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Discussion : désignation du syndic provisoire en VEFA

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Nous sommes en cours d'acquisition d'un appartement en VEFA.
    dans l'acte de vente, le promoteur s'est auto-désigné syndic provisoire, mais c'est un autre syndic qui nous convoque à une AG.
    En non-conformité avec la loi ALUR, il ne nous a pas proposé dans la convocation à l'AG, de mise en concurrence avec un autre syndic, pas plus qu'il ne nous a informé de cette obligation légale afin que les copropriétaires puissent faire des propositions.
    1- l'AG est-elle légale?
    2- comment proposer un autre syndic (celui-ci étant un peu abusif).
    Merci d'avance pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Le syndic ne peut se faire substituer (sauf par un de ses salariés), donc si vous n'avez pas été averti de ce changement de syndic, l'AG pourrait être annulée par un juge. Attention toutefois qu'il n'y ait pas eu une AG "bizarre" à quelques uns (ignorants) qui aurait fait un changement de syndic depuis votre signature....

    Pour proposer un autre syndic, prospecter, récupérer un projet de contrat de syndic et notifier le au syndic actuel. Mais je crains qu'il ne soit trop tard si vous etes déjà convoqué, le projet de contrat doit être DANS la convocation....

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Oui, c'est trop tard pour modifier l'ordre du jour. Par contre à l'AG vous pouvez demander au syndic qu'il justifie sa qualité.
    Cependant vous allez pouvoir désigner un conseil syndical "à poigne" qui devra faire la mise en concurrence pour une prochaine AG.

    Article 17
    Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

    Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

    A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

    Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.

  4. #4
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Combien de lots au total ?

    Combien de lots livrés ?

    Date du 1er lot livré (si vous le connaissez) ?

    Date de la convocation à cette 1ere (?) AG ?
    Dernière modification par Jpp13 ; 22/09/2018 à 11h54.
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour


    En non-conformité avec la loi ALUR, il ne nous a pas proposé dans la convocation à l'AG, de mise en concurrence avec un autre syndic,
    Si vous lisez bien l'article 17 posté par yapasdequoi, c'est pas au syndic de faire la mise en concurrence...


    Le syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.
    Ce qui pose un souci sérieux : quid si personne ne la fait ? Le syndic ne pouvant obliger qui que ce soit à proposer un autre syndic...

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Bonsoir,
    42 lots
    date prévue de la livraison: 19/10
    Date prévue de l'AG: 02/10

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Donc c'est trop tard pour changer quoi que ce soit à l'ordre du jour.

    Comme dit plus haut : demandez à cette agence de démontrer la validité de son statut pour convoquer l'AG

    Je vous recommande aussi pour commencer de choisir un président qui s'y connait un peu (a déjà au moins fonctionné en copropriété).

    Si ce syndic ne vous inspire pas confiance, vous pouvez tout à fait voter contre sa candidature... mais les autres copros présents suivront-ils ? Il faudrait leur parler avant l'AG et c'est pas gagné !
    Evitez quand même de voter un contrat de plus d'un an.
    Si le contrat est rejeté le syndic rejeté va quitter la salle : gardez la feuille de présence !

    Qu'il soit nommé ou pas, il faut désigner aussi le conseil syndical, portez vous candidat et préparez vous à suivre de très près les actions de ce syndic.

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Merci pour votre réponse.
    Nous avons aujourd'hui alerté le promoteur, le texte le désignant comme syndic dans le règlement de copropriété étant probablement une bévue.
    Nous avons souligné le caractère "illégal" de l'AG par un syndic ne figurant pas dans le réglement de copropriété. Nous avons également attiré son attention sur toutes les pratiques douteuses du syndic figurant à l'ordre du jour.
    Nous attendons maintenant les réactions. Nous devrions être parmi les premiers prévenus, mais il n'est pas exclu que le promoteur informasse l'ensemble des copropriétaires des anomalies et des problèmes soulevés.
    Cordialement

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Vous mettez en doute la légitimité du syndic pour convoquer l'AG, ce qui se comprend tout à fait.
    Par contre qu'entendez vous par :
    les pratiques douteuses du syndic figurant à l'ordre du jour

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Nous avons aujourd'hui alerté le promoteur,
    Bien sur vous avez fait cela par LRAR....
    question : le promoteur était syndic provisoire certainement non pro du fait qu'il était copropriétaire lui-même avant les ventes et peut-être encore maintenant... Attention qu'il n'ait pas convoqué une AG dès la première vente pour faire désigner un syndic pro. Cette convocation a peut être faite chez le notaire, etc... De toute façon, il doit vous fournir un document écrit de PV désignant votre syndic actuel....

