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Discussion : Servitude de vue par destination du père de famille

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à toutes et tous,
    J'ai acquis une maison mitoyenne en 2016. L'ancien propriétaire etait propriétaire des 2 maisons et à divisé la parcelle avant de me vendre le bien. Il a conservé le sien 1 an et l'a ensuite vendu. La maison voisine est sur 3 niveaux. Au n+1 il y a un toit plat. L'ancien propriétaire a fait une porte fenêtre pour pouvoir y accéder et à carrelé le toit plat. Or je viens d'apprendre que ce n'est pas un toi plat mais une terrasse que les nouveaux propriétaires viennent de clôturer par une rembarde. Je leur ai demandé de se tenir à 1,90m de la limite de ma propriété mais ils refusent disant que c'est une servitude par destination du pere de famille. Le fait de mettre cette rembarde signifie qu'ils vont exploiter cette terrasse qui a une vue droite sur ma propriété et, plus grave encore, une vue dans la chambre de mon fils (la distance qui nous sépare correspond à un moteur de clim !!!). Le code civil dit que l'aménagement doit être apparent et permanent. Le fait que
    lors de la division la terrasse n'était pas aménagée c'est à dire qu'il n'y avait pas de rembarde, ont-ils le droit d'en mettre une en limite de ma propriété ? Qu'entend-on par aménagement apparent ?
    Merci pour vos réponses.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour


    Est-ce que vous parlez d'un toit plat carrelé pour but d'étanchéité (et encore, un carrelage horizontal n'est pas étanche) qui serait transformé en une terrasse par installation de rambardes?

    En ce cas il y a bien création d'une terrasse, donc d'une vue sur chez vous, et on ne voit pas comment votre voisin peut se prévaloir d'une servitude de vue existante prétendument issue de la destination de père de famille, puisqu'il crée cette servitude en rendant cette espace utilisable (et non juste accessible pour des besoin d'entretien).
    Dernière modification par ribould ; 12/07/2018 à 11h34.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci ribould pour votre réponse rapide.
    Oui le carrelage est au sol. L'ancien propriétaire a une entreprise de bâtiment. C'est lui qui a construit les 2 maisons. S'il avait voulu que ce toit plat soit une terrasse il aurait immédiatement installé un garde corps. Et depuis que j'y habite personne ne l'a utilisée dans la mesure où elle n'est pas sécurisée.

  4. #4
    Pilier Junior

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    Du moment que ce toit a fait l'objet de travaux modifiant sa destination et le transformant en terrasse utilisable, votre voisin ne peut se prévaloir d'un usage en bon père de famille. Cela aurait été le cas si la terrasse avait été édifiée avant la vente des deux maisons, ce qui n'est pas le cas.

    De quand date les maisons ? Je crains fort qu'il va vous falloir porter l'affaire en justice, ou au moins lui faire parvenir un courrier d'avocat pour lui faire entendre raison. Maintenant, il vous faut des preuves comme quoi le toit n'était pas une terrasse avant. Pour cela, allez sur le site de l'IGN, géoportail, remonter le temps, repérez votre habitation et demandez à l'IGN de vous imprimer la photographie. Ainsi, cette dernière comportera une authentification de l'IGN concernant sa date de prise, la mission et le tampon IGN. Vous pourrez ainsi la produire devant un tribunal comme argument quasi imparable.
    Change ton regard et le monde changera

