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Discussion : annuler compromis de vente suite à vices cachés

  1. #1
    Membre

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    Bonjour, j'ai signe un compromis de vente pour l'achat d'une maison le 05/05/2018.
    j'ai ensuite découvert que la maison avait des vices cachés et qu'un compromis de vente avait déjà été signé avec d'autres acquéreurs avant moi.
    Ces acquéreurs ont découvert les vices cachés et ont fait annulé leur compromis en actionnant la clause lié au prêt bancaire.
    Les vendeurs ont engagé une procédure judiciaire à l'encontre de ces acquéreurs.
    Les vendeurs et le notaire pouvaient il me faire signé un compromis de vente alors qu'une procédure judiciaire était en cours et dont le verdict n'est pas encore rendu?
    De plus, la date de l' acte de réitération de mon compromis était le 10/07/18.
    J'ai refusé de signer l'acte de vente et à ce jour les vendeurs n'ont pas engagé de procédure à mon encontre, sans doute à cause de la procédure en cours avec les précédents acquéreurs.
    Mon compromis de vente peut il alors être caduque?
    Merci de vos réponses

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour

    Les vices cachés en eux-même ne remettent pas en cause la vente faite par un non-professioinnel, c'est le dol lié à la non communication des vices cachés que le vendeur connait qui en général peut déclencher la remise en cause;
    De quel vices au pluriel s'agit-il?

    J'ai refusé de signer l'acte de vente et à ce jour les vendeurs n'ont pas engagé de procédure à mon encontre
    Sous quelle forme est votre refus?
    le refus ne suffit pas à annuler la vente, il faudrait mettre en évidence le fait que ce qui est vendu n'est pas ce qui est promis pour énoncer la non validité du compromis.

    Mon compromis de vente peut il alors être caduque?
    Vous donnez trop peu d'éléments que cela soit sur la forme ou le fond..

  3. #3
    Membre

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    Bonjour, voici plus de détail

    J’ai signé un compromis de vente pour l’achat d’une maison, le 05 mai 2018.
    Cette maison se compose d’une habitation principale et d’une extension.

    Le 28 mai 2018, j’ai découvert que le vide sanitaire de l’extension était rempli d’eau.
    Cette eau est présente de façon permanente comme l’atteste la présence d’une faune importante à l’intérieur du vide sanitaire (Présence de nombreux têtards).

    J’ai également constaté que les gaines des câbles électriques reposent sur le sol à l’intérieur du vide sanitaire, ces gaines sont partiellement, voire totalement immergées sous l’eau.

    La norme NFC 15-100, la réglementation des installations électriques dans les locaux d’habitation, autorise le passage des gaines des câbles électriques dans les vides sanitaires mais stipule que les gaines doivent être fixé en hauteur afin d’éviter tout contact avec la présence d’une éventuelle humidité.
    Les gaines ne peuvent reposer à même le sol, à plus forte raison si le vide sanitaire est rempli d’eau.
    Les gaines, de type ICA, ont un indice de protection qui ne leur permet pas d’être immergées sous l’eau.
    L’installation électrique est donc condamnée à plus ou moins long terme.

    Le délai légal de rétraction de 10 jours étant dépassé, le notaire m’a recommandé d’envoyer un courrier recommandé avec avis de réception aux vendeurs afin d’exiger une expertise.
    Cette expertise devant être effectuée par un expert reconnu par les tribunaux.

    J’ai envoyé ce courrier le 29 mai 2018, les vendeurs l’ont reçu le 1er juin 2018.

    J’ai reçu le rapport de l’expert le 05/06/2018, ce fut très rapide.

    A ma grande surprise, le rapport ne signale aucun désordre affectant le vide sanitaire.

    En effet, l’expert met une photo sur laquelle on distingue des gaines rouge et bleu, que l’expert identifie comme étant des canalisations d’eau chaude et froide, reposant sur le sol du vide sanitaire.
    Or la norme DTU 65-10, la réglementation des canalisations eau chaude et eau froide, stipule que les canalisations d’eau doivent être enterrées ou fixées en hauteur afin d’être mis en position hors gèle.
    Ici ce n’est pas le cas, en hivers, par grand froid les canalisations d’eau peuvent geler.

    De plus la DTU 65-10 stipule qu’une canalisation ne peut prendre appui sur une autre canalisation.
    Sur la photo de l’expert les canalisations d’eau chaude et d’eau froide sont enchevêtrées les unes aux autres.

    Pire encore, l’expert n’évoque pas la présence des gaines des câbles électriques immergées sous l’eau.

    J’ai alors envoyé à l’expert une photo ou on distingue nettement la présence de ces gaines électriques sous l’eau.
    Le notaire m’a envoyé la réponse de l’expert, celui-ci ne constate aucun désordre sur les photos.

    Pourtant la photo prouve que l’installation électrique n’est pas conforme à la réglementation et représente un danger pour la sécurité des personnes.
    L’eau n’est pas compatible avec l’électricité et l’actualité récente démontre qu’un incendie provoqué par une installation électrique défectueuse peut avoir des conséquences tragiques.

    Il me parait évident que l’expert a pris parti pour les vendeurs qui l’ont mandatés.

    Comment est ce possible ?
    Un expert reconnu par la cour d’appel peut il être partial ?

    J’ai décidé d’engager une procédure judiciaire afin d’annuler le compromis de vente et j’ai pris un avocat.

    L’agent immobilier chargé de la vente m’a alors fait subir un harcèlement téléphonique afin de me contraindre à la vente, et a même proféré des menaces, exigeant que je paye sa commission même si je parvenais à faire annuler le compromis de vente par le tribunal.
    S’il avait persisté, j’aurai déposé plainte au commissariat.

