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Discussion : Vices cachés : obtenir annulation de la vente ?

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour à tous,

    Je me permets de vous contacter car je suis actuellement face à un gros problème.

    Mon ami et moi avons acheté une maison il y a environ 4 mois. Lors de nos différentes visites, nous n'avons rien remarqué d'anormal dans celle-ci. Au fil des jours, nous nous sommes aperçus qu'au dessus de notre porte d'entrée, à l'extérieur, une petite fissure venait d'apparaître. Quelques jours plus tard, la petite fissure s'est mise à évoluer de manière "étrange", et nous nous sommes alors rendus compte qu'il s'agissait d'une réparation posée par l'ancien propriétaire. De là, nous avons commencé à nous inquiéter, et avons fait venir un maçon pour lui demander son avis. Celui-ci nous a alors fait faire une triste découverte : à l'intérieur de notre maison, presque en face de la fissure extérieure, dissimulée derrière le boîtier de la sonnette, une fissure très importante d'environ 5 millimètres. Suite à ceci, quelque temps après, apparaissent de nombreuses autres fissures ! Une dans la salle de bain, deux dans une chambre, et une dans la cuisine, qui est fait la même que celle de notre porte d'entrée, puisqu'il s'agit d'une fissure traversante ! Nous nous mettons donc à vérifier scrupuleusement toute la maison, et nous apercevons alors que les chauffages du salon et de la cuisine ne marchent pas, branchés sur un fil électrique normalement utilisé pour le luminaire, tout le circuit a fondu. Egalement, nous allons discuter avec nos voisins : là nous apprenons trois choses :

    1) Notre terrain est 10cm chez celui de la voisine. Elle nous donne alors photocopie du document signé par l'ancien propriétaire en attestant ( protocole d'accord entre eux, stipulant que la voisine accepte que le mur soit chez elle et non là où il devrait ) ce qui aujourd'hui n'est pas "gênant" car la voisine s'en moque, mais qui peut devenir très grave si un jour elle revend : nous nous trouvons dans l'impossibilité de faire ce que nous voulons dans notre jardin du fait que nous sommes obligés de restituer le morceau de terrain si un jour on nous le réclame.

    2) Nos autres voisins nous informent qu'avant de vendre la maison, ils ont entendu un agent immobilier dire aux anciens propriétaires que s'ils voulaient arriver à vendre la maison, il fallait cacher la fissure de la porte d'entrée, ce qui nous confirme, outre la réparation toujours visible, que les anciens propriétaires ( ce sont également les premiers propriétaires de la maison ) étaient bien au courant du vice et nous l'ont volontairement caché.

    3) Une trappe d'accès a été faite il y a peu de temps pour accéder au vide sanitaire de la maison. A la question "pourquoi", le propriétaire nous avait répondu qu'il avait eu une fuite d'eau et qu'il devait y accéder. Après visite du maçon, celui-ci nous informe qu'il y a une fissure dans les fondations. Ici pas de certitude, mais nous nous demandons si cet accès n'aurait pas plutôt été créé pour aller vérifier l'état des fondations suite à l'apparition des fissures de la maison.

    Nous nous retrouvons donc avec ce problème et ne savons pas quoi faire, ni comment agir.

    Au final, ce que nous souhaiterions, c'est bien entendu soit qu'une réparation soit effectuée, aux frais des anciens propriétaires, ou encore mieux, que la vente soit annulée ( fatigués d'en découvrir tous les jours, nous nous demandons maintenant de quoi sera fait demain dans cette maison )

    Mais tout le monde nous décourage de nous lancer dans une procédure : on nous dit que cela va durer 10 ans, et que nous n'obtiendrons probablement pas gain de cause, et qu'au final, nous aurons juste gagné de jolis frais d'avocat ( à noter que j'ai une protection juridique qui peut intervenir, mais je ne sais pas ce qu'elle peut prendre en charge ni comment elle fonctionne réellement ). En gros, on nous a même conseillé de revendre la maison en lui remettant un coup de neuf, histoire de cacher le tout, ce que je me refuse à faire !