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Ok super merci beaucoup pour ces infos. Les maisons ont été construites en 2010. Ce sont les News propriétaires qui ont installé le garde corps. Ils m'en ont informée par écrit quelque jours avant la pose. J'ai répondu par écrit à leur courrier. Et le jour de la pose je leur ai fait un nouveau courrier leur demandant de se tenir à 1.90m.
    Je pense aussi qu'il va falloir aller au TI !!!! J'ai rencontré la notaire hier qui l'a dit que les juges étudiaient les situations au cas par cas. On peut dire que dans la mesure où il y a une porte fenêtre d'accès sur la terrasse et qu'elle est carrelée il s'agit bien d'une terrasse et d'une servitude par destination de pere de famille ou alors que le carrelage n'est aucunement un aménagement apparent et que la porte fenêtre sert uniquement pour accéder pour entretenir le toit terrasse.
    Quoi qu'il en soit il n'est pas normal que toutes les servitudes ne soient pas inscrites dans les actes notariés, qu'elles soient apparentes ou nn.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Si les deux maisons ont été construites par le même propriétaire (ou étaient issues d'un meme) alors la servitude par usage de père de famille n'a pas a étre écrite pour être valide.
    Mais ici, j'ai comme un doute. La servitude doit exister au moment de la vente et ce n'est manifestement pas le cas d'une 'terrasse sans garde-corps' qui n'est donc manifestement pas (ou pas encore) uyne terrasse.


    Si la maison est construite en 2010 et que la bordure de toit plat n'est pas munie d'une rambarde, je pense qu'il faut se référer aux plans communiqués pour l'obtention du permis de construire pour savoir ce qu'il en est de l'intention réelle (sous-entendu de votre vendeur).

    Par ailleurs il se pourrait, mais du coup c'est la que l'intervention d'un avocat me semble nécessaire, que la non pose de la rambarde additionnée à la non communication du vendeur à l'acheteur de l'existence d'une future (non existante) servitude de vue est constitutive d'une petite ommission, d'un gros mensonge par ommission voire d'un dol.


    Vérifiez que votre assurance habitation ne contient pas un volet assistance juridique qui pourrait vous aider dans votre cas, cela soulagerait considérablement vos dépenses.

  7. #7
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Si les deux maisons ont été construites par le même propriétaire (ou étaient issues d'un meme) alors la servitude par usage de père de famille n'a pas a étre écrite pour être valide.
    Mais ici, j'ai comme un doute. La servitude doit exister au moment de la vente et ce n'est manifestement pas le cas d'une 'terrasse sans garde-corps' qui n'est donc manifestement pas (ou pas encore) uyne terrasse.


    Si la maison est construite en 2010 et que la bordure de toit plat n'est pas munie d'une rambarde, je pense qu'il faut se référer aux plans communiqués pour l'obtention du permis de construire pour savoir ce qu'il en est de l'intention réelle (sous-entendu de votre vendeur).

    Par ailleurs il se pourrait, mais du coup c'est la que l'intervention d'un avocat me semble nécessaire, que la non pose de la rambarde additionnée à la non communication du vendeur à l'acheteur de l'existence d'une future (non existante) servitude de vue est constitutive d'une petite ommission, d'un gros mensonge par ommission voire d'un dol.


    Vérifiez que votre assurance habitation ne contient pas un volet assistance juridique qui pourrait vous aider dans votre cas, cela soulagerait considérablement vos dépenses.
    C'est clair que si c'est sur les plans, il aurait dû vous le dire. Je pense la même chose que Ribould sur son second paragraphe
    Change ton regard et le monde changera

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Merci pour vos réponses et vos conseils. J'irai à la mairie voir son permis de construire. Et si la terrasse y figure en qualité de terrasse est ce que j'ai des chances de faire reconnaître que, ds la mesure où il n'y a jamais eu de garde corps et qu' elle n'a jamais été utilisée en tant que telle, il n'y a pas servitude à destination de pere de famille ?

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    je serais beaucoup plus prudent sur la servitude par DPF . En effet si une porte fenêtre y donnant accès existait avant division,cela entend un accès permanent a ce que l'on peut appeler un "toit terrasse". Le fait de poser une rambarde ne rend pas plus ou moins accessible ce toit.

    Le raprochement avec un avocat me parait indispensable.
    Dernière modification par beuneut ; 13/07/2018 à 07h38.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  10. #10
    Pilier Sénior

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    La question n'est pas de l'accessibilité au toit.

    La question est de l'inexistence d'une servitude de vue tant qu'il n'y a pas de rambarde, puisque la terrasse n'est pas construite.


    Beuneut, si vous montez sur votre propre toit, et sur le faite, vous avez une vue sans doute exceptionnelle sur les voisins, et pourtant vous ne pouvez pas en jouir, puisque l'accès n'est possible que dans des conditions plutot hasardeuses et fugitives. Si vous installez une petite terrasse, tout change.


