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Discussion : solde créditeur sur exercice clos - son devenir après l'A.G

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Me voilà de retour, car vous avez toujours été de bons conseils.

    Je pose le problème :

    Mon compte copropriétaire présente un solde créditeur à la clôture de l'exercice 2016/2017. L'A.G a lieu avec approbation des comptes.

    Au compte rendu de l'A.G est joint un courrier du syndic disant qu'il avait été décidé de conserver tout les soldes des copropriétaires créditeurs pour de futurs travaux.
    L'ordre du jour ne présentait aucune résolution à ce sujet.

    Bien sur à l'appel de fond suivant le solde créditeur avait disparu de mon compte comme tout les autres.

    Pouvez-vous me confirme : - Que le solde créditeur appartient bien au copropriétaire.

    - Que le syndic ou le conseil syndical ne peut décider d'en disposer.
    - Que cet argent trop versé n'appartient pas à la copropriété.

    Si la réponse est "OUI" comment faire pour le récupérer ?

    Le syndic n'a jamais répondu à mes mails à ce sujet et après plusieurs tentatives téléphoniques il m'a répondu que c'était normal que l'A.G en avait décidée ainsi.
    Sur le compte rendu, il n'y a aucun amendement de résolution à ce sujet, puisque courrier joint au compte rendu.
    Il faut savoir que le jour de l'A.G il avait énormément neigé et que la route pour s'y rendre était difficilement praticable d'où un grand nombre de copropriétaires absents.

    J'attends avec impatience vos réponses.

    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    De quand date ce PV, vous a-t-il été notifié parce que vous étiez absente ou opposante.

    Un solde d'exercice ne peut pas être transformé en avances ou fonds travaux de par la simple approbation des comptes. Il faut un vote spécifique non pas pour transformer le solde en autres fonds, mais pour voter un fonds travaux spécifiques et cela pour plusieurs raisons :
    * parce qu'un vote doit découler d'un point mis à l'ordre du jour
    * parce qu'un seul vote ne peut pas décider de 2 choses différentes
    * et enfin surtout, c'est que le solde de l'exercice a une répartition qui peut tenir de plusieurs clés différentes et n'est donc pas homogènes sur des tantièmes généraux.

    Il vous faut passer aux LRAR en expliquant cette anomalie et en mettant en demeure le syndicat de bien vouloir vous réattribuer sur votre compte le solde tel qu'il apparaissait sur votre projet de décompte annuel., faute de quoi vous seriez contraint de refaire les calucls de vos appels pour en tenir compte.

    Le point faible dans cet histoire, c'est qu'il y a vraisemblablement plus de 2 mois que le PV a été notifié, apparemment sans réactions des uns et des autres..... et d'ailleurs que dit ce PV à ce propos ?

  3. #3
    Membre Cadet

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    Bonsoir RAMBOUILLET,

    Je suis d'accord sur le principe d'appeler des fonds travaux et que chacun participe en fonctions des clés de répartition de la copro. Même les copropriétaires débiteurs
    Dans ce cas uniquement les copropriétaires créditeurs financent des travaux bénéficiant à l'ensemble des copropriétaires.

    LE SOLDE CREDITEUR A DISPARU DU COMPTE COPROPRIETAIRE. Il est à ZERO pour le nouvel excercice.

    Ce qui me dérange, c'est que l'ont puisse décider de disposer de fonds qui n'appartiennent pas à la copro et la manière dont cela c'est passé.

    Depuis la loi ALLUR et les 5 % de fonds travaux, le fonds travaux art. 18 doit-il toujours être mis au vote ?


    Le PV d'A.G a 10 mois et j'étais absente pour cause de météo. ( 42 présents s/ 147 - soit 3027 / 10000 tantièmes généraux).

    Détail P.V A.G /

    - Questions d'usage de 1 à 3

    - Question 4 : Rapport d'activité du conseil syndical.

    "Il est en particulier fait état: .... du suivi du budget et des économies réalisées au regard du prévisionnel. Des affectations possibles de cette économie en vue de financer les travaux de l'année en cours...."

    - Question 5 : Approbation des comptes.

    ".... approbation des comptes de l'exercice s'étendant du 01/07/16 au 30/06/17 et autorisation à donner au syndic de procéder aux répartitions nécessaires..."
    Vote : Approuve les comptes et autorise le syndic à procéder aux répartitions nécessaires.totalité des présents et représentés...

    " l'A.G usant de son pouvoir d'amendement décide d'affecter le solde 2016/2017 à un fonds travaux art;18 en vue de financer les travaux à venir" adopté à l'unanimité

    - Question 6 : "Quitus donner au syndic pour sa gestion.....Pas nécessaire de donner quitus au syndic." Adopté à l'unanimité.

    - Question 7 : Approbation du budget de fonctionnement 01/07/18- 30/06/19
    -
    - Question 8 à 11 : choix de prestataires

    - Question 12 : Travaux communs...... : Approbation plus financement de ces travaux s: le fonds travaux article 18 sans appel de fonds spécifique - adopté à l'unanimité..

