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Encadrement + plafonnement des loyers à Paris en 2018 (malgré tout !) ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    octobre 2018
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    4
    Bonsoir

    Je me pose une question ... ardue.
    Je ne crois pas la voir sur une autre discussion (pardon si c'est le cas !)


    A Paris, entre 2015 et 2017, se sont combinés :
    - l'encadrement des loyers (depuis 2012) à la relocation = obligation de maintenir le loyer antérieurement appliqué, sauf éventuelle application de l'IRL
    - le plafonnement des loyers (depuis 2015) = obligation de ne pas dépasser de 20% des loyers de référence fixés par quartier

    Le plafonnement a été annulé (sans effet rétroactif sur les baux en cours).

    Quid dès lors d'une relocation courant 2018 ?
    Le loyer doit toujours être conforme à celui du précédent locataire, aucun problème.
    Mais si le précédent locataire avait conclu son bail entre 2015 (1er août) et 2017 (28 novembre), son loyer devait donc obligatoirement respecter le dispositif de plafonnement de l'époque.
    Si on est logique, le plafonnement de l'époque s'applique donc bien toujours indirectement par le biais du mécanisme de l'encadrement des loyers qui est, lui, toujours en vigueur.

    Si on va plus loin : imaginons que le nouveau loyer du nouveau bail respecte bien l'encadrement (pas de hausse entre ancien et nouveau bail) mais qu'il apparaît que le précédent loyer ne respectait pas, lui, le plafonnement applicable à l'époque et que le locataire actuel s'en aperçoit : n'existe t-il pas un risque qu'il demande le correctif à la baisse du loyer pour que ce dernier corresponde aux obligations de l'époque ... ?

    Je précise à nouveau bien ma question : elle ne vaut que pour les baux conclus entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017, terminés en 2018, et pour une relocation en 2018.

    Qu'en pensez vous ?

    Merci

    Dimitri

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    4 283
    Bonjour,
    Vous êtes locataire ou propriétaire ? Quel est votre problème précis et qui conteste quoi ?

  3. #3
    Membre Sénior
    Ancienneté
    mars 2013
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    312
    Si on va plus loin : imaginons que le nouveau loyer du nouveau bail respecte bien l'encadrement (pas de hausse entre ancien et nouveau bail) mais qu'il apparaît que le précédent loyer ne respectait pas, lui, le plafonnement applicable à l'époque et que le locataire actuel s'en aperçoit : n'existe t-il pas un risque qu'il demande le correctif à la baisse du loyer pour que ce dernier corresponde aux obligations de l'époque ... ?
    Normalement non, mais personnellement j'en suis pas certain.

    La raison serait le loyer qui serait supérieur au loyer de référence majoré devait faire l'objet d'une action en diminution enfermée dans des délais stricts de prescription. L'art 17-2 al 3 dit que cette action doit être exercée au moins 6 mois avant le terme du contrat pour le bailleur, 5 mois pour le locataire.

    Une lecture stricte de la loi signifierait que toute action postérieure serait irrecevable. Et que par conséquent, un loyer de référence supérieur au loyer majoré serait toujours valable s'il n'a pas été dénoncé.

    Mais quid du délai général de prescription de 3 ans de l'art 7-1. Rentre-t-il en conflit avec l'art 17-2 ?

    Là c'est bien la question, et probablement que la règle très spéciale primerait sur la règle "simplement spéciale"… Sauf à considérer que l'action en diminution de loyer n'a pas à être perçue comme un délai de prescription compte tenu de sa formulation.

    Là ça reste que de la théorie.
    Dernière modification par Axiss ; 03/10/2018 à 22h04.

  4. #4
    Membre
    Ancienneté
    octobre 2018
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    4
    Personne ne conteste rien !
    Je m'interroge simplement.
    La loi ELAN va remettre le plafonnement au goût du jour.
    Je me posais la question des loyers fixés en 2018, actuellement en cours.

    ---------- Message ajouté à 23h07 ---------- Précédent message à 23h03 ----------

    Citation Envoyé par Axiss Voir le message
    Normalement non, mais personnellement j'en suis pas certain.

    La raison serait le loyer qui serait supérieur au loyer de référence majoré devait faire l'objet d'une action en diminution enfermée dans des délais stricts de prescription. L'art 17-2 al 3 dit que cette action doit être exercée au moins 6 mois avant le terme du contrat pour le bailleur, 5 mois pour le locataire.

    Une lecture stricte de la loi signifierait que toute action postérieure serait irrecevable. Et que par conséquent, un loyer de référence supérieur au loyer majoré serait toujours valable s'il n'a pas été dénoncé.

    Mais quid du délai général de prescription de 3 ans de l'art 7-1. Rentre-t-il en conflit avec l'art 17-2 ?

    Là c'est bien la question, et probablement que la règle très spéciale primerait sur la règle "simplement spéciale"… Sauf à considérer que l'action en diminution de loyer n'a pas à être perçue comme un délai de prescription compte tenu de sa formulation.

    Là ça reste que de la théorie.

    Je n'avais pas en tête la prescription. Celle ci est effectivement opposable à l'ancien locataire, celui qui a signé le bail entre 2015 et 2017. Mais quid pour le nouveau locataire, celui de 2018 ? Il ne voudrait pas remettre en cause le loyer de l'ancien bail qu'il n'a pas signé et qui ne le concerne pas : il pourrait vouloir remettre en cause le loyer du nouveau bail, le sien. Mais cependant il subit un préjudice direct si l'ancien loyer (sur lequel a été calé le loyer actuel) ne respectait pas la loi.