    Sans rambarde, la terrasse n'existe pas, donc la vue n'existe pas, donc la servitude de vue n'existe pas, et la servitude de vue ne peut pas être acquise après la fin de la construction au prétexte d'un supposé usage de père de famille, aucun tel usage n'a existé au temps ou les deux parcelles appartenaient au même propriétaire.

  11. #11
    Membre Benjamin

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    En fait vos avis différents se défendent. Ce qui veut dire que si je vais au TI tout dépendra de l'interprétation du juge. Quitte ou double en sorte ! A aucun moment le code civil définit l'aménagement, ce qui laisse toutes les interprétations possibles. Mais autre question, svp, dans la mesure où la rembarde sert d'appui pour se pencher et voir ce qui se passe dans la chambre de mon fils, n'ais-je pas la possibilité de faire valoir ma tranquillité et surtout mon intimité ?

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Pourquoi faudrait il une rambarde pour donner de l'existence à une terrasse qui est carrelée et qui possède un accès par l'intérieure de la maison via une porte existante (avant la division.)

    Je ne prendrai pas le risque d'ester là dessus sans l'avis d'un avocat expert en droit immo.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Bonjour beuneut
    Mais la terrasse n'a jamais été utilisée en tant que terrasse. Personne ne s'y rendait. Si L'ancien propriétaire qui a une entreprise de maçonnerie n'a jamais mis de rembarde (depuis 2010) c'est qu'il ne souhaitait pas l'utiliser comme terrasse

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Fafavar Voir le message
    En fait vos avis différents se défendent. Ce qui veut dire que si je vais au TI tout dépendra de l'interprétation du juge. Quitte ou double en sorte !
    Pas exactement. Toute repose sur les qualités d'un avocat spécialisé et de la définition qu'il pourra démontrer du fait de la division par destination

    ---------- Message ajouté à 09h04 ---------- Précédent message à 08h54 ----------

    Mais la terrasse n'a jamais été utilisée en tant que terrasse.
    Mais elle a été utilisée. Peut importe que ce soit en tant que terrasse,toit plat ou je ne sais quelle autre définition. Il faudra prouver qu'elle n'a jamais été utilisée (ce qui semble impossible à prouver)
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  15. #15
    Membre Benjamin

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    Bon c'est compliqué !!!! Je vais essayer de trouver un spécialiste du droit immobilier ds ma commune....

    ---------- Message ajouté à 11h17 ---------- Précédent message à 11h15 ----------

    Qu'ils l'utilisent ça ne me dérange pas. Ce que je voudrais c'est qu'ils se tiennent à une distance suffisante pour ne pas avoir de vue directe chez moi et ds la chambre de mon fils

  16. #16
    Pilier Junior

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    Avant toute chose, contactez votre protection juridique si vous en avez une. Sinon, vous pouvez en chercher un directement via le site: https://www.net-iris.fr/conseil/
    Change ton regard et le monde changera

  17. #17
    Membre Benjamin

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    Bonjour à toutes et à tous.
    Dans l'affaire qui me concerne j'ai de nouveaux elements.
    Je me suis procuré auprès du service urbanisme de ma commune les dossiers de permis de construire, l'initiale (2007) et le modificatif (2008). Le modificatif porte sur des ouvertures en façade : des fenêtres ont été créées et d'autres supprimées. Sur la façade qui m'intéresse l'ancien propriétaire avait prévu 4 fenêtres (des petites) : 2 pour éclairer les escaliers de la maison et 2 autres qui doivent correspondre à des salles d'eau ou wc. Mais aucune porte fenêtre qui permet d'accéder au toit terrasse. Or, en réalité, il y a 5 ouvertures (4 petites fenêtres et 1 porte fenêtre).
    Alors, le permis n'étant pas conforme à la réalité, les voisins peuvent-ils se prévaloir d'une terrasse et d'une servitude de vue par destination du pere de famille ?
    La maison ayant été construite en 2010, je pense qu'on ne peut pas revenir sur ce qui a été construit. Donc si mes voisins demandent à régulariser la porte fenêtre est ce que la mairie peut le leur accorder et créer ainsi une servitude ????
    Bon je sais plus trop où j'en suis.....
    Mille mercis par avance pour vos analyses
    Bien cordialement

