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Discussion : Frais d'avocat mise en demeure

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Notre précédent syndic a pris l'initiative de faire rédiger une mise en demeure à l'attention d'un co-propriétaire qui ne réglait pas ses charges (coût 120€).

    Le nouveau syndic m'explique que cette somme doit être supportée par l'ensemble de la co-propriété et non uniquement par le co-propriétaire défaillant.

    J'ai procédé à des recherches hélas sans succès.

    J'étais convaincu que cette dépense devait être supportée par le co-propriétaire défaillant.

    Merci par avance,
    Sébastien

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Les frais nécessaires au recouvrement, à compter de la mise en demeure, sont à charge exclusive du copropriétaire débiteur.

    Mais... tout dépend de la situation.

    Le montant facturé semble disproportionné.
    Il s'agit peut-être d'autre chose?

    Le copropriétaire a certainement contesté cette facturation exorbitante auprès du nouveau syndic.
    Je peux émettre plusieurs hypothèses :

    1) Avez-vous vérifié si le syndic précédent avait dans son contrat la facturation des mises en demeure à 120€ / pièce?
    Peut-être, comme un certain M. E*** F****, bien connu, en liquidation judiciaire depuis juin dernier, et poursuivi pour escroquerie, il vous facturait 1) des actes imaginaires 2) au prix hors son contrat ?

    2) Si le nouveau syndic n'a pas de preuve de réception de LRAR dans les archives, il ne peut pas prouver l'existence de la mise en demeure, et doit donner raison au copropriétaire contestataire.

    3) Si le copropriétaire est un gros débiteur, il y a peut-être une procédure en cours.
    Dans ce cas, une mise en demeure facturée 120€ pourrait être refusée par le juge, et le copropriétaire sera partiellement gagnant, arrivant ainsi échapper au paiement de l'article 700 et des dépens.
    Le syndic est bien avisé de ne pas la facturer au débiteur dans ce cas, même si cette dépense lui encombre.
    Dernière modification par Babyfoot ; 18/09/2018 à 21h47.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonsoir,
    Merci pour votre réponse, j'ai mentionné le bon terme dans le titre mais ne l'ai pas rappelé dans le corps du message, le syndic a fait rédigé par un AVOCAT, une lettre
    de mise en demeure, je pense que nous sommes dans les prix du marché. Le co-propriétaire n'a rien contesté à ma connaissance, mais je viens de prendre connaissance
    de cette facture que le précédent syndic n'avait pas réglé (facturé en février et le précédent syndic a perdu son mandat fin mai ...). Le nouveau syndic m'a indiqué
    qu'il mettrait cette dépense dans les frais généraux, ce qui m'étonne un peu ...
    Merci par avance,

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour


    Il n'y a aucune raison de faire rédiger la MED par un avocat. Si votre syndic ne sait pas rédiger une MED, il doit se recycler.

    La seule chose que vous pouvez légalement imputer au copro c'est une MED au tarif du contrat de syndic. Et si procédure en cours c'est effectivement une très mauvaise idée de lui imputer plus.

    Tout ce qui dépasse est à la charge du syndic qui avait qu'à faire le boulot lui-même.

    Maintenant, si vous avez changé de syndic, c'est pas le nouveau qui va payer et vous allez pas faire un procès à l'ancien pour ça

    Donc à la charge du copro le tarif du contrat (si la MED était justifiée) et à la charge de tous le restant.
    Dernière modification par Ermeline ; 18/09/2018 à 23h13.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Malheureusement la MED n'est pas obligatoirement rédigée par un avocat, et n'est donc pas récupérable sur le copropriétaire, elle reste donc à la charge du syndicat. Le nouveau syndic n'a pas le choix.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Maintenant, pour le fun car il est trop tard, il serait intéressant de vérifier si l'ancien syndic a pris des honoraires pour cette MeD rédigée par l'avocat ?

    Sinon, le syndicat met la facture dans sa poche et son mouchoir par dessus ....

    Si le RdC contient une clause "aggravation des charges" l'avocat du syndicat peut tenter de demander le paiement des frais d'avocat pour cette MeD : qui ne demande rien n'a rien....

