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Discussion : Travaux rendant inhabitable une location, quels sont les droits du locataire ?

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    J'aurai besoin de conseils/informations concernant ma situation en tant que locataire.

    J'ai emménagé le 1er Juillet 2017 dans une maison en location.
    Lors de notre emménagement, nous avons constaté que la maison était fissurée (murs, sols, plafonds ...), mais cela ne nous dérangeait pas car nous comptions acheter ou faire construire dans les 24 mois à suivre, et qu'il n'y avait pas de risque pour les habitants de la maison.

    Les semaines passées de nombreux experts mandatés par l'assurance des propriétaires sont passés. J'ai demandé si la maison en l'état nécessitait de quitter les lieux immédiatement, ils nous ont confirmé que non.

    Les propriétaires nous ont appelé cette semaine pour nous signaler qu'ils avaient engagé une procédure de prise en charge "catastrophe naturelle sécheresse" (JO du 07 Juillet 2017 = secheresse de 2016) afin d'effectuer la stabilisation de la maison et les travaux de rénovation.

    Ils nous ont indiqué que les travaux allaient débuter au mois de mars 2019 et que nous devions pendant une période de 2 mois ne plus habiter et vider totalement la maison car elle ne serait pas habitable lors des travaux (micro pieux) et que 12 mois après les travaux, commenceront les travaux de remise en état des sols, murs et plafonds.

    Nous sommes en parallèle en train de finaliser un dossier de construction qui si tout va bien devrait nous permettre d'avoir une maison livrée en Août 2019.
    Les propriétaires ne veulent pas trouver de terrain d'entente et différer les travaux nous prétextant que sinon leur assurance ne prendra plus en charge ceux-ci et qu'il y a un délais à respecter.

    Nous n'avons pas l'intention de quitter notre location avant la livraison de notre maison (sinon, déménagement, trouver une location pour 2 mois ...redéménagement sans compter les frais ...).

    J'ajoute que la toiture a des fuites et qu'il y a de l'humidité un peu partout. Nous en avons parlé oralement aux propriétaires qui nous ont indiqué attendre la fin des travaux pour prendre en charge ceux-ci, qui ne sont pas en rapport avec les fissures de la maison au cas où les experts décident de démolir la maison, ce qui n'est plus le cas.

    1. Dans ces conditions quels sont les droits des locataires vis à vis des propriétaires ?
    2. En quoi cette situation peut elle être considérée comme "Catastrophe naturelle" ? Nous ne sommes pas dans le cas d'une inondation ou d'un incendie avec impossibilité d'y habiter.
    3. Quel risque avons nous de décider de rester même si on nous demande de quitter les lieux le temps des travaux ?

    Je précise à ce jour nous n'avons reçu aucun courrier qui nous indique la dangerosité de la location de la part des propriétaires, rien non plus concernant l'aspect "catastrophe naturelle", seulement des échanges téléphoniques.

    Merci d'avance pour vos avis.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Les propriétaires ne veulent pas trouver de terrain d'entente et différer les travaux nous prétextant que sinon leur assurance ne prendra plus en charge ceux-ci et qu'il y a un délais à respecter.
    Vous avez donc un excellentmoyen de pression, non?
    Attention en revanche à ne pas empêcher les bailleurs de faire valoir leur droit envoers l'assurance, car vous pourriez alors être condamné par un Juge a payer ce que l'assurance promettait.


    En quoi cette situation peut elle être considérée comme "Catastrophe naturelle" ? Nous ne sommes pas dans le cas d'une inondation ou d'un incendie avec impossibilité d'y habiter.
    Ce n'est pas à vous d'en juger, mais à l'assureur. La catastrophe n'est pas liée à l'habitabilité du logement, maisà la nature des conditions météorologiques qui détériorent l'habitat. Les fissures qui apparaissent par modification des volumes dans le sol peuvent être des conséquences de catastroiphes naturelles, si des arrêtesé locau sont pris dans ce sens.


    3. Quel risque avons nous de décider de rester même si on nous demande de quitter les lieux le temps des travaux ?
    De payer de lourds préjudices, mais il faut que le bailleur vous offre un logement de remplacement équivalent. Il ne peut pas purement et simplement supprimer partie ou totalité des prestations.


    Je précise à ce jour nous n'avons reçu aucun courrier qui nous indique la dangerosité de la location de la part des propriétaires,
    En ce cas vous pouvez énoncer au prochain échange: Pas de courrier = pas de discussion.
    Dites leur que courrier vous mettant dehors tel que = peu probable que cela vous plaise.