  18. #18
    Pilier Junior

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    Bon pour le pénal, c'est cuit. Par contre, au civil, c'est 10 ans. EW vous précisera davantage s'il passe.
    Si vos voisins déposent un modif pour régulariser, ils peuvent l'avoir mais il y aura écrit "SOUS réserve du droit des tiers". L'urbanisme ne gère pas les problèmes de vue. Aussi, même si le modif est accordé, cela ne change rien pour vous. Ils n'en ont pas le droit et ne peuvent se prévaloir d'un usage de père de famille.
    Change ton regard et le monde changera

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Au civil c'est même 30 ans pour une vue !
    Donc pare vues obligatoires ou recul à 1m90 !

  20. #20
    Membre Benjamin

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    Merci pour vos réponses. Que veut dire "sous réserve des droits des tiers" svp.
    Et Marieke pourquoi dites vous pare-vue OU 1.90 M?
    Ne sont-ils pas obligés de se tenir à 1.90m conformément à l'art 637 du code civil ?
    Merci

    .

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour
    Bonjour Marieke


    Que veut dire "sous réserve des droits des tiers" svp.
    ...que les services de l’urbanisme ne traitant que du droit de l'urbanisme, ils ne garantissent pas le respects des obligations du code civil (donc envers les tiers, par exemple les voisins).

  22. #22
    Membre Benjamin

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    Ah ok merci. Ce qui veut quand même dire que ça peut être régularisé ! Je vais demander au conciliateur de justice (que j'ai déjà rencontré mais qui m'avait dit que je n'avais rien à dire car c'était une SDPF sans même avoir vérifié au préalable !!!!!������ et qui n'a pas été très sympa avec moi ; il avait pris fait et cause pour les voisins) un nouveau RV et lui montrer les plans. J'ai RV à la fin du mois de septembre. J'espère que je ne serais pas obligée d'aller en justice !!!!! En tous cas merci pour vos réponses précieuses.

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ce qui veut quand même dire que ça peut être régularisé !
    Oui mais encore une fois, si vous allez contre le voisin sur le motif de l'urbanisme et de la régularisation, c'est potentiellement perdu d'avance.


    car c'était une SDPF
    traduction?


    Je vais demander au conciliateur de justice (que j'ai déjà rencontré mais qui m'avait dit que je n'avais rien à dire car c'était une SDPF sans même avoir vérifié au préalable !!!!!
    Le Juge tout comme le conciliateur travaillent avec les documents qu'on leur fourni et le conciliateur ne dit pas le droit, il tente de concilier. Il n'a pas a vérifier quoique ce soit, mais juste écouter les deux parties et tenter de leur faire faire un bout de chemin chacun dans la bonne direction.
    Dernière modification par ribould ; 04/08/2018 à 08h39.

  24. #24
    Membre Benjamin

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    SDPF servitude par destination du pere défaille, pardon.

  25. #25
    Pilier Sénior

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    Père de famille
    La porte fenêtre existait lors de la division mais n'était pas déclarée sur le PC déjà c'est un bon point pour vous , mais même s'il existe une possibilité de régulariser dans ce cas il faudra opposer le droit des tiers si cette fenêtre est à moins de 1m 90 en vue droite ou à 0, 60 m en vue oblique de la limite, il faut aussi respecter le Code civil !
    Ensuite vu que la terrasse elle n'existait pas en tant que telle si elle est créée maintenant, (ce serait intéressant de savoir si modification du revêtement par exemple ) il n'y a pas de servitude du PDF qui tienne ils doivent mettre des pare vues en bordure en limite de terrasse ou reculer la barrière à 1m90 de la limite pour moi aussi
    Il serait en effet préférable de voir un Avocat spécialisé car je pense que le conciliateur ne suffira pas !

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