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Discussion : Propriétaire d'un lot sans état descriptif de division.

  1. #1
    Membre Exclu des Forums

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    Bonjour, je suis propriétaire d'un lot dans un immeuble en comportant deux. 

    Je viens d'apprendre que l'état descriptif de division de l'immeuble n'est pas valable car il ne possède pas les quotes part des parties communes et le document n'avait pas été signé par les deux parties chez le notaire. 

    Il n'existe pas de règlement de copropriété ni de syndic. 

    L'état descriptif de division n'étant pas valable, suis-je propriétaire de l'immeuble en indivision avec le propriétaire du second lot? 

    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Qui vous a dit que ce n'était pas valable ? qui vous dit qu'il n'y a pas de RdC ?

    A votre place je dépenserai un petit 30 € pour obtenir ce qu'il y a au SPF (service de la publicité foncière), seul "juge de paix" des "on-dit"....

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Et pour des biens en deux lots, cela arrive que les lots ne soient pas des lots de copropriété, mais des lots de volume (et alors il n'y a pas de parties communes, et pas de règlement de copropriété, et pas de syndicat de copropriétaires, et pas de conseil syndical, et pas de syndic, mais normalement, il faut décrire des servitudes).

    C'est la lecture du document qui permet de déterminer la nature juridique des lots qui a été voulue par les parties.
    Si le document parle explicitement de parties communes, alors ce sera une copropriété, mais mal définie, et alors il faut une description de quotes-parts et un règlement de copropriété.

    Une division en lots de copropriété qui ne fonctionne pas bien par défaut de descriptif de quotes-parts ne transforme pas le bien global en une indivision : vous restez censés être propriétaires de vos lots respectifs, et d'une quote-part commune restant à définir.
    Dernière modification par Rambotte ; 21/09/2018 à 17h31.

  4. #4
    Membre Exclu des Forums

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    J'ai appelé plusieurs géomètres qui m'ont tous dit la même chose.

    "Cet état descriptif de division n'a aucune valeur juridique car non signé par les deux parties."

    Ils m'ont dit aussi que c'est bien la première fois qu'ils entendaient parler d'un état descriptif de division sans la mention des quotes-parts des parties communes.

    Le service de la publicité foncière ne détient que l'état descriptif de division non valable et ils m'ont dit qu'il n'y a pas de règlement de copropriété.

    Je réitère ma question sans vouloir vous manquer de considération.

    Peut-on encore parler de lots si il n'y a pas d'état descriptif de division valable ?

    Au final suis-je propriétaire de l'immeuble en indivision avec le second propriétaire?

    Merci

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Dans une copropriété classique, c'est le promoteur de la résidence qui fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, lui permettant ensuite de vendre les lots.
    Aucun acquéreur de lot n'aura signé l'état descriptif de division réalisé unilatéralement par le promoteur… Le règlement de copropriété contenant l'état descriptif lui est remis.

    Un état descriptif de division en lots de volume ne mentionne pas des quotes-parts de parties communes, puisqu'il n'y en a pas.

    La question centrale est donc de savoir si le bien est divisé en lots de volume ou en lots de copropriété. Ceci peut être induit par le contenu des documents actuels, mêmes incomplets et mal foutus.

    Par exemple, si le document, même sans donner des quotes-parts chiffrées, évoque des parties communes, alors c'est que la volonté du rédacteur fut qu'il y ait des parties communes et qu'il a entendu soumettre le bien au régime de la copropriété. Au contraire, s'il évoque des servitudes entre lots, alors le rédacteur aura entendu soumettre le bien à la division en volumes.

    La description incorrecte des lots ne les fait pas disparaître au profit d'une indivision sur la totalité du bien.

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour
    "Cet état descriptif de division n'a aucune valeur juridique car non signé par les deux parties."
    Un EDD n'a pas a être signé 'des deux parties' ce qui se traduit ici par 'des deux coporpriétaires'.


    Peut-on encore parler de lots si il n'y a pas d'état descriptif de division valable ?
    Oui, il y a bien deux lots, mais oui, il manque les tantièmes. C'est quand même possible de les créer.


    L'état descriptif de division n'étant pas valable, suis-je propriétaire de l'immeuble en indivision avec le propriétaire du second lot?
    ET si vos nous en disiez un peu plus sur la facon dont vous êtes devenu propriétaire 'de ce lot'?

