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Discussion : répartition du coût de réfection d'une colonne montante

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour, Des travaux réalisés récemment posent un problème de répartition et vos avis seront les bienvenus. Le contexte: Copropriété de 3 bâtiments dont l'un , en forme d'équerre, comporte 2 entrées A et B. La colonne montante d'eau froide de l'entrée B de ce dernier bâtiment été remplacée. Le règlement de copropriété ( RC ) distingue bien les charges générales de copropriété, les charges de bâtiment ( dont canalisations d'eau et ravalement) et les charges " d' entretien des escaliers, tapis et ascenseurs". A chacune de ces catégories est associé un tableau de tantièmes spécifiques. La stricte application du RC , ( rédigé en 1976) conduit à répartir la dépense sur l'ensemble des copropriétaires entrée A ET entrée B. Question 1 : un copropriétaire de l'entrée A serait il fondé à prétendre , en invoquant la notion d' utilité, que seuls les copropriétaires de l'entrée B doivent supporter la dépense ? Question 2 : inversement, un copropriétaire de l'entrée B serait il fondé à contester que soient mis à sa
    charge
    des frais de ravalement partiel effectué sur l'une des 5 façades du bâtiment, la dite façade appartenant à l'entrée A Merci de votre concours.

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Si le RDC prévoit les charges spéciales au bâtiment pour les canalisations et le ravalement je ne vois pas où est le problème ; vous appliquez le règlement et la grille bâtiment !

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    En effet il faut appliquer strictement le RC.
    Si vous voulez contester le RC et revoir la notion d'utilité (qui fut utilisée lors de sa rédaction) et donc modifier les grilles, il faudra l'unanimité d'un vote en AG. C'est possible ... mais pas gagné !

  4. #4
    Membre Cadet

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    Merci et Bonjour,
    J'ai du mal m'exprimer:
    C'est, selon moi, le syndic qui n'applique pas le RC, en ne facturant la réfection d'une colonne d' eau qu'aux seuls copropriétaires de l'entrée directement desservis et non sur l'ensemble du batiment.
    J' hesite donc à assigner dans la mesure ou le syndic invoque le critère d'utilité. Il ne devrait pas, en principe, s'appliquer, mais l'existence de 2 entrées distinctes peut inciter un juge à valider la
    répartition faite par le syndic.
    Je suppose qu' en présence d'un batiment avec une seule entrée mais 2 colonnes ( une à chaque bout du couloir par exemple ) , le syndic n'aurait pas eu l'idée de n'appeler qu'une partie des copropriétaires ?

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Non le syndic n'a pas à invoquer et le juge fera appliquer le règlement de copropriété.

    Ou alors il y a lieu de préciser les termes utilisés : "colonne d'eau" (= le conduit en béton) ou "canalisation d'eau" (= tuyau où circule l'eau) ?
    Que dit exactement le devis (ou la facture) de travaux ? et que dit exactement le RC ?

  6. #6
    Membre Cadet

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    Bonjour, et merci à chacun Il s'agit d'une colonne montante, en acier autrefois, désormais en cuivre, qui alimente en eau froide les differents appartements situés dans l'aile B. Selon le RDC il s'agit bien d' une charge générale de bâtiment , qui serait imputable aux copropriétaires des 2 entrées A et B. Principe général souvent cité et auquel j'adhère : le syndic doit appliquer le RDC en l'état. Je vois quand même quelques exceptions, par exemple: * il est "normal" que, pour cette colonne d'eau, le syndic n' ait pas demandé la participation des garages situés au RDC des 2 ailes. Certes des tantièmes bâtiment ont été attribués à ces garages, mais ils ne sont accessibles que de l'extérieur et ne disposent pas d'une arrivée d'eau. * le syndic me semble fondé à répartir les frais de peinture des cages d'escalier selon les tantièmes "bâtiment" alors que le RDC prévoit une grille spéciale " type ascenseurs ", avec des tantièmes croissants avec les étages. C'est avec un raisonnement analogue à ces exemples que le syndic justifie de n'avoir réparti les frais de cette colonne que sur la seule entrée B. Parfois le syndic simplifie en prétendant que chaque entrée constitue un bâtiment à part entière. ( ce qui ne l'empêche pas de répartir les frais d'un ravalement partiel sur les 2 entrées ! )

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Votre syndic est un poète !
    Que dit le conseil syndical ? Et le vote des travaux en AG precisait il la répartition ?