    Mais j'avoue que j'ai très peur de cette situation : mon ami et moi avons des métiers qui nous poussent généralement à rapidement déménager ( tous les 3/4 ans ) et partir dans une procédure de 10 ans nous générerait des soucis encore plus grands et nous détruirait notre vie professionnelle. Nous sommes donc en pleine confusion et ne savons pas quoi faire, ni vers qui nous tourner.

    Se lancer dans une procédure sans savoir si nous pouvons gagner nous fait peur, tout autant que de devenir malhonnêtes en revendant cette maison de suite.

    J'espère pouvoir trouver ici quelques conseils, quelques informations sur la durée et le processus d'une affaire telle que celle-ci, quelques anecdotes ou avis... Et je vous en remercie par avance.

    Amicalement,

    Emelila

    Ps : je tiens à préciser que nous avons acheté ce bien par l'intermédiaire d'une agence immobilière : pour l'avoir contactée et lui avoir expliqué ces soucis, l'agent immobilier me dit n'avoir jamais vu ces soucis auparavant... A t-elle également une part de responsabilité...?

  2. #2
    Membre Sénior

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    Bonjour,


    L'agence immobiliere n'a rien a voir dans votre affaire.
    C'est un intermediaire qui vous a mis en liaison avec le proprietaire sans plus.

    C'est l'ancien proprietaire votre cible.
    Il s'agit bien la d'un vice cache avec intention deliberee du vendeur de dissimuler les faits.
    Voila ce que vous devez lire et faire 6 mois maximum apres l'achat. DEPECHEZ-VOUS!!!!


    Citation:
    "Garantie contre les vices cachés D'après l'article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l'acheteur n'aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.
    Exemple : un défaut d'étanchéité d'une maison, un système d'assainissement ne répondant pas aux normes légales, etc.
    Le vice caché doit affectuer la structure ou la nature même de l'immeuble et ne doit pas se limiter à un quelconque défaut d'agrément.
    Cette garantie ne s'applique aux ventes d'immeubles à construire, qui sont soumises à des règles particulières, ni aux ventes aux enchères.
    La mise en œuvre de la garantie pour vice cachés suppose deux conditions.

    1. L'acheteur ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente.
    La garantie n'intervient donc pas si le vice était apparent ou si le vendeur en a informé l'acquéreur.
    L'acheteur doit avoir tout de même satisfait à une obligation minimale de vigilance, correspondant à ses connaissances techniques, mais on ne peut exiger d'un particulier qu'il fasse appel aux compétences d'experts.
    En principe, l'acheteur professionnel qui bénéficie des mêmes compétences techniques que le vendeur est censé connaître le défaut en cause au moment de la vente.
    2. Le vice doit être antérieur au moment de la vente. Et c'est à l'acheteur de prouver cette antériorité.
    L'acheteur qui découvre un vice caché a le choix entre deux solutions.

    1. Il peut engager une action dite "estimatoire" et exiger une restitution partielle du prix, qui est laissée à la libre appréciation du juge.

    2. Il peut engager une action dite "rédhibitoire" qui entraîne l'annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix (majoré des frais) d'une part et du bien d'autre part.

    L'acheteur peut exiger en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi, mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c'est-à-dire s'il prouve que celui-ci connaissait l'existence du défaut au moment de la vente.

    L'action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un bref délai après la découverte du défaut. Dans la pratique, les tribunaux admettent des délais allant de six mois à un an.

    Le contrat peut prévoir des clauses qui limitent la responsabilité du vendeur sur ce plan. Mais les tribunaux les interprètent de façon assez stricte et elles ne peuvent jouer quand le vendeur est de mauvaise foi ou quand il a commis une faute lourde.".

    Source:
    Les obligations du vendeur - Achat immobilier - Achat immobilier - Guide Immo



    Salutations,
    Miky
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/10/2007 à 11h35. Motif: anonymisation

  3. #3
    Membre Sénior

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    Si c'est un "vrai" vice caché, vous n'aurez aucun recours, les actes de ventes comportant généralement une clause rendant impossible toute action contre le vendeur.

    Mais à partir du moment où le vendeur en avait connaissance, c'est un dol (art. 1116 du code civil), et vous pouvez attaquer.
    Et ce sera à vous de prouver la mauvaise foi du vendeur.

  4. #4
    Membre Cadet

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    Merci pour votre réponse.

    Il y a effectivement dans notre acte de vente une clause déchargeant le vendeur des vices cachés éventuels dans la maison.