    Petite question : dans votre acte de vente, vous etes copropriétaire à quelle date ? à la date de signature du contrat de vente, à la date de livraison, à la date de remise des clés ??????
    Car en général, cette première AG a lieu APRES les premières livraisons.....

  11. #11
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par daniel45dh Voir le message
    date prévue de la livraison: 19/10/2018
    Je suppose que c'est la date de livraison des parties communes, et le retrait des compteurs de chantier.

    Citation Envoyé par daniel45dh Voir le message
    Date prévue de l'AG: 02/10
    S'il n'y a eu aucune AG c'est la 1ere.

    Que le syndic provisoire (anciennement syndic de promotion) ne soit pas le promoteur cela arrive, le promoteur n'ayant pas les compétences (ou le temps) pour le faire, il peut avoir délégué son "mandat" à un syndic pro (qu'il paye en principe) qui est alors "provisoire".

    Comme vous n'avez pas organiser, ce qui est fréquent, comme le prévoit l'art. 17, la mise en concurrence de plusieurs contrats, vous prolongez le mandat d'un an de celui qui est en place, vous désignez des membres d'un CS et vous avez un an pour organiser une mise en concurrence.
    Dernière modification par Jpp13 ; 23/09/2018 à 10h01.
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  12. #12
    Pilier Sénior

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    eh oui, le problème vient de là :
    Art 17 du décret :
    ...
    Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.
    qui n'oblige nullement le syndic "provisoire" d'avertir les copros qu'il va convoquer sous 3 mois (par ex) et où il devrait rappeler cet article. Là les copros sont mis devant le fait accompli....

    Donc soit le syndic provisoire n'a pas qualité à convoquer et il faut saisir le juge en référé pour faire annuler la présente convocation, soit le désigner pour un an comme dit par Jpp13, mais vérifier qui a signé ou libellé la convocation.... Un syndic ne eput pas se faire substituer :

    article 18
    ....
    IV. - Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

  13. #13
    Pilier Junior

    Infos >

    Attention certains équipements communs (ascenceur, éclairage, digicode, VMC, portail automatique, espaces vert, etc.) ne sont pas toujours terminés le jour de la "livraison" des parties communes.

    Veillez bien que la date de début des garanties correspondent à la date réelle de fonctionnement ou finition et pas celle de la "livraison".

    Malheusement le syndic mis en place par le promoteur entrave parfois ces "réceptions tardives".
    Dernière modification par Jpp13 ; 23/09/2018 à 10h37.
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Jpp13 Voir le message
    Attention certains équipements communs (ascenceur, éclairage, digicode, VMC, portail automatique, espaces vert, etc.) ne sont pas toujours terminés le jour de la "livraison" des parties communes.


    Veillez bien que la date de début des garanties correspondent à la date réelle de fonctionnement ou finition et pas celle de la "livraison".
    La date de réception par le promoteur fait foi. Rien à voir avec les dates de livraison des lots vendus.

  15. #15
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    La date de réception par le promoteur fait foi. Rien à voir avec les dates de livraison des lots vendus.
    La date de réception du promoteur est celle qu'il a avec les entreprises. Mais il peut y avoir des connivences.

    J'ai connu (vécu) une porte automatique d'entrée des garages "réceptionnée" avant la livraison du 1er lot alors que la porte a été mise en place plus d'un an aprés la livraison de mont lot (et c'était pas le 1er lot livré)
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    La date de départ des divers garanties, annuelles, biannuelles, décennales.... démarrent à la date de réception du chantier par la société qui construit vis à vis des entreprises qui ont œuvré. S'il y a des réserves, elles doivent être levées dans un temps raisonnable...

    cela n'a rien à voir avec une date de livraison d'appartement.

    C'est là qu'il faut un CS qui soit en ordre de marche (j'allais dire de bataille )

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par rambouillet Voir le message
    La date de départ des divers garanties, annuelles, biannuelles, décennales.... démarrent à la date de réception du chantier par la société qui construit vis à vis des entreprises qui ont œuvré. S'il y a des réserves, elles doivent être levées dans un temps raisonnable...

    cela n'a rien à voir avec une date de livraison d'appartement.

    C'est là qu'il faut un CS qui soit en ordre de marche (j'allais dire de bataille )
    Je plussoie.

    Toutefois, la date de réception/livraison/garantie n'est pas la question initiale, là on sort un peu du sujet.

    J'aimerais bien avoir plus de détails sur :
    les pratiques douteuses du syndic figurant à l'ordre du jour
    c'est facile de qualifier de "pratiques douteuses" quand on ne connait pas la législation... Et on se fait ensuite balader ! Dans la brume un arbre cache souvent une autre forêt ....

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