  8. #8
    Membre Cadet

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    Vous n'etes pas aimable avec les poètes ! Conseil syndical :, le 30/7:2018 j'ai demandé au syndic de le réunir et il m'a annoncé le 13/8, juste avant l'AG , que les délais etaient trop courts. Je ne suis pas sur du tout que le Conseil ait été seulement informé. J'avais pu m'en entretenir avec un seul membre, Mme D., propriétaire dans l'entrée B comme moi, qui m'avait assuré de son soutien. Quelques minutes avant l'AG, elle m'a annoncé qu'elle avait changé d'avis et acceptait la répartition du syndic. Décision d' engager les travaux : Pas d'AG pour la décision, ni demande de ratification à l'AG du 13/8/18 . Selon Mme D. , l'urgence a prévalu . Fin 2017 le syndic m'a informé d' une fuite et envoyé 3 devis ( 2000 / 5000 et 9000euros ) Il y avait selon Mme D une grosse inondation de son garage ( ou la partie visible de la colonne prend naissance ). Quelques jours plus tard, Mme D, moi-même et un 3 eme proprietaire avons examiné ensemble cette colonne, du niveau 0 au dernier niveau : aucune trace d'eau ! Certes quelques travaux nous ont paru utiles , mais non urgents. C'est en substance la réponse que j"ai faite au syndic comme 2 autres proprietaires au moins. Les travaux ont été réalisés debut janvier sans autre information , et ma demande au syndic quant à la décision et au choix du devis est restée sans réponse !

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Ni avec les syndics !

    En effet, si urgence, (et si il y a la trésorerie pour) le syndic peut faire réparer une fuite, mais il doit faire confirmer lors de l'AG suivante.
    Et selon le montant il DOIT consulter le conseil syndical.

    Vous êtes au conseil syndical, donc vous devez connaitre et faire appliquer l'article 21 :

    Article 21
    Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

    En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
    (...)
    Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
    Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
    Mais votre conseil syndical ne semble pas vraiment "fonctionner". Ce n'est pas le syndic qui doit organiser les réunions du CS ! C'est le président du CS ou bien un des membres.

    Les doutes que vous avez au sujet de la gestion de ce syndic doivent être signalé à la copropriété pour envisager de le changer.
    Et si tous s'en fichent, alors, ils ont le syndic qu'ils méritent !

  10. #10
    Membre Cadet

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    Bonjour ! Que pensez vous de l'idée de proposer au syndic/syndicat une requête conjointe auprès du TI pour trancher notre différend ? Dans cette hypothèse, je fixerai un délai de 2 mois pour la décision de principe, puis 3 mois pour rédiger cette requête. Ces délais vous semblent ils raisonnables ? Encore merci à tous

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Si la copropriété est satisfaite de votre syndic, c'est un différent privé entre vous et le syndic sur votre compte de copropriétaire.
    Donc vous saisissez le TI et vous verrez bien les délais.

  12. #12
    Pilier Junior

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    il s'agit donc de l'alimentation d'eau


    il serait utile de retranscrire ici mot à mot l'article du réglement de copropriété .


    il semblerait que ce soit une charge bâtiment.


    concernant les travaux effectués selon le critère de l'urgence, ils doivent être ratifiés à la prochaine assemblée
    a défaut leur montant ne sera pas exigible


    si vous êtes certain de votre interprétation, vous pouvez régler toutes vos charges sauf le poste concernant ces travaux (en indiquant à chaque réglement à quoi il correspond), et attendre que le syndicat ( par son syndic) vous assigne en réglement d'impayés....et le juge tranchera

  13. #13
    Membre Cadet

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    pour yapadequoi Je parlais des délais laissés par moi au syndic pour accepter ou non la requete conjointe , puis sa concrétisation eventuelle. ( je ne fais pas partie du conseil syndical ) pour Soleil51 J'en suis certain, c'est bien , selon le RDC, une charge de batiment ! Avant travaux, les proprietaires concernés ( ceux de l' entrée B seulement ) ont été consultés mais je ne connais pas de facon certaine le résultat de cette consultation. Il demeure possible qu'une majorité d'entre eux ait accepté les travaux. Je ne sais pas non plus si le conseil syndical a été consulté avant travaux, encore moins ce qu'il a pu en dire. Autrement , non, il n"a pas été demandé ratification de ces travaux en AG, autrement que par l'approbation globale des comptes de l' exercice : cela est certain.