    - Question 25 : Information et décision.... fonds travaux (ART. 14-2 de la loi du 10/07/1965)..... Vote du fonds travaux 5 du budget 01/07/18 au 30/06/19 .. qui seront appelés par quart.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonsoir,
    Votre PV est clair et vous l'avez mis en gras :
    " l'A.G usant de son pouvoir d'amendement décide d'affecter le solde 2016/2017 à un fonds travaux art;18 en vue de financer les travaux à venir" adopté à l'unanimité
    Toutefois je ne comprends pas votre remarque :
    Dans ce cas uniquement les copropriétaires créditeurs financent des travaux bénéficiant à l'ensemble des copropriétaires.
    Le solde de l'exercice est positif et la quote part de chacun est calculée selon ses tantièmes. Que le solde individuel soit positif ou négatif ne change rien du tout.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Vote : Approuve les comptes et autorise le syndic à procéder aux répartitions nécessaires.totalité des présents et représentés...
    je suppose que ceci était le projet... qui a été modifié par :
    " l'A.G usant de son pouvoir d'amendement décide d'affecter le solde 2016/2017 à un fonds travaux art;18 en vue de financer les travaux à venir" adopté à l'unanimité
    Ceci est effectivement pas normal, mais malheureusement il est bien trop tard pour cette fois ci....

    Dans ce cas uniquement les copropriétaires créditeurs financent des travaux bénéficiant à l'ensemble des copropriétaires.
    Je suis tout à fait d'accord avec vous et c'est en cela que c'est totalement anormal et je l'explique pour yapasdequoi :
    supposons :
    résultat des charges générales aux tantièmes : débiteur : 1000 € - créditeur: 2000 € _ solde : + 1000 €
    résultat des charges pour l'eau : débiteur : 500 € - créditeur : 3000 € solde : + 2500 €
    solde de l'exercice : + 3500 €

    si on reporte ce solde de + 3500 € en travaux, alors les débiteurs ne doivent plus rien et en plus ils ont participé à hauteur de leurs tantièmes généraux à une partie de ces 3500 €, alors que dans la pratique :
    * les débiteurs auraient du verser leur débit de l'exercice suivant les types de charges + leur participation à un fonds travaux de 3500 €
    * les créditeurs eux, auraient versés leur écot sur le fonds travaux de 3500 € mais ce serait vu rembourser leurs crédits suivant les types de charges
    On voit bien là que la décision prise chez mamieencolere est tout à fait illégale et injuste....

    Mais je crains qu'il ne soit trop tard : 10 mois après le PV non contesté.

    Comme je l'ai dit il fallait 2 résolutions :
    * approbation des comptes et autorise le syndic à procéder aux répartitions nécessaires du solde général de 3500 €.
    * décision de constitution d'un fonds travaux de 3500 €
    Dernière modification par rambouillet ; 05/10/2018 à 08h06.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Désolée, je ne vous suis pas sur ce calcul.
    OK pour le compte de la copropriété qui bascule donc son solde positif de 3500 € sur le compte travaux.
    Par contre le compte individuel de chaque copropriétaire s'il était débiteur ou créditeur le reste. Par ailleurs sa quote part du fond travaux se trouve augmentée en proportion de ses tantièmes.
    Le syndic doit comptabiliser pour chaque lot la somme de fonds travaux qui lui est affectée.
    La seule différence entre le compte de charges et le fonds travaux est :
    Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    Par contre le compte individuel de chaque copropriétaire s'il était débiteur ou créditeur le reste.
    ce n'est pas ce que j'ai compris qu'il serait fait, chez mamieencolere. Il est décidé que suite à ce vote, le solde de l'exercice passait en fait à O, il n'y a plus de solde à répartir, car ces 3500 € sont virés sur un autre compte.

    Seul mamieencolere peut nous dire comment cela s'est traduit sur son compte copro, cela doit être inscrit.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Seul mamieencolere peut nous dire comment cela s'est traduit sur son compte copro, cela doit être inscrit.
    En effet, si le solde des copropriétaires est passé à 0 qu'il soit créditeur ou débiteur : C'est une grosse erreur comptable !
    Par contre le suivi du compte "travaux" n'est pas par copropriétaire mais par lot, et il faut demander un état au syndic, tous les logiciels ne sont pas adaptés.

  9. #9
    Membre Cadet

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    Bonjour à vous,

    OK le syndic est bien fautif et n'aurait pas du procédé de la sorte. Je suis également fautive de ne pas avoir réagit à la réception du PV d'A.G.

    Si j'avais adressé un courrier indiquant mon désaccord sur cette résolution, que se serait-il passé ensuite ?
    Je ne compte pas le rater à la prochaine A.G

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour contester une résolution d'AG, il faut saisir le TGI avec un avocat. Donc il faut une bonne raison !
    Et vous ne précisez pas le calcul sur le compte individuel des copropriétaires : est-ce que les soldes individuels ont été mis à 0 pour les débiteurs ?

