. Motif: Ajout
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  25. #50
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
    Localisation
    Var
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    9 995
    Sinon, effectivement, la servitude me semble une bonne solution, mais je ne veux pas que les Domaines m'imposent un prix
    Et au fait, que vient faire une estimation domaniale pour une servitude ?
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

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