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Discussion : trouble excessif du voisinage et perte d'ensoleillement

  1. #1
    Membre

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    Bonjour a tous.

    Je viens de m'installer dans une maison le 15 septembre 2007. Je souhaite agrandir cette maison par la construction d'une pièce de 18 m2 sur l'actuelle terrasse. Le probleme vient de la mitoyenneté de la maison.

    Par courtoisie, je suis allé voir la voisine pour lui indiquer mes intentions, mais évidemment elle n'est pas spécialement d'accord...

    J'ai déposé un dossier de demande de travaux. L'autorisation m'a été accordée par la Mairie.
    Par prudence, je n'ai pas encore engagé les travaux, souhaitant attendre le délai de recours des voisins (2 mois).

    Indépendemment de l'autorisation reçue de la Mairie, je pense qu'il existe un risque que ma voisine exerce un recours en civil pour trouble excessif de voisinage.
    Le trouble pourrait être constitué :
    - d'une perte de vue : il existe effectivement une vue tres agréable, mais depuis sa maison, il ne s'agit pas d'une vue droite... Elle gardera la vue depuis son jardin
    - d'autre part (et c'est surement le plus embetant), une perte d'ensoleillement. La facade de la maison qui perdra du soleil est orientée plein Est, elle ne bénéficie donc du soleil qu'une partie de la journée (surement jusqu'à 15 heures).

    Il est évident que la construction provoquera une gêne surtout pour l'ensoleillement.
    Ma question est la suivante : si la voisine décide de m'attaquer sur ce fondement, les juges peuvent ils considérer qu'il s'agit d'un trouble anormal du voisinage ?? Ma voisine est dans cette maison depuis longtemps, et la dame est agée (80 ans). Les juges peuvent ils prendre ces paramétres en comptes...
    Précision : le lotissement dans lequel nous habitons a des maisons assez proches les unes des autres, et la ville comporte plus de 7 000 habitants.

    Merci de vos réponses et conseils...

  2. #2
    Pilier Sénior

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    La perte d'ensoleillement ne sera pas un motif recevable Et si la perte de vue est sur votre jardin tant mieux

  3. #3
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Je ne suis pas d'accord avec Yeuse...

    La Cour de cassation a pu juger qu'une construction pouvait créer un trouble anormal de voisinage du fait d'une perte d'ensoleillement (cf. 3° chambre civile 18.07.1972 et 14.01.2004) ainsi que du fait d'une privation de vue entrainant une dépréciation du fonds (cf. même formation de jugement 26.01.1993).

    Faites donc attention car en cas de trouble anormal, les juges sont susceptibles de faire cesser ce trouble par la démolition de l'ouvrage à son origine ou d'allouer des dommages et intérêts à la victime du trouble.

  4. #4
    Membre

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    Merci de vos commentaires... Je me suis peut etre mal exprimé... La perte d'ensoleillement ne concerne pas mon jardin mais la fenetre du salon de la voisine (coté Est).
    Le tout, c'est de savoir ce que les juges peuvent considérer comme perte excessive d'ensoleillement...

    Merci pour les référence de cour de cassation.

    Merci d'avance pour les autres avis et commentaires.

  5. #5
    Membre Cadet

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    Re,

    Un trouble anormal de voisinage est un atteinte importante, répétitive, durable et inhabituelle... Le tout s'apprécie en fonction de la configuration des lieux.

    Si votre construction cause pour votre voisine une perte d'ensoleillement importante, elle sera en droit si cette perte lui cause un dommage de demander réparation (ou pire destruction de la construction)...

    Soyez donc vigilant avant toute construction.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    je ne suis pas tout à fait d'accord avec vous ZAZO :

    URBANISME / TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE / PERTE D'ENSOLEILLEMENT / VUES ILLEGALES (Cass. Civ. III : 14.1.04)

    Les propriétaires d'une villa et d'un appartement séparés d'un immeuble de six étages construit par une SCI par un espace commun ont intenté, contre le constructeur, une action en dommages et intérêts pour troubles anormaux de voisinage et suppression de vues illégales. Cet arrêt est intéressant sur deux points : il illustre d'une part la théorie des troubles anormaux de voisinage en zone très urbanisée et, d'autre part, le respect des distances légales pour l'établissement des vues droites.