  7. #7
    Pilier Junior

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    Bonsoir,

    Citation Envoyé par ELIEBAST Voir le message
    Au final suis-je propriétaire de l'immeuble en indivision avec le second propriétaire?
    La nullité de l'état descriptif ne vaut pas l'indivision.

    Article 5 de la loi du 10 juillet 1965 :
    Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

    Concernant l'absence de signature, je ne m'attarderais pas là-dessus sauf si vous voulez le contester, mais pourquoi faire?

    Réunissez-vous en AG et modifiez, à l'unanimité (articles 14 et 26), l'état de division en définissant les quotes part des parties communes.
    Par la même occasion, adoptez un RDC.
    Pour les rédiger, il vaut mieux passer par un notaire qui s'occupera ensuite de la publication.

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    J'ai appelé plusieurs géomètres qui m'ont tous dit la même chose.

    "Cet état descriptif de division n'a aucune valeur juridique car non signé par les deux parties."

    Ils m'ont dit aussi que c'est bien la première fois qu'ils entendaient parler d'un état descriptif de division sans la mention des quotes-parts des parties communes.
    Faut donc qu'ils se renseignent et/ou se recyclent, car comme ça vous a été dit

    -dans une division en volume il n'y a pas de quote-part des paries communes
    - l'EDD n'a absolument pas à être "signé par les parties "... c'est un non sens. C'est le propriétaire de l'immeuble dans son entier qui fait établir l'EDD lorsqu'il décide de la division en lot.


    Le service de la publicité foncière ne détient que l'état descriptif de division non valable et ils m'ont dit qu'il n'y a pas de règlement de copropriété.
    Arrêtez donc de dire "non valable", ça n'a pas de sens, et, comme vous ont demandé Ribould et Rambotte, dites nous ce qui est écrit sur cet EDD + ce qui est écrit sur votre acte de vente dans la description du bien .
    Et ça arrive qu'il n'y ait pas de règlement de copropriété même quand s'en est une.



    Recopiez mot à mot l' intégralité de l'EDD ou scannez puis postez, sans quoi on peut pas vous aider.

  9. #9
    Membre Exclu des Forums

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    Les géomètres que j'ai appelé m'ont dit que vu la configuration des lots, il serait mieux de faire une division en volume mais que le document devrait être signé par les 2 copropriétaires.

    L'EDD de mon immeuble n'a été signé que par l'ancien propriétaire de mon lot. Il n'est donc pas valable.

    J'ai pu voir des exemples d' EDDV et le miens n'en est pas un. Il n'y a pas de croquis représentant les lots ni même une quelconque mention de surface que ce soit pour le lot 1 ou le lot 2.

    Mon lot est une partie du rez-de-chaussé de l'immeuble, nous avons donc des parties communes tels que les fondations, murs de façade et murs porteuse.

    Je suis actuellement en procédure judiciaire avec le second copropriétaire pour un trouble anormal du voisinage et mon avocat a écrit dans ses conclusions: " Il n'existe pas d'état descriptif de division."

    Mon avocat doit-il lui aussi penser à se reconvertir?

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    les copros en volume sont surtout pour les locaux commerciaux, est ce le cas ?....

    Finalement qu'y a -t-il d'inscrit sur l'acte de mutation/achat ?

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    L'EDD de mon immeuble n'a été signé que par l'ancien propriétaire de mon lot. Il n'est donc pas valable.
    IL faut arrêter de seriner cette contre-vérité...


    Finalement qu'y a -t-il d'inscrit sur l'acte de mutation/achat ?
    Et puisque vous sollicitez les bénévoles, ce serait bien de répondre aux questions...
    Dernière modification par ribould ; 22/09/2018 à 20h01.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Est-ce que vous pourriez RECOPIER VOTRE EDD nom d'une pipe !! Au lieu de répéter ce qu'on vous en dit. Si c'est pour vous contenter de nous répéter ce qu'on vous a dit sans qu'on puisse en vérifier l'exactitude, ça ne sert à rien de venir ici.