    ---------- Message ajouté à 18h22 ---------- Précédent message à 17h40 ----------

    En dehors de la non ratification, je n'ai pas de preuves tangibles et criantes pour contester la décision, sauf ma visite des lieux opérée avec un voisin. Lui acceptera sans doute de témoigner qu'il n' y avait aucune trace d'eau. Et je n'exclue rien de la partie adverse, pas meme un faux PV de CS Comme indiqué, la personne qui a réclamé ces travaux est, elle, membre du Conseil. Dans un premier temps d' accord avec ma thèse, elle vient de tourner casaque. Si j'attaque sur ce terrain, la requete conjointe sera refusée, mais ce sera un bien pour un mal !

  14. #14
    Pilier Junior

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    il n'existe pas de PV de CS!


    au maximum il peut y avoir un compte rendu écrit de CS, mais ce n'est pas obligatoire

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Alors si ce sont des travaux d'un certain montant, ils doivent apparaître dans les comptes de la copropriété.
    Donc en tant que copropriétaire vous pouvez :
    - consulter les factures dans les semaines qui précèdent l'AG
    - en AG voter contre l'approbation des comptes ou du moins rejeter cette facture
    - vous présenter au CS pour mettre un peu d'ordre dans tout çà
    - ne pas payer votre quote-part et attendre une assignation pour impayé
    - assigner le syndicAT au tribunal pour travaux réalisés sans vote

  16. #16
    Membre Cadet

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    Je reviens vers vous, un peu tard pardon, pour vous rendre compte de la suite que j'ai donné à cette affaire. 1) déclaration au greffe du TI fin novembre pour *travaux dans décision d' AG : je demande que la copro supporte la difference entre le devis retenu (4000) et le moins disant (2000) * répartition de la dépense non conforme au règlement de copro : dépense d'entretien réparation donc charge batiment, pas equipement commun donc pas de critère d'utilité 2) convocation recue le 8/1 pour audience du 19/2 Encore merci à tous

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Que pensez vous de l'idée de proposer au syndic/syndicat une requête conjointe auprès du TI pour trancher notre différend ?
    N'est-ce pas plutot du TGI, car c'est une compétence exclusive de ce tribunal.

    1) déclaration au greffe du TI fin novembre pour *travaux dans décision d' AG : je demande que la copro supporte la difference entre le devis retenu (4000) et le moins disant (2000) * répartition de la dépense non conforme au règlement de copro : dépense d'entretien réparation donc charge batiment, pas equipement commun donc pas de critère d'utilité 2) convocation recue le 8/1 pour audience du 19/2
    Ici aussi, attention.

    S'il sagit pour vous de contester vis a vis du sydnicat (vous avez bien désigné le sydnicat en défense? Surtout pas le sydnic....) concernant un problème sur vos comptes, c'est le TI

    S'il s'agit de contester dans les comptes du syndicat, ca va être du TGI.
    Dernière modification par ribould ; 25/01/2019 à 18h55.

  18. #18
    Membre Cadet

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    Oui, c'est bien contre le syndicat que l'action est menée.
    Le fait d'avoir recu convocation à une audience m'a fait conclure, trop hâtivement peut etre, que le TI était bien competent pour
    les 2 " chefs d'accusation".

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Malheureusement les greffes n'ont pas le pouvoir de déclarer irrecevable une requête ni une saisine

    Ce ne sont pas des chefs d'accusation, car ce n'est pas du pénal. Ce sont des demandes.