    Mon avocat m’a dit qu’il était tenu de tenter une négociation à l’amiable avec les vendeurs avant d’engager une action judiciaire, conformément à la loi.
    En vain, les vendeurs ont rejeté tout accord.

    Le rapport de l’expert ne mentionnant aucun vice caché, le notaire a exigé ma présence à son cabinet afin de signer l’acte de vente le 10 juillet 2018.

    Une semaine avant cette date, l’agent immobilier a téléphoné à mon avocat afin de lui signaler que les vendeurs ont fait intervenir le constructeur afin de fixer les gaines électriques en hauteur dans le vide sanitaire.

    Je suis alors retourné voir le vide sanitaire.
    Ces travaux relèvent de l’amateurisme, le constructeur s’est contenté de poser négligemment deux briques sur lesquelles il a fixé les gaines électriques et certaines gaines sont toujours à même le sol.

    Mon avocat a envoyé un courrier au notaire et à l’avocat des vendeurs pour leur signaler que la vente ne s’effectuera pas tant que les problèmes du vide sanitaire ne seront pas résolus.

    Vu les malfaçons et non conformités désignés ci-dessus je désire annuler le compromis de vente signé le 05/05/2018.

    Mon avocat me dit que je ne peux pas prouver que les vendeurs connaissaient le vice caché et qu’il sera difficile d’obtenir cette annulation.

    Le vide sanitaire rempli d’eau est un vice caché.
    Mais l’installation électrique et des canalisations d’eau sont des non conformités.
    Ces non conformités peuvent ils annuler le compromis de vente ?

    De plus, un compromis de vente a été signé avec d’autres acquéreurs avant moi.
    Ces acquéreurs ont fait annuler le compromis après avoir découvert ces malfaçons, en faisant actionner la clause lié au prêt bancaire.
    Les vendeurs ont actionné une procédure judiciaire à l’encontre de ces acquéreurs.
    Les vendeurs et l’agent immobilier avaient donc connaissance de l’état du vide sanitaire.
    Malheureusement ces acquéreurs refusent de témoigner en ma faveur par crainte de représailles.
    Mais cette procédure judiciaire ne prouve t’elle pas que les vendeurs avait connaissance des vices cachées ?
    La clause qui exonère les vendeurs des vices cachées n’est elle pas alors caduque ?

    Les vendeurs avaient ils le droit de remettre en vente la maison malgré la procédure en cour ?
    J’espère que votre aide pourra me permettre de sortir de cette situation.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Vous ne pouvez pas invoquer des non-conformités aux DTU pour refuser l'achat, le vendeur non pro n'a jamais sauf à etre fou écrit qu'il vendait un bien entièrement conforme aux DTU et comme neuf. Il vend en l'état et déclare qu'à sa connaissance le bien vendu ne pose pas de problème de sécurité.
    Donc sur les tuyaux pER, par exemple, oubliez.
    Sur les gaines électriques, votre remarque est pertinente. Elle vient d'un non professionnel comme le vendeur est non professionnel.
    Maintenant et à votre demande un pro est intervenu, et il n'a pas la même vision que vous, et il l'écrit. C'est juste dommage pour vous.

    Du coup vous prétendez à l'existence de risques graves en tant que non pro qu'un pro prétend ne pas voir. Sauf à trouver un pro de votre côté, vous êtes mal parti.


    Votre avocat a raison d'énoncer que lors du compromis le vendeur était probablement non au courant de ces vices, même s'il l'est maintenant. Rien n'a changé, et on pourrait arguer que vous avez mal visité et que c'est votre faute.

    Ces acquéreurs ont fait annuler le compromis après avoir découvert ces malfaçons, en faisant actionner la clause lié au prêt bancaire.
    Les vendeurs ont actionné une procédure judiciaire à l’encontre de ces acquéreurs.
    En avez-vous informé votre avocat, et les preuves sont-elles convaincantes? Elles ne sont pas utilisables, nous dites vous, donc c'est perdu de ce coté la.
    Sincèrement votre avocat a plus d'éléments que nous en regardant notre écran, et s'il maintien qu'il va être difficile d'utiliser cela, que pouvons nous vous dire de plus?

    La clause qui exonère les vendeurs des vices cachées n’est elle pas alors caduque ?
    La clause reste bien sur valable, mais en l'occurrence ce ne serait plus un vice caché, mais un dol: Un vice que l'on connait mais que l'on cache sciemment en vue de perturber la décision d'un acheteur potentiel. Le problème est que le dol doit être prouvé, et basiquement ici vous ne pouvez donc pas le prouver.

    Les vendeurs avaient ils le droit de remettre en vente la maison malgré la procédure en cour ?
    Votre avocat a du vous donner la réponse;

    N'utilisez pas l'expression malfacon, on n'est plus en étape de construction et n'évoquez pas plus des écarts aux DTU, ce n'est pas pertinent.

    Seul des risques graves pourraient poser problème et justifier de renoncer à l'achat. Essayer deja de faire coter des assurances en leur faisant visiter, faire faire des devis a des artisans pour remette d'équerre, mais in-fine vous n'échapperez sans doute pas a une lourde bataille d'experts.
    Dernière modification par ribould ; 11/10/2018 à 18h40.

  5. #5
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Ribould a parfaitement résumé la situation.

    J'ai toutefois une question, par rapport au vide sanitaire rempli d’eau.

    Selon le 8° du I de l'article L271-4 du CCH, il faut joindre à la promesse "Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;"

    Ce document a-t-il été joint? Mentionne-t-il que la vide sanitaire est rempli d’eau?

    Selon le même article,
    II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

    En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

    En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    J'ai peur que le diagnostic relatif au système assainissement ne s'intéresse pas au vide sanitaire. Le vide est un volume sans utilisation, le système d'assainissement s'il est individuel passe souvent par ailleurs.

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