    Si c'est une maison, ben non la division en volumes n'est pas forcément l'idéal. Il suffit pas de diviser (boulot d'un géomètre, qui va leur rapporter des pépètes) Il faut ensuite établir un cahier des servitudes qui règlera jusque dans le moindre détail la façon dont vous gèrerez ce qui est commun (cahier qu'un géomètre, à ma connaissance, ne fait pas).
    Alors que dans une division en lots de copropriété, même si vous n'arrivez JAMAIS à vous mettre d'accord sur un règlement de copropriété, la loi de 1965 est là pour y suppléer et vous pouvez fonctionner.

    Bref, accepter une division en volumes pour une maison, c'est déjà se compliquer énormément la vie pour rien, mais sans cahier des servitudes, c'est courir à la catastrophe.

    On réserve la division en volume pour des configurations bien plus complexe qu'une maison divisée en 2 appartements.



    L'EDD de mon immeuble n'a été signé que par l'ancien propriétaire de mon lot. Il n'est donc pas valable.
    Arrêtez de répéter la même chose. On vous dit que c'est PAS FORCEMENT JUSTE.


    - Si l'ancien propriétaire de votre lot possédait toute la maison, puis l'a divisée, c'est normal
    - si cet EDD a été fait APRES vente et division, alors qu'il y avait déjà deux propriétaires,c'est différent
    Mais on peut se demander alors COMMENT les notaires ont pu vendre des LOTS ???? Et comment votre vendeur a pu le faire publier.



    Je suis actuellement en procédure judiciaire avec le second copropriétaire pour un trouble anormal du voisinage et mon avocat a écrit dans ses conclusions: " Il n'existe pas d'état descriptif de division."

    Mon avocat doit-il lui aussi penser à se reconvertir?
    Pas forcément. Un avocat défend son client. Donc adopte un point de vue favorable à son client. Là, il faudrait lire tous les docs de votre procédure...


    RECOPIEZ l'EDD et la description du bien dans votre acte de vente.


    Dites nous QUI a divisé cette maison en lots ? Donc QUI était à un moment propriétaire de TOUTE la maison ? Votre voisin actuel ? Votre vendeur ?
    Dernière modification par Ermeline ; 22/09/2018 à 20h16.

  13. #13
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    L'immeuble est à usage d'habitation, une maison divisée en 2 appartements.

    C'est un notaire qui c'est occupé de faire la division. L'EDD à été fait après vente et division alors qu'il y avait déjà 2 propriétaires, c'est pourquoi je vous dit qu'il aurait fallut l'approbation des 2 coproprietaires, ce qui n'est pas un Non sens à mon humble avis.

    La division à été faite en 1972 et mon appartement à changé plusieurs fois de propriétaires depuis cet EDD.

    L'EDD à bien été publié à la publicité foncière.

    Je n'ai malheureusement pas le mot en de faire des copies de mes documents mais je vais prendre rendez-vous avec les géomètres que j'ai contacté pour avoir une réponse plus éclairée.

    Un seul géomètre m'a dit que l'EDD était valable du moment qu'il était publié à la publicité foncière, je lui ai envoyé la copie de l'EDD, il devait me faire un devis mais je n'ai plus aucunes nouvelles et ce n'est pas faute de les avoir relancer une dizaine de fois.

    Il y a donc un gros problème dans cet EDD et je suis tenté de penser comme mon avocat, il n'existe pas d'EDD pour cet immeuble.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    On a enfin un peu plus d'infos, même si pas tout... et confus

    C'est un notaire qui c'est occupé de faire la division.
    La division à été faite en 1972
    Donc il y a un acte notarié. Que vous avez ?
    Et vous l'avez dit à votre avocat ?

    L'EDD à été fait après vente et division alors qu'il y avait déjà 2 propriétaires,
    en quelle année ?

    et mon appartement à changé plusieurs fois de propriétaires depuis cet EDD.
    Et vous avez tous les actes de vente de la parcelle depuis 1972, pour les deux lots?
    Dernière modification par Ermeline ; 22/09/2018 à 22h07.

  15. #15
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    'acte notarié de la division de 1972 c'est L'EDD ..

    Il fut une époque où la maison appartenait à un seul propriétaire et il a vendu une partie du rez de chaussée à un voisin qui souhaitait agrandir son appartement.

    C'était dans les années 50 mais il n'y a pas eu D'EDD de fait à ce moment. Le premier et seul EDD a ete réalisé en 1972.

    Mon avocat detient tous les actes de vente des 2 lots depuis 1972 et l'EDD.