    Ensuite, si vous avez une assistance juridique, par exemple liée a votre multirisque habitation, c'est le moment de commencer à leur parler des que vous avez le courrier de votre bailleur.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour merci pour vos réponses,

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    De payer de lourds préjudices, mais il faut que le bailleur vous offre un logement de remplacement équivalent. Il ne peut pas purement et simplement supprimer partie ou totalité des prestations.
    Sur ce point les propriétaires nous ont indiqué qu'ils ne prenaient rien en charge, car dans le cas de catastrophe naturelle, les propriétaires n'ont aucune obligation de relogement, tout est à la charge du locataire, frais de déménagement, retrouver une location ... Les propriétaires nous ont dit que leur assurance ne prenait pas en charge ces frais non plus.

    C'est plutôt sur ce point que nous sommes en désaccord, je ne me vois pas rechercher un logement temporaire pour 2 mois sans compter toutes les contraintes changement adresse tous les contrats en cours sur la location ... souscrire de nouveaux contrats pour seulement 2 mois ...

    Sur quel(s) article(s) pouvons nous nous baser pour prétendre à une prise en charge d'un relogement ?

    D'après nos recherches, dans le cadre de réalisation de travaux les propriétaires doivent notifier les locataires 6 mois avant la fin du bail. Ces travaux peuvent ils rentrer dans ce contexte ?

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Ensuite, si vous avez une assistance juridique, par exemple liée a votre multirisque habitation, c'est le moment de commencer à leur parler des que vous avez le courrier de votre bailleur.
    C'est ce que nous allons faire. Nous avons aussi consulté l ADIL qui nous a simplement indiqué qu'en tant que locataires dans cette situation rien n'était pris en charge, la situation de catastrophe naturelle n'étant pas de la responsabilité des propriétaires.

    Nous hésitons à déménager rapidement et définitivement, mais nous devons donner un préavis de 3 mois. Nous pensions invoquer une résolution immédiate du contrat de location.

  4. #4
    kogaratsu
    Visiteur
    Bonjour

    Les désordres occasionnés par la dessication des sols relèvent à mon avis du cas fortuit ( cela peut sans doute se discuter).
    Dès lors, 1722cc et 1724cc ont vocation à s'appliquer
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20180816
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20180816

    Compte tenu des dates que vous mentionnez, vos bailleurs ne savaient - à priori - pas lors de la signature du bail que les désordres seraient pris en charge au titre de la cat nat, et ne pouvaient donc préjuger des travaux à réaliser.

  5. #5
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par bannane Voir le message
    [...]
    C'est ce que nous allons faire. Nous avons aussi consulté l ADIL qui nous a simplement indiqué qu'en tant que locataires dans cette situation rien n'était pris en charge, la situation de catastrophe naturelle n'étant pas de la responsabilité des propriétaires.
    [...]
    remettre en location un tel bien avec un bail de 3 ans, sachant que vous alliez devoir en être chassé, était bien de leur responsabilité !
    étiez vous au courant avant de louer de l'état réel du logement ? quelques fissures cosmétiques dans le logement vs classement "catastrophe naturelle" et gros dossier en cours auprès des assureurs pour consolider la maison.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Bonjour Aie Mac, merci pour les liens vers les articles.

    Je confirme que le bailleur ne savait pas au moment de la signature du bail il y a 1 an si les désordres seraient pris en charge au titre de la cat nat.

    Ce que je comprends c'est que dès que les propriétaires nous auront notifié officiellement de la mise en oeuvre des travaux avec une date et une période effective et de quitter le logement pendant ces travaux, nous pourrons demander une résolution immédiate du bail à tout moment avant réalisation de ceux ci ? Ca nous permettrait si l occasion se présente de prendre une autre location à tout moment sans préavis.

    Les réparation durerons plus de 20 jours, mais surtout le logement sera totalement inhabitable le temps des travaux, pas de manière définitive ... cf Article 1724.

    Article 1724
    Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
    Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.


    Quel délais doit respecter le bailleur sur cette notification par rapport à la date des travaux planifiés ? Si ils nous notifient en février 2019 pour des travaux en mars 2019 est ce légal ?

    Merci

    ---------- Message ajouté à 11h06 ---------- Précédent message à 10h55 ----------

    Citation Envoyé par Hel4 Voir le message
    remettre en location un tel bien avec un bail de 3 ans, sachant que vous alliez devoir en être chassé, était bien de leur responsabilité !
    étiez vous au courant avant de louer de l'état réel du logement ? quelques fissures cosmétiques dans le logement vs classement "catastrophe naturelle" et gros dossier en cours auprès des assureurs pour consolider la maison.
    Bonjour Hel4,

    N'étant pas du bâtiment nous ne pouvions juger, comme les propriétaires des travaux à réaliser avec les conséquences qui se présentent à ce jour.