  20. #20
    Membre Cadet

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    Merci ribouldde votre participation, même si ce que vous dites m'inquiète car au TGI les coûts et surtout les délais sont beaucoup plus importants… Mais je ne suis pas certain de vous avoir bien compris. Alors je reformule afin que nous soyons en phase 1) sur la répartition de la dépense Ma demande consiste à obtenir la pure et simple application du règlement de copropriété, à savoir répartition sur l'ensemble du bâtiment et non sur une seule entrée. Aucune des composantes de ce RC n'est contestée. Pour moi, le préjudice est parfaitement chiffrable, < 10000, donc le TI est compétent. 2) les travaux n'ont été ni votés au préalable, ni ratifiés a posteriori. Le préjudice est de n'avoir pu décidé ni du choix précis des travaux ni de l'enveloppe financière nécessaire et suffisante. L' idée de mettre à la charge du syndicat une somme égale à la différence entre le devis retenu et le devis le moins disant,(1900 euros) m'est apparu à la fois logique et équitable. Aujourd'hui, je prends conscience que * le chiffrage du préjudice ainsi opéré reste sans valeur réelle * il peut être considéré que ma demande vise plus à " infliger une amende " au syndicat qu' à obtenir un dédommagement personnel éléments pouvant justifier le recours au TGI. Le jour de l'audience approchant, je vais devoir me positionner rapidement. Que pensez vous de l'option suivante: * répartition de la dépense : je ne change rien * travaux non votés : je maintiens ma demande , MAIS en formule une autre à titre subsidiaire, à savoir une demande de dommages intérêts fondée sur le même raisonnement, mais ne concernant que moi pour environ 75 euros. Avantage attendu: obtenir une décision rapide du TI sur les 2 demandes. Inconvénients : 1) les membres du syndicat, sollicités pour 75 euros et non 1900 , ne prendront pas pleinement conscience des manquements de leur syndic 2) les propriétaires concernés par la dépense auront en final supporté 4000 euros alors que 2000 étaient vraisemblablement suffisants.

    ---------- Message ajouté à 10h23 ---------- Précédent message à 10h20 ----------

    Merci ribouldde votre participation, même si ce que vous dites m'inquiète car au TGI les coûts et surtout les délais sont beaucoup plus importants… Mais je ne suis pas certain de vous avoir bien compris. Alors je reformule afin que nous soyons en phase 1) sur la répartition de la dépense Ma demande consiste à obtenir la pure et simple application du règlement de copropriété, à savoir répartition sur l'ensemble du bâtiment et non sur une seule entrée. Aucune des composantes de ce RC n'est contestée. Pour moi, le préjudice est parfaitement chiffrable, < 10000, donc le TI est compétent. 2) les travaux n'ont été ni votés au préalable, ni ratifiés a posteriori. Le préjudice est de n'avoir pu décidé ni du choix précis des travaux ni de l'enveloppe financière nécessaire et suffisante. L' idée de mettre à la charge du syndicat une somme égale à la différence entre le devis retenu et le devis le moins disant,(1900 euros) m'est apparu à la fois logique et équitable. Aujourd'hui, je prends conscience que * le chiffrage du préjudice ainsi opéré reste sans valeur réelle * il peut être considéré que ma demande vise plus à " infliger une amende " au syndicat qu' à obtenir un dédommagement personnel éléments pouvant justifier le recours au TGI. Le jour de l'audience approchant, je vais devoir me positionner rapidement. Que pensez vous de l'option suivante: * répartition de la dépense : je ne change rien * travaux non votés : je maintiens ma demande , MAIS en formule une autre à titre subsidiaire, à savoir une demande de dommages intérêts fondée sur le même raisonnement, mais ne concernant que moi pour environ 75 euros. Avantage attendu: obtenir une décision rapide du TI sur les 2 demandes. Inconvénients : 1) les membres du syndicat, sollicités pour 75 euros et non 1900 , ne prendront pas pleinement conscience des manquements de leur syndic 2) les propriétaires concernés par la dépense auront en final supporté 4000 euros alors que 2000 étaient vraisemblablement suffisants.

    ---------- Message ajouté à 10h29 ---------- Précédent message à 10h23 ----------

    oups!
    je voulais simplement obtenir un message plus facile à lire !

  21. #21
    Pilier Sénior

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    < 10000, donc le TI est compétent.
    Ce n'est pas l'unique critère de compétence du TGI.

    Le TGI est compétent pour tous les litiges liés à la copropriété, fusse pour 1000 euros.

    je voulais simplement obtenir un message plus facile à lire !
    Désolé, mais c'est illisible, j'ai survolé, mais je ne vais pas m'user les yeux; Faites des paragraphes.