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Donc dans les années 50 la maison était à une seule personne


    Cette personne vend à peu près à la même époque une partie de son rez-de chaussée à son VOISIN, donc la maison sur la parcelle d'à côté. (Je comprends mieux pourquoi les géomètres vous parlent d'une division en volume... qui reste aberrante sans cahier des servitudes, sur lequel vous ne trouverez jamais un accord avec votre voisin). Sans rédiger d'EDD.


    En 1972 le propriétaire fait (comment ?) enregistrer au fichier immobilier un EDD signé de lui seul...


    Je sais pas pourquoi mais cette histoire me dit quelque chose...


    Et les actes de vente du moment où la maison n'appartenait qu'à une personne, dans les années 50, à 1972, vous les avez ?
    Dernière modification par Ermeline ; 23/09/2018 à 02h00.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    La division en volumes est tout à fait appropriée en ce cas, et pas du tout la copropriété : il s'agit d'un immeuble voisin qui possède une excroissance dans l'immeuble divisé ; ultra classique dans le cas de caves qui se prolongent sous l'immeuble voisin ; ici ce n'est pas une cave, mais l'agrandissement, dans l'immeuble voisin, d'une pièce du rez-de-chaussez.

    On ne fait pas une copropriété parce qu'il y a un bout de cave du voisin qui pénètre dans un bien ! C'est totalement inadapté à ce que va vivre le bien. Et la plupart du temps, les problèmes de servitudes sont en fait minimes.
    Pensez-vous vraiment que ces dizaines de milliers d'habitations, vivant cette situation dans les vieux villages, sont sous le régime de la copropriété ? Et tiennent des assemblées générales requérant l'unanimité (2 lots) ? Et sont gérés par un syndic ?

    Il n'y a pas de parties communes. Si votre volume n'est pas limité par le bas, votre volume possède les fondations qui sont dessous, et le volume restant possède les fondations sous le reste.
    Si votre volume possède une limite par le bas, vous ne possédez pas de fondations dans votre volume, elles appartiennent intégralement à l'autre volume.

    C'est le propriétaire initial qui a divisé en volumes, de façon à pouvoir ensuite vendre un volume (certes les limites ont dû être faites en accord avec le potentiel acquéreur, mais ce dernier n'étant pas encore propriétaire, il ne pouvait diviser en volumes le bien d'un tiers). C'est donc lui l'unique ordonnateur de la division, et c'est donc lui l'unique signataire de la division. Logique.
    De même que l'unique signataire d'une division d'un nouvel immeuble en copropriété, c'est le promoteur, par les futurs acquéreurs.
    Dernière modification par Rambotte ; 23/09/2018 à 06h43.

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Eliebast, petite question : ne nous parlez vous pas d'un cas qui se situerait en Corse ? car dans ce cas, sans être normal nous aurions l'explication.... en effet en Corse ces cas sont courants....

  19. #19
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    'L'enregistrement de L'EDD DE 1972 a été faite par le notaire. L'un des géomètres que j'ai contacté m'a dit que du moment où il y avait la signature du notaire c'est valable.

    J'avais les actes de ventes mais je les ai donnés à mon avocat.

    Sur l'EDD on parle bien de monsieur x propriétaire du lot 1 et monsieur y celui du lot 2. Monsieur x ne c'est présente malgré la sommation du notaire.

    La maison ne se trouve pas en Corse.

    Il est de jurisprudence constante que le défaut de signature d’un acte authentique par une partie rend ce dernier nul, ainsi que tout autre acte qui en découlerait ou y serait lié.

    Quelles sont les conséquences pour mon acte de vente et celui du copropriétaire? Sont ils 'nuls" eux aussi?

    Je n'ai pas le souvenir qu'il y ai eu mention de lots sur les actes de ventes d'avant 1972.

    La maison n'étant pas juridiquement divisée car sans EDD, suis-je en indivision ?

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    'L'enregistrement de L'EDD DE 1972 a été faite par le notaire. L'un des géomètres que j'ai contacté m'a dit que du moment où il y avait la signature du notaire c'est valable.
    Tiens on change de version.


    Monsieur x ne c'est présente malgré la sommation du notaire.
    Ah, ça se complète quand même. A priori si personne n'a contesté je ne vois pas pas comme ce serait contestable 50 ans après. Ce qui est dommage c'est que personne ne se soit inquiété des tantièmes.