    Les fissures sont plus que cosmétique et étaient là bien avant que nous louions, nous sommes en contact avec les anciens locataires qui ont loué pendant un peu plus d'un an la maison avant nous et les fissures étaient déjà là. Les propriétaires profitent juste de l'état Cat Nat de juillet 2017 pour faire prendre en charge les travaux. Et depuis 1 semaine, cette prise en charge leur a été confirmée. Donc à l'époque ils comptaient bien engager cette procédure de prise en charge qui a été publiée au JO quelques jours après la signature de notre contrat de location. Par contre ils ne nous ont jamais notifié officiellement et à mon avis ne savaient pas non plus que les travaux allaient être d'une telle ampleur.

    Mais je suis d'accord avec vous, ils ont remis un bien en location pour 3 ans en sachant pertinemment les procédures qu'ils allaient engager.

  7. #7
    kogaratsu
    Visiteur
    Les fissures sont plus que cosmétique et étaient là bien avant que nous louions, nous sommes en contact avec les anciens locataires qui ont loué pendant un peu plus d'un an la maison avant nous et les fissures étaient déjà là. Les propriétaires profitent juste de l'état Cat Nat de juillet 2017 pour faire prendre en charge les travaux
    Ça, ça s'appelle fraude aux assurances...
    Si vous êtes toujours en contact avec l'ancien locataire, vous pouvez éventuellement lui demander s'il a des traces prouvant l'antériorité des fissures à 2016 (photos datées, état des lieux...) pour les transmettre à l'assureur.
    C'est le genre de plaisanterie qui vaut la nullité du contrat.
    Donc la suppression du financement des travaux.
    Et donc la suppression pour vous de l'obligation d'évacuer les lieux.


    je sais, c'est vache, mais je n'ai aucune compassion pour les tricheurs

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Aie Mac Voir le message
    Ça, ça s'appelle fraude aux assurances...
    Si vous êtes toujours en contact avec l'ancien locataire, vous pouvez éventuellement lui demander s'il a des traces prouvant l'antériorité des fissures à 2016 (photos datées, état des lieux...) pour les transmettre à l'assureur.
    C'est le genre de plaisanterie qui vaut la nullité du contrat.
    Donc la suppression du financement des travaux.
    Et donc la suppression pour vous de l'obligation d'évacuer les lieux.


    je sais, c'est vache, mais je n'ai aucune compassion pour les tricheurs
    En effet des fissures étaient déjà présentes avant la période de sécheresse de l'été 2016. Celle-ci n'a fait que contribuer à l'état actuel de la maison mais n'est donc pas à l'origine de ces fissures, peut être une sécheresse antérieure et des malfaçons de la maison ... A part un courrier des précédents locataires indiquant leur période de location et l'état des fissures lors du début du bail, je ne pense pas avoir d'autres preuves de l'état de la maison 1 an avant notre emménagement.

    Merci en tout cas pour cette remarque très pertinente.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Par ailleurs je ne vois pas en quoi les réparations suites a une situation de catastrophe naturelle donne rait droit au bailleur de vous expulser pour deux moi puis de vous faire revenir; Je pense que tout le monde, ADIL inclus, confond avec un arrêté de péril concernant votre immeuble et votre logement; S'il n'y a pas péril, le logement est habitable, et certes la bailleur peut faire valoir son droit à faire réparer, mais ne peut pas vous expulser pour deux mois;


    Quant à énoncer que l'assurance ne prend pas en charge votre relogement, oui, ca se peut, mais est-ce votre problème?

  10. #10
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Par ailleurs je ne vois pas en quoi les réparations suites a une situation de catastrophe naturelle donne rait droit au bailleur de vous expulser pour deux moi puis de vous faire revenir; Je pense que tout le monde, ADIL inclus, confond avec un arrêté de péril concernant votre immeuble et votre logement; S'il n'y a pas péril, le logement est habitable, et certes la bailleur peut faire valoir son droit à faire réparer, mais ne peut pas vous expulser pour deux mois;


    Quant à énoncer que l'assurance ne prend pas en charge votre relogement, oui, ca se peut, mais est-ce votre problème?
    Ah voilà en effet qui me semble plus clair, il y a bien confusion entre la situation catastrophe naturelle et travaux concernant le bien en lui même qui sont selon ma compréhension de 2 natures :

    1. Mise en péril immédiat des habitants = nous devons quitter rapidement, et les travaux sont réalisés
    2. Dégradation du bâtiment sans mise en péril = nous n'avons pas obligation de quitter mais nous devons laisser se réaliser les travaux.
    Les propriétaires nous ont dit que leur assurance voulait engager rapidement les travaux car si le bâtiment devait continuer à se dégrader d'ici à ce que nous partions (l'été prochain) ils ne garantissaient plus la réalisation de ceux-ci (coût des travaux potentiellement plus élevés, 12 mois à dater de la prise en charge de ceux-ci et 12 mois pour réaliser les réparations sols, murs et autre)

    Ce que je lis ici concernant les travaux
    Location : travaux à la charge du bailleur "justice.fr/fiche/location-travaux-charge-bailleur"

    Dédommagement du locataire
    Si les travaux :

    présentent un caractère abusif,
    ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux,
    ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, <- ce qui est notre cas

    Le tribunal d'instance peut, sur demande du locataire, demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.