  7. #7
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Malheureusement la MED n'est pas obligatoirement rédigée par un avocat
    Malheureusement pour lgarnier, mais sur le principe, heureusement!

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Je suis plutôt d'accord avec Babyfoot... pas la peine de faire exploser pour rien les frais d'impayés.


    Le plus délicat dans une MED, c'est de donner les bons chiffres. Or, comme l'avocat n'est ni comptable,ni responsable de la compta du syndicat, il mettra ceux que lui indique le syndic.

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    Malheureusement la MED n'est pas obligatoirement rédigée par un avocat
    Malheureusement, mon expression écrite est trompeuse. Je ne déplore pas que les MED soient rédigées par le syndic, mais que dans le cas de Igarnier, sa dépense ne soit pas refacturable.

    Le malheureusement est malheureux.
    Le plus délicat dans une MED, c'est de donner les bons chiffres
    Faut aussi coller le timbre.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Faut aussi coller le timbre.
    C'est vrai qu'on lèche plus les enveloppes.. toujours ça de gagné

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonsoir,
    Merci pour vos réponses.
    Je ne sais pas si le syndic a fait une première MED rédigée par lui même, nous les avons remercié car ils ne répondaient quasiment jamais au conseil syndical.
    J'avais identifié ce que je pensais être un problème de compétence / d'organisation, il s'avère qu'ils étaient à la limite de l'escroquerie, avec ce type de syndic
    ce qui est le plus inquiétant c'est ce qui ressort après qu'ils aient perdu le mandant:

    - Nombreux fournisseurs non payés pendant plusieurs mois
    - Une facture d'avocat dont nous n'avions pas eu connaissance (procédure pour non paiement de charges d'un co-propriétaire) avec jugement, facture
    non payée pendant plus d'un an ...
    - Procédure en cours avec une agence pour un contentieux financier, pour laquelle le syndic a missionné un avocat sans en tenir informé le CS ....
    Je fais un peu de pub [TARTEMPION].. (je ne donne pas le nom en entier).
    Le sujet du post évolue donc, mais j'aimerais avoir vos conseils sur nos chances d'aboutir si on attaquait ce syndic, quelles doivent etre dommages
    pour raisonnablement avoir gain de cause devant un tribunal ?
    Merci.
    Dernière modification par Modérateur 01 ; 24/09/2018 à 08h11. Motif: anonymisation

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Ce qu'a fait votre syndic concernant les avocats pour recouvrement d'impayés n'est pas (tel que vous l'expliqué) répréhensible : le syndic doir mettre en oeuvre les moyens du recouvrement des impayés.

    Par contre perso, je m'interroge plutôt sur l'efficacité du CS dans la vérification et le contrôle périodique des comptes....

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Bonsoir,
    Merci pour votre réponse, j'ai oublié de préciser que je suis président du CS et que je l'étais lors du dernier exercice de ce syndic, il est difficile de contrôler des factures
    que votre syndic ne vous a pas présentées ... j'ai expliqué ci dessus que ce syndic a caché au CS l'existence d'un litige (pour près de 3000€) concernant des sommes perçues
    à tord.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Donc votre problème n'est pas en première urgence de résoudre ces problèmes mais d'obtenir les documents élémentaires nécessaires au suivi et au contrôle du travail du syndic. Quitte à un bras de fer, il faut le faire sur le bon thème sinon à chaque nouveau problème vous n'aurez jamais les documents.


    j'ai oublié de préciser que je suis président du CS et que je l'étais lors du dernier exercice de ce syndic
    Si vous faites les recherches et les analyses des problèmes du syndicat avec la même approximation (au fait j'ai oublié de vous dire que) ca ne peut pas donner de bons résultats.

    Que gagnez vous à ce genre d'oubli?
    Dernière modification par ribould ; 24/09/2018 à 07h01.

  15. #15
    Modérateur Communautaire

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    Bon jouuur

    Je fais un peu de pub [TARTEMPION].. (je ne donne pas le nom en entier).
    Ben vous allez relire la charte en entier, ça vous évitera de tenter son contournement dans cette discussion que vous allez recommencer en entier.
    Dernière modification par Modérateur 01 ; 24/09/2018 à 08h44.

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