    Ce qui me chagrine, c'est qu'effectivement le vendeur ici avait bien connaissance de ces problèmes avant la vente, qu'il ne nous les a pas signalés, mais que je ne sais absolument pas quelles preuves peuvent être recevables afin de prouver sa mauvaise foi.

    Par exemple, j'ai un document signé de sa main stipulant que notre terrain est 10 cms chez celui de la voisine. 10 cms, ce n'est pas 2 mètres, c'est vrai. Mais cela suffit à nous empêcher de construire notre piscine au seul endroit possible du terrain, car si demain, le voisin décide de nous faire casser la cloture pour récupérer son morceau de terrain, nous sommes obligés de le faire... Et ça le propriétaire le savait très bien, puisque le document est signé de 1993...!! Et que ni son notaire, ni le nôtre, ni l'agent immobilier ne le savaient !

    Pareillement, pour les fissures, l'agent immobilier se dit prêt à attester qu'elles n'étaient pas visibles lors de nos visites. Les voisins savent très bien qu'elles étaient déjà là avant la vente et je vais leur demander un écrit en attestant mais je doute qu'ils acceptent de peur de représailles... Il n'empêche qu'une expertise devrait arriver à déterminer, je pense, l'ancienneté d'une fissure de plus de 5 millimètres où l'on voit encore un camouflage qui a cassé avec le changement de saison ( nous ne sommes dans cette maison que depuis deux mois !... )

    En gros, ce que je me demande, c'est quelles preuves peuvent être reçues par un tribunal ? Celles-ci sont-elles valables ? J'envoie le recommandé cet AM, j'ai un peu de mal à le rédigé, ne sachant pas si je dois inclure la notion de dol, de vice caché ou autre...

    Merci encore pour vos réponses :-)

    Emelila

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Contactez d'URGENCE votre assurance habitation, afin qu'ils vous donnent une assistance juridique, et un expert pour faire constater tout ceci...

    il y a bel et bien DOL sur les fissures + le terrain...PAs de quartier pour votre arnaqueur de vendeur
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  6. #6
    Membre Cadet

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    J4ai contacté ma protection juridique ( j'en ai souscrit une à part de mes autres contrats il y a 6 mois, je crois qu'elle couvre les frais à hauteur plus importante que celle de l'habitation ) et ils me demandent d'envoyer un courrier AR au propriétaire...

    Voici donc ce que je viens de rédiger, mais je pense m'embrouiller entre vice caché et dol, et je n'arrive pas à savoir quels articles je dois mentionner ( à part celui qu'on vient de me donner un peu plus haut )... Si vous pouvez me dire ce que vous en pensez...

    Encore merci, depuis quelques jours nous vivons dans le doute, avec une maison impossible à revendre de toutes parts...

    Madame, Monsieur,


    En date du 17/08/2007, nous avons procédé à l'entrée dans les lieux de la maison que nous avons achetée auprès de vous en date du 10/08/2007. Seulement deux mois après cet achat, nous constatons les problèmes suivants :

    - Les deux radiateurs du salon ainsi que celui de la cuisine ne fonctionnent pas. Après démontage, il s’avère que ceux-ci n’ont pas été installés correctement. À première vue, ces derniers auraient donc fait fondre le réseau électrique les reliant au compteur. Nous n’avons donc aujourd’hui aucun moyen de nous chauffer en dehors des chambres, et pire, si tous les radiateurs ont été montés de la même manière, ils peuvent rendre le logement très dangereux.

    - Après discussion avec notre voisine, Mme XXX, nous avons appris que notre clôture était édifiée 10cms sur son terrain, ce qui ne nous a jamais été mentionné, ni même à votre notaire ou au nôtre, alors que cette dernière nous a fourni un document signé de votre main attestant donc de ses dires et, du fait, de votre omission volontaire ( voir pièce jointe ).

    - Nous avons découvert une importante fissure traversante d’environ 5mm au-dessus de la porte d’entrée de la maison, invisible lors de nos différentes visites, car rebouchée à l’extérieur et camouflée à l’intérieur de la maison par votre sonnette.