    Donc à réception du courrier des propriétaires nous pourrions saisir le tribunal d'instance pour demander à reporter les travaux après notre départ.
    Le cas échéant, la résiliation du bail peut elle du coup être a effet immédiat ? Si je trouve une autre location d'ici 1 mois ou 2 et qu'entre deux nous avons été notifié par les propriétaires de leurs modalités de mise en oeuvre telles que décrites ci-dessus ?


    Merci

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Les propriétaires nous ont dit que leur assurance voulait engager rapidement les travaux car si le bâtiment devait continuer à se dégrader d'ici à ce que nous partions (l'été prochain) ils ne garantissaient plus la réalisation de ceux-ci (coût des travaux potentiellement plus élevés, 12 mois à dater de la prise en charge de ceux-ci et 12 mois pour réaliser les réparations sols, murs et autre)
    C'est très fumeux, et sans écrit ce genre d'affirmation n'a que zéro valeur;
    L'assurance ne garantie pas les travaux, elle paye un préjudice. SI le préjudice évolue à cette vitesse, je suppose que le bailleur aussi a envie de faire vite;

    ......mais du coup, pourquoi attend-il, je suis perplexe.


    Donc à réception du courrier des propriétaires nous pourrions saisir le tribunal d'instance pour demander à reporter les travaux après notre départ.
    J'ai compris que

    1/ Vous n'avez pas donné de congé,

    et 2/ vous n'avez rien reçu du bailleur;
    Il me semble urgent d'attendre.

  12. #12
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    C'est très fumeux, et sans écrit ce genre d'affirmation n'a que zéro valeur;
    L'assurance ne garantie pas les travaux, elle paye un préjudice. SI le préjudice évolue à cette vitesse, je suppose que le bailleur aussi a envie de faire vite;

    ......mais du coup, pourquoi attend-il, je suis perplexe.
    Moi aussi les propriétaires nous ont simplement indiqués que les travaux ne pourraient pas commencer tout de suite car le planning de l'entreprise qui doit les réaliser est complet sur les mois qui viennent ... ce qui pour moi ne justifie pas de ne pas pouvoir les différer de quelques mois après le mois de mars 2019 ... C'est juste pour arranger cette entreprise surement ...

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    J'ai compris que

    1/ Vous n'avez pas donné de congé,
    non en effet n'ayant pas encore d'écrit officiel de la part du bailleur.
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    et 2/ vous n'avez rien reçu du bailleur;
    Il me semble urgent d'attendre.
    Cela me parait être la meilleure option pour le moment je vous tiens au courant.

    En tout cas merci pour vos avis éclairés

  13. #13
    kogaratsu
    Visiteur
    Moi aussi les propriétaires nous ont simplement indiqués que les travaux ne pourraient pas commencer tout de suite car le planning de l'entreprise qui doit les réaliser est complet sur les mois qui viennent ... ce qui pour moi ne justifie pas de ne pas pouvoir les différer de quelques mois après le mois de mars 2019 ... C'est juste pour arranger cette entreprise surement ...
    À mon avis c'est plus prosaïquement la prescription biennale...
    2 ans à date du sinistre pour faire les travaux en récupérant la valeur à neuf; après, c'est probablement contra tuellement râpé pour le règlement différé.

    A part un courrier des précédents locataires indiquant leur période de location et l'état des fissures lors du début du bail, je ne pense pas avoir d'autres preuves de l'état de la maison 1 an avant notre emménagement.
    Ça me semble tout à fait suffisant dans un premier temps pour permettre à l'assureur de regarder de plus près... (et vu le montant manifestement en jeu, il n'y a aucun doute qu'il va chausser ses lunettes)

  14. #14
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Aie Mac Voir le message
    À mon avis c'est plus prosaïquement la prescription biennale...
    2 ans à date du sinistre pour faire les travaux en récupérant la valeur à neuf; après, c'est probablement contra tuellement râpé pour le règlement différé.


    Ça me semble tout à fait suffisant dans un premier temps pour permettre à l'assureur de regarder de plus près... (et vu le montant manifestement en jeu, il n'y a aucun doute qu'il va chausser ses lunettes)
    Je confirme que le montant des travaux annoncés est pas loin des 50% de la valeur de la maison ...

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