    Sur le premier point, la Cour de cassation a retenu, comme la Cour d'appel, l'existence de troubles dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Elle a pris en considération la perte d'ensoleillement notable eu égard à la hauteur et à la masse de l'immeuble construit, l'augmentation du nombre de vues directes sur la terrasse de la villa, l'utilisation du passage commun par un nombre conséquent de voitures supplémentaires et la baisse de valeur vénale du bien qui en résulte.

    Sur le deuxième point, la Cour de cassation considère que la réglementation des vues droites n'a pas été correctement appliquée. Une distance de 1,90 m doit exister entre deux fonds, calculée depuis le parement extérieur du mur où se fait l'ouverture et, s'il y a des balcons ou autres saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés (Code civil : art. 678 et 680). Ces dispositions s'appliquent-elles à des propriétés qui ne sont pas contiguës mais séparées par un espace commun ? Si oui, comment se calcule la distance ? La Cour de cassation avait toujours considéré jusqu'ici que seuls étaient concernées par ces textes les propriétés contiguës (Cass. Civ. III : 22.3.89). Par cet arrêt la Cour de cassation retient que ces textes s'appliquent aux propriétés séparées par un espace commun. Elle tient compte pour le calcul de la distance des vues droites, de la largeur de l'espace commun séparant deux fonds et précise que la distance se compte jusqu'à la limite du fonds sur lequel s'exerce la vue, même en présence d'une fenêtre bow-window.
    Je ne pense pas que notre intervenant va construire un immeuble...une pièce de 18 m² si elle respecte bien la distance des 1,90m ne posera pas de souci
    Dernière modification par Rac8 ; 01/10/2007 à 16h06. Motif: oupss !! y'en avait un peu trop ;)
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  7. #7
    Membre

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    Merci pour cette précision Rac8...

    Je suis effectivement tombé sur cet arret de la cour de cassation qui va (pour moi) dans le bon sens).

    Une question demeure ....

    Les juges peuvent-ils tenir compte de l'age de la petite dame d'a côté et accessoirement peuvent-ils tenir compte du fait qu'elle est la depuis plus de 30 ans (je suppose) et que moi, je n'ai que 27 ans et que je viens tout juste d'arriver...

    La décision étant à l'APPRECIATION SOUVERAINE des juges, cet argument me fait un peu peur ...

    Ds tous les cas, je vais essayer de régler l'affaire tranquillement avec ma voisine, mais ca va pas etre simple....

    Merci a tous et j'attends d'autres opinions sur ce cas concret...

    Bravo a tous pour ce forum

  8. #8
    Membre Cadet

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    Quitte à passer pour quelqu'un d'obstiné, je viens de lire la note sous l'arrêt du 14 janvier 2004 (citée par Rac8) et celle-ci vient confirmer mon point de vue, non ?

    A savoir qu'une construction peut créer un trouble anormal de voisinage si elle prive un fonds voisin (contigu ou non) de l'ensoleillement.

    Le caractère anormal de ce trouble étant apprécié en fonction de la configuration des lieux et de l'importance de la construction.

    Or dans notre cas, si j'ai bien compris, Pilou1234 souhaite construire sur sa terrasse une pièce (c'est à dire les murs et un toit afin de pouvoir convertir cette terrasse en pièce habitable).

    Ceci semble correspondre à une construction susceptible de créer une perte d'ensoleillement pour le fonds voisin.


    Quant à la distance de 1,90 m, elle doit être respectée si des vues droites (qui permettront certaines indiscrétions) donnent sur la propriété voisine. Or rien n'indique que ces vues seront établies. (une vue étant une ouverture permettant de voir sur le fonds voisin)


    Eclairez moi (dans un litige relatif à une privation d'ensoleillement, le terme est à propos...) afin de parfaire mes connaissances relatives aux vues, jours et fenêtres.