  5. #5
    Membre Sénior
    Ancienneté
    mars 2013
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    Mais quid pour le nouveau locataire, celui de 2018 ? Il ne voudrait pas remettre en cause le loyer de l'ancien bail qu'il n'a pas signé et qui ne le concerne pas : il pourrait vouloir remettre en cause le loyer du nouveau bail, le sien.
    Si il ne peut contester l'ancien loyer, le système du décret d'encadrement devrait mécaniquement interdire cette hausse. Pour moi ça reste 2 mécaniques différentes.

    Sauf à ce qu'un juge, un jour, dise que le nouveau locataire hérite de l'action de l'ancien quant à la contestation du loyer que ce dernier n'avait pas exercée. Rien n'est impossible, mais le fondement juridique m'a l'air obscur.

    Sinon peut être y aura-t-il des nouveauté avec la loi ELAN, à voir.

  6. #6
    Membre
    Ancienneté
    octobre 2018
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    4
    Citation Envoyé par Axiss Voir le message
    Si il ne peut contester l'ancien loyer, le système du décret d'encadrement devrait mécaniquement interdire cette hausse. Pour moi ça reste 2 mécaniques différentes.

    Sauf à ce qu'un juge, un jour, dise que le nouveau locataire hérite de l'action de l'ancien quant à la contestation du loyer que ce dernier n'avait pas exercée. Rien n'est impossible, mais le fondement juridique m'a l'air obscur.

    Sinon peut être y aura-t-il des nouveauté avec la loi ELAN, à voir.

    Je suis d'accord. Je ne pense pas qu'un tribunal pourra décider que le nouveau locataire hérite de l'action de l'ancien. Pour l'ancien locataire, s'il n'a pas contesté à temps, effectivement il a payé (à tort) un loyer trop important, certes (tant pis pour lui !). Pour le nouveau locataire en revanche, si son loyer est fondé sur le précédent bail (encadrement) et que ce précédent loyer ne respectait pas la loi alors en vigueur, il subit un préjudice direct : si la loi avait été respectée précédemment, son loyer serait en réalité nécessairement plus bas. Je me demande donc s'il n'a pas une action propre de ce fait (mais c'est sans doute capilotracté !).

  7. #7
    Membre Sénior
    Ancienneté
    mars 2013
    Messages
    312
    Mais quid pour le nouveau locataire, celui de 2018 ? Il ne voudrait pas remettre en cause le loyer de l'ancien bail qu'il n'a pas signé et qui ne le concerne pas : il pourrait vouloir remettre en cause le loyer du nouveau bail, le sien.
    Il ne pourra pas le contester sur la base de textes qui n'existent plus au jour où le bail à été signé. Sauf à ce qu'un nouveau texte viennent à nouveau conférer ce droit s'appliquant aux contrats en cours.

    il subit un préjudice direct : si la loi avait été respectée précédemment, son loyer serait en réalité nécessairement plus bas. Je me demande donc s'il n'a pas une action propre de ce fait
    Ca reste possible, mais il y a déjà très peu de gens qui se déplacent à la commission pour faire ce genre de procédure, alors devant un tribunal, n'en parlons même pas. Cette question fera peut être l'objet d'une décision à l'occasion de demandes additionnelles consécutive à un autre litige.

    Pour le reste, c'est faire un peu des plans sur la comète...

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    22 377
    Bonjour
    Il ne voudrait pas remettre en cause le loyer de l'ancien bail qu'il n'a pas signé et qui ne le concerne pas :
    Ce n'est aps tout a fait exact. Le bail officiel et obligatoire, que vous devez utiliser en tant que bailleur ou de locataire, et qui n'est pas une option, inclut obligatoirement la valeur du dernier loyer payé par le précédent locataire et la date de l'échéance.
    Axiss a trouvé ce message utile.

  9. #9
    Membre Sénior
    Ancienneté
    mars 2013
    Messages
    312
    En y repensant d'ailleurs, si le locataire ne pourrait fonder sa demande que sur des dommages-intérêts, ça serait aux pouvoirs publics d'entamer une action devant le juge administratif pour non respect de l'arrêté. Ou d'exercer leur pouvoir de police administrative plutôt...
    A moins que le nouveau locataire ait le droit d'agir devant le TA (là faudrait un avis d'un spécialiste du contentieux administratif et du droit public de manière générale).

    Et vu les conditions d'annulation des arrêtés de 2015 à Paris (et Lyon ou Lille si je ne m'abuse), je suis pas certain que qqun en haut lieu prendra ce risque juridique et politique...

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    22 377
    A moins que le nouveau locataire ait le droit d'agir devant le TA
    Pour demander quoi de quelle administration?

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
    Messages
    1 236
    Bonjour,

    Il ne faut pas oublier que l'ancien loyer pouvait avoir été contracté avant le plafonnement, et que vous n'avez pas des comptes à rendre à ce sujet au nouveau locataire.

    De là, à trouver un locataire téméraire qui s'engagera sur le chemin d'une contestation du loyer antérieur... et qu'il apporte des preuves, fautes de quoi le bailleur n'a pas à se justifier non plus.
    Dernière modification par Babyfoot ; 04/10/2018 à 13h39.

  12. #12
    Membre Sénior
    Ancienneté
    mars 2013
    Messages
    312
    Pour demander quoi de quelle administration?
    Pas grand chose justement, je pensais tout haut en formulant des hypothèses hasardeuses.

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