  11. #11
    Membre Cadet

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    ERREUR D'ORIENTATION CONCERNE UNE AUTRE DISCUSSION


    Bonjour,

    Les syndic facturent facilement des frais de relance.
    Peut-il se payer à j+8 en prélevant la somme sur le compte bancaire de la copropriété ?

    Merci
    Dernière modification par mamiencolere ; 06/10/2018 à 11h50.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Si j'avais adressé un courrier indiquant mon désaccord sur cette résolution, que se serait-il passé ensuite ?
    Probablement, rien, car c'est auprès du TGI (comme dit) qu'il faut agir.

    Pourriez vous nous dire ce qu'il en est de votre appel de fonds qui a suivi l'AG, normalement il est accompagné d'un relevé de votre compte (débit et crédit) ?

    Les syndic facturent facilement des frais de relance.
    Peut-il se payer à j+8 en prélevant la somme sur le compte bancaire de la copropriété ?
    Les honoraires de relance ne sont pas normalement prévus au contrat de syndic, c'est à vérifier sur le votre... S'ils sont prévus c'est illégal. Seuls sont autorisés les frais de relance faits après la mise en demeure.
    Les honoraires de frais de mise en demeure eux sont prévus au contrat (normalement). Ils sont dans un premier temps payés par le syndicat puisque le contrat est entre syndic et syndicat. Puis ensuite le syndicat se fait rembourser par le copro concerné comme prévu par la loi.
    9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires

    Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre.


    PRESTATIONS

    DÉTAILS

    TARIFICATION PRATIQUÉE

    9.1. Frais de recouvrement
    (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)

    Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
    Relance après mise en demeure ;

    Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;

    Frais de constitution d'hypothèque ;

    Frais de mainlevée d'hypothèque ;

    Dépôt d'une requête en injonction de payer ;

    Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

    Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le syndic facture les frais de recouvrement selon son contrat (chapitre 9.1) dès lors qu'il y a un impayé. Un impayé existe dès le lendemain de la date d'exigibilité.

    Le paiement de ses honoraires est effectivement réalisé à partir du compte de la copropriété. Et pourquoi à j+8 ? Il peut tout à fait se payer le jour J !

  14. #14
    Membre Cadet

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    Bonjour yapasdequoi,

    Lorsque j'ai demandé un état des copropriétaires au syndic ( car membre du C.S),
    Seuls les soldes créditeurs étaient à "ZERO", les copropriétaires débiteurs étaient toujours débiteurs.
    Notre crédit était entre 150 € et 200 € donc saisir le TGI + avocat au final coût bien plus élevé que de perdre le solde créditeur !

    Ce qui me chagrine c'est qu'un syndic puisse manipuler de la sorte les copropriétaires.
    FAIT CE QU'IL VEUT car la plus part des copropriétaires ne sont pas informés et rares sont ceux qui doivent contester un P.V D'A.G n'est-ce pas ?

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Merci de vos précisions.
    Les soldes créditeurs ont été mis à zéro car ce qui pouvait apparaître comme crédit a été versé au compte travaux selon la décision de l'AG !
    L'argent n'est pas perdu, mais il est maintenant attaché au lot et non remboursable.
    Demandez au syndic un état du compte travaux et vous devriez retrouver les sommes en question.

    Les comptes débiteurs doivent baisser aussi car déduction faite de leur quote part du fonds travaux.

    En effet, le syndic a un pouvoir d'influence souvent important, mais le conseil syndical doit aussi jouer son rôle. Un président de CS "à poigne" peut contrebalancer.

    Et vous avez raison, pour contester une résolution d'AG, il faut une vraie raison et des sommes en jeu importantes. Et heureusement sinon notre justice serait encore plus encombrée ....

  16. #16
    Membre Cadet

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    RAMBOUILLET bonjour,

    C'est au moment de régler l'appel de fonds suivant A.G que j'ai cherché à comprendre pourquoi le solde créditeur n'avait pas été déduit.
    Mon compte était à zéro.
    La perfection dans la gestion de la copro. le budget appelé correspondait exactement aux dépenses ! le rêve de tout C.S

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Seuls les soldes créditeurs étaient à "ZERO", les copropriétaires débiteurs étaient toujours débiteurs.
    Le hic c'est qu'il faudrait savoir s'ils étaient débiteurs avant l'AG et là c'est normal qu'ils restent débiteurs.

    Mais
    Seuls les soldes créditeurs étaient à "ZERO",
    à ce que je comprends et craignez, le syndic à mis à 0 le solde de l'exercice budget courant et c'est anormal pour les 2 raisons déjà énoncées :
    * il y a de grandes chances que ce solde n'ait pas été obtenu avec seulement des tantièmes généraux
    * les débiteurs ont vu leurs dettes, résultant de cet exercice, effacées

  18. #18
    Pilier Sénior

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    il aurait fallu répartir le solde créditeur de l'exercice et appeler un fonds travaux de 3500 euros: un copropriétaire débiteur à la fin de l'exercice doit voir son compte débiteur augmenter de sa quote part en CCG des 3500 euros du finds travaux

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