    Il est de jurisprudence constante que le défaut de signature d’un acte authentique par une partie rend ce dernier nul,
    Le réglement enregistré est accepté de fait par les copropriétaires sucessifs, il n'y a rien de neuf sous le soleil et il importe peu qu'en 1972 Monsieur SDupont ait posé quelques difficultés


    La maison n'étant pas juridiquement divisée car sans EDD
    Ah, ça y'est, ça vous reprend...


    L'existence d'une copropriété ne tient pas à l'existence d'un réglement ni d'un état descriptif de division, mais au fait que plusieurs entités sont propriétaires de morceaux différents. ici, vous avez en plus un EDD,donc oubliez définitivement l'indivision qui ne se présume pas.



    J'avais les actes de ventes mais je les ai donnés à mon avocat.
    Ca n'est pas très sérieux.



    Donc vous donnez les infos a un avocat et vous posez les questions sérieuses aux bénévoles; C'est juste une blague, ou quoi?

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par ELIEBAST Voir le message
    '
    J'avais les actes de ventes mais je les ai donnés à mon avocat.

    On garde toujours les originaux.
    Je suppose que vous avez fait une copie pour votre avocat....

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    on tourne en rond sans savoir ce qui est écrit sur l'EDD du SPF, c'est affligeant ....

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    Naviguons dans le brouillard pendant que l'avocat a toutes les informations. ..Et il est payé, lui. Sniff!

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pensez-vous vraiment que ces dizaines de milliers d'habitations, vivant cette situation dans les vieux villages, sont sous le régime de la copropriété ? Et tiennent des assemblées générales requérant l'unanimité (2 lots) ? Et sont gérés par un syndic ?
    Et ? Je ne vois pas en quoi le fait qu'il existe des dizaines de milliers de copropriétés gérées à l'amiable, sans cadre juridique déterminé, ou avec un cadre juridique précis dont elles se contrefichent (il y a des milliers de copros loi 1965 sans syndic...) , serait la preuve de quoi que ce soit...
    Tout va bien pendant 10, 20, 30, 50 ans jusqu'à ce qu'on arrive au tribunal.
    Ce qui est le cas ici. Et quand on en est là, se mettre d'accord sur un règlement de copropriété ou un cahier des servitudes, c'est trop tard. Sauf que le RC, on peut s'en passer.


    Il faut aussi arrêter de vous faire un monde de l'obligation de syndic+AG en copro loi 1965. Dans une petite copro, ca représente deux heures de boulot administratif par an + un apéro le jour de l'AG si on s'entend bien
    Et si on s'entend mal, c'est pas le fait que la division soit en volumes qui va résoudre les problèmes.



    Il n'y a pas de parties communes. Si votre volume n'est pas limité par le bas, votre volume possède les fondations qui sont dessous, et le volume restant possède les fondations sous le reste.
    Si votre volume possède une limite par le bas, vous ne possédez pas de fondations dans votre volume, elles appartiennent intégralement à l'autre volume.
    Pouvez-vous nous dire quelle est la base juridique de cette affirmation ?
    Qui, sans EDD en volume clairement métré, est à même de déterminer qui possède les planchers entre volumes ? Comment, sans cahier des servitudes, se gère l'entretien-réfection de ces planchers ? Comment, sans cahier des servitudes, x pourra agir sur SA partie des fondations au risque d'affecter la partie appartenant à Y ? Que fera Y si X se fiche du bâtiment et laisse tomber en ruine ce qui lui appartient, comme le toit par exemple ?


    Et je sais ce que cette histoire me rappelle furieusement...


    https://forum-juridique.net-iris.fr/...ml#post3386734


    Et on vous a déjà répondu que vous n'étiez EN AUCUN CAS en indivision...
    Dernière modification par Ermeline ; 23/09/2018 à 11h56.

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Et je sais ce que cette histoire me rappelle furieusement...

    https://forum-juridique.net-iris.fr/...ml#post3386734

    Et on vous a déjà répondu que vous n'étiez EN AUCUN CAS en indivision...
    Je préconise un appareil auditif....
    Apparemment le demandeur avait le choix entre appareil auditif et avocat...mais bon, comme il n'entend pas la réponse de l'avocat, on tourne en rond, comme l'écrit Rambouillet...

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