    Nous avons également contacté Mr XXX, agence XXX, intermédiaire dans cet achat, qui a atteste également que vous n’avez jamais mentionné ces fissures ni avant, ni au moment de la vente, et qu’elles étaient totalement camouflées lors de nos différentes visites.

    Suite à cela, nous avons donc fait intervenir plusieurs maçons qui nous ont affirmé que cette fissure était traversante et nuisait donc à la bonne santé de la maison. Du fait, nous avons également pu constater des fissures dans la salle de bain, dans la cuisine et dans une chambre.

    Par ailleurs, Mr et Mme XXX, également voisins, nous ont appris qu’ils vous avaient entendus discuter avec un agent XXX avant la vente de votre maison, qui vous aurait conseillé de reboucher cette fissure afin qu’elle ne se voie pas si vous vouliez pouvoir la vendre, ce qui prouve, en plus de votre « réparation » désormais très visible que vous aviez une totale connaissance de ces dernières, et que vous nous les avez volontairement dissimulées.



    Aujourd’hui, nous sommes donc dans l’obligation, aux vues de tous ces éléments, de procéder à une expertise complète de la maison ainsi que de ses fondations. Étant donné que toutes ces malfaçons vous étaient connues au moment de la vente et que vous nous les avez sciemment cachées, nous sommes néanmoins prêts à accepter un arrangement à l’amiable sous réserve que vous preniez en charge les frais d’expertise qui permettront de déterminer la gravité de ces vices, et également le montant des réparations à réaliser afin de remettre le logement en état.



    Nous vous remercions donc de bien vouloir nous répondre sous huitaine.
    À défaut pour vous de respecter ce délai, nous nous verrons contraints de saisir la juridiction compétente et de vous demander le remboursement du préjudice total ainsi que du préjudice moral que nous subissons.



    Dans cette attente, veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
    Dernière modification par Emelila ; 23/10/2007 à 13h28.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Déjà, otez le nom[de l'agence] sur NI

    Ensuite ne parlez pas de "vice", mais de "désordres" à la fin (la gravité de ces vices) car vous allez les poursuivre pour DOL et pas pour vice caché, à cause de cette fichue clause ...

    nous nous verront
    c'est un s au lieu d'un t

    Sinon, joli prose...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/10/2007 à 11h36. Motif: anonymisation
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  8. #8
    Membre Cadet

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    Oops pour[le nom de l'agence]. J'ai rectifié, mince alors, j'avais pourtant bien pensé à enlever tout le reste

    Je vais modifier les éléments correspondants à ce que vous m'avez signalé, merci Quant au "t" à verront... Quelle honte ! Ah, les dictées de ce cher Bernard sont loin derrière moi...

    Merci encore pour votre réponse. Cette fois, j'envoie le recommandé.
    C'est malheureusement le début d'une longue histoire je pense...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/10/2007 à 11h36. Motif: anonymisation

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Pas sur que cela prenne tant de temps que cela l'idée du tribunal ne va pas être des plus agréable pour votre vendeur...Tenez bon, et prévenez les notaires de votre action...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  10. #10
    Membre Cadet

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    Question bête rapport à votre dernier message :

    Nous avions deux notaires pour cette vente : celui des vendeurs et le nôtre bien entendu. Nous avons déjà prévenu le nôtre de notre décision, devons-nous également prévenir celui des vendeurs ou... "S'en chargeront-ils eux-mêmes" ?

    Si nous les prévenons nous-mêmes, devons-nous le faire par courrier ou uniquement de manière informelle, téléphonique ?

    Et ( finalement j'en pose beaucoup de questions... ) dois-je faire part aux vendeurs des éléments en ma possession ( documents etc ) que j'ai aujourd'hui prouvant le dol ou dois-je ne rien dire afin de prouver leur mauvaise foi s'ils soutenaient le contraire ?

    J'espère sincèrement que l'idée d'aller au tribunal leur fera peur, surtout qu'ils n'ont pas encore acheté leur nouveau logement à priori, mais vu la mauvaise foi avérée dont ils ont fait preuve depuis le début, j'ai bien peur qu'ils persistent dans cette voie... Car à priori les travaux s'élèveraient au bas mot à 60000 euros. Autant dire qu'une somme pareille... Ca fait mal...

    Emelila
    Dernière modification par Emelila ; 23/10/2007 à 14h04.

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