  22. #22
    Membre Cadet

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    Navré, mais j'ai un probleme avec le copier/coller.
    je fais une nouvelle tentative.

    Merci ribouldde votre participation, même si ce que vous dites m'inquiète car au TGI les coûts et surtout les délais sont beaucoup plus importants…
    Mais je ne suis pas certain de vous avoir bien compris.
    Alors je reformule afin que nous soyons en phase
    1) sur la répartition de la dépense Ma demande consiste à obtenir la pure et simple application du règlement de copropriété, à savoir répartition sur l'ensemble du bâtiment et non sur une seule entrée. Aucune des composantes de ce RC n'est contestée. Pour moi, le préjudice est parfaitement chiffrable, < 10000, donc le TI est compétent.
    2) les travaux n'ont été ni votés au préalable, ni ratifiés a posteriori. Le préjudice est de n'avoir pu décidé ni du choix précis des travaux ni de l'enveloppe financière nécessaire et suffisante.
    L' idée de mettre à la charge du syndicat une somme égale à la différence entre le devis retenu et le devis le moins disant,(1900 euros) m'est apparu à la fois logique et équitable.
    Aujourd'hui, je prends conscience que
    * le chiffrage du préjudice ainsi opéré reste sans valeur réelle
    * il peut être considéré que ma demande vise plus à " infliger une amende " au syndicat qu' à obtenir un dédommagement personnel
    éléments pouvant justifier le recours au TGI. Le jour de l'audience approchant, je vais devoir me positionner rapidement.
    Que pensez vous de l'option suivante:
    * répartition de la dépense : je ne change rien
    * travaux non votés : je maintiens ma demande , MAIS en formule une autre à titre subsidiaire, à savoir une demande de dommages intérêts fondée sur le même raisonnement, mais ne concernant que moi pour environ 75 euros.
    Avantage attendu: obtenir une décision rapide du TI sur les 2 demandes.
    Inconvénients :
    1) les membres du syndicat, sollicités pour 75 euros et non 1900 , ne prendront pas pleinement conscience des manquements de leur syndic
    2) les propriétaires concernés par la dépense auront en final supporté 4000 euros alors que 2000 étaient vraisemblablement suffisants.

  23. #23
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Concernant les travaux réalisés dans le bt B, si la colonne arrivée d'eau du B n'alimente que le bt B, pourquoi le bt A paierait.

  24. #24
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Jean Not Voir le message
    Bonjour,

    Concernant les travaux réalisés dans le bt B, si la colonne arrivée d'eau du B n'alimente que le bt B, pourquoi le bt A paierait.
    Il faut vérifier le règlement de copropriété. Si il ne définit pas de syndicat secondaire, les 2 bâtiments payent l'ensemble des charges et travaux sans distinction.

  25. #25
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par COCOVAR Voir le message
    Bonjour, Des travaux réalisés récemment posent un problème de répartition et vos avis seront les bienvenus. Le contexte: Copropriété de 3 bâtiments dont l'un , en forme d'équerre, comporte 2 entrées A et B. La colonne montante d'eau froide de l'entrée B de ce dernier bâtiment été remplacée. Le règlement de copropriété ( RC ) distingue bien les charges générales de copropriété, les charges de bâtiment ( dont canalisations d'eau et ravalement) et les charges " d' entretien des escaliers, tapis et ascenseurs". A chacune de ces catégories est associé un tableau de tantièmes spécifiques. La stricte application du RC , ( rédigé en 1976) conduit à répartir la dépense sur l'ensemble des copropriétaires entrée A ET entrée B. Question 1 : un copropriétaire de l'entrée A serait il fondé à prétendre , en invoquant la notion d' utilité, que seuls les copropriétaires de l'entrée B doivent supporter la dépense ? Question 2 : inversement, un copropriétaire de l'entrée B serait il fondé à contester que soient mis à sa
    charge
    des frais de ravalement partiel effectué sur l'une des 5 façades du bâtiment, la dite façade appartenant à l'entrée A Merci de votre concours.
    Vous avez 3 bâtiments dont entrées A et B. Ces entrées ne forment elles qu'un seul bâtiment si oui répartition A et B en charges de bâtiment, si non répartition B.

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