    Merci et désolé Pilou1234 si les informations données sont erronnées.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    on est là pour débattre et donner son avis...pas de souci, tant que c'est étayé et que l'on est courtois

    Justement, dans ce jugement, il y avait manifestement un trouble par la construction d'un IMMEUBLE de 6 étages à coté d'une villa...

    Dans notre cas, il veut juste ajouter une pièce à sa maison, pas ajouter un étage etc...il pourrait faire une véranda, ça limiterait le pb. (ça c'est juste une idée au passage )

    Pour moi, il n'y aura pas de trouble de voisinage (ça n'engage QUE moi...).
    Le fait de l'âge n'a PAS à intervenir...demain votre mamie peut se décider à vendre à des petits jeunes de 25 ans

    Contactez votre notaire, il pourra vous aider et vous conseiller
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  10. #10
    Membre

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    Pour la précision, j'ai déposé une demande de travaux indiquant les distances entre mes fenetres et la limite de propriété.... Effectivement, il faut respecter une distance de 1,90 en vue droite et 60 cm (minimum) en vue oblique. (règles d'urbanisme).

    Encore merci pour ces commentaires et conseils. Je vous tiendrais au courant.
    Je vais effectivement me rapprocher de mon notaire.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    A part en effet la construction d'immeuble et encore car cela se pratique tous les jours ..en ville , les troubles de voisinage pour privation partielle d'ensoleillement ne sont plus pris en considération dans des zones où l"habitat se développe ...
    Privation d'ensoleillement par une nouvelle construction
    Dernière modification par Marieke ; 01/10/2007 à 21h11.

  12. #12
    Membre

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    Bonjour,

    Je débute dans ce forum, et donc balbutie un peu.
    plus qu'une réponse c'est deux questions que je souhaitais poser.

    Concernant le recours des tiers, dans mon cas , précis, concernant mon voisin,
    peut il apres le delais de deux mois aprés affichage de ma DT avec toutes les mentions conformes, réagir, aprés ce délais pour defendre ses incontournables droits des tiers?

    J'ai un garage en limite de propriété , je voudrais refaire la toiture, et en profiter pour changer le sens de la pente du toit. La mairie me dit que je peux rehausser le mur limitrophe du garage qui m'appartient d'un metre et ce jusqu'à 3,50 contre 2,5 actuelllement, la pente du toit descenderait alors du cote rue, 2m5 coté rue ce qui est deja le cas.

    Mais je crains la réaction de mon voisin avec qui je m'entends pas.
    Il subirait certe une perte d'ensoleillement ( 1 metre sur 6 m de longueur environ face sud ) Une de ses fenetres du salon serait concernee et un peu un bout de son jardin. En meme temps, ce n'est pas un immeuble comme
    mentioné dans vos précedents échanges. Qu' elles sont les règles sur cet
    aspect. Je n 'ouvre ni vues, ni fenetres. Mais mon voisin perd un peu de vue et de soleil.

    Peut il obtenir "réparation"? Comment est calculé le montant eventuel du
    préjudice. je serais pret à lui verser une indemnité si la justice statuait en sa faveur mais entre 1000 E
    et 20 000 E, il y a de la marge.
    Merci de vos conseilles .
    A bientot

  13. #13
    Membre

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    Si le delai legal de 2 mois est respecte, ( ne permet il pas entr'autre justement aux voisins qui ne seraient pas OK de s'opposer aux travaux? ) suite a l'autorisation de travaux, avec notification des travaux affichee je pense que cela devrait etre OK.Par contre il y a effectivement une clause notifiant " sous reserve du droit du tiers....".Essaie de voir avec ta voisine si elle accepterait de te donner par ecrit son accord, afin d'assurer tes arrieres au cas ou...Sinon l'urbanisme pourrait peut etre te renseigner plus precisement..

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